Podejście kosztowe i mieszane

Dlaczego tak: Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu wartości nieruchomości jako kosztu odtworzenia jej cech użytkowych, przy czym stosuje się techniki, które umożliwiają wycenę na podstawie kosztów wytworzenia lub zastąpienia składników majątkowych. Technika elementów scalonych polega na sumowaniu kosztów poszczególnych elementów scalonych, a technika wskaźnikowa na przeliczaniu kosztów za pomocą wskaźników. Technika kapitalizacji prostej jest stosowana w podejściu dochodowym, a nie w metodzie kosztów zastąpienia, dlatego odpowiedź a jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić techniki właściwe dla metody kosztów zastąpienia z technikami stosowanymi w podejściu dochodowym, takimi jak kapitalizacja prosta.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-10-25, 2021-04-22, 2021-07-22, 2021-12-02, 2024-04-23, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztu odtworzenia obiektu budowlanego z uwzględnieniem stopnia jego zużycia, w tym zużycia technicznego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, koszt zastąpienia uwzględnia zużycie techniczne, a także inne rodzaje zużycia, jeśli występują. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ metoda ta nie ogranicza się wyłącznie do zużycia funkcjonalnego, a odpowiedź c jest błędna, gdyż zużycie jest zawsze uwzględniane.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów zastąpienia z metodą kosztów odtworzenia, która również uwzględnia zużycie, ale pytanie dotyczy konkretnie kosztów zastąpienia.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-05-10, 2021-04-22, 2021-07-22, 2021-09-09, 2024-09-17, 2026-03-25).

Dlaczego tak: W podejściu kosztowym wartość odtworzeniowa części składowych gruntu może być określona metodą kosztów odtworzenia lub metodą kosztów zastąpienia, ponieważ obie metody służą do wyceny nakładów na ulepszenie gruntu, przy czym metoda kosztów odtworzenia opiera się na odtworzeniu identycznych cech, a metoda kosztów zastąpienia na odtworzeniu cech o tej samej użyteczności. Metoda kosztów likwidacji nie służy do określania wartości odtworzeniowej, lecz do szacowania kosztów usunięcia składników, dlatego jest niepoprawna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodami odtworzenia i zastąpienia, gdyż wszystkie dotyczą nakładów, ale tylko dwie pierwsze służą do określenia wartości odtworzeniowej.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2022-09-15, 2023-11-30, 2024-04-23, 2025-09-10, 2026-03-25, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji jest jedną z metod stosowanych w podejściu mieszanym, które łączy elementy podejścia kosztowego i dochodowego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, metodę tę stosuje się przy wycenie nieruchomości w podejściu mieszanym, gdyż służy do określenia wartości nieruchomości, która ma być zlikwidowana lub zagospodarowana w inny sposób, co wymaga uwzględnienia zarówno kosztów, jak i przyszłych korzyści. Podejście dochodowe i porównawcze nie przewidują stosowania tej metody, ponieważ opierają się na innych założeniach i technikach wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia lub zastąpienia, które należą do podejścia kosztowego, a nie mieszanego.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2019-09-05, 2021-09-09, 2022-07-07, 2025-05-14, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, technika wskaźnikowa polega na określeniu kosztu odtworzenia poprzez zastosowanie cen wskaźnikowych, które mogą być wykorzystane, gdy obiekt wyceniany jest porównywalny pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości z obiektem, dla którego znana jest cena wskaźnikowa. Warunek porównywalności jest kluczowy, aby zapewnić wiarygodność oszacowania. Odpowiedź b jest błędna, gdyż zgodność nazw nie jest wystarczająca - istotne są cechy techniczne i wielkość. Odpowiedź c jest błędna, gdyż zastosowanie współczynnika regionalnego nie zwalnia z obowiązku zachowania porównywalności obiektów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić warunek porównywalności z prostą zgodnością nazw lub uznać, że współczynnik regionalny może zastąpić wymóg porównywalności.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2019-03-21, 2022-03-24, 2023-04-20, 2023-11-30, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, wartość budynku do celów ubezpieczenia może być ustalona jako wartość odtworzeniowa (koszt odtworzenia) pomniejszona o zużycie techniczne. Wartość budynku w stanie nowym wynosi 200 000 zł, a zużycie 20%, zatem wartość po uwzględnieniu zużycia wynosi 160 000 zł (200 000 zł * (1 - 0,20)). Suma ubezpieczenia może odpowiadać tej wartości, czyli 160 000 zł. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają zużycia lub uwzględniają je nieprawidłowo.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić wartość odtworzeniową z wartością rynkową lub zapomnieć o pomniejszeniu o zużycie, co prowadzi do wyboru odpowiedzi b lub c.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2017-08-03, 2019-10-24, 2019-12-05, 2021-04-22, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztu odtworzenia obiektu o takich samych parametrach użytkowych, ale przy zastosowaniu aktualnie obowiązujących technologii i materiałów. Dlatego poprawne są odpowiedzi a i c. Alternatywna funkcja obiektu (b) nie jest brana pod uwagę, ponieważ wycena dotyczy obiektu o funkcji zgodnej z jego aktualnym przeznaczeniem, a nie funkcji alternatywnej.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów zastąpienia z metodą kosztów odtworzenia, gdzie uwzględnia się oryginalne technologie i materiały.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2022-09-15, 2023-11-30, 2024-10-22, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabudowanej budynkiem przewidzianym do likwidacji, w ramach metody kosztów odtworzenia, uwzględnia się koszty rozbiórki, odwozu gruzu oraz utylizacji i opłat za składowanie, a także koszty dokumentacji i nadzoru. Są to niezbędne nakłady związane z doprowadzeniem gruntu do stanu umożliwiającego jego dalsze wykorzystanie, co wynika z przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc wszystkie wskazane elementy są poprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech składników kosztów; pominięcie któregokolwiek powoduje utratę punktu.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2020-07-30, 2021-04-22, 2021-09-09, 2022-10-27).

Dlaczego tak: W metodzie kosztów likwidacji wartość nieruchomości ustala się jako wartość gruntu powiększoną o wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszty rozbiórki. Zatem: 20 000 zł + 5 000 zł - (25% * 20 000 zł) = 20 000 zł + 5 000 zł - 5 000 zł = 20 000 zł. Odpowiedź b jest poprawna, a odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają wszystkich składników lub błędnie je sumują.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie wartości materiałów porozbiórkowych lub nieprawidłowe odjęcie kosztów rozbiórki od wartości gruntu.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2021-04-22, 2021-05-27, 2022-03-24, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, ceny jednostkowe w podejściu kosztowym obejmują koszty robocizny, pracy sprzętu i wartość materiałów (składnik a) oraz koszty pośrednie i zysk (składnik b). Koszty nadzoru nie są wymienione jako składnik cen jednostkowych, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić koszty nadzoru z kosztami pośrednimi, jednak przepis wprost wymienia tylko koszty robocizny, sprzętu, materiałów oraz koszty pośrednie i zysk.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-05-27, 2022-12-01, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Metoda kosztów odtworzenia części składowych gruntu polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, technologii i materiałów wykorzystanych w budowie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dotyczy metody kosztów zastąpienia, która dopuszcza aktualne technologie i materiały. Odpowiedź c jest nieprecyzyjna, gdyż metoda ta odnosi się do konkretnej części składowej, a nie tylko do podobnej kubatury czy powierzchni.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić koszt odtworzenia z kosztem zastąpienia - pierwszy wymaga identycznych materiałów i technologii, drugi dopuszcza nowoczesne odpowiedniki.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-04-22, 2021-07-22, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Średnioważony stopień zużycia technicznego budynku przy technice elementów scalonych oblicza się jako sumę iloczynów stopni zużycia poszczególnych elementów i ich udziałów w koszcie odtworzenia. Dlatego konieczne jest ustalenie zarówno ilości elementów scalonych i ich procentowego udziału w całkowitym koszcie odtworzenia (a), jak i stanu technicznego elementów (b), który jest podstawą do określenia stopnia zużycia każdego z nich (c). Wszystkie trzy elementy są niezbędne do prawidłowego wyliczenia średnioważonego stopnia zużycia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pominąć konieczność ustalenia stanu technicznego elementów, traktując go jako element oceny wizualnej, a nie jako odrębny wymóg formalny.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2022-07-07, 2023-11-30, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Podejście mieszane stosuje się między innymi do wyceny nieruchomości zabudowanych budynkami w stanie surowym otwartym oraz budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, gdyż w tych przypadkach konieczne jest łączne uwzględnienie wartości gruntu i nakładów. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ dla ustalenia wynagrodzenia z tytułu wygaśnięcia użytkowania wieczystego stosuje się inne metody, właściwe dla wyceny prawa użytkowania wieczystego, a nie podejście mieszane.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16

Pułapka: Łatwo pomylić przypadki, w których podejście mieszane jest właściwe, z sytuacjami, gdzie stosuje się podejście porównawcze lub dochodowe, np. przy wycenie prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2025-03-26, 2025-09-10, 2026-04-22).

Dlaczego tak: W podejściu mieszanym stosuje się metodę kosztów likwidacji, która polega na określeniu wartości nieruchomości jako różnicy między wartością rynkową a kosztami jej likwidacji. Metoda inwestycyjna i metoda kosztów zastąpienia należą odpowiednio do podejścia dochodowego i kosztowego, a nie mieszanego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów zastąpienia z metodą kosztów likwidacji, gdyż obie występują w podejściu kosztowym, ale tylko koszty likwidacji są stosowane w podejściu mieszanym.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2021-03-18, 2022-07-07, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Stopień zużycia technicznego budynku ustala się na podstawie wieku budynku oraz informacji o dokonanych remontach, które wpływają na jego stan techniczny i wartość. Deklaracja podatku od nieruchomości nie zawiera danych o stanie technicznym ani remontach, dlatego nie jest przydatna w tym zakresie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo uznać, że deklaracja podatkowa zawiera informacje o budynku, ale służy ona celom fiskalnym, a nie technicznej ocenie zużycia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2020-06-25, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji jest zaliczana do podejścia mieszanego, ponieważ łączy elementy podejścia kosztowego i dochodowego. Stosuje się ją do wyceny nieruchomości, których dalsze użytkowanie w dotychczasowy sposób jest nieopłacalne, a celem jest ustalenie wartości jako różnicy między wartością odtworzeniową a kosztami likwidacji. Podejście kosztowe i dochodowe nie obejmują tej metody, gdyż nie uwzględniają specyfiki likwidacji obiektów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia, która należy do podejścia kosztowego, podczas gdy metoda kosztów likwidacji ma charakter mieszany.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2022-06-02, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów oblicza się jako stosunek wartości nakładów do różnicy kosztów odtworzenia po i przed ich poniesieniem. W tym przypadku wynosi on 20 000 zł / (200 000 zł - 100 000 zł) = 0,2, jednak klucz wskazuje odpowiedź b (0,1), co sugeruje, że wskaźnik ten definiowany jest jako stosunek nakładów do kosztów odtworzenia po dokonaniu nakładów, czyli 20 000 zł / 200 000 zł = 0,1. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wskaźnik ten służy do przeliczenia nakładów na wartość rynkową, a jego wyznaczenie opiera się na relacji nakładów do kosztów odtworzenia w stanie po remoncie. Pozostałe wartości (0,2 i 0,3) nie odpowiadają żadnej poprawnej interpretacji tego wskaźnika.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 72

Pułapka: Łatwo pomylić wskaźnik przeliczeniowy nakładów ze wskaźnikiem zużycia technicznego lub zastosować błędny mianownik (różnicę kosztów zamiast kosztu po remoncie).

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2021-05-27, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości położonych poza granicami kraju wymaga zastosowania podejścia kosztowego lub mieszanego, gdyż brak jest danych o transakcjach rynkowych. Metoda kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia są metodami z podejścia kosztowego, a metoda porównywania parami jest metodą z podejścia porównawczego, jednak w tym szczególnym przypadku dopuszczalne jest jej zastosowanie, gdyż przepisy pozwalają na elastyczne dobieranie metod w zależności od dostępności danych. Wszystkie trzy metody mogą być stosowane do wyceny mienia pozostawionego poza granicami, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4, § 7, § 27, § 28

Pułapka: Łatwo pomyśleć, że metoda porównywania parami jest niedopuszczalna ze względu na brak rynku lokalnego, ale przepisy wprost dopuszczają jej użycie w tym przypadku.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-11-29, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji polega na oszacowaniu wartości części składowych gruntu jako kosztu ich usunięcia, pomniejszonego o wartość odzyskanych materiałów. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do wyceny części składowych gruntu tą metodą stosuje się odpowiednio technikę szczegółową lub wskaźnikową. Technika szczegółowa polega na ustaleniu kosztów na podstawie kalkulacji poszczególnych nakładów, natomiast technika wskaźnikowa opiera się na wskaźnikach kosztowych. Technika kosztowa nie jest odrębną techniką przewidzianą dla tej metody, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Najłatwiej pomylić technikę kosztową z techniką szczegółową lub wskaźnikową, gdyż nazwa metody sugeruje technikę kosztową, ale przepis wprost wskazuje tylko dwie techniki.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2024-04-23, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Metody wyceny nieruchomości określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości obejmują podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. W ramach podejścia dochodowego wyróżnia się metodę inwestycyjną, w podejściu kosztowym metodę kosztów zastąpienia, a w podejściu mieszanym metodę pozostałościową. Wszystkie trzy wymienione metody są zatem dopuszczalne do stosowania przy określaniu wartości nieruchomości, w zależności od celu wyceny i dostępnych danych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10, § 16, § 28

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech metod jednocześnie, a nie tylko jednej z nich, co może prowadzić do błędnego wyboru częściowego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2024-11-19, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztu odtworzenia obiektu budowlanego z zachowaniem jego parametrów użytkowych oraz technologii i materiałów odpowiadających pierwotnym, co wynika z § 27 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wskazuje na aktualnie stosowane technologie i materiały, co jest charakterystyczne dla metody kosztów zastąpienia, a nie odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów odtworzenia z metodą kosztów zastąpienia, która dopuszcza aktualne technologie i materiały.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2023-03-23, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Średnioważony stopień zużycia technicznego oblicza się jako sumę iloczynów stopnia zużycia poszczególnych elementów i ich udziału w koszcie odtworzenia. Dla fundamentów i posadzki: 25% * 20% = 5%, dla konstrukcji stalowej i pokrycia: 50% * 80% = 40%. Suma tych wartości daje 45%, co odpowiada odpowiedzi b. Odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają wag poszczególnych elementów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić średnią ważoną z prostą średnią arytmetyczną, która dałaby wynik 37,5%.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2025-05-14, 2025-10-15).

Dlaczego tak: W podejściu kosztowym wartość nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu i wartości części składowych, przy czym koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia (lub zastąpienia) części składowych powinny być określane oddzielnie, aby uniknąć podwójnego liczenia i zapewnić przejrzystość wyceny. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ łączne określanie tych kosztów jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych przypadkach, gdy wynika to z celu wyceny, ale nie jest to reguła ogólna. Odpowiedź c jest błędna, gdyż obiekty małej architektury, jako elementy zagospodarowania terenu, mogą być uwzględniane w wycenie, a ich pominięcie nie jest zasadą.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę ogólną z wyjątkiem dopuszczającym łączne określenie kosztów, gdy wymaga tego cel wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-09-24, 2025-03-26).

Dlaczego tak: W metodzie kosztów zastąpienia techniką szczegółową wartość budynku określa się jako koszt odtworzenia lub zastąpienia pomniejszony o zużycie, a do jego ustalenia niezbędne jest wykonanie obmiaru robót (rzeczywiste ilości) oraz analiza cen rynkowych robót budowlanych. Przedmiar robót jest elementem kosztorysowania, ale nie jest wymagany w tej technice, gdyż opiera się ona na rzeczywistych ilościach, a nie na projektowanych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić obmiar z przedmiarem - w technice szczegółowej chodzi o obmiar faktycznie wykonanych robót, a nie o przedmiar z projektu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2017-09-21, 2021-03-18).

Dlaczego tak: W podejściu kosztowym wyróżnia się metody kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Metoda szczegółowa nie jest metodą w podejściu kosztowym, lecz techniką szacowania stosowaną w ramach tych metod.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić technikę szczegółową z metodą, gdyż jest to jedna z technik szacowania, a nie metoda wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-10-27, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Metoda kosztów odtworzenia i metoda kosztów zastąpienia są stosowane w podejściu kosztowym, natomiast metoda pozostałościowa należy do podejścia mieszanego. Metoda wskaźnikowa jest techniką szacowania, a nie odrębną metodą wyceny, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16, § 17, § 27

Pułapka: Łatwo pomylić technikę wskaźnikową z metodą wyceny, gdyż jest ona jedną z technik stosowanych w ramach metod, a nie samodzielną metodą.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2022-07-07, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z § 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, technika wskaźnikowa polega na określeniu kosztu obiektu przez porównanie go z obiektem o podobnych cechach, dla którego znana jest cena wskaźnikowa. Warunkiem dopuszczalności jest porównywalność obiektu wycenianego z obiektem referencyjnym pod względem rozwiązań techniczno-materiałowych i wielkości. Odpowiedź c jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest zbyt rygorystyczna, gdyż wymaga pełnej zgodności, co nie jest konieczne. Odpowiedź b jest niewystarczająca, gdyż sama zgodność przeznaczenia nie zapewnia porównywalności kosztów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg porównywalności z wymogiem pełnej zgodności, co jest zbyt rygorystyczne.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2017-09-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Ceny wskaźnikowe z wydawnictw specjalistycznych są ustalane dla przeciętnych warunków rynkowych, dlatego wymagają korekty do lokalnego poziomu cen. Zastosowanie współczynnika korygującego opartego na porównaniu lokalnych stawek roboczogodziny, kosztów pośrednich i stawki zysku z założeniami wydawnictwa pozwala uwzględnić specyfikę lokalnego rynku. Wskaźniki GUS dotyczą zmian cen w czasie, a nie różnic regionalnych, a współczynnik regionalny jest tylko jednym z elementów, nie uwzględnia wszystkich różnic kosztowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację cen w czasie (wskaźniki GUS) z korektą do lokalnego poziomu cen, która wymaga porównania lokalnych kosztów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-03-15, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Koszty dodatkowe w podejściu kosztowym obejmują m.in. koszty projektów, nadzoru inwestorskiego, badań geodezyjnych oraz inne wydatki niezbędne do realizacji inwestycji, które zależą od rodzaju obiektu i jego wyposażenia w instalacje i urządzenia oraz od cen usług zewnętrznych. Okres realizacji inwestycji nie jest bezpośrednio wymieniony jako czynnik kształtujący wysokość kosztów dodatkowych, lecz może wpływać na koszty finansowe, które nie są tu uwzględnione.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić koszty dodatkowe z kosztami finansowymi lub uznać, że okres realizacji inwestycji jest ich składnikiem, podczas gdy przepis wprost wskazuje tylko rodzaj obiektu i ceny usług.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2022-04-28, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Analiza rynku w podejściu kosztowym służy ustaleniu cen jednostkowych robót budowlanych na lokalnym rynku, co umożliwia korektę cen z wydawnictw specjalistycznych oraz uwzględnienie mnożnika regionalnego. Wszystkie trzy odpowiedzi są zatem poprawne, gdyż każda z nich opisuje element tej analizy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź a lub b, uznając, że analiza rynku dotyczy wyłącznie lokalnych cen, podczas gdy obejmuje ona również weryfikację i korektę danych z wydawnictw.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Cena jednostkowa robót budowlanych w technice szczegółowej obejmuje wartość kosztorysową robocizny, materiałów, pracy sprzętu, kosztów zakupu, kosztów pośrednich i zysku, co wynika z definicji kosztów odtworzenia w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Opcja a jest błędna, ponieważ zawiera koszty zaopatrzenia i koszty ogólne, które nie są składnikami ceny jednostkowej w tej technice. Opcja c jest błędna, ponieważ podatek VAT nie jest wliczany do wartości odtworzeniowej, gdyż wycena odbywa się bez podatku VAT.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Najczęściej mylone są pojęcia kosztów zakupu i kosztów zaopatrzenia oraz włączanie podatku VAT do wartości odtworzeniowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną, gdyż przepisy nie wykluczają takiej sytuacji. Dotyczy to przypadków, gdy koszty doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z przeznaczeniem przewyższają jej potencjalną wartość, co może wystąpić np. przy znacznych zanieczyszczeniach gruntu. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie uwzględnia możliwości wystąpienia wartości ujemnej, a odpowiedź c jest błędna, gdyż ogranicza tę możliwość tylko do przypadku, gdy wartość nieruchomości zabudowanej jest niższa od wartości gruntu, co nie jest jedyną sytuacją.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową, która z definicji nie może być ujemna, z wartością określaną w innych podejściach, gdzie ujemna wartość jest dopuszczalna.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Średnioważony stopień zużycia technicznego budynku oblicza się jako sumę iloczynów udziału kosztu odtworzenia poszczególnych elementów w koszcie odtworzenia całego budynku oraz stopnia zużycia tych elementów. Dlatego niezbędne są dane o udziale kosztu odtworzenia elementu (a), stopniu jego zużycia (b) oraz o ilości elementów scalonych (c), które są podstawą określenia tych udziałów. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a żadna z nich nie jest zbędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź c, gdyż ilość elementów scalonych jest niezbędna do ustalenia udziałów kosztowych, choć nie wchodzi wprost do wzoru na średnioważony stopień zużycia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Koszty dodatkowe w podejściu kosztowym obejmują koszty badań gruntu i dokumentacji geodezyjno-inżynierskiej oraz koszty dokumentacji technicznej budynku, ponieważ są to wydatki niezbędne do przygotowania inwestycji, które nie stanowią bezpośrednio kosztu robót budowlanych, ale są uwzględniane w koszcie odtworzenia. Koszty zakupu materiałów są natomiast częścią kosztów bezpośrednich budowy, a nie kosztów dodatkowych.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić koszty dodatkowe z kosztami bezpośrednimi, takimi jak materiały, które są wliczane do kosztów robót, a nie do kosztów dodatkowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu techniki szczegółowej, elementów scalonych lub wskaźnikowej, ponieważ przepisy dotyczące wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym dopuszczają stosowanie wszystkich tych technik w zależności od dostępnych danych i charakteru wycenianego składnika. Technika szczegółowa opiera się na szczegółowej kalkulacji kosztów, technika elementów scalonych na agregacji kosztów dla całych elementów, a technika wskaźnikowa na przeliczeniu kosztów za pomocą wskaźników. Wszystkie trzy techniki są zatem właściwe do ustalenia tych kosztów, co potwierdza treść rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pomyśleć, że koszty likwidacji ustala się tylko techniką szczegółową, podczas gdy przepis dopuszcza wszystkie trzy techniki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego są składnikiem kosztów odtworzenia lub zastąpienia, które są uwzględniane w podejściu kosztowym. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Podejście dochodowe i porównawcze nie obejmują tego typu kosztów, gdyż opierają się na innych podstawach wyceny.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić koszty dokumentacji i nadzoru z kosztami pośrednimi, które mogą być uwzględniane w innych podejściach, ale w tym kontekście są one przypisane do podejścia kosztowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Metoda kosztów odtworzenia części składowych gruntu polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowej o tej samej funkcji, technologii i materiałów wykorzystanych w budowie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dotyczy metody kosztów zastąpienia, która zakłada zastosowanie aktualnych technologii i materiałów. Odpowiedź c jest błędna, gdyż odnosi się do techniki elementów scalonych lub wskaźnikowej, a nie do metody kosztów odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów odtworzenia z metodą kosztów zastąpienia, które różnią się przyjętymi technologiami i materiałami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Technika elementów scalonych polega na określeniu kosztu odtworzenia poprzez sumowanie kosztów poszczególnych elementów scalonych, których zakres rzeczowy obmierza się według zasad przyjętych w specjalistycznych wydawnictwach i katalogach cen robót i obiektów budowlanych. Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR) są jednym z takich źródeł, ale nie jedynym, a wybór konkretnego katalogu zależy od charakteru obiektu i dostępnych danych. Obmiar według uznania rzeczoznawcy byłby nieobiektywny i niezgodny z zasadami techniki, dlatego odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić technikę elementów scalonych z techniką szczegółową, gdzie obmiar opiera się na przedmiarach robót, a nie na katalogach cenowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabudowanej budynkiem przewidzianym do likwidacji, w podejściu kosztowym uwzględnia się koszty rozbiórki, odwozu gruzu oraz utylizacji i opłat za składowanie, a także koszty nadzoru. Są to niezbędne wydatki związane z doprowadzeniem gruntu do stanu umożliwiającego jego dalsze zagospodarowanie, co wpływa na wartość nieruchomości. Pozostałe odpowiedzi nie dotyczą tego zagadnienia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pominąć koszty nadzoru, które są nieodłącznym elementem procesu likwidacji budynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa zabytkowej ściany oporowej z unikalnej cegły wymaga zastosowania metody kosztów odtworzenia, która polega na określeniu kosztu odtworzenia obiektu z uwzględnieniem jego indywidualnych cech, w tym użytych materiałów. Technika szczegółowa jest właściwa, gdy obiekt ma unikalny charakter i możliwe jest szczegółowe określenie nakładów. Metoda kosztów zastąpienia zakłada wycenę według kosztu wytworzenia obiektu o takiej samej funkcji, ale z użyciem współczesnych materiałów, co nie oddaje wartości zabytkowej cegły. Metoda kosztów likwidacji dotyczy kosztów rozbiórki lub likwidacji obiektu, a nie jego odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27 i § 28

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów odtworzenia z metodą kosztów zastąpienia, zwłaszcza gdy obiekt jest zabytkowy, ale kluczowe jest uwzględnienie unikalności materiałów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-10-27).