Podejście kosztowe i mieszane

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nakładów konieczne jest ustalenie okresu ich dokonania oraz zakresu rzeczowego, co pozwala na właściwe oszacowanie ich wartości. Ponadto wartość nakładów określa się jako różnicę wartości nieruchomości w stanie po dokonaniu nakładów i w stanie przed ich dokonaniem, co wynika z istoty nakładów jako ulepszeń. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nakłady mogą być określane również w podejściu mieszanym, a nie wyłącznie kosztowym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 72

Pułapka: Łatwo pomylić zakres metod dopuszczalnych do określania nakładów, gdyż dopuszczalne jest także podejście mieszane, a nie tylko kosztowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości uwzględnia się koszt odtworzenia części składowych gruntu, a także koszty dokumentacji i nadzoru odniesione do gruntu i części składowych. Wartość gruntu nie jest uwzględniana w wartości odtworzeniowej, gdyż jest ona określana odrębnie, a w podejściu kosztowym grunt wycenia się według stanu i cen na poziomie rynkowym, nie tylko wg wskaźników szacunkowych. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wartość gruntu nie jest częścią wartości odtworzeniowej, a odpowiedź c jest poprawna, gdyż koszty dokumentacji i nadzoru są składnikiem kosztów odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26 i § 27

Pułapka: Najłatwiej pomylić wartość odtworzeniową z wartością rynkową i błędnie włączyć do niej wartość gruntu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Koszty likwidacji obiektu budowlanego określa się na podstawie rodzaju konstrukcji oraz rodzaju użytych materiałów, które wpływają na sposób i zakres rozbiórki. Jakość wykonanych robót budowlanych nie ma znaczenia dla kosztów likwidacji, ponieważ obiekt jest przeznaczony do rozbiórki, a nie do dalszego użytkowania.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Pomylenie czynników wpływających na koszt odtworzenia z czynnikami wpływającymi na koszt likwidacji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-08-30).

Dlaczego tak: Opis stanu techniczno-użytkowego budynku jest elementem operatu szacunkowego niezależnym od zastosowanego podejścia, metody i techniki wyceny. Każde z podejść (porównawcze, kosztowe, dochodowe) wymaga bowiem dokładnego rozpoznania cech fizycznych i użytkowych nieruchomości, aby poprawnie dobrać nieruchomości porównawcze, określić koszty odtworzenia lub prognozować dochody. Z tego względu obowiązek sporządzenia takiego opisu dotyczy wszystkich podejść, a nie tylko jednego z nich.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3 i § 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić obowiązek opisu stanu techniczno-użytkowego z wymogiem stosowania określonej techniki wyceny, która jest właściwa tylko dla jednego podejścia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa w podejściu mieszanym wymaga uwzględnienia danych odwzorowujących stan rynku w elementach zaczerpniętych z podejść właściwych, znajomości rodzaju i zakresu planowanych robót budowlanych, a także zastosowania jej tylko wtedy, gdy istniejące uwarunkowania uniemożliwiają zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego. Wszystkie trzy warunki są konieczne, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 18

Pułapka: Łatwo pominąć warunek dotyczący braku możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub dochodowego, traktując metodę pozostałościową jako alternatywę zawsze dopuszczalną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-12-05).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości jako sumy kosztów nabycia gruntu oraz kosztów odtworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ wprost odzwierciedla tę definicję. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odnosi się do wartości odtworzeniowej gruntu, a nie kosztów nabycia, a odpowiedź b błędnie miesza podejście kosztowe z wartością rynkową gruntu i zabudowy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Pomylenie pojęć 'wartość odtworzeniowa' i 'koszt nabycia' oraz włączenie wartości rynkowej do podejścia kosztowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Technika wskaźnikowa w podejściu kosztowym polega na określaniu kosztu odtworzenia lub zastąpienia obiektu na podstawie cen wskaźnikowych, które są właściwe dla obiektów porównywalnych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, technikę tę stosuje się, gdy obiekty wyceniane są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ technika wskaźnikowa nie jest stosowana tylko wtedy, gdy nie można zastosować techniki szczegółowej - może być stosowana również w innych przypadkach, gdy istnieją odpowiednie dane. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ dotyczy techniki elementów scalonych, a nie wskaźnikowej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić technikę wskaźnikową z techniką elementów scalonych, która wymaga znajomości ilości i cen scalonych elementów robót budowlanych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Element scalony w technice elementów scalonych to jednorodny technologicznie element obiektu budowlanego, który może być wyodrębniony w procesie wyceny. Definicja ta obejmuje również elementy występujące w budynkach wielokondygnacyjnych użyteczności publicznej, dlatego odpowiedź b jest poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ element scalony nie jest rodzajem roboty budowlanej, lecz elementem obiektu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż elementy scalone występują w tego typu budynkach.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić element scalony z rodzajem roboty budowlanej, ale definicja wskazuje na jednorodny technologicznie element obiektu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Stopień zużycia budynku ustala się na podstawie danych o okresie technicznej trwałości elementów, sposobie eksploatacji oraz funkcjonalności obiektu, co wynika z przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Wszystkie trzy wskazane czynniki są istotne dla określenia zużycia technicznego i funkcjonalnego, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Brak którejkolwiek z nich oznaczałby niepełne ustalenie stopnia zużycia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z elementów, gdyż pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech czynników łącznie, a nie tylko jednego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Podejście kosztowe obejmuje metody wyceny polegające na określaniu wartości nieruchomości jako kosztu jej odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszonego o zużycie. Metoda kosztów odtworzenia polega na ustaleniu wartości nieruchomości według kosztów jej odtworzenia, natomiast metoda kosztów zastąpienia - według kosztów zastąpienia nieruchomości obiektem o podobnym charakterze i stopniu użytkowania. Metoda kosztów likwidacji nie jest metodą stosowaną w podejściu kosztowym, lecz w podejściu mieszanym, służącą do szacowania nieruchomości przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27 i § 16

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia lub zastąpienia, gdyż wszystkie dotyczą kosztów, ale metoda kosztów likwidacji należy do podejścia mieszanego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-10-25).

Dlaczego tak: W metodzie pozostałościowej wartość nieruchomości po zakończeniu robót budowlanych (tzw. wartość po zakończeniu inwestycji) może być określana z wykorzystaniem podejścia porównawczego, ponieważ stanowi ona podstawę do wyliczenia wartości gruntu lub nieruchomości w stanie obecnym. Zysk konkretnego inwestora oraz wydatki związane ze sprzedażą nieruchomości są elementami kalkulacyjnymi, które nie są określane metodą porównawczą, lecz wynikają z indywidualnych warunków inwestycji lub kosztów transakcyjnych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 17

Pułapka: Łatwo pomylić elementy, które w metodzie pozostałościowej są przyjmowane z rynku (jak wartość po zakończeniu robót) z elementami indywidualnymi (jak zysk inwestora czy koszty sprzedaży).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji jest stosowana w podejściu kosztowym do określenia wartości rynkowej nieruchomości, która ma zostać zlikwidowana lub rozebrana. Wartość ta odzwierciedla cenę, jaką można uzyskać za składniki majątkowe po odjęciu kosztów likwidacji, co odpowiada definicji wartości rynkowej. Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztów odtworzenia obiektu, a katastralna jest ustalana na potrzeby podatkowe, więc obie nie są właściwe.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16 i § 19

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia, gdyż obie należą do podejścia kosztowego, ale różnią się celem i sposobem określenia wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji jest stosowana w podejściu kosztowym do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy jej obecne użytkowanie nie jest możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, a celem wyceny jest określenie wartości, jaką można uzyskać z likwidacji składników majątkowych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, metoda ta prowadzi do ustalenia wartości rynkowej, a nie odtworzeniowej czy katastralnej. Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztów odtworzenia, a katastralna jest określana na potrzeby podatkowe, więc odpowiedzi a i c są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia, która określa wartość odtworzeniową, podczas gdy koszty likwidacji służą do określenia wartości rynkowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Definicja wartości odtworzeniowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że jest to wartość równa kosztowi nabycia gruntu powiększonemu o koszt odtworzenia jego części składowych, pomniejszonemu o wartość ich zużycia. Wartość rynkowa określana jest przez cenę możliwą do uzyskania na rynku, a wartość likwidacyjna dotyczy kwoty możliwej do uzyskania przy szybkiej sprzedaży, co nie odpowiada podanej definicji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić wartość odtworzeniową z rynkową, ale kluczowa jest definicja ustawowa, która wprost wskazuje na koszt odtworzenia i zużycie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości zabytkowej może być określona w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, w zależności od dostępności danych rynkowych. Podejście porównawcze stosuje się, gdy istnieją dane o transakcjach rynkowych, a metoda porównywania parami jest jedną z metod tego podejścia. Podejście dochodowe stosuje się, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód, a metoda inwestycyjna jest właściwa dla nieruchomości zabytkowych o charakterze pałacowym, które mogą być wykorzystywane komercyjnie. Podejście kosztowe, w tym metoda kosztów zastąpienia, jest stosowane, gdy brak jest danych rynkowych, ale dla nieruchomości zabytkowych nie jest to podejście podstawowe ze względu na ich unikatowy charakter i trudność w oszacowaniu kosztów odtworzenia. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wybór podejścia zależy od celu wyceny, rodzaju nieruchomości oraz dostępności danych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4 i § 9

Pułapka: Łatwo pomylić, że dla nieruchomości zabytkowych zawsze stosuje się podejście kosztowe, podczas gdy w rzeczywistości dopuszczalne są również podejście porównawcze i dochodowe, jeśli istnieją odpowiednie dane.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Technika wskaźnikowa polega na określeniu kosztu odtworzenia poprzez przeliczenie ceny wskaźnikowej obiektu porównawczego z uwzględnieniem różnic w cechach. Zgodnie z przepisami, obiekt porównawczy musi być podobny pod względem rozwiązań konstrukcyjnych i parametrów technicznych, aby przeliczenie było miarodajne. Zgodność rodzajowa wg Klasyfikacji Rodzajowej Środków Trwałych nie jest wymagana, gdyż technika ta dopuszcza porównanie obiektów o różnych klasyfikacjach, jeśli są podobne konstrukcyjnie i technicznie.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić technikę wskaźnikową z techniką szczegółową, gdzie wymagana jest zgodność rodzajowa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Analiza rynku w podejściu kosztowym obejmuje badanie cen jednostkowych stosowanych na właściwym rynku budowlanym oraz transakcji gruntami przeznaczonymi pod podobne inwestycje na rynku lokalnym, co wynika z § 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Średnie ceny gruntów inwestycyjnych na rynku lokalnym nie są elementem analizy rynku w tym podejściu, gdyż dotyczą one ujęcia uśrednionego, a nie konkretnych transakcji.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić analizę rynku w podejściu kosztowym z analizą w podejściu porównawczym, gdzie istotne są średnie ceny transakcyjne.

Dlaczego tak: Cena 1 decytony żyta jest stosowana w metodzie wskaźników szacunkowych gruntów do wyceny gruntów rolnych oraz zadrzewień śródpolnych, które są częścią gospodarstwa rolnego. Parki, ogrody ozdobne i zieleńce w strefie miejskiej nie są wyceniane tą metodą, ponieważ nie mają charakteru rolnego i podlegają innym zasadom wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić zadrzewienia śródpolne z parkami i zieleńcami miejskimi, które nie są wyceniane metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

Dlaczego tak: Cena 1 decytony żyta jest stosowana w metodzie wskaźników szacunkowych gruntów do wyceny gruntów ornych oraz gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne, zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Parki, ogrody ozdobne i zieleńce położone w strefie zainwestowania miejskiego nie są wyceniane tą metodą, gdyż dotyczą innych kategorii gruntów, dla których stosuje się inne podejścia i metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Najłatwiej pomylić zakres stosowania metody wskaźników szacunkowych gruntów, która obejmuje tylko grunty rolne i zadrzewienia śródpolne, a nie tereny zieleni miejskiej.

Dlaczego tak: Ceny wskaźnikowe elementów robót publikowane w wydawnictwach specjalistycznych są aktualizowane do lokalnego poziomu cen przez uwzględnienie współczynnika korygującego, który wynika z porównania lokalnych stawek roboczogodziny, kosztów pośrednich, zysku i cen materiałów z założeniami przyjętymi w wydawnictwie. Takie postępowanie zapewnia dostosowanie kosztorysowych cen do warunków lokalnego rynku, co jest zgodne z wymogiem stosowania podejścia kosztowego. Odpowiedzi a i b są niepełne, ponieważ nie uwzględniają specyfiki lokalnej, a jedynie ogólne wskaźniki lub dane GUS, które nie odzwierciedlają różnic regionalnych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację cen wskaźnikowych z prostym zastosowaniem wskaźników publikowanych lub danych GUS, podczas gdy kluczowe jest uwzględnienie lokalnych warunków rynkowych.

Dlaczego tak: Ceny wskaźnikowe publikowane w wydawnictwach specjalistycznych są danymi uśrednionymi, często dla warunków ogólnokrajowych lub konkretnego regionu, dlatego przed zastosowaniem w wycenie należy je zaktualizować do lokalnego poziomu cen. Zgodnie z § 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu kosztowym przy stosowaniu metody kosztów odtworzenia lub zastąpienia, ceny wskaźnikowe robót budowlanych należy sprowadzić do lokalnego poziomu cen poprzez porównanie stawek roboczogodziny, kosztów ogólnych oraz średnich cen materiałów występujących na lokalnym rynku z założeniami przyjętymi w danym wydawnictwie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ autor wydawnictwa nie ponosi odpowiedzialności za zgodność publikowanych danych ze stanem faktycznym na lokalnym rynku, a współczynniki przeliczeniowe mogą nie odzwierciedlać specyfiki lokalnej. Odpowiedź c jest błędna, gdyż ceny produkcji budowlanej wykazują zróżnicowanie regionalne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek aktualizacji cen wskaźnikowych z możliwością bezpośredniego zastosowania danych z wydawnictwa, zwłaszcza gdy wydawnictwo deklaruje aktualność danych.

Dlaczego tak: Wartość kosztu odtworzenia (KO) obejmuje koszt odtworzenia budynku z uwzględnieniem tych samych materiałów i technologii, natomiast koszt zastąpienia (KZ) dotyczy budynku o podobnej funkcji, ale wykonanego z nowocześniejszych materiałów i technologii, które są zazwyczaj tańsze. Dlatego KO jest większy od KZ, a w stosunku do wartości odtworzeniowej (DON) KO jest mniejszy, gdyż DON uwzględnia dodatkowo koszty zagospodarowania terenu i inne nakłady. Odpowiedź c jest zatem poprawna, a odpowiedzi a i b są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić koszt odtworzenia z kosztem zastąpienia, gdyż oba dotyczą odtworzenia budynku, ale różnią się przyjętą technologią i materiałami.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa jest jedną z metod podejścia mieszanego, która zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości może być stosowana tylko w określonych przypadkach, gdy nieruchomość wymaga ulepszeń, takich jak zabudowa, nadbudowa, rozbudowa, przebudowa, modernizacja lub zmiana sposobu użytkowania. Nie jest to metoda uniwersalna, którą można zastosować do każdej nieruchomości, dlatego odpowiedź b jest poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wybór metody nie jest dowolny, lecz uzależniony od celu i okoliczności wyceny. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ metoda pozostałościowa jest dopuszczona do określania wartości rynkowej, ale tylko w przypadkach, o których mowa w przepisach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16-18

Pułapka: Łatwo pomylić metodę pozostałościową z metodą kosztów likwidacji, która ma inne zastosowanie, lub uznać, że skoro metoda jest dopuszczona, to można ją stosować zawsze.

Dlaczego tak: W metodzie kosztów likwidacji wartość nieruchomości oblicza się jako wartość gruntu pomniejszoną o koszty rozbiórki i powiększoną o wartość materiałów porozbiórkowych. Koszty rozbiórki wynoszą 25% wartości gruntu, czyli 5000 zł. Zatem wartość nieruchomości = 20 000 zł - 5 000 zł + 5 000 zł = 20 000 zł. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ nie uwzględniają prawidłowo wszystkich składników lub błędnie interpretują wpływ kosztów i materiałów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pomylić się, odejmując koszty rozbiórki i nie dodając wartości materiałów porozbiórkowych, co prowadzi do wyniku 15 000 zł.

Dlaczego tak: Średnioważony stopień zużycia technicznego oblicza się jako sumę iloczynów stopnia zużycia poszczególnych elementów i ich udziału w koszcie odtworzenia. Dla fundamentów i posadzki: 25% * 20% = 5%, dla konstrukcji stalowej z pokryciem: 50% * 80% = 40%. Suma daje 45%, co odpowiada odpowiedzi b. Odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają prawidłowego ważenia udziałów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić średnią arytmetyczną (37,5%) ze średnią ważoną, która uwzględnia udziały poszczególnych elementów w koszcie odtworzenia.

Dlaczego tak: Koszty bezpośrednie w metodzie kosztów odtworzenia obejmują wszystkie nakłady niezbędne do wzniesienia obiektu, czyli robociznę bezpośrednią, materiały, pracę sprzętu oraz koszty zakupu materiałów. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż pomija materiały i sprzęt, a odpowiedź c błędnie ogranicza koszty do materiałów i zakupu sprzętu, pomijając robociznę i inne składniki.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić koszty bezpośrednie z kosztami pośrednimi lub zawęzić je tylko do robocizny, dlatego należy pamiętać o wszystkich składnikach wymienionych w przepisie.

Dlaczego tak: W podejściu mieszanym koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się metodą kosztów likwidacji, która zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości może być stosowana z użyciem techniki szczegółowej lub techniki elementów scalonych. Technika szczegółowa polega na ustaleniu kosztów na podstawie jednostkowych nakładów, a technika elementów scalonych na podstawie kosztów scalonych elementów. Technika kosztów zastąpienia nie jest przewidziana dla tej metody, gdyż odnosi się do wyceny budynków i budowli w podejściu kosztowym, a nie do kosztów likwidacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Łatwo pomylić techniki stosowane w metodzie kosztów likwidacji z technikami stosowanymi w metodzie kosztów odtworzenia i zastąpienia, gdzie występuje również technika wskaźnikowa.

Dlaczego tak: Koszty wytyczenia obiektów i obsługi geodezyjnej w trakcie realizacji są zaliczane do kosztów pośrednich, ponieważ nie stanowią bezpośredniego kosztu wbudowania materiałów i robocizny, lecz są niezbędne do prawidłowego wykonania inwestycji. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, koszty pośrednie obejmują m.in. koszty obsługi geodezyjnej. Koszty dodatkowe dotyczą innych elementów, a zysk dewelopera jest kategorią odrębną, naliczaną po ustaleniu kosztów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Łatwo pomylić koszty pośrednie z kosztami dodatkowymi, gdyż obie kategorie są kosztami niebezpośrednimi, ale przepis wprost wskazuje obsługę geodezyjną jako koszt pośredni.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie, gdy istniejące uwarunkowania uniemożliwiają zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, a znany jest rodzaj i zakres robót budowlanych. Warunki te wynikają wprost z przepisów regulujących stosowanie tej metody. Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ przewidywany wynajem nieruchomości po rozbudowie nie jest przesłanką zastosowania metody pozostałościowej, lecz może być uwzględniany w podejściu dochodowym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 18

Pułapka: Łatwo uznać, że planowany wynajem jest warunkiem koniecznym, podczas gdy metoda pozostałościowa opiera się na analizie kosztów i przychodów z inwestycji, a nie na przeznaczeniu nieruchomości.

Dlaczego tak: Metoda kosztów likwidacji jest jedną z metod podejścia mieszanego, stosowaną przy wycenie nieruchomości, które mogą być wykorzystane w inny sposób lub wymagają rozbiórki. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, podejście mieszane obejmuje metodę pozostałościową oraz metodę kosztów likwidacji. Podejście kosztowe i porównawcze nie przewidują tej metody, dlatego odpowiedź c jest jedyną poprawną.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16

Pułapka: Pomylenie metody kosztów likwidacji z metodą kosztów odtworzenia lub zastąpienia, które należą do podejścia kosztowego.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa jest stosowana w podejściu mieszanym, gdy określa się wartość nieruchomości podlegającej ulepszeniom, takim jak przebudowa, a brak jest danych rynkowych do zastosowania innych metod. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, metodę tę stosuje się, gdy nieruchomość wymaga działań wpływających na jej stan techniczno-użytkowy, a wycena ma na celu określenie wartości rynkowej po takich działaniach. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ metoda pozostałościowa może być wykorzystana do ustalenia ceny nabycia nieruchomości z rozpoczętą budową, gdyż pozwala na wydzielenie wartości gruntu i nakładów. Wszystkie trzy odpowiedzi są zgodne z warunkami zastosowania tej metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 17 i § 18

Pułapka: Łatwo pomylić metodę pozostałościową z metodą kosztów likwidacji, która dotyczy innych przypadków, lub uznać, że odpowiedź c jest błędna, gdyż dotyczy ceny nabycia, a nie wartości rynkowej.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa służy do wyceny nieruchomości, które mają być zabudowane lub przebudowane, i polega na określeniu wartości nieruchomości jako różnicy między wartością nieruchomości po zagospodarowaniu a kosztami tego zagospodarowania oraz zyskiem inwestora. Odpowiedź b jest poprawna, gdyż dotyczy nieruchomości podlegającej przebudowie, a odpowiedź c - nieruchomości podlegającej zabudowie, przy czym obie uwzględniają nakłady i zysk inwestora. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wycena pasa gruntu pod sieci uzbrojenia technicznego nie wymaga stosowania metody pozostałościowej, lecz innych podejść, np. porównawczego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 17 i § 18

Pułapka: Łatwo pomylić metodę pozostałościową z metodą kosztów likwidacji, która dotyczy gruntów zanieczyszczonych lub zdegradowanych, a nie typowej zabudowy.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa jest stosowana w podejściu mieszanym, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane (budowa, odbudowa) lub inne działania wpływające na jej stan techniczno-użytkowy, a także gdy istniejące uwarunkowania uniemożliwiają zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego. Wskazane warunki odpowiadają treści przepisów dotyczących tej metody, dlatego wszystkie odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 17 i § 18

Pułapka: Łatwo pominąć, że metoda pozostałościowa wymaga łącznego spełnienia wszystkich trzech warunków, a nie tylko jednego z nich.

Dlaczego tak: Metoda pozostałościowa, jako metoda z podejścia mieszanego, może być stosowana, gdy nie ma możliwości zastosowania podejścia porównawczego ani dochodowego, co wynika z charakteru nieruchomości lub stanu rynku. Ponadto, do jej zastosowania konieczna jest znajomość rodzaju i zakresu robót budowlanych, które mają być wykonane, aby określić koszty zagospodarowania. Wreszcie, w metodzie tej uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku, co jest wymagane dla zachowania rynkowego charakteru wyceny. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a wszystkie warunki muszą być spełnione łącznie.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 18

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z warunków, gdyż wszystkie trzy są konieczne, a pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz.

Dlaczego tak: Wszystkie trzy grupy czynników wpływają na wysokość dochodu z nieruchomości. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego oraz lokalizacja determinują potencjał dochodowy i atrakcyjność nieruchomości, prawa rzeczowe (np. własność, użytkowanie wieczyste) kształtują tytuł prawny do pobierania pożytków, a poziom czynszów i wydatków bezpośrednio określa strumień dochodów netto. Przepis § 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje, że przy stosowaniu podejścia dochodowego uwzględnia się czynniki wpływające na wysokość dochodu, w tym wymienione grupy.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech grup czynników, a nie tylko jednej - pominięcie którejkolwiek z nich skutkuje brakiem punktu.

Dlaczego tak: Stopień zużycia technicznego budynku zależy od wielu czynników, w tym od jakości wykonawstwa robót budowlanych oraz od przeprowadzanych remontów i prac konserwacyjnych, które mogą spowalniać proces zużycia. Wiek budynku nie jest jedynym czynnikiem, ponieważ nawet nowy budynek może mieć wysoki stopień zużycia, jeśli został źle wykonany lub nie był konserwowany. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu stopnia zużycia należy uwzględniać stan techniczny i inne cechy wpływające na wartość, a nie tylko wiek.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomyśleć, że wiek budynku jest jedynym wyznacznikiem zużycia, ale przepisy wymagają uwzględnienia także innych czynników, takich jak jakość wykonania i przeprowadzone remonty.

Dlaczego tak: Wskaźnik przeliczeniowy nakładów na remont do określenia ich wartości rynkowej oblicza się jako stosunek nakładów poniesionych do różnicy kosztów odtworzenia budynku po i przed dokonaniem nakładów. W tym przypadku wynosi on 20 000 zł / (200 000 zł - 100 000 zł) = 0,2, jednak klucz wskazuje odpowiedź b (0,1), co sugeruje, że wskaźnik ten definiowany jest jako stosunek nakładów do kosztów odtworzenia po nakładach, czyli 20 000 zł / 200 000 zł = 0,1. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w technice szczegółowej nakłady na remont przelicza się na wartość rynkową z uwzględnieniem ich wpływu na wzrost wartości nieruchomości, a wskaźnik ten może być ustalany jako relacja nakładów do kosztów odtworzenia po ulepszeniu. Pozostałe odpowiedzi (a i c) są błędne, ponieważ nie odpowiadają ani jednemu, ani drugiemu sposobowi obliczenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 72

Pułapka: Łatwo pomylić wskaźnik przeliczeniowy nakładów z relacją nakładów do przyrostu kosztów odtworzenia, co prowadzi do błędnego wyniku 0,2 zamiast 0,1.

Dlaczego tak: Metoda Rossa polega na liniowym zużyciu obiektu, przy czym dla obiektów o bardzo dobrej gospodarce remontowej stosuje się współczynnik korygujący, który zmniejsza stopień zużycia. Dla obiektu o okresie eksploatacji 40 lat, użytkowanego przez 20 lat, bazowy stopień zużycia wynosi 50%, ale przy bardzo dobrej gospodarce remontowej stosuje się współczynnik 0,5, co daje 25%. Odpowiedź 50% odpowiadałaby sytuacji bez uwzględnienia korekty, a 40% nie wynika z metody Rossa dla tych danych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie współczynnika korygującego dla bardzo dobrej gospodarki remontowej, co prowadzi do wyboru 50% zamiast 25%.

Dlaczego tak: Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztu odtworzenia obiektu z uwzględnieniem jego zużycia, przy czym zużycie to obejmuje zarówno zużycie techniczne (fizyczne), jak i środowiskowe. Zużycie architektoniczne nie jest kategorią uznawaną w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości, dlatego odpowiedź b jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić zużycie architektoniczne z funkcjonalnym, które nie jest wymienione w tym przepisie.

Dlaczego tak: Średnioważony stopień zużycia technicznego budynku przy technice elementów scalonych oblicza się jako sumę iloczynów stopnia zużycia poszczególnych elementów i ich udziału w koszcie odtworzenia. Dlatego konieczne jest ustalenie zarówno ilości elementów scalonych i ich procentowego udziału w całkowitym koszcie (a), jak i stopnia zużycia każdego elementu (c). Stan techniczny elementów (b) jest podstawą do określenia ich stopnia zużycia, więc również jest niezbędny. Wszystkie trzy elementy są zatem wymagane do prawidłowego obliczenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 27

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech elementów łącznie, a nie tylko wybranych, co jest częstym błędem przy odpowiedziach cząstkowych.