Podejście dochodowe

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości oblicza się jako iloraz dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji. Przy dochodzie 10 000 zł i stopie 8% wartość wynosi 125 000 zł (10 000 / 0,08). Odpowiedź 80 000 zł byłaby wynikiem mnożenia dochodu przez stopę, a 100 000 zł nie odpowiada żadnemu poprawnemu działaniu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić dzielenie przez stopę kapitalizacji z mnożeniem przez nią.

To pytanie pojawiło się już 8 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2017-11-30, 2021-12-02, 2022-03-24, 2022-12-01, 2023-09-14, 2025-03-26, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Technika kapitalizacji prostej jest jedną z technik stosowanych w podejściu dochodowym przy metodzie inwestycyjnej, służącą do określenia wartości rynkowej nieruchomości przynoszących dochód. Pozostałe wymienione techniki nie należą do podejścia dochodowego: technika korygowania ceny średniej jest stosowana w podejściu porównawczym, a technika zysku nie jest odrębną techniką szacowania nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić techniki właściwe dla podejścia dochodowego z technikami z innych podejść, zwłaszcza gdy nazwa sugeruje związek z dochodem, jak 'technika zysku'.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-07-04, 2021-12-02, 2023-04-20, 2024-09-17, 2025-09-10, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Współczynnik korygujący dla prawa użytkowania wieczystego zależy od stawki procentowej opłaty rocznej oraz od przeciętnej stopy kapitalizacji ustalonej na podstawie badania rynku, przy czym stopa ta jest ograniczona do przedziału od 0,09 do 0,12. Stała stopa kapitalizacji niezależnie od rodzaju nieruchomości nie jest stosowana, gdyż współczynnik musi odzwierciedlać indywidualne warunki, w tym wysokość opłat i rynkowe stopy zwrotu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić, że współczynnik zależy od stałej stopy kapitalizacji, podczas gdy przepis wymaga uwzględnienia stawki opłaty rocznej i przeciętnej stopy kapitalizacji z rynku.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2020-06-25, 2021-04-22, 2021-12-02, 2022-03-24, 2024-04-23, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Dekapitalizacja majątku trwałego to proces utraty wartości wynikający z jego zużywania się, który wymaga podejmowania działań bieżących, takich jak remonty i konserwacja. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się jej stan techniczny, a niepodejmowanie działań likwidujących zużycie prowadzi do spadku wartości. Zmiany kursów walutowych nie mają bezpośredniego wpływu na fizyczne zużycie majątku, a zmniejszanie się stóp kapitalizacji powoduje wzrost wartości, a nie jej spadek.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Pomylenie dekapitalizacji z deprecjacją walutową lub błędne powiązanie stóp kapitalizacji z wartością majątku.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2019-09-05, 2020-07-30, 2023-04-20, 2024-06-25, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Przy obliczaniu dochodów z nieruchomości metodą dochodową uwzględnia się wyłącznie dochody i koszty związane z operatywnym zarządzaniem nieruchomością, takie jak czynsze, opłaty eksploatacyjne, podatki lokalne, ubezpieczenia czy koszty remontów. Kredyt i jego koszty są kosztami finansowymi, które nie są związane z operatywną działalnością nieruchomości, lecz z finansowaniem jej zakupu lub inwestycji, dlatego nie są uwzględniane. Amortyzacja jest kosztem księgowym, nie stanowiącym rzeczywistego wydatku, a jej uwzględnienie zniekształciłoby obraz dochodów operacyjnych. Podatek VAT nie jest kosztem operacyjnym, gdyż w większości przypadków podlega odliczeniu lub nie obciąża właściciela, a jego uwzględnienie byłoby niezgodne z zasadą szacowania dochodów netto.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 13

Pułapka: Łatwo pomylić koszty operacyjne z kosztami finansowymi lub podatkowymi, które nie są uwzględniane w dochodzie operacyjnym netto.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2017-10-26, 2020-07-30, 2021-12-02, 2022-06-02, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa to różne pojęcia ekonomiczne, choć w pewnych sytuacjach mogą przyjmować tę samą wartość. Stopa kapitalizacji służy do zamiany dochodu operacyjnego netto na wartość nieruchomości przy założeniu stałego dochodu, natomiast stopa dyskontowa uwzględnia zmiany wartości pieniądza w czasie i ryzyko, stosowana jest przy dyskontowaniu przyszłych strumieni dochodów. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stopa dyskontowa może być równa stopie kapitalizacji, ale nie jest to regułą, dlatego odpowiedź b jest poprawna, a a i c są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, traktując je jako pojęcia tożsame, podczas gdy różnią się funkcją i sposobem zastosowania w wycenie.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-04-25, 2019-12-05, 2021-12-02, 2022-04-28, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Metoda zysków znajduje zastosowanie, gdy dochód z nieruchomości nie może być ustalony na podstawie rynku czynszowego, a nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej. W takiej sytuacji dochód operacyjny netto szacuje się na podstawie analizy działalności prowadzonej na nieruchomości, a nie bezpośrednio z rynku najmu. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ gdy dochód można ustalić z rynku czynszowego, stosuje się metodę inwestycyjną. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ metoda zysków nie jest uzależniona od możliwości powtórnego wynajęcia, lecz od prowadzonej działalności.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, gdy dochód można ustalić z rynku czynszowego.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2022-09-15, 2024-03-19, 2024-10-22, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych to efektywny dochód brutto, który stanowi podstawę do dalszych obliczeń w podejściu dochodowym. Jednocześnie dochód operacyjny netto powiększony o wydatki operacyjne również daje efektywny dochód brutto, ponieważ dochód operacyjny netto to efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki operacyjne. Odpowiedź c jest błędna, gdyż dochód netto z nieruchomości przed odliczeniem podatku to pojęcie szersze, obejmujące również inne przychody i koszty, a nie tylko czynsze.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić efektywny dochód brutto z dochodem operacyjnym netto, ale kluczowe jest zrozumienie, że wydatki operacyjne są odejmowane od efektywnego dochodu brutto, a nie dodawane do netto.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2021-03-18, 2023-03-23, 2024-03-19, 2025-05-14).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym wydatki operacyjne obejmują koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak podatek od nieruchomości, ale nie obejmują podatku dochodowego ani amortyzacji. Podatek dochodowy jest obciążeniem wyniku finansowego, a nie kosztem operacyjnym, natomiast amortyzacja jest kosztem niepieniężnym, który nie wpływa na bieżące przepływy pieniężne i nie jest uwzględniany przy szacowaniu dochodu operacyjnego netto.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 13

Pułapka: Łatwo pomylić wydatki operacyjne z kosztami uzyskania przychodu w rozumieniu podatkowym, co prowadzi do błędnego zaliczenia podatku dochodowego lub amortyzacji.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-10-24, 2022-12-01, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w metodzie inwestycyjnej przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej obliczana jest jako iloraz dochodu operacyjnego netto ostatniego roku prognozy i stopy kapitalizacji. Zatem 10 000 zł / 0,08 = 125 000 zł. Odpowiedź a) 80 000 zł jest błędna, gdyż wynika z pomnożenia dochodu przez stopę kapitalizacji, a odpowiedź c) 12 500 zł jest błędna, gdyż wynika z podzielenia stopy kapitalizacji przez dochód.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić wzór na wartość rezydualną, odwracając licznik i mianownik, lub zastosować mnożenie zamiast dzielenia.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2023-04-20, 2024-11-19, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Dochód efektywny brutto to potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty spowodowane pustostanami i zaległościami w płatnościach czynszów. Podatki, opłaty i wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości są odejmowane na dalszym etapie obliczeń, przy ustalaniu dochodu operacyjnego netto, więc nie są uwzględniane przy obliczaniu dochodu efektywnego brutto.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić dochód efektywny brutto z dochodem operacyjnym netto, który uwzględnia już koszty operacyjne.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-03-15, 2021-03-18, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Stopa dyskontowa w podejściu dochodowym odzwierciedla wyłącznie zwrot na kapitale, czyli dochód z wyłożonego kapitału, nie obejmując zwrotu kapitału, który jest uwzględniany w stopie kapitalizacji. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stopa dyskontowa może być wyznaczona jako suma stopy bezpiecznej i wynagrodzenia za ryzyko. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ łączy zwrot kapitału i zwrot na kapitale, co dotyczy stopy kapitalizacji, a nie stopy dyskontowej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić stopę dyskontową ze stopą kapitalizacji, która obejmuje zarówno zwrot kapitału, jak i zwrot na kapitale.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-09-27, 2022-10-27, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Dyskontowanie strumieni dochodów polega na sprowadzeniu przyszłych, zmiennych w czasie dochodów do ich wartości obecnej (bieżącej), co odpowiada odpowiedzi a. Ponadto w technice tej uwzględnia się również zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości, czyli przewidywaną wartość końcową na koniec okresu prognozy, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dyskontowanie nie prowadzi do obliczenia wartości przyszłych dochodów, lecz ich wartości obecnej.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wartość obecną z wartością przyszłą, a także pominąć konieczność uwzględnienia wartości rezydualnej w dyskontowaniu.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-07-07, 2024-10-22, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w technice DCF to wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy, czyli po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Odpowiedź b odnosi się do wartości rezydualnej w sensie budowlanym (różnica między wartością rynkową a kosztami), a odpowiedź c błędnie wskazuje na kapitalizację dochodu z ostatnich 5 lat, co nie jest zgodne z definicją wartości rezydualnej w DCF.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rezydualną z wartością końcową w sensie budowlanym lub z prostą kapitalizacją ostatniego dochodu, podczas gdy w DCF jest to wartość na koniec okresu prognozy.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2024-04-23, 2024-11-19, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna to przewidywana wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy dochodów, którą uwzględnia się w technice dyskontowania strumieni dochodów, gdyż metoda ta polega na zdyskontowaniu przyszłych dochodów oraz wartości końcowej. Technika kapitalizacji prostej opiera się na stałym dochodzie i nie zakłada zmiany wartości w czasie, a technika szczegółowa nie jest odrębną techniką w podejściu dochodowym, lecz może być stosowana w ramach metody zysków, ale nie obejmuje wartości rezydualnej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką dyskontowania, gdyż obie dotyczą dochodów, ale tylko ta druga uwzględnia wartość rezydualną.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-10-26, 2019-03-21, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji w podejściu dochodowym definiuje się jako stopę zwrotu na rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co wynika z istoty metody inwestycyjnej, gdzie dochód z nieruchomości jest kapitalizowany przy użyciu stopy odzwierciedlającej oczekiwania inwestorów na danym rynku. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ wskazuje na okres zwrotu środków dla nieruchomości podobnych, co jest zgodne z definicją współczynnika kapitalizacji jako relacji dochodu do ceny na rynku nieruchomości porównywalnych. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odnosi się do konkretnego nabywcy, a nie do rynku, a odpowiedź c jest niepełna, gdyż nie uwzględnia aspektu okresu zwrotu, który jest istotny dla interpretacji współczynnika.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą dyskontową lub przypisać go do konkretnego nabywcy, podczas gdy jest on cechą rynku nieruchomości podobnych.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-10-25, 2021-06-24, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji, zatem stopa kapitalizacji wynosi 1/12,5 = 0,08, co odpowiada 8%. Odpowiedź a) 12,50% to błędne utożsamienie współczynnika ze stopą, a odpowiedź b) 10% to błędne zaokrąglenie lub pomyłka rachunkowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą kapitalizacji, traktując je jako tożsame pojęcia.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2021-04-22, 2025-03-26, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nakazują, aby przy stosowaniu podejścia dochodowego uwzględniać czynsze, jakie można uzyskać na rynku, oraz czynsze umowne wynikające z zawartych umów, zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Wszystkie trzy rodzaje czynszów są istotne dla analizy rynku czynszowego, ponieważ pozwalają na określenie potencjalnego dochodu i ryzyka związanego z wynajmem. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a żadna z nich nie jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej, co może prowadzić do błędnego wyboru tylko części z nich.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-04-20, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Dyskontowanie dochodów polega na sprowadzeniu przyszłych strumieni dochodów do ich wartości na datę wyceny, co pozwala określić bieżącą wartość nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż dyskontowanie nie określa wartości na koniec okresu prognozy, lecz na datę wyceny. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dyskontowanie dotyczy wartości bieżącej, a nie przyszłej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić dyskontowanie z kapitalizacją lub odwrócić kierunek przeliczania wartości w czasie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-09-15, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Podejście dochodowe stosuje się, gdy możliwe jest ustalenie dochodów z nieruchomości, zarówno z czynszów, jak i innych źródeł, oraz gdy znane są koszty ich uzyskania. Warunek ten wynika z § 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ koszty uzyskania kredytu nie są przesłanką zastosowania podejścia dochodowego. Odpowiedź c jest błędna, gdyż podejście dochodowe może być stosowane niezależnie od możliwości zastosowania podejścia porównawczego, a wybór podejścia zależy od celu wyceny i dostępnych danych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki zastosowania podejścia dochodowego z przesłankami innych podejść, np. mylnie uznając, że jest ono stosowane tylko wtedy, gdy nie można zastosować podejścia porównawczego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2021-06-24, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Dochód operacyjny netto w metodzie inwestycyjnej definiowany jest jako efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki operacyjne, co odpowiada odpowiedzi a. Odpowiedź c jest również poprawna, ponieważ potencjalny dochód brutto po odjęciu strat (np. z tytułu pustostanów i nieściągalnych czynszów) daje dochód efektywny, a następnie po odjęciu wydatków operacyjnych uzyskuje się dochód operacyjny netto. Odpowiedź b jest błędna, gdyż dochód operacyjny netto nie jest iloczynem dochodu i udziału właściciela, lecz kategorią ekonomiczną związaną z generowaniem dochodu przez nieruchomość.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Najczęściej pomija się, że odpowiedź c jest równoważna z odpowiedzią a, gdyż po odjęciu strat od potencjalnego dochodu brutto otrzymuje się dochód efektywny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2022-04-28, 2024-10-22).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym wartość nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej oblicza się jako iloraz dochodu operacyjnego netto (DON) i stopy kapitalizacji. Dochód operacyjny netto to efektywny dochód brutto (EDB) pomniejszony o wydatki operacyjne (WO), czyli 100 tys. zł - 40 tys. zł = 60 tys. zł. Przy współczynniku kapitalizacji wynoszącym 10 (co odpowiada stopie kapitalizacji 10%), wartość wynosi 60 tys. zł / 0,10 = 600 tys. zł. Odpowiedź a) 1000 tys. zł byłaby poprawna, gdyby nie uwzględniono wydatków operacyjnych, a odpowiedź c) 400 tys. zł błędnie odejmuje wydatki od wartości, a nie od dochodu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie wydatków operacyjnych przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto, co prowadzi do zawyżenia wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2024-06-25, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Efektywny dochód brutto definiuje się jako potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty wynikające z niepełnego wykorzystania powierzchni oraz z zaległości w płatnościach czynszów. Wydatki na media nie są odliczane od dochodu brutto, lecz stanowią koszty operacyjne uwzględniane przy ustalaniu dochodu operacyjnego netto.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić wydatki na media z potrąceniami od dochodu brutto, podczas gdy są one kosztem operacyjnym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-09-05, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości metodą inwestycyjną przy stałym dochodzie i współczynniku kapitalizacji oblicza się jako iloraz dochodu netto i współczynnika kapitalizacji. Dochód miesięczny wynosi 5 000 zł, więc roczny dochód netto to 60 000 zł. Dzieląc 60 000 zł przez 0,05 (współczynnik 5% w ujęciu dziesiętnym) otrzymujemy 1 200 000 zł. Odpowiedź a) 30 000 zł jest błędna, bo pomija przeliczenie miesięcznego dochodu na roczny i błędnie interpretuje współczynnik. Odpowiedź b) 300 000 zł jest błędna, bo wynika z podzielenia miesięcznego dochodu przez współczynnik bez uwzględnienia okresu rocznego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to użycie dochodu miesięcznego zamiast rocznego oraz pomylenie współczynnika kapitalizacji z procentem bez zamiany na ułamek.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2021-03-18, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Metoda inwestycyjna i metoda zysków są stosowane przy użyciu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni dochodów, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Technika szczegółowa nie jest techniką stosowaną w tych metodach, lecz odnosi się do podejścia kosztowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10-12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę szczegółową z technikami właściwymi dla podejścia dochodowego, gdyż jest ona kojarzona z metodą kosztową.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-04-25, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Dochód operacyjny netto w podejściu dochodowym obejmuje wszystkie wydatki związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości, w tym wynagrodzenie zarządcy, które jest kosztem operacyjnym. Koszt kredytu przeznaczonego na rozwój nieruchomości nie jest kosztem operacyjnym, lecz finansowym, a wielkość pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste jest opłatą jednorazową, nie stanowiącą bieżącego kosztu operacyjnego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić koszty operacyjne z kosztami finansowymi lub jednorazowymi opłatami, które nie są uwzględniane w dochodzie operacyjnym netto.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-05-27, 2023-11-30).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym wydatki operacyjne obejmują koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, do wydatków operacyjnych zalicza się roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, ponieważ jest to stały, coroczny koszt obciążający właściciela lub użytkownika wieczystego. Pierwsza opłata ma charakter jednorazowy i nie jest uwzględniana w wydatkach operacyjnych, gdyż nie jest kosztem cyklicznym. Odpowiedź c jest błędna, gdyż pomija obowiązkowe opłaty, które obniżają dochód operacyjny netto.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić pierwszą opłatę z roczną, gdyż obie dotyczą użytkowania wieczystego, ale tylko roczna jest wydatkiem operacyjnym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-10-24, 2025-11-19).

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej i metodzie zysków technika kapitalizacji prostej opiera się na dochodzie aktualnym, a technika dyskontowania strumieni dochodów pozwala uwzględnić przewidywane zmiany dochodów. Zgodnie z przepisami, przy stosowaniu techniki dyskontowania strumieni dochodów dochodem operacyjnym netto może być dochód przewidywany, a stopa dyskontowa powinna być rynkowa. Zatem przewidywany wzrost dochodów można uwzględnić przez przyjęcie wyższych dochodów i rynkowej stopy dyskontowej (odpowiedź a) lub przez przyjęcie aktualnych dochodów i obniżenie stopy dyskontowej, co w istocie zwiększa wartość bieżącą przyszłych dochodów (odpowiedź b). Odpowiedź c jest błędna, ponieważ podwyższenie stopy dyskontowej przy aktualnych dochodach zmniejszyłoby wartość, a nie uwzględniło wzrostu dochodów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9 i § 12

Pułapka: Najłatwiej pomylić wpływ stopy dyskontowej na wartość: podwyższenie stopy obniża wartość, więc nie może służyć do uwzględnienia wzrostu dochodów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-10-24, 2021-09-09).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym wartość nieruchomości jest odwrotnie proporcjonalna do stopy dyskontowej. Im niższa stopa dyskontowa, tym wyższa wartość bieżąca przyszłych dochodów. Przy stopie 6% wartość będzie najwyższa, przy 8% niższa, a przy 10% najniższa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Pomylenie kierunku zależności - wyższa stopa dyskontowa obniża wartość, a nie podwyższa.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-06-24, 2022-07-07, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji. Przy stopie 5% (0,05) współczynnik wynosi 1/0,05 = 20. Odpowiedź b (0,2) to stopa kapitalizacji wyrażona jako ułamek dziesiętny, a nie współczynnik. Odpowiedź c (5) to po prostu wartość procentowa stopy, bez przeliczenia.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji (wyrażoną w procentach lub jako ułamek) z jej odwrotnością, czyli współczynnikiem kapitalizacji.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2022-12-01, 2025-09-10).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym przy ustalaniu dochodu operacyjnego netto uwzględnia się wydatki związane z normalną eksploatacją nieruchomości, takie jak podatek od nieruchomości, koszty dostarczenia mediów, konserwacje, koszt ubezpieczenia oraz koszty zarządzania i administracji. Nie uwzględnia się natomiast kosztów kredytu ani amortyzacji, gdyż są to wydatki o charakterze finansowym lub nie stanowiące faktycznego wydatku, a ich uwzględnienie zniekształciłoby dochód operacyjny netto.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 13

Pułapka: Najłatwiej pomylić koszty kredytu i amortyzację z kosztami operacyjnymi, podczas gdy są one wyłączone z kalkulacji dochodu operacyjnego netto.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2023-06-22, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Stopa dyskontowa w podejściu dochodowym odzwierciedla wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu oraz ryzyko związane z daną nieruchomością, co wynika z przepisów o wycenie nieruchomości. Przewidywane zmiany w stanie prawnym nieruchomości nie są elementem stopy dyskontowej, lecz mogą być uwzględnione w prognozie dochodów lub wartości końcowej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki ryzyka uwzględniane w stopie dyskontowej z czynnikami wpływającymi na prognozę dochodów, takimi jak zmiany stanu prawnego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-03-21, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Długość okresu prognozy w technice dyskontowania strumieni dochodów zależy od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegać zmianie. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, okres prognozy powinien być ustalony na podstawie analizy rynku i charakteru nieruchomości, a nie sztywno ograniczony do 5 lat ani narzucony przez zleceniodawcę. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie ma ustawowego limitu 5 lat; odpowiedź c jest błędna, ponieważ rzeczoznawca działa niezależnie i nie może opierać się na wytycznych zleceniodawcy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić okres prognozy z okresem, na który można prognozować dochody w innych metodach, lub uznać, że długość okresu prognozy może być dowolnie ustalana przez rzeczoznawcę bez odniesienia do przewidywanych zmian dochodów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2022-04-28, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Technika dyskontowania strumieni dochodów jest jedną z technik stosowanych w podejściu dochodowym, w szczególności w metodzie inwestycyjnej oraz metodzie zysków. Metoda inwestycyjna opiera się na przewidywanych dochodach z nieruchomości, a metoda zysków na dochodach z działalności prowadzonej na nieruchomości; w obu przypadkach można zastosować technikę dyskontowania. Podejścia inne niż dochodowe, takie jak porównawcze czy kosztowe, nie wykorzystują tej techniki, ponieważ opierają się na innych zasadach wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 1 i § 12

Pułapka: Najłatwiej pomylić technikę dyskontowania z techniką kapitalizacji prostej, która jest stosowana tylko w metodzie inwestycyjnej, podczas gdy dyskontowanie ma szersze zastosowanie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-06-21, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów są stosowane w metodzie inwestycyjnej, która należy do podejścia dochodowego. Metoda inwestycyjna polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie dochodu, jaki może przynosić, z wykorzystaniem tych technik. Metoda analizy statystycznej rynku oraz metoda kosztów likwidacji nie są metodami wyceny, w których stosuje się te techniki, gdyż dotyczą one odpowiednio analizy rynku i kosztów likwidacji, a nie kapitalizacji dochodów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę inwestycyjną z innymi metodami, które również uwzględniają dochody, ale nie stosują technik kapitalizacji prostej ani dyskontowania strumieni dochodów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2022-07-07, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Metoda zysków, jako jedna z metod podejścia dochodowego, opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości można określić na podstawie dochodu, jaki może przynosić nieruchomość przy prowadzeniu na niej działalności gospodarczej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie zysków podstawę do określenia wartości stanowi dochód odpowiadający udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Odpowiedź a jest niepełna, ponieważ nie uwzględnia udziału właściciela, a odpowiedź b jest błędna, gdyż odnosi się do dochodu brutto pomniejszonego o koszty zakupu materiałów, co nie jest kategorią dochodu stosowaną w tej metodzie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, gdzie podstawą jest dochód z najmu lub dzierżawy, a nie dochód z działalności gospodarczej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-06-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Metoda zysków stosowana jest do wyceny nieruchomości przynoszących dochód, a jej wynikiem jest wartość rynkowa, gdy dochód i parametry przyjęto według stawek rynkowych, lub wartość dla indywidualnego inwestora, gdy uwzględniono indywidualne oczekiwania inwestora. Wartość dochodowa i czynszowa nie są kategoriami wynikającymi z metody zysków w rozumieniu przepisów o wycenie nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, która również może prowadzić do wartości rynkowej, ale metoda zysków ma specyficzne zastosowanie do nieruchomości o charakterze komercyjnym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2017-11-30, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji dochodu netto (Wn) jest wyższy niż współczynnik kapitalizacji dochodu brutto (Wb), ponieważ dochód netto jest niższy od dochodu brutto (po odjęciu kosztów operacyjnych), a przy tej samej wartości nieruchomości niższy dochód wymaga wyższej stopy kapitalizacji. Zatem zależność Wn > Wb jest prawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Pomylenie dochodu netto z brutto i uznanie, że wyższy dochód daje wyższy współczynnik, podczas gdy jest odwrotnie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2023-03-23, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Współczynnik korygujący do określenia wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego oblicza się z użyciem przeciętnej stopy kapitalizacji, zgodnie z § 30 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Stopa kapitalizacji jest właściwa, ponieważ służy do przeliczenia dochodu z nieruchomości na jej wartość, a w przypadku użytkowania wieczystego uwzględnia się stawkę procentową opłaty rocznej. Stopa dyskontowa i stopa procentowa nie są stosowane w tym kontekście, gdyż dotyczą odpowiednio dyskontowania przyszłych dochodów i oprocentowania kapitału, a nie bezpośredniego kapitalizowania dochodu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, ale w tym przepisie chodzi o kapitalizację dochodu, a nie dyskontowanie strumieni.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2024-10-22, 2025-09-10).

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej technika kapitalizacji prostej wymaga ustalenia dochodu netto, ponieważ stopa kapitalizacji jest odnoszona do dochodu netto, a nie brutto. W metodzie zysków technika dyskontowania strumieni dochodów również opiera się na dochodzie netto, gdyż dyskontowaniu podlegają prognozowane dochody netto. Natomiast technika kapitalizacji prostej dochodu brutto w metodzie zysków nie jest stosowana, ponieważ metoda zysków opiera się na dochodzie netto, a nie brutto.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11 i § 12

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną i uznać, że w metodzie zysków dopuszczalne jest stosowanie dochodu brutto, podczas gdy przepisy wymagają dochodu netto.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2022-10-27, 2024-09-17).