Współczynnik kapitalizacji stosowany w podejściu dochodowym wyceny odzwierciedla:
- a) okres, w którym konkretny nabywca powinien otrzymać zwrot środków poniesionych na nabycie szacowanej nieruchomości;
- b) okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do wycenianiej; poprawna
- c) stopę zwrotu na rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji w podejściu dochodowym definiuje się jako stopę zwrotu na rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co wynika z istoty metody inwestycyjnej, gdzie dochód z nieruchomości jest kapitalizowany przy użyciu stopy odzwierciedlającej oczekiwania inwestorów na danym rynku. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ wskazuje na okres zwrotu środków dla nieruchomości podobnych, co jest zgodne z definicją współczynnika kapitalizacji jako relacji dochodu do ceny na rynku nieruchomości porównywalnych. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odnosi się do konkretnego nabywcy, a nie do rynku, a odpowiedź c jest niepełna, gdyż nie uwzględnia aspektu okresu zwrotu, który jest istotny dla interpretacji współczynnika.
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14
Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą dyskontową lub przypisać go do konkretnego nabywcy, podczas gdy jest on cechą rynku nieruchomości podobnych.
To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-10-25, 2021-06-24, 2022-04-28).