EDB wynosi 100 tys. zł. Wydatki operacyjne (WO) wynoszą 40 tys. zł. Współczynnik kapitalizacji wynosi 10. Wartość takiej nieruchomości określona w podejściu dochodowym wynosi:

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym wartość nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej oblicza się jako iloraz dochodu operacyjnego netto (DON) i stopy kapitalizacji. Dochód operacyjny netto to efektywny dochód brutto (EDB) pomniejszony o wydatki operacyjne (WO), czyli 100 tys. zł - 40 tys. zł = 60 tys. zł. Przy współczynniku kapitalizacji wynoszącym 10 (co odpowiada stopie kapitalizacji 10%), wartość wynosi 60 tys. zł / 0,10 = 600 tys. zł. Odpowiedź a) 1000 tys. zł byłaby poprawna, gdyby nie uwzględniono wydatków operacyjnych, a odpowiedź c) 400 tys. zł błędnie odejmuje wydatki od wartości, a nie od dochodu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie wydatków operacyjnych przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto, co prowadzi do zawyżenia wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2024-06-25, 2025-11-19).