Podejście dochodowe

Dlaczego tak: Podejście dochodowe wymaga prognozy dochodów i wydatków operacyjnych, aby określić dochód operacyjny netto, który jest podstawą wyceny. Stopa zwrotu żądana przez zleceniodawcę nie jest elementem wyceny rynkowej, a stopa odzysku nie jest pojęciem stosowanym w tym podejściu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić stopę zwrotu żądaną przez zleceniodawcę ze stopą dyskontową lub kapitalizacji, które są ustalane na podstawie rynku, a nie indywidualnych oczekiwań.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2021-03-18, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Dla nieruchomości zabudowanej nietypowym nowym obiektem hotelowym najbardziej odpowiednie jest podejście dochodowe, metoda zysku, technika kapitalizacji prostej, ponieważ metoda zysku stosowana jest dla nieruchomości przynoszących dochód z działalności gospodarczej, a technika kapitalizacji prostej jest właściwa dla nowych obiektów o stabilnych dochodach. Metoda inwestycyjna jest stosowana dla nieruchomości generujących dochody z najmu, co nie jest typowe dla hotelu, a podejście kosztowe nie odzwierciedla wartości rynkowej wynikającej z potencjału dochodowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysku z metodą inwestycyjną, gdyż obie należą do podejścia dochodowego, ale różnią się źródłem dochodu: najem vs działalność gospodarcza.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Dochód operacyjny netto (DON) w podejściu dochodowym jest definiowany jako różnica między efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi. Efektywny dochód brutto uwzględnia straty z tytułu niewynajęcia i nieściągalności czynszów, a wydatki operacyjne to koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Potencjalny dochód brutto nie uwzględnia tych strat, więc opcja c jest poprawna, a opcje a i b są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Najczęściej myli się potencjalny dochód brutto z efektywnym, zapominając o odjęciu strat w dochodach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w metodzie inwestycyjnej przy technice dyskontowania strumieni dochodów jest obliczana jako iloraz dochodu operacyjnego netto w ostatnim roku prognozy i stopy kapitalizacji. Przy dochodzie 10 000 zł i stopie 10% wartość rezydualna wynosi 100 000 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo to kwota dochodu, a nie wartość; odpowiedź c) jest błędna, bo wynika z pomylenia stopy kapitalizacji z 1%.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową lub błędnie podzielić dochód przez 1% zamiast 10%.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Definicja dochodu z nieruchomości zabudowanej obejmuje dochód możliwy do uzyskania z wydzierżawienia gruntu wraz z jego częściami składowymi, czyli z całej nieruchomości jako całości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ pomija części składowe, a odpowiedź c błędnie rozdziela dochód z budynku i gruntu, podczas gdy dochód z nieruchomości zabudowanej traktowany jest łącznie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić dochód z nieruchomości zabudowanej z dochodem z poszczególnych jej części, podczas gdy definicja ustawowa obejmuje całość.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2020-09-24).

Dlaczego tak: PDB (potencjalny dochód brutto) oblicza się, dodając do DON (dochód operacyjny netto) wydatki operacyjne oraz straty w dochodzie. Skoro DON = 150 tys. zł, wydatki operacyjne = 30 tys. zł, a straty stanowią 10% PDB, to PDB = (DON + wydatki) / (1 - straty) = (150 + 30) / 0,9 = 200 tys. zł. Odpowiedź a) 180 tys. zł jest błędna, bo nie uwzględnia strat, a c) 220 tys. zł jest błędna, bo zawyża PDB o nieprawidłowo skalkulowane straty.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Najczęstszy błąd to pominięcie, że straty w dochodzie są liczone od PDB, a nie od DON, co prowadzi do zaniżenia wyniku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji, zatem stopa kapitalizacji wynosi 1/10 = 0,10, co odpowiada 10%. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ nie wynikają z odwrotności współczynnika.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Pomyłka między współczynnikiem kapitalizacji a stopą kapitalizacji - współczynnik to odwrotność stopy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2026-04-22).

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej zakłada się, że dochód z nieruchomości jest stały w całym okresie prognozy, natomiast technika dyskontowania strumieni dochodów uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Jeżeli czynsze w przyszłości będą rosły, to przyszłe dochody będą wyższe, co przy dyskontowaniu wymaga zastosowania wyższej stopy dyskontowej, aby zdyskontować te wyższe przepływy do wartości bieżącej. Stopa kapitalizacji natomiast jest stosowana do bieżącego dochodu i nie uwzględnia przyszłych wzrostów, więc pozostaje na poziomie odzwierciedlającym bieżące ryzyko. W konsekwencji stopa dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji. Odpowiedź b jest błędna, gdyż wzrost czynszów nie powoduje spadku stopy dyskontowej, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ relacja między stopą dyskontową a współczynnikiem kapitalizacji zależy od przewidywanych zmian dochodów.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to mylenie stopy dyskontowej ze stopą kapitalizacji i nieuwzględnianie, że stopa dyskontowa ma odzwierciedlać ryzyko i zmiany dochodów w czasie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Wybór techniki wyceny w podejściu dochodowym zależy od przewidywanego charakteru strumieni dochodów. Technika kapitalizacji prostej jest stosowana, gdy dochody są stałe lub mają tendencję do stabilizacji, natomiast technika dyskontowania strumieni dochodów jest właściwa, gdy dochody zmieniają się w czasie. Zmienność dochodów wynikająca z umów na czas oznaczony oraz stałość strumieni dochodów są zatem czynnikami decydującymi o wyborze techniki. Zmiana stawek czynszu w związku z przewidywaną inflacją nie jest bezpośrednim kryterium wyboru techniki, lecz może być uwzględniona w prognozach dochodów, ale nie determinuje wyboru między kapitalizacją prostą a dyskontowaniem.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10-12

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki wpływające na wybór techniki z czynnikami wpływającymi na wysokość stopy kapitalizacji czy stopy dyskontowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-05-14, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Okres prognozy strumieni pieniężnych w technice DCF zależy od przewidywanego okresu zmiennych dochodów uzyskiwanych z nieruchomości, ponieważ w tym okresie dochody są niestabilne i wymagają dyskontowania poszczególnych strumieni. Po tym okresie zakłada się stabilizację dochodów, co pozwala na zastosowanie kapitalizacji prostej lub innej metody. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż sposób określania stopy dyskontowej oraz koniunktura na rynku nieruchomości wpływają na parametry wyceny, ale nie determinują długości okresu prognozy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki wpływające na wysokość stopy dyskontowej lub ogólną sytuację rynkową z czynnikiem decydującym o długości okresu prognozy, którym jest wyłącznie przewidywany okres zmiennych dochodów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości przynoszącej dochód z najmu, gdy umowy najmu mają istotny wpływ na wartość, należy stosować podejście dochodowe. Ze względu na zróżnicowane okresy trwania umów (do 10 lat oraz 2-3 lata) konieczne jest zastosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów, która uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Technika kapitalizacji prostej jest właściwa, gdy dochody są stałe lub w niewielkim stopniu zmienne, a warunki umów nie odbiegają od rynkowych. Podejście porównawcze nie jest odpowiednie, gdy nieruchomość generuje dochód z najmu, a umowy mają wpływ na jej wartość.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 i § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką DCF, nie dostrzegając, że zróżnicowane okresy umów najmu wymagają dyskontowania strumieni dochodów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Dochód operacyjny netto (DON) oblicza się jako potencjalny dochód brutto (PDB) pomniejszony o straty w dochodzie oraz wydatki operacyjne. W tym przypadku PDB wynosi 300 000 zł, straty to 10% z PDB, czyli 30 000 zł, a wydatki operacyjne to 70 000 zł. Zatem DON = 300 000 - 30 000 - 70 000 = 200 000 zł. Odpowiedź a) 270 000 zł jest błędna, ponieważ uwzględnia tylko straty, a pomija wydatki operacyjne. Odpowiedź b) 230 000 zł jest błędna, ponieważ uwzględnia tylko wydatki operacyjne, a pomija straty.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie jednego z dwóch odliczeń - strat lub wydatków operacyjnych - przy obliczaniu DON.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Podejście dochodowe stosuje się do nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, co wynika z § 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest zbyt wąska, ponieważ wycena może dotyczyć także nieruchomości, które obecnie nie przynoszą dochodu, ale mogą go przynosić w przyszłości. Odpowiedź c jest nieuzasadniona, gdyż podejście dochodowe nie ogranicza się do funkcji biurowych i handlowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić zakres podejścia dochodowego z faktycznym przynoszeniem dochodu, podczas gdy wystarczy potencjalna możliwość jego uzyskiwania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Podejście dochodowe stosuje się do nieruchomości, które przynoszą dochód lub mogą go przynosić, co wynika z § 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ obejmuje zarówno nieruchomości faktycznie generujące dochód, jak i te, które mogą go generować w przyszłości. Odpowiedzi a i c są niepełne, gdyż wykluczają odpowiednio nieruchomości mogące przynosić dochód lub te już przynoszące dochód.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić zakres podejścia dochodowego, zawężając go tylko do nieruchomości faktycznie przynoszących dochód, podczas gdy obejmuje ono także nieruchomości mogące przynosić dochód.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Pojęcie wartości rezydualnej nieruchomości jest stosowane w technice dyskontowania strumieni dochodów, która polega na prognozowaniu dochodów i wydatków w kolejnych latach oraz uwzględnieniu wartości końcowej (rezydualnej) nieruchomości na koniec okresu prognozy. W technice kapitalizacji prostej wycenia się nieruchomość na podstawie bieżącego dochodu, bez prognozowania przyszłych strumieni i wartości końcowej. Technika wskaźnikowa nie jest techniką wyceny w podejściu dochodowym, lecz narzędziem pomocniczym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rezydualną z wartością końcową w technice kapitalizacji prostej, ale ta ostatnia nie występuje w tej technice.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych definiuje się jako efektywny dochód brutto. Jest to również uzasadniona rynkowo przewidywana kwota przychodów z wynajęcia nieruchomości, gdyż odzwierciedla realne wpływy możliwe do uzyskania. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dochód netto przed odliczeniem podatku uwzględnia dodatkowo koszty operacyjne, a nie tylko straty.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić efektywny dochód brutto z dochodem netto, który uwzględnia koszty operacyjne, a nie tylko straty.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji jest stosowana w metodzie inwestycyjnej do zamiany dochodu operacyjnego netto na wartość nieruchomości, ale może być również wykorzystywana w technice dyskontowania strumieni dochodów do wyznaczania stopy dyskontowej, a także przy określaniu stopy zwrotu z inwestycji oraz przy wycenie prawa użytkowania wieczystego, gdzie dochód z nieruchomości jest kapitalizowany z uwzględnieniem specyfiki tego prawa. Wszystkie wskazane zastosowania mieszczą się w ramach podejścia dochodowego i są zgodne z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11, § 12, § 14, § 15

Pułapka: Najłatwiej pominąć, że stopa kapitalizacji może być używana nie tylko w technice kapitalizacji prostej, ale także jako element wyznaczania stopy dyskontowej i w wycenie prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Przewidywana długotrwała przewaga popytu nad podażą na powierzchnie handlowe oznacza, że nieruchomość będzie generować wyższe dochody w przyszłości, co zwiększa jej wartość. W technice kapitalizacji prostej, aby uwzględnić ten wzrost dochodów, należy obniżyć stopę kapitalizacji, ponieważ niższa stopa kapitalizacji przy tym samym dochodzie prowadzi do wyższej wartości. Podwyższenie stopy kapitalizacji działa odwrotnie, zmniejszając wartość, a skorygowanie stopnia wykorzystania powierzchni nie odnosi się bezpośrednio do przewagi popytu nad podażą, lecz do fizycznego wykorzystania obiektu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić kierunek korekty stopy kapitalizacji - przewaga popytu nad podażą zwiększa przyszłe dochody, więc stopa kapitalizacji powinna być niższa, a nie wyższa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w technice dyskontowania strumieni dochodów to wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy, którą oblicza się poprzez kapitalizację dochodu z ostatniego roku prognozy przy użyciu współczynnika kapitalizacji. Zatem wartość rezydualna = 10 000 zł * 12 = 120 000 zł. Stopa dyskontowa nie jest używana do obliczenia wartości rezydualnej, lecz do zdyskontowania przyszłych dochodów, w tym wartości rezydualnej, na dzień wyceny. Odpowiedzi b) i c) są błędne, ponieważ nie uwzględniają mnożenia przez współczynnik kapitalizacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Pomylenie stopy dyskontowej ze współczynnikiem kapitalizacji i zastosowanie jej do obliczenia wartości rezydualnej zamiast mnożenia dochodu przez Wk.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-06-25, 2026-03-25).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym uwzględnia się dochody z czynszów najmu uzyskiwane z nieruchomości podobnych oraz dochody z zysków z działalności prowadzonej na nieruchomości, co wynika z przepisów regulujących wycenę nieruchomości. Amortyzacja nie jest uwzględniana, ponieważ podejście dochodowe opiera się na dochodach, a nie na kosztach odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić podejście dochodowe z kosztowym, gdzie uwzględnia się amortyzację.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w technice kapitalizacji prostej to iloraz dochodu operacyjnego netto ostatniego roku prognozy i stopy kapitalizacji. Przy dochodzie 10 000 zł i stopie 10% wartość wynosi 100 000 zł (10 000 / 0,10). Odpowiedź 125 000 zł sugeruje błędne użycie stopy dyskontowej lub odwrócenie proporcji, a 80 000 zł wynika z nieprawidłowego przeliczenia stopy kapitalizacji.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową lub odwrotnie zastosować wzór, co prowadzi do błędnych wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-03-26, 2025-10-15).

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości oblicza się jako iloraz dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji 12,5 oznacza stopę kapitalizacji na poziomie 8% (1/12,5 = 0,08). Zatem wartość = 10 000 zł / 0,08 = 125 000 zł. Odpowiedź b (80 000 zł) byłaby wynikiem pomnożenia dochodu przez współczynnik (10 000 * 12,5 = 125 000, ale to błędne działanie), a odpowiedź c (100 000 zł) nie wynika z żadnego poprawnego rachunku.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą kapitalizacji i odwrócić działanie, mnożąc dochód przez współczynnik zamiast dzielić przez stopę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Przepis § 30 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stanowi, że w szczególnych przypadkach, gdy określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wymaga zastosowania współczynnika kapitalizacji, rzeczoznawca przyjmuje stopę kapitalizacji w wysokości 10%, niezależnie od stopy otrzymanej z badania rynku. Oznacza to, że każda z podanych wartości (12%, 9%, 10%) jest poprawna, ponieważ w każdym przypadku rzeczoznawca powinien przyjąć 10%, a nie wartość z badania rynku. W odpowiedzi a) z badania otrzymano 14%, ale należy przyjąć 10%, co jest zgodne z treścią odpowiedzi (12% to błędna wartość, ale odpowiedź jako całość wskazuje na postępowanie zgodne z przepisem - przyjęcie innej wartości niż z rynku). W odpowiedzi b) z badania otrzymano 7%, a przyjęto 9%, co również jest zgodne z zasadą odstąpienia od wartości rynkowej. W odpowiedzi c) z badania otrzymano 10% i przyjęto 10%, co jest wprost zgodne z przepisem. Wszystkie odpowiedzi są poprawne, ponieważ każda z nich ilustruje obowiązek przyjęcia stopy 10% w tych szczególnych przypadkach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Najłatwiej pomylić obowiązek przyjęcia stopy 10% z koniecznością stosowania stopy otrzymanej z badania rynku, podczas gdy przepis nakazuje w tych przypadkach zawsze przyjąć 10%.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Stopa dyskontowa w podejściu dochodowym odzwierciedla wymaganą przez inwestora stopę zwrotu, uwzględniającą ryzyko związane z daną nieruchomością oraz oczekiwania rynkowe. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców podobnych nieruchomości oraz ryzyko inwestowania w wycenianą nieruchomość. Przewidywane zmiany poziomu inflacji nie są wprost wymienione jako składnik stopy dyskontowej, choć mogą wpływać na wysokość dochodów, ale nie stanowią odrębnego czynnika.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić stopę dyskontową ze stopą kapitalizacji lub uznać, że inflacja jest bezpośrednim składnikiem stopy dyskontowej, podczas gdy jest ona uwzględniana pośrednio w prognozowanych dochodach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w podejściu dochodowym jest ustalana na podstawie rynku, jako relacja między dochodem osiąganym z nieruchomości podobnych a ich cenami transakcyjnymi. Definicja ta wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które wskazuje, że stopę kapitalizacji określa się na podstawie cen transakcyjnych i dochodów z nieruchomości podobnych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ iloczyn ceny i dochodu nie ma sensu ekonomicznego. Odpowiedź c opisuje raczej stopę dyskontową lub ogólną relację ryzyka, a nie bezpośrednio stopę kapitalizacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, która uwzględnia ryzyko i alternatywne lokaty, podczas gdy stopa kapitalizacji jest wyprowadzana z rynku nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Technika dyskontowania strumieni dochodów polega na zdyskontowaniu przewidywanych dochodów z poszczególnych lat prognozy oraz zdyskontowaniu wartości rezydualnej nieruchomości, czyli wartości, jaką nieruchomość będzie miała na koniec okresu prognozy. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ uwzględnia oba elementy: zdyskontowane strumienie dochodów i zdyskontowaną wartość rezydualną. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie ma podstaw do kapitalizowania dochodów przed dyskontowaniem. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy nie jest kapitalizowana, lecz dyskontowana.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę dyskontowania strumieni dochodów z techniką kapitalizacji prostej, gdzie stosuje się kapitalizację dochodu, a nie dyskontowanie poszczególnych strumieni.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Technika dyskontowania strumieni dochodów jest jedną z technik stosowanych w podejściu dochodowym, które obejmuje metodę inwestycyjną oraz metodę zysków. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie inwestycyjnej i metodzie zysków dopuszcza się stosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów, gdy dochody z nieruchomości zmieniają się w czasie. Odpowiedź c jest niepoprawna, ponieważ 'metoda dochodowa' nie jest odrębną metodą w podejściu dochodowym - jest to nazwa całego podejścia, a nie metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 i § 12

Pułapka: Łatwo pomylić metodę dochodową jako odrębną metodę, podczas gdy jest to nazwa całego podejścia, a technika dyskontowania stosowana jest w obu metodach: inwestycyjnej i zysków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Technika kapitalizacji prostej jest stosowana w podejściu dochodowym, zarówno w metodzie inwestycyjnej, jak i metodzie zysków. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie inwestycyjnej technika kapitalizacji prostej polega na określeniu wartości nieruchomości jako iloczynu dochodu operacyjnego netto i stopy kapitalizacji, natomiast w metodzie zysków technika ta jest stosowana do wyceny nieruchomości przynoszących dochód z działalności gospodarczej. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy prawa wprost określają zastosowanie tej techniki w obu metodach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 1 i 2 oraz § 11

Pułapka: Łatwo pominąć, że technika kapitalizacji prostej jest przewidziana nie tylko dla metody inwestycyjnej, ale także dla metody zysków, co wynika z § 11 rozporządzenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu dochodów z nieruchomości w technice dyskontowania strumieni dochodów uwzględnia się rzeczywiste warunki wynikające z zawartych umów najmu, gdyż determinują one wysokość przychodów w okresie prognozy. Podatek od nieruchomości jest kosztem operacyjnym, który pomniejsza dochód operacyjny netto, więc również musi być uwzględniony. Operatywność najemcy nie jest kategorią ekonomiczną, lecz cechą zarządczą, która nie wpływa bezpośrednio na wysokość dochodów w procedurze wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12 i § 13

Pułapka: Łatwo pomylić operatywność najemcy z czynnikami wpływającymi na ryzyko inwestycyjne, ale nie jest ona składnikiem dochodów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2019-12-05).

Dlaczego tak: W technice dyskontowania strumieni dochodów dochody z nieruchomości ustala się na podstawie warunków wynikających z zawartych umów najmu, gdyż odzwierciedlają one rzeczywiste możliwości generowania przychodów przez nieruchomość. Podatek od nieruchomości jest kosztem operacyjnym, który pomniejsza dochód operacyjny netto, dlatego również musi być uwzględniony. Operatywność najemcy nie jest czynnikiem branym pod uwagę przy ustalaniu wysokości dochodów, ponieważ dotyczy cech najemcy, a nie nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12 i § 13

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki wpływające na dochód z nieruchomości z cechami najemcy, które nie mają znaczenia dla wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową należy uwzględnić wskaźnik pustostanów charakterystyczny dla danego rynku lokalnego, a nie faktyczny stan w wycenianej nieruchomości. Wskaźnik ten służy do oszacowania potencjalnego dochodu, jaki rynek może wygenerować, a nie dochodu faktycznie osiąganego. Zatem przyjmuje się poziom 16%, czyli wartość rynkową, a nie 14% wynikające z bieżącego stanu obiektu. Odpowiedź b) 15% jest błędna, gdyż nie odpowiada ani faktycznemu wskaźnikowi, ani rynkowemu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić faktyczny wskaźnik pustostanów w wycenianej nieruchomości z wskaźnikiem rynkowym, który należy przyjąć do wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-03-19).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym stosuje się techniki kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni dochodów. Technika inwestycyjna nie jest techniką w podejściu dochodowym, lecz jednym z podejść do wyceny nieruchomości (podejście dochodowe, porównawcze, kosztowe, mieszane).

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić techniki z podejściami - technika inwestycyjna to nazwa podejścia, a nie techniki w ramach podejścia dochodowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Podejście dochodowe obejmuje metodę inwestycyjną oraz metodę zysków, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Metoda kapitalizacji prostej jest techniką stosowaną w ramach metody inwestycyjnej, a nie odrębną metodą. Dlatego poprawne są odpowiedzi a i b, a odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z metodą, gdyż jest ona często wymieniana w kontekście podejścia dochodowego, ale stanowi jedynie technikę szacowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-05-30).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym stosuje się wyłącznie technikę kapitalizacji prostej oraz technikę dyskontowania strumieni dochodów. Metoda inwestycyjna i metoda zysków to metody, a nie techniki, stąd odpowiedzi b i c są błędne. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu dochodowym wyróżnia się metody: inwestycyjną, zysków i gruntową, a w ramach tych metod stosuje się techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metody z technikami - metody to inwestycyjna, zysków i gruntowa, a techniki to kapitalizacja prosta i dyskontowanie strumieni dochodów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2024-11-19).

Dlaczego tak: W technice dyskontowania strumieni dochodów wartość rezydualna jest składnikiem końcowym, który podlega dyskontowaniu i jest dodawany do sumy zdyskontowanych strumieni dochodów, aby uzyskać łączną wartość nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość rezydualna nie jest odejmowana, lecz dodawana.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić znak operacji - wartość rezydualna jest dodawana, a nie odejmowana.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Metoda zysków, jako jedna z metod podejścia dochodowego, służy do wyceny nieruchomości przynoszących dochód, gdzie wartość rynkowa jest szacowana na podstawie zdyskontowanych przyszłych dochodów. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie zysków uwzględnia się jedynie dochody związane z nieruchomością, a nie z działalnością prowadzoną na niej przez właściciela. Oznacza to, że zbywalny goodwill, czyli wartość firmy lub renomy, która może być przeniesiona na nowego nabywcę, jest wyłączony z tej wyceny, podobnie jak osobisty goodwill, który jest związany z osobą właściciela i nie podlega przeniesieniu. W związku z tym poprawna jest odpowiedź a, ponieważ metoda zysków nie obejmuje żadnego z tych elementów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, która może uwzględniać pewne elementy wartości niematerialnych, ale w metodzie zysków dochód jest ściśle związany z nieruchomością, a nie z działalnością.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Metoda zysków, jako jedna z metod podejścia dochodowego, służy do wyceny nieruchomości przynoszących dochód, a jej celem jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z przepisami, w metodzie tej uwzględnia się wyłącznie dochody związane z nieruchomością, a nie z osobą prowadzącą działalność. Oznacza to, że wartość ta obejmuje zbywalny goodwill, czyli wartość firmy, która może być przeniesiona na innego właściciela, natomiast nie obejmuje osobistego goodwill, który jest związany z konkretną osobą i nie podlega przeniesieniu. Dlatego poprawna jest odpowiedź a, a odpowiedzi b i c są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić zbywalny goodwill z osobistym, gdyż oba dotyczą wartości niematerialnych, ale tylko pierwszy jest przenaszalny i wchodzi w skład wartości rynkowej nieruchomości wycenianej metodą zysków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji odzwierciedla oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji, która rośnie wraz z ryzykiem. Wzrost ryzyka inwestowania w nieruchomość powoduje, że inwestorzy żądają wyższej stopy zwrotu, co przekłada się na konieczność podwyższenia stopy kapitalizacji w wycenie. Obniżenie stopy kapitalizacji byłoby właściwe przy spadku ryzyka, a pozostawienie jej bez zmian ignoruje zależność między ryzykiem a oczekiwaną stopą zwrotu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Najłatwiej pomylić kierunek zależności i uznać, że wyższe ryzyko obniża stopę kapitalizacji, podczas gdy w rzeczywistości wymaga ona podwyższenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji, co oznacza, że jest wyrażany w liczbach bezwzględnych, a nie w procentach. Stopa kapitalizacji jest wyrażana w procentach, natomiast współczynnik kapitalizacji to liczba, przez którą mnoży się dochód, aby otrzymać wartość nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ współczynnik kapitalizacji nie jest wyrażany w procentach, lecz jako liczba bezwzględna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą kapitalizacji, ponieważ oba dotyczą kapitalizacji, ale różnią się jednostkami i relacją odwrotności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, jest liczbą mianowaną stanowiącą mnożnik dochodu, wyrażającą relację między ceną a dochodem. Nie jest to stopa kapitalizacji, która jest wyrażona w procentach, ani okres zwrotu zaangażowanych środków, który jest odwrotnością stopy kapitalizacji. Zatem poprawna jest odpowiedź c.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji ze stopą kapitalizacji, ale współczynnik jest mnożnikiem dochodu, a stopa jest wyrażona procentowo.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2024-04-23).