Podejście dochodowe

Dlaczego tak: Potencjalny dochód brutto to maksymalny możliwy dochód z nieruchomości przy pełnym wynajmie i braku zaległości. Efektywny dochód brutto uwzględnia straty spowodowane pustostanami i niewywiązywaniem się najemców z płatności, dlatego różnica między nimi wynika głównie z tych czynników. Wydatki operacyjne są odejmowane dopiero przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto, a stopa zwrotu kapitału dotyczy kapitalizacji, nie wpływa na różnicę między dochodami brutto.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić efektywny dochód brutto z dochodem operacyjnym netto, który uwzględnia już wydatki operacyjne.

Dlaczego tak: Stopa dyskontowa w podejściu dochodowym odzwierciedla wymaganą przez inwestora stopę zwrotu z kapitału zaangażowanego w nabycie nieruchomości, uwzględniając ryzyko związane z daną inwestycją. Dlatego powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców podobnych nieruchomości oraz ryzyko inwestowania w wycenianą nieruchomość. Liczba lat okresu prognozy nie jest elementem stopy dyskontowej, lecz wpływa na liczbę okresów w dyskontowaniu strumieni dochodów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić stopę dyskontową ze stopą kapitalizacji lub uznać, że horyzont czasowy prognozy jest składnikiem stopy dyskontowej, podczas gdy jest to odrębny parametr obliczeń.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w podejściu dochodowym obejmuje zarówno zwrot na kapitale, jak i zwrot wyłożonego kapitału, co odpowiada treści odpowiedzi a. Odpowiedź c jest również poprawna, gdyż w teorii wyceny stopa kapitalizacji to relacja rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny (wartości). Odpowiedź b jest błędna, ponieważ stopa kapitalizacji nie odzwierciedla jedynie zwrotu na kapitale, lecz także zwrot kapitału.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, która nie uwzględnia zwrotu kapitału.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w teorii wyceny nieruchomości jest definiowana jako relacja rocznego dochodu z nieruchomości do jej ceny, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ stopa redyskonta weksli ustalana przez NBP nie ma bezpośredniego związku ze stopą kapitalizacji w wycenie nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, gdyż stopa kapitalizacji odzwierciedla zarówno zwrot na kapitale, jak i zwrot z kapitału, a nie jedynie zwrot na kapitale.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, która uwzględnia również oczekiwany wzrost wartości nieruchomości, podczas gdy stopa kapitalizacji odnosi się tylko do bieżącego dochodu.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji to stosunek dochodu operacyjnego netto (lub dochodu rynkowego) do ceny nieruchomości. W tym przypadku wynosi 1 200 000 / 12 000 000 = 0,10, czyli 10%. Odpowiedź b) 12% jest błędna, ponieważ nie odpowiada temu ilorazowi, a odpowiedź c) 'do 10%' jest nieprecyzyjna, gdyż wskazuje zakres, a nie konkretną wartość, podczas gdy z danych wynika dokładnie 10%.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą zwrotu lub przyjąć błędne zaokrąglenie, ale kluczowe jest dokładne podzielenie dochodu przez cenę.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji netto jest powszechnie stosowana w podejściu dochodowym, gdyż odnosi się do dochodu operacyjnego netto, co czyni ją bardziej uniwersalną i częściej wykorzystywaną niż stopa brutto. Z definicji, przy stałym dochodzie netto, wyższa stopa kapitalizacji prowadzi do niższej wartości nieruchomości, ponieważ wartość jest ilorazem dochodu i stopy. Odpowiedź c jest błędna, gdyż stopa kapitalizacji netto nie jest odwrotnością współczynnika kapitalizacji brutto; są to różne miary, a ich wzajemna relacja zależy od poziomu kosztów operacyjnych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji netto z brutto lub błędnie uznać, że wyższa stopa zwiększa wartość, podczas gdy zależność jest odwrotna.

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego sposobem parametrycznym, współczynnik korygujący (Wk) uwzględnia między innymi stopę kapitalizacji, która nie może być niższa niż 9%. Wynika to z wymogu zachowania odpowiedniego poziomu stopy zwrotu dla tego rodzaju prawa, co odzwierciedla wyższe ryzyko i ograniczenia związane z użytkowaniem wieczystym. Stopy 7% i 8% są zbyt niskie, nie spełniając tego minimalnego progu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić minimalną stopę kapitalizacji dla użytkowania wieczystego z innymi przypadkami, gdzie może być niższa, np. dla własności.

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego sposobem parametrycznym, współczynnik korygujący (Wk) uwzględnia stopę kapitalizacji, która nie może być przyjęta na poziomie niższym niż 9%. Wynika to z wymogu, aby stopa kapitalizacji odzwierciedlała ryzyko związane z prawem użytkowania wieczystego, które jest wyższe niż dla prawa własności. Przyjęcie niższej stopy (7% lub 8%) zaniżałoby ryzyko i prowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości, co jest niezgodne z zasadami ostrożnej wyceny.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić minimalną stopę kapitalizacji dla prawa użytkowania wieczystego (9%) z ogólnymi zasadami ustalania stóp kapitalizacji, które nie zawierają takiego ograniczenia.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w podejściu dochodowym powinna odzwierciedlać rynkową stopę zwrotu, czyli stopę, jaką inwestorzy osiągają z inwestycji w nieruchomości podobne do wycenianej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stopa kapitalizacji jest ustalana na podstawie rynku, a nie indywidualnych wymagań inwestora. Wymagana stopa zwrotu (a) jest pojęciem subiektywnym, zależnym od oczekiwań konkretnego inwestora, a nie obiektywną miarą rynkową. Średnia arytmetyczna stóp zwrotu (c) nie jest właściwym sposobem ustalenia stopy kapitalizacji, ponieważ nie uwzględnia specyfiki wycenianej nieruchomości i może być wypaczona przez wartości skrajne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji z wymaganą stopą zwrotu, która jest pojęciem indywidualnym, a nie rynkowym.

Dlaczego tak: Metoda zysków polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie dochodu, jaki może ona przynieść, przy czym dochód ten jest obliczany jako udział wynajmującego w dochodach użytkownika prowadzącego działalność gospodarczą na nieruchomości. Odpowiedź c jest zgodna z definicją metody zysków, która zakłada uwzględnienie dochodów z nieruchomości podobnych. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie oddają istoty metody zysków - nie chodzi o zysk z działalności gospodarczej pomniejszony o pustostany ani o sztywny procent takiego zysku, lecz o dochód z nieruchomości jako udział właściciela w dochodach użytkownika.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, która opiera się na dochodach z wynajmu, a nie na udziale w dochodach z działalności gospodarczej.

Dlaczego tak: Metoda zysków polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie dochodu, jaki może ona przynieść, przy czym dochód ten jest obliczany jako udział wynajmującego w dochodach użytkownika prowadzącego działalność gospodarczą na nieruchomości. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie zysków uwzględnia się dochód z nieruchomości, a nie zysk z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ odnosi się do zysku z działalności gospodarczej, a nie do dochodu z nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie ma podstaw do przyjmowania 20% zysku z działalności gospodarczej.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić dochód z nieruchomości z zyskiem z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi a lub b.

Dlaczego tak: Technika DCF polega na dyskontowaniu strumieni dochodów z poszczególnych lat prognozy oraz zdyskontowaniu wartości rezydualnej nieruchomości, czyli wartości końcowej. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ uwzględnia obie składowe. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie ma podstaw do kapitalizowania dochodów przed ich dyskontowaniem. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość rezydualna nie jest kapitalizowana, lecz dyskontowana.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę DCF z techniką kapitalizacji prostej, gdzie stosuje się kapitalizację dochodu, a nie dyskontowanie strumieni.

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, który jest przedmiotem licznych umów najmu o zróżnicowanych okresach trwania, zastosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów (DCF) jest właściwe, ponieważ umożliwia uwzględnienie zmienności dochodów w czasie, w tym warunków poszczególnych umów najmu. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, technika DCF stosowana jest, gdy przewidywane dochody z nieruchomości zmieniają się w czasie, co ma miejsce w przypadku umów najmu o różnym okresie obowiązywania. Podejście porównawcze nie jest właściwe, gdyż nieruchomość generuje dochody z najmu, a technika kapitalizacji prostej zakłada stałość dochodów, co nie odpowiada sytuacji, gdy umowy najmu mają różne okresy i stawki.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką DCF, nie dostrzegając, że różne okresy umów najmu powodują zmienność dochodów, co wymaga dyskontowania strumieni.

Dlaczego tak: Technika kapitalizacji prostej polega na podzieleniu stałego, niezmiennego w czasie dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji. Zastosowanie tej techniki wymaga, aby nieruchomość generowała stałe strumienie dochodów w całym okresie prognozy. Zmienne strumienie dochodów wymagają zastosowania techniki dyskontowania strumieni dochodów lub innych metod uwzględniających zmienność. Odpowiedź c, zakładająca zmienne dochody w początkowym okresie i stałe później, również nie kwalifikuje się do kapitalizacji prostej, gdyż ta technika nie przewiduje etapu zmiennych dochodów.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką dyskontowania strumieni dochodów, która dopuszcza zmienne dochody w okresie prognozy.

Dlaczego tak: Technika kapitalizacji prostej polega na podzieleniu ustalonego, stałego dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji. Jej zastosowanie wymaga, aby dochody z nieruchomości były stałe, co zapewnia wiarygodność oszacowania wartości. Gdyby dochody były zmienne, konieczne byłoby zastosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów, która uwzględnia zmiany w czasie. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ stabilność dochodów jest warunkiem koniecznym dla tej techniki.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Pomylenie techniki kapitalizacji prostej z techniką dyskontowania strumieni dochodów, która dopuszcza zmienne dochody.

Dlaczego tak: Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się, gdy przewidywane dochody w poszczególnych latach prognozy różnią się od siebie, np. gdy nieruchomość sukcesywnie dochodzi do rynkowego poziomu osiągania dochodu. Zmiana poziomu inflacji w poszczególnych latach nie jest podstawą do wyboru tej techniki, gdyż w metodzie dochodowej prognozuje się dochody nominalne, a inflacja jest uwzględniana w stopie dyskontowej. Zmiany kosztów kredytowania inwestycji nie są czynnikiem wpływającym na wybór techniki dyskontowania, gdyż dotyczą one finansowania inwestycji, a nie strumienia dochodów z nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Najłatwiej pomylić technikę dyskontowania z techniką kapitalizacji prostej, która zakłada stały dochód w czasie.

Dlaczego tak: Technika dyskontowania strumieni dochodów jest stosowana, gdy przewidywane dochody w kolejnych latach nie są stałe, a ich zmiany wynikają z czynników rynkowych, takich jak stopniowe osiąganie przez nieruchomość pełnego potencjału dochodowego. Wariant b) wskazuje na taką sytuację, gdy nieruchomość sukcesywnie dochodzi do rynkowego poziomu dochodu, co uzasadnia zastosowanie dyskontowania. Wariant a) dotyczy inflacji, która wpływa na wartość pieniądza w czasie, ale nie jest bezpośrednim powodem stosowania tej techniki w kontekście zmiany realnej wartości dochodu. Wariant c) odnosi się do kosztów kredytowania, które są elementem finansowania, a nie bezpośrednio do dochodów z nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wpływ inflacji na wartość pieniądza w czasie z sytuacją, w której zmienia się realna wartość dochodu, co wymaga dyskontowania.

Dlaczego tak: Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się, gdy przewidywane dochody z nieruchomości w kolejnych latach będą się zmieniać, co wynika z § 12 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wskazana w kluczu odpowiedź b (3000 zł) jest poprawna, ponieważ odzwierciedla sytuację, w której dochód zmienia się w czasie, co uzasadnia zastosowanie tej techniki. Pozostałe odpowiedzi (a i c) nie są poprawne, gdyż nie dotyczą zmiany realnej wartości dochodu w przyszłości, lecz innych aspektów, które nie są przesłanką do zastosowania techniki dyskontowania.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę dyskontowania z techniką kapitalizacji prostej, która zakłada stały dochód, podczas gdy dyskontowanie stosuje się przy zmiennych dochodach.

Dlaczego tak: Przy ustalaniu dochodów z nieruchomości w technice dyskontowania strumieni dochodów uwzględnia się dochody możliwe do uzyskania przy zachowaniu warunków rynkowych, w tym wynikające z zawartych umów najmu lub dzierżawy, oraz obciążenia podatkowe, takie jak podatek od nieruchomości. Operatywność najemcy nie jest kategorią dochodową, lecz cechą zarządczą, która nie wpływa bezpośrednio na wysokość strumieni dochodów w wycenie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić operatywność najemcy z czynnikami wpływającymi na ryzyko inwestycji, podczas gdy w tym przepisie chodzi wyłącznie o składniki dochodów.

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów oraz technikę kapitalizacji prostej. Technika skapitalizowanego zysku nie jest techniką wyceny nieruchomości, lecz pojęciem z zakresu wyceny przedsiębiorstw lub wartości niematerialnych, dlatego odpowiedź a jest błędna. Odpowiedź c jest niepełna, ponieważ technika kapitalizacji prostej jest jedną z technik, ale nie jedyną, a klucz wskazuje tylko b jako poprawną, co jest zgodne z treścią przepisu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 1 i § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę skapitalizowanego zysku z techniką kapitalizacji prostej, gdyż obie dotyczą kapitalizacji, ale ta pierwsza nie jest stosowana w wycenie nieruchomości.

Dlaczego tak: Metoda inwestycyjna polega na określaniu wartości nieruchomości na podstawie przewidywanych dochodów z niej uzyskiwanych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie tej stosuje się technikę kapitalizacji prostej oraz technikę dyskontowania strumieni dochodów. Technika skapitalizowanego zysku nie jest wymieniona jako technika metody inwestycyjnej, dlatego odpowiedź a jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Pytanie ma kilka poprawnych odpowiedzi, a punkt przyznawany jest tylko za wskazanie wszystkich naraz, więc łatwo pominąć jedną z nich.

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej stopy kapitalizacji z rynku można określać na podstawie efektywnego dochodu brutto, gdy udział wydatków operacyjnych ponoszonych przez właściciela nieruchomości jest podobny jak na nieruchomościach podobnych. Warunek ten zapewnia porównywalność relacji między dochodem a ceną, co jest niezbędne do wyznaczenia wiarygodnej stopy kapitalizacji. Podobna lokalizacja nie jest wystarczająca, a identyczny poziom wydatków jest zbyt rygorystyczny i nie występuje w praktyce.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg podobnego udziału wydatków operacyjnych z wymogiem identycznego poziomu wydatków, który jest niemożliwy do spełnienia w praktyce.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową należy uwzględnić wskaźnik pustostanów charakterystyczny dla danego rynku, a nie faktyczny stan w wycenianej nieruchomości. Wskaźnik pustostanów w otoczeniu rynkowym wynosi 0,16, co odpowiada 16%, dlatego należy przyjąć poziom 16%. Odpowiedź 15% jest błędna, gdyż nie wynika z danych rynkowych, a 14% odzwierciedla jedynie stan faktyczny wycenianej nieruchomości, co nie jest właściwe przy szacowaniu wartości rynkowej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić faktyczny poziom pustostanów w nieruchomości z poziomem rynkowym, który należy stosować w wycenie.

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów oraz technikę kapitalizacji prostej, które są wymienione w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Technika skapitalizowanego dochodu netto nie jest odrębną techniką w tym podejściu, lecz określeniem odnoszącym się do kapitalizacji dochodu, dlatego odpowiedź a jest niepoprawna.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10-12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę skapitalizowanego dochodu netto z techniką kapitalizacji prostej, gdyż obie dotyczą kapitalizacji dochodu, ale tylko ta druga jest formalnie wymieniona jako technika w podejściu dochodowym.

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów, która polega na zdyskontowaniu prognozowanych dochodów na dzień wyceny. Technika kapitalizacji prostej i skapitalizowanego dochodu netto nie są odrębnymi technikami w tym podejściu, lecz elementami metody inwestycyjnej lub metody zysków. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu dochodowym stosuje się technikę dyskontowania strumieni dochodów oraz technikę kapitalizacji prostej, ale ta druga jest ujęta w metodzie inwestycyjnej, a nie jako osobna technika.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką skapitalizowanego dochodu netto, która nie jest odrębną techniką w podejściu dochodowym.

Dlaczego tak: Podejście dochodowe stosuje się do nieruchomości generujących dochód, ponieważ opiera się na analizie dochodów osiąganych z nieruchomości. Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków również mogą być wyceniane tym podejściem, gdyż przepisy dopuszczają jego zastosowanie, jeśli nieruchomość przynosi dochód. Metoda porównywania parami należy do podejścia porównawczego, a nie dochodowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9 i § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metody z podejść - metoda porównywania parami jest z podejścia porównawczego.

Dlaczego tak: Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości wynika z przewidywanych dochodów, jakie może przynosić. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu tym stosuje się metodę inwestycyjną oraz metodę zysków. Metoda inwestycyjna polega na określeniu wartości nieruchomości przy użyciu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni dochodów, natomiast metoda zysków znajduje zastosowanie przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód z tytułu ich szczególnych właściwości. Metoda porównywania parami należy do podejścia porównawczego, a metoda kapitalizacji prostej jest techniką, a nie metodą, dlatego odpowiedzi a i c są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę z techniką - metoda kapitalizacji prostej nie istnieje, to technika kapitalizacji prostej stosowana w ramach metody inwestycyjnej.

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną, metodę zysków oraz metodę gruntową, a techniki szacowania to technika kapitalizacji prostej i technika dyskontowania strumieni dochodów. Metoda kosztów zastąpienia należy do podejścia kosztowego, a technika szczegółowa nie jest techniką stosowaną w podejściu dochodowym. Zatem poprawna jest odpowiedź c, która wymienia metodę zysków i technikę dyskontowania strumieni dochodów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów zastąpienia z metodami dochodowymi lub uznać technikę szczegółową za jedną z technik dochodowych.

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym techniki wyceny obejmują technikę kapitalizacji prostej oraz technikę dyskontowania strumieni dochodów, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Metoda inwestycyjna i metoda zysków to metody, a nie techniki, stąd odpowiedzi a i b są błędne. Technika dyskontowania strumieni dochodów jest jedną z technik stosowanych w podejściu dochodowym, dlatego odpowiedź c jest poprawna.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metody (inwestycyjna, zysków) z technikami (kapitalizacji prostej, dyskontowania strumieni dochodów).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ stawka redyskonta weksli NBP nie jest podstawą do określania stopy kapitalizacji w tym kontekście. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ średnie oprocentowanie kredytów nie jest właściwą podstawą, gdyż nie odzwierciedla specyfiki rynku nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, ale w tym przepisie chodzi o powiązanie stopy kapitalizacji z przewidywanymi zmianami dochodów, a nie o stopy procentowe kredytów czy redyskonta.

Dlaczego tak: Metoda zysków znajduje zastosowanie przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód z działalności operacyjnej, gdy czynsz lub opłaty są ustalane jako udział w dochodach z tej działalności. W takiej sytuacji dochód nie jest stały ani łatwy do przewidzenia, dlatego właściwe jest zastosowanie metody zysków, która uwzględnia dochód z działalności operacyjnej. Metoda inwestycyjna opiera się na dochodach z najmu lub dzierżawy, a metoda pozostałościowa służy do wyceny nieruchomości z możliwością jej zagospodarowania, więc nie są one preferowane w tym przypadku.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, gdyż obie dotyczą nieruchomości dochodowych, ale kluczowe jest źródło dochodu - w metodzie zysków jest nim działalność operacyjna, a nie najem.

Dlaczego tak: Czynsz udziałowy oznacza, że wysokość czynszu zależy od obrotów najemcy, co wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Metoda zysków stosowana jest do nieruchomości przynoszących dochód z działalności gospodarczej, gdzie dochód zależy od wyników tej działalności, a nie tylko od czynszu rynkowego. Metoda inwestycyjna opiera się na czynszu rynkowym, a metoda pozostałościowa służy do wyceny gruntu lub części nieruchomości, nie jest więc właściwa.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10

Pułapka: Łatwo pomylić metodę zysków z metodą inwestycyjną, gdyż obie dotyczą nieruchomości dochodowych, ale czynsz udziałowy wskazuje na zależność dochodu od działalności, co przesądza o metodzie zysków.

Dlaczego tak: Przy wycenie lokalu mieszkalnego podejściem dochodowym dla celów sprzedaży, dochód należy ustalać na podstawie stawek czynszowych występujących na lokalnym rynku najmu mieszkań, ponieważ odzwierciedlają one faktyczny potencjał dochodowy nieruchomości. Czynsze administracyjne lub sezonowe nie są reprezentatywne dla całego roku ani dla rynku lokalnego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić czynsze administracyjne (gminne) z rynkowymi, które są podstawą wyceny dochodowej.

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym czynsz wynikający z umowy najmu przyjmuje się jako dochód tylko dla umów na czas oznaczony, ponieważ tylko takie umowy zapewniają przewidywalny i stabilny strumień dochodów w okresie prognozy. Umowy na czas nieoznaczony mogą być wypowiedziane w każdym czasie, co czyni dochód niepewnym. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu dochodów uwzględnia się czynsz z umów najmu zawartych na czas oznaczony.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 33

Pułapka: Łatwo pomylić umowy na czas oznaczony z umowami na czas nieoznaczony, ale tylko te pierwsze dają pewność dochodu w okresie prognozy.

Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w technice kapitalizacji prostej jest ilorazem dochodu rocznego i wartości nieruchomości. Przy dochodzie 40 000 zł i wartości 500 000 zł stopa wynosi 8% (40 000 / 500 000 = 0,08). Odpowiedź 12,5% byłaby wynikiem odwrotnego ilorazu (500 000 / 40 000), a 10% nie odpowiada żadnemu prostemu przeliczeniu z podanych danych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji z mnożnikiem kapitalizacji, który jest odwrotnością stopy.

Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości oblicza się jako iloraz rocznego dochodu netto i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji netto na poziomie 20 oznacza stopę kapitalizacji 5% (1/20). Zatem roczny dochód netto wynosi 400 000 zł * 5% = 20 000 zł. Odpowiedź b (80 000 zł) byłaby wynikiem pomnożenia wartości przez 20, a odpowiedź c (40 000 zł) odpowiadałaby stopie 10%.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Pomylenie współczynnika kapitalizacji ze stopą kapitalizacji - współczynnik 20 to odwrotność stopy 5%, a nie sama stopa.

Dlaczego tak: Wartość rezydualna to przewidywana wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy dochodów, która w technice dyskontowania strumieni dochodów jest dyskontowana i dodawana do sumy zdyskontowanych strumieni dochodów, aby uzyskać łączną wartość nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość rezydualna nie jest odejmowana, lecz dodawana.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rezydualną z kosztem likwidacji lub pominąć jej dodanie, myśląc, że dotyczy tylko strumieni dochodów.

Dlaczego tak: Wartość rezydualna to szacunkowa wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy dochodów, stąd określa się ją jako skapitalizowany dochód z ostatniego roku prognozy lub jako wartość nieruchomości po ostatnim roku prognozy. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wartość rezydualna jest stosowana w technice dyskontowania strumieni dochodów, a nie w technice kapitalizacji prostej, która zakłada stały dochód i nie wymaga wyodrębniania wartości końcowej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką dyskontowania strumieni dochodów, gdzie wartość rezydualna jest istotnym elementem.

Dlaczego tak: Wartość rezydualna w technice DCF to wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy, którą określa się poprzez kapitalizację dochodu z ostatniego roku prognozy. Odpowiedź a jest poprawna, ponieważ wskazuje na wartość po upływie ostatniego roku prognozy. Odpowiedź c jest poprawna, gdyż wartość rezydualną oblicza się jako skapitalizowany dochód z ostatniego roku prognozy. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ definiuje wartość rezydualną jako różnicę między wartością rynkową a kosztami, co nie odpowiada istocie tej kategorii w DCF.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rezydualną z wartością rynkową na koniec okresu prognozy, ale kluczowe jest to, że jest ona wyznaczana przez kapitalizację dochodu z ostatniego roku, a nie przez różnicę kosztową.

Dlaczego tak: Wartość rezydualna po okresie prognozy jest kapitalizowana przy użyciu stopy kapitalizacji, która odnosi się do dochodu z ostatniego roku prognozy. Zatem stopa kapitalizacji wynosi 40 000 zł / 500 000 zł = 8%. Odpowiedź 12,5% byłaby błędna, gdyż sugerowałaby odwrotną zależność, a 5% nie odpowiada podanym wartościom.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rezydualną z wartością bieżącą i zastosować dyskontowanie zamiast kapitalizacji prostej.