Szacując wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, stanowiącym przedmiot 10 umów najmu zawartych na czas określony do 10 lat oraz pozostałych umów najmu z okresem trwania 2-3 lata, do wyceny najbardziej właściwe byłoby zastosowanie:

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, który jest przedmiotem licznych umów najmu o zróżnicowanych okresach trwania, zastosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów (DCF) jest właściwe, ponieważ umożliwia uwzględnienie zmienności dochodów w czasie, w tym warunków poszczególnych umów najmu. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, technika DCF stosowana jest, gdy przewidywane dochody z nieruchomości zmieniają się w czasie, co ma miejsce w przypadku umów najmu o różnym okresie obowiązywania. Podejście porównawcze nie jest właściwe, gdyż nieruchomość generuje dochody z najmu, a technika kapitalizacji prostej zakłada stałość dochodów, co nie odpowiada sytuacji, gdy umowy najmu mają różne okresy i stawki.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką DCF, nie dostrzegając, że różne okresy umów najmu powodują zmienność dochodów, co wymaga dyskontowania strumieni.