Stopa kapitalizacji przyjęta w wycenie konkretnej nieruchomości jest :
- a) wymaganą stopą zwrotu ;
- b) rynkową stopą zwrotu ; poprawna
- c) średnią arytmetyczną stóp zwrotu uzyskanych w danym segmencie rynku , z którego pochodzi wyceniana nieruchomość ;
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w podejściu dochodowym powinna odzwierciedlać rynkową stopę zwrotu, czyli stopę, jaką inwestorzy osiągają z inwestycji w nieruchomości podobne do wycenianej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stopa kapitalizacji jest ustalana na podstawie rynku, a nie indywidualnych wymagań inwestora. Wymagana stopa zwrotu (a) jest pojęciem subiektywnym, zależnym od oczekiwań konkretnego inwestora, a nie obiektywną miarą rynkową. Średnia arytmetyczna stóp zwrotu (c) nie jest właściwym sposobem ustalenia stopy kapitalizacji, ponieważ nie uwzględnia specyfiki wycenianej nieruchomości i może być wypaczona przez wartości skrajne.
Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14
Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji z wymaganą stopą zwrotu, która jest pojęciem indywidualnym, a nie rynkowym.