Różnica pomiędzy wysokością potencjalnego i efektywnego dochodu brutto z nieruchomości wynika głównie z powodu uwzględnienia w obliczeniach:
- a) wydatków operacyjnych;
- b) pustostanów i zaległości czynszowych; poprawna
- c) innej stopy zwrotu kapitału.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Potencjalny dochód brutto to maksymalny możliwy dochód z nieruchomości przy pełnym wynajmie i braku zaległości. Efektywny dochód brutto uwzględnia straty spowodowane pustostanami i niewywiązywaniem się najemców z płatności, dlatego różnica między nimi wynika głównie z tych czynników. Wydatki operacyjne są odejmowane dopiero przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto, a stopa zwrotu kapitału dotyczy kapitalizacji, nie wpływa na różnicę między dochodami brutto.
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9
Pułapka: Łatwo pomylić efektywny dochód brutto z dochodem operacyjnym netto, który uwzględnia już wydatki operacyjne.