Stopę kapitalizacji, w podejściu dochodowym wyceny, określa się jako:
- a) iloraz dochodu możliwego do uzyskania z nieruchomości podobnych i cen transakcyjnych za te nieruchomości; poprawna
- b) iloczyn ceny transakcyjnej zapłaconej za nieruchomość i dochodu możliwego do uzyskania z tej nieruchomości;
- c) wzajemną relację pomiędzy dochodem możliwym do uzyskania z danej nieruchomości, a dochodem z konkurencyjnych lokat z uwzględnieniem poziomu ryzyka.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Stopa kapitalizacji w podejściu dochodowym jest ustalana na podstawie rynku, jako relacja między dochodem osiąganym z nieruchomości podobnych a ich cenami transakcyjnymi. Definicja ta wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które wskazuje, że stopę kapitalizacji określa się na podstawie cen transakcyjnych i dochodów z nieruchomości podobnych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ iloczyn ceny i dochodu nie ma sensu ekonomicznego. Odpowiedź c opisuje raczej stopę dyskontową lub ogólną relację ryzyka, a nie bezpośrednio stopę kapitalizacji.
Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14
Pułapka: Łatwo pomylić stopę kapitalizacji ze stopą dyskontową, która uwzględnia ryzyko i alternatywne lokaty, podczas gdy stopa kapitalizacji jest wyprowadzana z rynku nieruchomości.
To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2020-09-24).