Przewidywana długotrwała przewaga popytu nad podażą na powierzchnie handlowe na lokalnym rynku nieruchomości może być uwzględniona w wycenie techniką kapitalizacji prostej przez:
- a) obniżenie ustalonej na podstawie analizy rynku stopy kapitalizacji; poprawna
- b) skorygowanie stopnia wykorzystania powierzchni zabudowy obiektu;
- c) podwyższenie ustalonej na podstawie rynku stopy kapitalizacji.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Przewidywana długotrwała przewaga popytu nad podażą na powierzchnie handlowe oznacza, że nieruchomość będzie generować wyższe dochody w przyszłości, co zwiększa jej wartość. W technice kapitalizacji prostej, aby uwzględnić ten wzrost dochodów, należy obniżyć stopę kapitalizacji, ponieważ niższa stopa kapitalizacji przy tym samym dochodzie prowadzi do wyższej wartości. Podwyższenie stopy kapitalizacji działa odwrotnie, zmniejszając wartość, a skorygowanie stopnia wykorzystania powierzchni nie odnosi się bezpośrednio do przewagi popytu nad podażą, lecz do fizycznego wykorzystania obiektu.
Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11
Pułapka: Łatwo pomylić kierunek korekty stopy kapitalizacji - przewaga popytu nad podażą zwiększa przyszłe dochody, więc stopa kapitalizacji powinna być niższa, a nie wyższa.
To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2024-09-17).