Jeżeli czynsze w przyszłości będą rosły to:
- a) stopa dyskonta będzie zwiększała się w stosunku do stopy kapitalizacji; poprawna
- b) stopa dyskonta będzie malała w stosunku do stopy kapitalizacji;
- c) relacje stopa dyskontowa a współczynnik kapitalizacji nie zależą od zmiany wysokości czynszu.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: W metodzie inwestycyjnej przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej zakłada się, że dochód z nieruchomości jest stały w całym okresie prognozy, natomiast technika dyskontowania strumieni dochodów uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Jeżeli czynsze w przyszłości będą rosły, to przyszłe dochody będą wyższe, co przy dyskontowaniu wymaga zastosowania wyższej stopy dyskontowej, aby zdyskontować te wyższe przepływy do wartości bieżącej. Stopa kapitalizacji natomiast jest stosowana do bieżącego dochodu i nie uwzględnia przyszłych wzrostów, więc pozostaje na poziomie odzwierciedlającym bieżące ryzyko. W konsekwencji stopa dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji. Odpowiedź b jest błędna, gdyż wzrost czynszów nie powoduje spadku stopy dyskontowej, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ relacja między stopą dyskontową a współczynnikiem kapitalizacji zależy od przewidywanych zmian dochodów.
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15
Pułapka: Najczęstsza pomyłka to mylenie stopy dyskontowej ze stopą kapitalizacji i nieuwzględnianie, że stopa dyskontowa ma odzwierciedlać ryzyko i zmiany dochodów w czasie.
To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2021-05-27).