Określając wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, stanowiącym przedmiot 10 umów najmu zawartych na czas określony do 10 lat oraz pozostałych umów najmu z okresem trwania 2-3 lata, do wyceny należy stosować:
- a) podejście porównawcze;
- b) podejście dochodowe, technikę kapitalizacji prostej, bez uwzględnienia warunków umów najmu;
- c) podejście dochodowe, technikę dyskontowania strumieni dochodów (DCF). poprawna
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości przynoszącej dochód z najmu, gdy umowy najmu mają istotny wpływ na wartość, należy stosować podejście dochodowe. Ze względu na zróżnicowane okresy trwania umów (do 10 lat oraz 2-3 lata) konieczne jest zastosowanie techniki dyskontowania strumieni dochodów, która uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Technika kapitalizacji prostej jest właściwa, gdy dochody są stałe lub w niewielkim stopniu zmienne, a warunki umów nie odbiegają od rynkowych. Podejście porównawcze nie jest odpowiednie, gdy nieruchomość generuje dochód z najmu, a umowy mają wpływ na jej wartość.
Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 i § 12
Pułapka: Łatwo pomylić technikę kapitalizacji prostej z techniką DCF, nie dostrzegając, że zróżnicowane okresy umów najmu wymagają dyskontowania strumieni dochodów.
To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-10-28).