Wartość nieruchomości i operat szacunkowy

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wycena nieruchomości obejmuje określanie wartości różnych praw do nieruchomości, w tym prawa własności, użytkowania wieczystego oraz praw ograniczonych, takich jak służebności. Przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości szczegółowo regulują zasady określania wartości tych praw, co potwierdza, że każde z wymienionych praw może być przedmiotem wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30 i § 31

Pułapka: Łatwo pominąć służebność gruntową jako prawo podlegające wycenie, ponieważ często kojarzy się wycenę wyłącznie z prawem własności lub użytkowaniem wieczystym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-09-15, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku aktualizacji ani potwierdzania własnych operatów szacunkowych, chyba że umowa lub przepisy szczególne stanowią inaczej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakłada takiego obowiązku, a okresy 2 miesięcy wskazane w odpowiedziach b i c dotyczą innych czynności, np. aktualizacji operatu na potrzeby postępowania administracyjnego, ale nie wynikają z przepisów jako obowiązek rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399)

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek aktualizacji operatu przez rzeczoznawcę z terminami ważności operatu stosowanymi w praktyce, np. przy wycenie na potrzeby banku, które nie mają podstawy ustawowej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-04-22, 2021-12-02, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zadania z zakresu gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność powiatu są wykonywane przez zarząd powiatu, który jest organem wykonawczym powiatu. Starosta, jako członek zarządu, nie wykonuje tych zadań samodzielnie, lecz w ramach kolegialnych decyzji zarządu. Zadania z zakresu administracji rządowej są odrębną kategorią, wykonywaną przez starostę jako organ administracji rządowej, co nie dotyczy gospodarki nieruchomościami powiatu.

Podstawa prawna: ustawa o samorządzie powiatowym, art. 32 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić rolę starosty jako członka zarządu z samodzielnym wykonywaniem zadań powiatu, podczas gdy decyzje w sprawach majątkowych podejmuje kolegialnie zarząd.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-04-12, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje wycenę nieruchomości jako postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ oddaje istotę definicji ustawowej. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż wycena to nie tylko czynności, ale całe postępowanie. Odpowiedź c jest błędna, gdyż wycena dotyczy określenia wartości nieruchomości, a nie tylko jako przedmiotu prawa własności i innych praw.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić definicję wyceny z szerszym pojęciem określania wartości, które obejmuje również inne cele niż tylko postępowanie wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2021-09-09, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Analiza rynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, obejmuje określenie przestrzennego zasięgu rynku, analizę struktury socjologicznej i demograficznej społeczności lokalnej oraz analizę bazy ekonomicznej na obszarze przestrzennym rynku. Wszystkie trzy elementy są wymagane do prawidłowego przeprowadzenia analizy rynku, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma innych elementów, które należałoby uwzględnić, więc żadna z pozostałych odpowiedzi nie jest błędna, ale klucz wskazuje, że wszystkie trzy są konieczne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej - łatwo pominąć któryś z elementów analizy rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną, gdy koszty doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodnie z przeznaczeniem przewyższają jej wartość rynkową. Przepis § 79 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości dopuszcza taką sytuację, co oznacza, że odpowiedź a jest poprawna. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają możliwości wystąpienia wartości ujemnej w określonych przypadkach, a odpowiedź c błędnie zakłada, że wartość ujemna może wystąpić niezależnie od wielkości nakładów, podczas gdy jest ona uzależniona od relacji nakładów do wartości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 79

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową z wartością odtworzeniową, która z definicji nie może być ujemna, podczas gdy wartość rynkowa może przyjąć wartość ujemną w szczególnych okolicznościach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną, gdyż przepisy dotyczące wyceny nie wykluczają takiej możliwości. W szczególności, gdy koszty rozbiórki przewyższają wartość materiałów porozbiórkowych, wartość rynkowa nieruchomości może być ujemna, co znajduje odzwierciedlenie w podejściu kosztowym. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie zawsze nieruchomość ma wartość dodatnią, a odpowiedź c jest błędna, gdyż ujemna wartość występuje, gdy koszty rozbiórki są wyższe niż wartość materiałów, a nie odwrotnie.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 19

Pułapka: Pomylenie kierunku zależności między kosztami rozbiórki a wartością materiałów porozbiórkowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Czynniki fizyczne to cechy samej nieruchomości, takie jak ukształtowanie terenu czy kształt działki, które bezpośrednio wpływają na jej użyteczność i atrakcyjność, a tym samym na wartość rynkową. Wielkość popytu i podaży jest czynnikiem rynkowym, a nie fizycznym, dlatego nie należy do tej kategorii.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki fizyczne z rynkowymi, dlatego należy zwracać uwagę na klasyfikację czynników wpływających na wartość.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wartość prawa użytkowania wieczystego dla celów przekształcenia określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, zgodnie ze wzorem zamieszczonym w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie uwzględnia współczynnika korygującego, a odpowiedź c błędnie odwołuje się do transakcji na innych rynkach, podczas gdy przepisy wymagają stosowania wzoru z rozporządzenia.

Podstawa prawna: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2025 poz. 6), art. 1; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 39

Pułapka: Łatwo pomylić sposób określania wartości dla przekształcenia z ogólnymi zasadami wyceny nieruchomości, gdzie stosuje się podejście porównawcze bez obligatoryjnego współczynnika korygującego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla celów sprzedaży, w tym działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną, stosuje się podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości rynkowej przy uwzględnieniu cen transakcyjnych z rynku nieruchomości. Zgodnie z przepisami, wartość rynkową określa się dla stanu nieruchomości i cen na dzień wyceny, którym w przypadku sprzedaży jest dzień sprzedaży. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie istnieje odrębny 'rynek drogowy' - wycena opiera się na rynku nieruchomości, a nie na rynku drogowym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić 'rynek drogowy' z rynkiem nieruchomości, na którym dokonuje się transakcji działkami przeznaczonymi pod drogi, oraz uznać, że ceny powinny być z innego dnia niż dzień sprzedaży.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabudowanej budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, wartość rynkową określa się jako wartość gruntu niezabudowanego, uwzględniając koszty rozbiórki oraz wartość materiałów z odzysku. Zgodnie z przepisami, w takim przypadku nie określa się zużycia funkcjonalnego budynku, ponieważ budynek nie jest przedmiotem wyceny jako element konstrukcyjny, lecz jedynie jako źródło kosztów i przychodów związanych z rozbiórką.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić zużycie funkcjonalne z technicznym - przy rozbiórce nie bada się zużycia, lecz koszty i przychody z rozbiórki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2024-04-23).

Dlaczego tak: W sytuacji braku transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na rynku właściwym ze względu na położenie, rzeczoznawca może określić wartość rynkową, wykorzystując relacje między cenami transakcyjnymi nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami transakcyjnymi nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego z innych porównywalnych rynków, przenosząc te relacje na rynek lokalny. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepisy dopuszczają taką możliwość, a odpowiedź c jest błędna, gdyż wartość odtworzeniowa nie jest właściwa, gdy możliwe jest określenie wartości rynkowej w sposób opisany.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 36

Pułapka: Łatwo uznać, że brak transakcji na rynku lokalnym uniemożliwia wycenę rynkową, podczas gdy przepisy przewidują zastosowanie relacji z innych rynków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości ciąży na kupującym, ponieważ to nabywca uzyskuje własność rzeczy i to on jest stroną, która w związku z tą czynnością jest zobowiązana do zapłaty podatku. Sprzedający nie jest podatnikiem tej czynności, a odpowiedzialność solidarna nie występuje, gdyż ustawa wprost wskazuje kupującego jako jedynego podatnika.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 4 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić podatek od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług, gdzie obowiązek podatkowy obciąża sprzedawcę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-10-28, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego wymaga określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przeznaczenie w planie miejscowym jest brane pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej, ale nie jest to kryterium wskazane w tym przepisie. Odpowiedź c jest błędna, gdyż optymalny sposób wykorzystania nieruchomości jest zasadą przy wycenie dla innych celów, ale nie dla aktualizacji opłat.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić cel oddania w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem w planie miejscowym lub optymalnym wykorzystaniem, które są istotne przy wycenie rynkowej, ale nie przy aktualizacji opłat.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2019-12-05).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość rynkową lokalu ustala się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi oraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, co odpowiada odpowiedzi a. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ w przypadkach uzasadnionych celem wyceny można wyodrębnić z wartości lokalu wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie przewiduje się wyodrębniania wartości udziału w nieruchomości wspólnej z wartości lokalu, a wręcz przeciwnie - wartość ta jest składnikiem wartości lokalu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Najłatwiej pomylić zasadę łącznego określania wartości lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej z możliwością wyodrębnienia wartości gruntu, co jest dopuszczalne tylko w szczególnych przypadkach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-12-02, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Wartość rynkowa nieruchomości jest określana jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, przy czym na jej poziom wpływają cechy rynkowe, takie jak użyteczność i rzadkość nieruchomości, a także czynniki makroekonomiczne, w tym efektywna siła nabywcza oraz popyt i podaż. Wszystkie te elementy kształtują relacje popytowo-podażowe i są uwzględniane w procesie wyceny, co potwierdza przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się czynniki wpływające na poziom cen w obrocie nieruchomościami.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech czynników jednocześnie, a pominięcie któregokolwiek z nich skutkuje brakiem punktu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa nie ma takich kompetencji, a ocena przez każdego nie jest przewidziana w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje ministra z kompetencjami organizacji zawodowej, zwłaszcza jeśli nie zna się dokładnie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zakres wyceny lokalu jako przedmiotu odrębnej własności obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej, co wynika z definicji odrębnej własności lokalu. Pomieszczenia pomocnicze i udział w prawie do gruntu nie są elementami składowymi tej własności, a udział w nieruchomości sąsiedniej nie ma związku z wyceną lokalu.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 1 i 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pomylić pomieszczenia przynależne z pomocniczymi lub dodać udział w gruncie, który w przypadku odrębnej własności lokalu jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie odrębnym składnikiem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-03-15).

Dlaczego tak: W postępowaniu wywłaszczeniowym, gdy przyznawana jest nieruchomość zamienna, operat szacunkowy musi określić wartość rynkową zarówno nieruchomości wywłaszczonej, jak i nieruchomości zamiennej, aby możliwe było rozliczenie różnicy wartości. Zgodnie z przepisami, w takiej sytuacji określa się wartość rynkową obu nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, co odpowiada odpowiedzi b. Odpowiedź a jest niepełna, ponieważ pomija wartość nieruchomości zamiennej, a odpowiedź c błędnie wskazuje wartość indywidualną dla nieruchomości zamiennej, podczas gdy w tym przypadku stosuje się wartość rynkową.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pomylić wartość indywidualną z rynkową przy wycenie nieruchomości zamiennej, jednak w tym przypadku przepis wymaga wartości rynkowej dla obu nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi wartość rynkowa tej nieruchomości, określona na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, bez odliczania długów i ciężarów. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis wyraźnie wyklucza odliczanie długów i ciężarów.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 6 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uznanie, że od wartości rynkowej można odliczyć obciążenia, podczas gdy ustawa wprost tego zabrania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Data wyceny to moment, na który określa się wartość nieruchomości, co wynika wprost z definicji zawartej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Data oględzin oraz data pobrania danych o transakcjach są jedynie elementami procesu wyceny, ale nie stanowią daty wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić datę wyceny z datą oględzin, ponieważ obie są istotne dla procesu wyceny, ale tylko pierwsza jest datą, na którą określa się wartość.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych definiują pojęcie powierzchni użytkowej budynku dla celów podatku od nieruchomości, odsyłając do odrębnych przepisów, a nie do norm PN. Normy PN-ISO 9836 i PN-70/B-02367 mają zastosowanie do innych celów, np. wyceny nieruchomości, a nie do ustalania podstawy opodatkowania. Zatem tylko odpowiedź c jest prawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 1a ust. 1 pkt 5

Pułapka: Łatwo pomylić przepisy podatkowe z normami technicznymi stosowanymi w wycenie nieruchomości, jednak dla podatku od nieruchomości decydujące znaczenie ma definicja ustawowa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 1a ust. 1 pkt 5 definiuje powierzchnię użytkową budynku dla celów podatku od nieruchomości, wskazując, że oblicza się ją według zasad określonych w tej ustawie. Normy PN-ISO 9836 i PN-70/B-02367 dotyczą ogólnych zasad obliczania powierzchni w budownictwie, ale nie mają zastosowania do celów podatkowych, gdyż ustawa podatkowa zawiera własną definicję.

Podstawa prawna: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 1a ust. 1 pkt 5

Pułapka: Łatwo pomylić normy techniczne z przepisami podatkowymi, które mają pierwszeństwo w zakresie ustalania podstawy opodatkowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Odrębna wartość może być określana dla udziału we współużytkowaniu wieczystym działki budowlanej, ponieważ udział ten stanowi prawo do nieruchomości, które może być przedmiotem odrębnego obrotu. Piwnica jako pomieszczenie przynależne nie może być wyceniana odrębnie, gdyż jest częścią składową lokalu i nie stanowi samodzielnego przedmiotu własności. Część niewydzielona strychu, która ma być w przyszłości przeznaczona na powiększenie lokalu, również nie może być przedmiotem odrębnej wyceny, ponieważ nie stanowi samodzielnego prawa rzeczowego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić możliwość wyceny odrębnej z możliwością wyodrębnienia własności lokali - pomieszczenia przynależne i części wspólne nie są samodzielnymi przedmiotami wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Przedmiotem wyceny może być udział we współużytkowaniu wieczystym działki budowlanej, ponieważ stanowi on prawo do nieruchomości, które może być samodzielnie wyceniane. Piwnica jako pomieszczenie przynależne nie może być przedmiotem odrębnej wyceny, gdyż nie stanowi samodzielnej nieruchomości, a jedynie część lokalu. Podobnie część niewydzielona strychu, która ma być w przyszłości przeznaczona na powiększenie lokalu, nie jest samodzielnym przedmiotem własności, dopóki nie zostanie prawnie wyodrębniona.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 80

Pułapka: Łatwo pomylić przedmiot wyceny z przedmiotem własności - wycenia się prawa, a nie fizyczne części budynku, które nie są samodzielnymi nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Prawo użytkowania wieczystego oraz udział w prawie użytkowania wieczystego działki budowlanej związanej z lokalem stanowią prawa zbywalne, a zatem mogą być przedmiotem wyceny. Pomieszczenie przynależne nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, gdyż dzieli los prawny lokalu głównego, dlatego nie może być samodzielnie wyceniane.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6 i art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić pomieszczenie przynależne z lokalem użytkowym, ale nie ma ono samodzielnego bytu prawnego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Definicja określenia wartości nieruchomości w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje wszystkie prawa do nieruchomości, w tym prawo własności, użytkowanie wieczyste oraz inne prawa, takie jak ograniczone prawa rzeczowe. Dlatego wszystkie trzy odpowiedzi są poprawne, a wybór tylko jednej byłby niepełny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pominąć, że definicja obejmuje nie tylko prawo własności, ale także użytkowanie wieczyste i inne prawa, co wymaga zaznaczenia wszystkich opcji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia poziom cen z daty zbycia nieruchomości, a nie stan nieruchomości z daty oględzin. Wynika to z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że wartość nieruchomości określa się według poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości. Stan nieruchomości z daty oględzin nie jest właściwy, ponieważ opłata dotyczy wzrostu wartości w związku z uchwaleniem planu, a nie aktualnego stanu nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić datę, na którą określa się wartość - chodzi o datę zbycia, a nie datę oględzin czy datę uchwalenia planu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z § 66 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin, które nie stanowią części składowych nieruchomości, nie uwzględnia się wartości złoża. Wynika to z faktu, że złoża takie są odrębnymi od nieruchomości przedmiotami własności, a ich wartość nie wpływa na wartość samej nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, gdyż uwzględnienie wartości złoża byłoby sprzeczne z ww. przepisem. Odpowiedź c również jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje wyjątków w uzasadnionych przypadkach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Łatwo pomylić złoża kopalin stanowiące część składową nieruchomości z tymi, które nią nie są - w tym drugim przypadku wartość złoża jest wyłączona z wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zakres wyceny nieruchomości lokalowej obejmuje prawo własności lokalu wraz z prawami związanymi, tj. pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku pomieszczenia przynależnego, zakres obejmuje prawo własności lokalu wraz z udziałem w prawie do gruntu, co wynika z istoty odrębnej własności lokalu. Odpowiedź c jest niepełna, gdyż pomija elementy składowe prawa, które są istotne dla określenia wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 3 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pominąć, że zakres wyceny obejmuje nie tylko sam lokal, ale także pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości wspólnej, nawet jeśli nie są one wyraźnie wymienione w treści pytania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zakres wyceny nieruchomości lokalowej obejmuje prawo własności lokalu wraz z prawami związanymi, czyli pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej. Odpowiedź b jest niepełna, ponieważ pomija pomieszczenia przynależne i udział w częściach wspólnych budynku, a odpowiedź c ogranicza się wyłącznie do lokalu, co jest niezgodne z istotą odrębnej własności lokalu.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 3 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pominąć pomieszczenia przynależne lub udział w nieruchomości wspólnej, traktując lokal jako izolowany przedmiot wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża nie uwzględnia się kosztów rekultywacji wyrobiska, ponieważ zgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, koszty te nie są brane pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji. Odpowiedź b jest błędna, gdyż uwzględnienie tych kosztów byłoby niezgodne z przepisami, a odpowiedź c jest błędna, gdyż stopień zaawansowania eksploatacji nie ma wpływu na tę zasadę.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Najłatwiej pomylić zasadę dotyczącą kosztów rekultywacji przy wycenie nieruchomości po zakończeniu eksploatacji z zasadami dotyczącymi wyceny nieruchomości w trakcie eksploatacji, gdzie koszty te mogą być uwzględniane.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Rodzaj rynku i jego obszar są bezpośrednio związane z przedmiotem wyceny, ponieważ to cechy nieruchomości determinują, na jakim rynku należy ją analizować (np. rynek lokali mieszkalnych, gruntów rolnych). Ponadto rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z przepisami, ma obowiązek określić rodzaj rynku i jego obszar w operacie szacunkowym, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż zakres wyceny (np. cel wyceny) nie wpływa na rodzaj rynku, lecz na wybór podejścia i metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić zakres wyceny z przedmiotem wyceny - to przedmiot, a nie zakres, determinuje rodzaj rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz treść operatu szacunkowego. Definicja nieruchomości podobnej znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie w tym rozporządzeniu, dlatego odpowiedź c jest niepoprawna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 1; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 16

Pułapka: Łatwo pomylić zakres rozporządzenia z definicjami ustawowymi, które są zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-09-09, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego oraz warunki wykorzystania źródeł informacji o cenach. Sposób określenia wartości katastralnej nieruchomości nie jest przedmiotem tego rozporządzenia, lecz odrębnych przepisów dotyczących katastru nieruchomości.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 1 i § 3

Pułapka: Łatwo pomylić zakres rozporządzenia o wycenie z przepisami o wartości katastralnej, która jest określana w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów katastralnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa jest określana dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ opłata za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji jest ustalana na podstawie odrębnych przepisów, a nie wartości odtworzeniowej nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26

Pułapka: Łatwo pomylić przypadki, w których wartość odtworzeniowa jest stosowana, z sytuacjami, gdzie przepisy szczególne przewidują inne podstawy ustalania opłat, jak np. przy wyłączeniu gruntów rolnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Wartość rynkową określa się jako podstawowy rodzaj wartości w przypadkach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, m.in. przy sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy oraz dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje również inne rodzaje wartości, takie jak wartość odtworzeniowa czy katastralna, w zależności od celu wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 1 i art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo uznać, że wartość rynkowa jest zawsze podstawą, ale przepisy przewidują wyjątki, np. dla nieruchomości specjalnych lub przy braku rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa jest określana w przypadkach, gdy nieruchomość ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wartość odtworzeniowa nie jest zawsze określana dla nieruchomości zabytkowych - w ich przypadku może być stosowana wartość rynkowa, a wartość odtworzeniowa tylko wtedy, gdy nie ma podstaw do określenia wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26

Pułapka: Łatwo pomylić wartość odtworzeniową z wartością rynkową i uznać, że dla zabytków zawsze stosuje się wartość odtworzeniową, podczas gdy decydujące są brak możliwości obrotu rynkowego lub wymóg przepisów szczególnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Przy zbywaniu nieruchomości na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, wartość nieruchomości przyległej określa się jako różnicę między wartością rynkową nieruchomości przyległej po nabyciu nieruchomości (czyli wraz z nieruchomością nabytą) a wartością rynkową tej nieruchomości przed nabyciem. Dlatego konieczne jest określenie obu tych wartości. Określenie wartości części składowych nieruchomości przyległej nie jest wymagane, gdyż wycena dotyczy nieruchomości jako całości, a nie jej poszczególnych części składowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 70

Pułapka: Najłatwiej pominąć konieczność określenia wartości przed nabyciem, skupiając się tylko na wartości po nabyciu, lub błędnie uznać, że należy wyceniać części składowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Przepisy ustaw o podatkach dochodowych wyłączają z amortyzacji podatkowej grunty oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, niezależnie od sposobu ich wykorzystania. Oznacza to, że nie podlegają amortyzacji zarówno grunty będące przedmiotem użytkowania wieczystego, jak i grunty użytkowane rolniczo, a także grunty nie służące wydobyciu kopalin metodą odkrywkową, gdyż są to grunty w rozumieniu tych przepisów. Wszystkie trzy wskazane kategorie gruntów są zatem wyłączone z amortyzacji podatkowej.

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22c ust. 1; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16c ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić wyłączenie dotyczące gruntów z zasadami amortyzacji budynków i budowli, które mogą być amortyzowane, podczas gdy sam grunt nigdy nie podlega amortyzacji podatkowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-12-01).