Wartość nieruchomości i operat szacunkowy

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, w przypadku braku wystarczającej liczby transakcji na rynku lokalnym, dopuszczalne jest wykorzystanie danych z rynku regionalnego lub krajowego oraz znajomości stawek czynszu za najem nieruchomości podobnych. Dane ofertowe nie są w tym kontekście wymienione jako podstawa określenia wartości rynkowej, gdyż odzwierciedlają one raczej poziom cen ofertowych, a nie transakcyjnych, i nie są uznawane za wystarczające źródło w tej sytuacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić dane ofertowe z danymi transakcyjnymi, jednak w tym kontekście przepis wyraźnie wskazuje na możliwość korzystania z rynku regionalnego/krajowego oraz stawek czynszu, a nie z ofert.

To pytanie pojawiło się już 9 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2021-09-09, 2022-03-24, 2022-06-02, 2022-09-15, 2024-04-23, 2025-10-15, 2025-11-19, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Roszczenia o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu miejscowego mają charakter cywilnoprawny, a ich rozpoznanie należy do drogi sądowej. Zgodnie z art. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, sprawy cywilne rozpoznają sądy powszechne, chyba że ustawa stanowi inaczej. Rada gminy nie ma kompetencji do rozstrzygania sporów odszkodowawczych, a sądy administracyjne kontrolują legalność aktów administracyjnych, nie zaś zasądzają odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość sądów administracyjnych, które badają zgodność planu miejscowego z prawem, z rozstrzyganiem roszczeń odszkodowawczych, które należą do sądów powszechnych.

To pytanie pojawiło się już 8 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-03-15, 2021-09-09, 2021-10-28, 2023-06-22, 2023-09-14, 2023-11-30, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Wartość rynkowa nieruchomości jest definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, przy założeniu typowych zachowań uczestników rynku, co oznacza, że nie uwzględnia indywidualnych oczekiwań konkretnego inwestora. Odpowiedź a jest zatem poprawna, ponieważ odzwierciedla obiektywny charakter wartości rynkowej, natomiast odpowiedzi b i c opisują wartość indywidualną, która zależy od subiektywnych preferencji i możliwości konkretnego nabywcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową z wartością indywidualną, która uwzględnia specyficzne oczekiwania inwestora.

To pytanie pojawiło się już 7 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2017-09-21, 2021-12-02, 2022-09-15, 2023-04-20, 2025-05-14, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Oznacza to, że operat jest aktualny przez ten okres, o ile nie zaszły istotne zmiany. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa nie wymaga zgody autora operatu na jego wykorzystanie po upływie 12 miesięcy - po tym okresie operat traci ważność, chyba że zostanie zaktualizowany lub potwierdzony.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 156 ust. 3

Pułapka: Najczęstsza pułapka to myślenie, że zgoda autora operatu może przedłużyć jego ważność, podczas gdy ustawa przewiduje jedynie możliwość aktualizacji lub potwierdzenia operatu.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2017-10-26, 2021-06-24, 2022-04-28, 2025-09-10, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu porównawczym, dochodowym oraz mieszanym. Podejście kosztowe służy do określania wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej, dlatego odpowiedzi zawierające kosztowe są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podejście kosztowe z dochodowym, pamiętając, że kosztowe dotyczy wartości odtworzeniowej.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2020-06-25, 2021-05-27, 2023-09-14, 2026-03-25, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Przepis § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości definiuje stan nieruchomości jako stan zagospodarowania, w tym stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, oraz charakter miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Powierzchnia składnika gruntowego nie jest elementem stanu nieruchomości, lecz cechą fizyczną uwzględnianą przy określaniu wartości, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomylić cechy fizyczne nieruchomości (takie jak powierzchnia) z elementami stanu nieruchomości, które dotyczą zagospodarowania i otoczenia.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2020-07-30, 2021-10-28, 2022-09-15, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego może dokonać wyłącznie jego autor, ponieważ to on ponosi odpowiedzialność za zawarte w nim ustalenia i ma pełną wiedzę o przyjętych założeniach. Inny rzeczoznawca nie może tego zrobić nawet za zgodą autora, gdyż przepis wprost wskazuje tylko autora, a organizacja zawodowa nie ma takich uprawnień.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 83

Pułapka: Łatwo pomylić potwierdzenie aktualności z aktualizacją operatu, którą może wykonać inny rzeczoznawca, ale potwierdzenie jest zastrzeżone dla autora.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-11-30, 2022-07-07, 2025-03-26, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, które są właściwe dla wyceny według cen rynkowych. Podejście kosztowe służy do określenia wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej, dlatego nie jest stosowane do wyceny wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić podejście kosztowe z właściwym dla wartości rynkowej, podczas gdy służy ono do wyceny wartości odtworzeniowej.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2016-12-08, 2018-11-29, 2019-07-04, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa części składowych nieruchomości gruntowej jest określana w przypadkach, gdy nie można ustalić wartości rynkowej z powodu braku danych rynkowych, a także gdy wymagają tego przepisy prawa. Nie jest natomiast określana zawsze dla nieruchomości zabudowanych, gdyż w standardowych sytuacjach, gdy istnieje rynek, stosuje się podejście porównawcze lub dochodowe, a wartość odtworzeniowa jest wyjątkiem.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość odtworzeniową z wartością rynkową i uznać, że dla każdej nieruchomości zabudowanej należy ją określać, podczas gdy jest to wyjątek stosowany tylko w szczególnych sytuacjach.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2019-09-05, 2022-09-15, 2023-09-14, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Wybór metody wyceny należy do rzeczoznawcy majątkowego, który kieruje się celem wyceny oraz dostępnymi danymi o rynku nieruchomości, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wskazania zleceniodawcy nie są wiążące dla wyboru metody, ponieważ rzeczoznawca ma obowiązek działania zgodnie z przepisami i zasadami zawodowymi, a nie według życzeń klienta.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 154 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo uznać, że zleceniodawca może wpływać na wybór metody, podczas gdy jego rola ogranicza się do określenia celu i dostarczenia informacji, a decyzja należy wyłącznie do rzeczoznawcy.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-05-10, 2023-10-26, 2025-05-14, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości stanowi szczególny warunek transakcji, który może wpływać na cenę, dlatego nie może być przyjmowana do wyceny jako odzwierciedlająca wartość rynkową. Zgodnie z przepisami, przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się ceny z transakcji, które nie zawierają szczególnych warunków. Odpowiedź a jest błędna, gdyż cena taka nie odzwierciedla typowej wartości rynkowej, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie ma podstawy prawnej do przyjmowania takiej ceny przy określonej procentowej różnicy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić szczególne warunki transakcji z typowymi warunkami rynkowymi, takimi jak odroczony termin płatności, które nie zawsze wykluczają przyjęcie ceny do wyceny.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2017-09-21, 2021-03-18, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Obowiązek dołączenia do operatu szacunkowego kopii polisy ubezpieczeniowej rzeczoznawcy majątkowego wynika z § 79 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, chyba że dokument ten został już złożony wraz z umową na dokonanie wyceny. Ponadto operat szacunkowy powinien zawierać istotne dokumenty dotyczące wycenianej nieruchomości, co wynika z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź b jest niepoprawna, ponieważ przepisy nie nakazują dołączania wszelkich istotnych dokumentów wykorzystanych przy sporządzaniu operatu, a jedynie dokumentów dotyczących nieruchomości, które mają znaczenie dla wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 79; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 156 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek dołączenia dokumentów dotyczących nieruchomości z obowiązkiem dołączenia wszystkich dokumentów wykorzystanych w procesie wyceny, co nie jest wymagane.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2024-11-19, 2025-03-26, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że podatnikami podatku rolnego są m.in. użytkownicy wieczyści gruntów oraz posiadacze samoistni gruntów. Skarb Państwa nie jest podatnikiem, ponieważ podatek rolny obciąża podmioty władające gruntami na podstawie prawa własności lub innych tytułów prawnych, a Skarb Państwa jako właściciel nie płaci podatku od własnych gruntów.

Podstawa prawna: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 3

Pułapka: Łatwo pomylić podatników podatku rolnego z podatnikami podatku od nieruchomości, gdzie zakres podmiotowy jest inny.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-07-04, 2022-10-27, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego wymaga zarówno umieszczenia stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę, który go sporządził, jak i dołączenia analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż sam wyciąg z operatu nie stanowi potwierdzenia aktualności. Odpowiedź b pomija konieczność umieszczenia klauzuli w operacie, co jest wymagane.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 83

Pułapka: Łatwo pominąć wymóg umieszczenia klauzuli w operacie, skupiając się tylko na analizie potwierdzającej brak zmian.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2023-06-22, 2025-05-14, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego uwzględnia się wysokość stawek procentowych opłat rocznych oraz niewykorzystany okres trwania prawa użytkowania wieczystego, ponieważ wpływają one na atrakcyjność i cenę takiego prawa. Wysokość opłaty pierwszej nie jest uwzględniana, gdyż jest to jednorazowa opłata związana z nabyciem prawa, a nie element różnicujący wartość rynkową w podejściu porównawczym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić opłatę pierwszą z opłatami rocznymi, ale przepis wyraźnie wymienia tylko stawki procentowe opłat rocznych i okres trwania prawa.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2019-09-05, 2021-05-27, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Przepis § 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wprost wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy określa rodzaj rynku, jego obszar i okres badania, uwzględniając w szczególności dostępność danych oraz podobieństwo rynków, przedmiot wyceny oraz sposób wyceny. Wszystkie trzy wymienione elementy są zatem obligatoryjnymi kryteriami, które należy brać pod uwagę, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma w tym przepisie innych dodatkowych kryteriów, więc żadna z pozostałych opcji nie mogłaby być uznana za poprawną.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, ponieważ pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz, a nie tylko jednego.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2017-11-30, 2021-05-27, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość rynkową nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową określa się, jeśli to możliwe, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie zawsze uwzględnia się przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie zawsze stosuje się ceny transakcyjne nieruchomości drogowych - tylko wtedy, gdy jest to możliwe.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić obligatoryjność zastosowania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z warunkowością ich użycia - przepis wymaga ich uwzględnienia tylko wtedy, gdy jest to możliwe.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2021-09-09, 2023-03-23, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości może być dokonywana w celu określenia wartości rynkowej lub odtworzeniowej, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wartość katastralna nie jest określana w wyniku wyceny, lecz jest ustalana na potrzeby podatku od nieruchomości i nie stanowi przedmiotu operatu szacunkowego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić wartość katastralną z wartością określaną w wycenie, podczas gdy jest ona ustalana administracyjnie na potrzeby podatkowe.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-03-15, 2023-03-23, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości zależy od celu wyceny, rodzaju przedmiotu wyceny oraz przeznaczenia nieruchomości, co wynika z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Te trzy czynniki są kluczowe dla określenia właściwego sposobu wyceny, dlatego wszystkie odpowiedzi a, b i c są poprawne. Pozostałe odpowiedzi nie występują w przepisach jako kryteria wyboru podejścia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, gdyż wszystkie są wymagane łącznie, a pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-06-25, 2022-12-01, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nabyte jako nadające się do gospodarczego wykorzystania, co wynika z przepisów ustaw o podatkach dochodowych. Nie każde takie prawo podlega amortyzacji, a budynki służące działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe nie są objęte amortyzacją podatkową.

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22a ust. 1 pkt 5; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16a ust. 1 pkt 5

Pułapka: Łatwo pomylić wszystkie spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu z tymi, które są nabyte jako nadające się do gospodarczego wykorzystania.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2023-04-20, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy zamianie lokali stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali, co wynika z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ podatek nie jest naliczany od wartości lokalu o większej wartości, lecz od różnicy wartości. Odpowiedź c jest błędna, gdyż zamiana lokali mieszkalnych nie jest zwolniona z podatku, a podatek jest należny od różnicy wartości.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 6 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę opodatkowania przy zamianie z podstawą przy sprzedaży, gdzie podstawą jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2021-06-24, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby sprawozdań finansowych ma charakter wyceny do wartości godziwej, która może różnić się od wartości rynkowej. Zgodnie z przepisami, operat taki może być wykorzystany wyłącznie do celów, dla których został sporządzony, a nie do zabezpieczenia wierzytelności, które wymaga wyceny według wartości rynkowej. Odpowiedź b jest zatem poprawna, a pozostałe są błędne, ponieważ nie uwzględniają ograniczeń wynikających z przeznaczenia operatu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Łatwo pomylić wartość godziwą z wartością rynkową i uznać, że operat na potrzeby sprawozdań finansowych może być użyty do zabezpieczenia wierzytelności, gdy te wartości są równe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2020-09-24, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 176 Kodeksu cywilnego, spadkobierca posiadacza może doliczyć do swojego okresu posiadania okres posiadania poprzednika, zachowując te same warunki, na jakich posiadał poprzedni posiadacz. Oznacza to, że spadkobierca nabywa prawo do zasiedzenia na tych samych warunkach, co poprzednik, bez żadnych modyfikacji. Odpowiedź b jest zatem poprawna, a odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ nie przewidują takiej możliwości lub wprowadzają nieistniejące wydłużenie okresu.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 176

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uznanie, że spadkobierca musi posiadać nieruchomość samodzielnie przez pełny okres zasiedzenia, podczas gdy może doliczyć okres posiadania poprzednika.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-09-27, 2024-10-22).

Dlaczego tak: W procesie wyceny nieruchomości istotne są dwie daty: data, z której przyjęto stan nieruchomości, oraz data, z której przyjęto poziom cen. Data zawarcia umowy o wykonanie wyceny nie ma znaczenia dla określenia wartości, ponieważ wycena może być aktualizowana lub wykonywana w innym terminie niż data umowy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 78

Pułapka: Łatwo pomylić datę zawarcia umowy z datami istotnymi dla wyceny, ale umowa nie wpływa na określenie wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2022-03-24, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Sumę oszacowania nieruchomości dla potrzeb egzekucji ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu oszacowania. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż odzwierciedla wartość rynkową określaną na podstawie cen transakcyjnych, a nie cen uzyskiwanych w obrocie (a) czy też cen z daty postanowienia o wszczęciu egzekucji (c), które nie są podstawą wyceny w tym trybie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić datę, na którą określa się wartość (dzień oszacowania) z datą wszczęcia egzekucji, a także pomylić pojęcie 'przeciętnych cen sprzedaży' z 'cenami uzyskiwanymi w obrocie'.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-11-30, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może być dokonane wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził dany operat, i może być dokonane tylko raz. Wynika to z charakteru tej czynności, która ma na celu potwierdzenie, że operat nie utracił aktualności na dzień wskazany w potwierdzeniu. Ponowne potwierdzenie nie jest dopuszczalne, gdyż każdorazowe potwierdzenie wymagałoby ponownej analizy stanu nieruchomości i rynku, co wykracza poza zakres tej instytucji. Odpowiedź c jest błędna, gdyż przepis wprost ogranicza możliwość potwierdzenia do jednorazowej czynności.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 83

Pułapka: Łatwo pomylić potwierdzenie aktualności z aktualizacją operatu, która może być dokonywana wielokrotnie, podczas gdy potwierdzenie jest czynnością jednorazową.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-04-22, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa sposoby wyceny nakładów, które zostały już dokonane na nieruchomości w dacie wyceny, co odpowiada treści odpowiedzi a. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ przepis nie przewiduje określania wartości nakładów przyszłych o nieustalonym zakresie ani ograniczenia wyłącznie do nakładów dokonanych według zasad rynkowych, gdyż chodzi o nakłady już poniesione, a ich wartość może być określana według różnych podejść, nie tylko rynkowych.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 72

Pułapka: Najłatwiej pomylić nakłady już dokonane z nakładami przyszłymi, które nie są objęte tym przepisem.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-04-25, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin uwzględnia się stan nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz przewidywany stan po zakończeniu eksploatacji, ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz ustalenia z projektu zagospodarowania złoża. Wszystkie te elementy są wymagane przepisami, aby prawidłowo określić wartość uwzględniającą wpływ eksploatacji na nieruchomość.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, zwłaszcza ustalenia z projektu zagospodarowania złoża, które są specyficzne dla tego rodzaju wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2023-10-26, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Rodzaj rynku i jego obszar są elementami podejścia rynkowego, które bezpośrednio wpływają na wynik wyceny, ponieważ określają poziom cen i warunki transakcji. Obszar rynku jest uzależniony od przedmiotu wyceny, gdyż różne nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu na różnych rynkach lokalnych. Wybór rodzaju rynku i jego obszaru należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje tego na podstawie analizy cech nieruchomości i celu wyceny.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć, że wybór rynku jest decyzją rzeczoznawcy, a nie narzuconą przez przepisy sztywną regułą.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2022-12-01, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Rodzaj wartości określanej przez rzeczoznawcę majątkowego wynika przede wszystkim z celu wyceny oraz z przepisów prawa, które mogą narzucać określony rodzaj wartości w danej sytuacji. Żądanie zleceniodawcy nie może być samodzielną podstawą, gdyż rzeczoznawca działa w granicach prawa i standardów zawodowych, a wybór rodzaju wartości nie może być dowolny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo uznać, że żądanie zleceniodawcy może determinować rodzaj wartości, podczas gdy jest ono jedynie elementem ustalania celu wyceny, a nie samodzielną przesłanką.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-04-28, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa sposób wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa pod drogi publiczne, co wynika z przepisów szczególnych dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Wartość dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej oraz dla zabezpieczenia wierzytelności bankowej nie są przedmiotem tego rozporządzenia, gdyż ich zasady określają inne przepisy, odpowiednio ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy bankowe.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pomylić zakres rozporządzenia wycinkowego z innymi przepisami regulującymi wycenę na potrzeby opłat planistycznych czy zabezpieczeń bankowych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-09-05, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może potwierdzić aktualność operatu szacunkowego tylko wtedy, gdy operat został sporządzony przez niego samego lub przez innego rzeczoznawcę, którego uprawnienia są mu znane, a także gdy nie nastąpiły zmiany w przepisach prawa miejscowego, w tym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które miałyby wpływ na wartość nieruchomości. Zatem potwierdzenie aktualności nie jest możliwe, gdy operat sporządził inny rzeczoznawca (chyba że spełnione są dodatkowe warunki, ale w pytaniu chodzi o zakaz) oraz gdy nastąpiła zmiana planu miejscowego dotycząca wycenionej nieruchomości. Upływ roku od daty sporządzenia operatu nie stanowi przeszkody do potwierdzenia aktualności, gdyż przepisy nie wprowadzają takiego ograniczenia czasowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 83

Pułapka: Najczęstsza pułapka to uznanie, że upływ roku dyskwalifikuje operat, podczas gdy przepis nie przewiduje takiego terminu, a kluczowe są zmiany w planowaniu przestrzennym i autorstwo operatu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-06-21, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa jest określana w przypadkach, gdy nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, gdy wymagają tego przepisy szczególne, lub gdy nie można ustalić wartości rynkowej z powodu braku rynku dla danego rodzaju nieruchomości. Odpowiedzi a, b i c wyczerpują te sytuacje, dlatego wszystkie są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź b, gdyż wartość odtworzeniowa bywa kojarzona głównie z brakiem obrotu rynkowego, a nie z wymogiem przepisów szczególnych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-05-10, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Wartość rynkową nieruchomości określa się przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, stanu oraz, w niektórych przypadkach, faktycznego sposobu użytkowania. Przepisy definiują wartość rynkową jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku, przy czym przyjmuje się stan i przeznaczenie nieruchomości oraz, w uzasadnionych przypadkach, jej faktyczny sposób użytkowania. Wszystkie trzy elementy są zatem obligatoryjnie brane pod uwagę, choć faktyczny sposób użytkowania tylko w określonych sytuacjach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć, że faktyczny sposób użytkowania jest uwzględniany tylko w niektórych przypadkach, co może sugerować, że odpowiedź b jest błędna.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2024-06-25, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Ustawa o podatku od spadków i darowizn definiuje powierzchnię użytkową budynku jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach podziemnych i naziemnych, z wyłączeniem powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Wszystkie trzy wymienione elementy są wyłączone z tej definicji, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Żadna z odpowiedzi nie jest błędna, ponieważ wszystkie wskazują elementy wyłączone z powierzchni użytkowej.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 1 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Pytanie wymaga znajomości pełnego katalogu wyłączeń - pominięcie choćby jednej z trzech pozycji skutkuje utratą punktu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2023-10-26, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Wartość godziwa w rozumieniu ustawy o rachunkowości to kwota, za jaką składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane, na warunkach transakcji rynkowej, między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi stronami. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ subiektywne uznanie ceny za godziwą przez jedną ze stron nie spełnia obiektywnych kryteriów rynkowych.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 28 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość godziwą z wartością rynkową w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, która wymaga spełnienia dodatkowych warunków, takich jak odpowiedni czas na wyeksponowanie nieruchomości na rynku.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2019-09-05, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego albo dochodowego, a w szczególnych przypadkach, gdy ze względu na rodzaj i położenie nieruchomości nie można zastosować tych podejść, stosuje się podejście mieszane. Podejście kosztowe nie służy do określania wartości rynkowej, lecz odtworzeniowej, dlatego odpowiedzi a i c są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 1

Pułapka: Najczęściej myli się podejście mieszane z kosztowym, zapominając, że kosztowe służy do wyceny wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2020-07-30, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych położonych na obszarze województw porównywalnych, określonych przez ustawę. Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje wprost, że podstawą są województwa porównywalne, a nie województwo właściwe ze względu na miejsce zamieszkania osoby uprawnionej ani dowolne województwo uznane za porównywalne przez rzeczoznawcę. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ wprowadzają kryteria nieprzewidziane w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kryterium województw porównywalnych z miejscem zamieszkania osoby uprawnionej lub z dowolnym wyborem rzeczoznawcy, podczas gdy ustawa narzuca obiektywne kryterium ustawowe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-04-25, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Wartość rynkową dla celów podatku od spadków i darowizn określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami majątkowymi tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia powstania obowiązku podatkowego. Odpowiedź c jest zgodna z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie wskazują właściwego momentu (dzień powstania obowiązku podatkowego) ani właściwego źródła danych (przeciętne ceny rynkowe, a nie rejestr cen urzędowych).

Podstawa prawna: ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 8 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić dzień powstania obowiązku podatkowego z dniem zgłoszenia nabycia, co prowadzi do wyboru odpowiedzi a.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-05-10, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Wybór sposobu wyceny należy do rzeczoznawcy majątkowego, który musi uwzględnić zarówno cel wyceny, jak i jej przedmiot, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Uzgodnienie ze zleceniodawcą nie jest podstawą wyboru sposobu wyceny, ponieważ rzeczoznawca działa samodzielnie i odpowiedzialnie, a zleceniodawca nie może narzucać metodyki.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić uzgodnienie ze zleceniodawcą jako dopuszczalną podstawę wyboru sposobu wyceny, podczas gdy rzeczoznawca ma obowiązek samodzielnego wyboru na podstawie analizy celu i przedmiotu wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-08-30, 2021-10-28).