Wartość nieruchomości i operat szacunkowy

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle, z wyjątkiem m.in. gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Budowle dróg publicznych są zwolnione z podatku od nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Zatem poprawne jest tylko stwierdzenie dotyczące budynków.

Podstawa prawna: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 2 ust. 1; art. 7 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić zwolnienie przedmiotowe dla budowli dróg publicznych z zakresem przedmiotowym podatku, który obejmuje wszystkie budowle, ale niektóre są zwolnione.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości może prowadzić do ustalenia różnych rodzajów wartości w zależności od celu i podstawy wyceny. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, określa się wartość rynkową, odtworzeniową, a także katastralną, która służy m.in. do celów podatkowych. Wszystkie trzy rodzaje wartości są przewidziane w przepisach, dlatego każda z odpowiedzi jest poprawna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pominąć wartość katastralną, która nie jest typowym przedmiotem wyceny na potrzeby rynku, ale jest wymieniona w ustawie jako jedna z wartości określanych w procesie wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-10-28, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość katastralną nieruchomości stanowi określona, łączna wartość gruntu i budynku stanowiącego część składową nieruchomości, z uwzględnieniem ich wartości rynkowej. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż wskazuje na łączną wartość, a nie sumę odrębnie ustalonych wartości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wartość katastralna nie jest sumą wartości katastralnej gruntu i budynku, lecz wartością łączną. Odpowiedź c jest błędna, gdyż wartość katastralna nie jest sumą wartości rynkowej gruntu i budynku, lecz wartością określoną z uwzględnieniem wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to traktowanie wartości katastralnej jako sumy wartości gruntu i budynku, podczas gdy ustawa nakazuje określać ją jako wartość łączną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego, spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy. Zatem dla celów podatku od spadków i darowizn, wartość nieruchomości określa się według stanu z dnia nabycia, którym jest data śmierci spadkodawcy. Złożenie deklaracji czy wydanie decyzji przez urząd skarbowy nie ma wpływu na moment nabycia spadku, gdyż są to czynności o charakterze proceduralnym, następujące po otwarciu spadku.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 924

Pułapka: Pomylenie daty nabycia spadku z datą złożenia deklaracji podatkowej lub decyzji organu podatkowego, które są jedynie czynnościami administracyjnymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Zasady zaokrąglania wartości nieruchomości w operacie szacunkowym określa rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z jego treścią, wartość nieruchomości określa się w pełnych złotych, co oznacza, że nie stosuje się groszy. Dopuszczalne jest jednak zaokrąglenie do tysięcy złotych, ale tylko wtedy, gdy nie zniekształca to wyniku wyceny, czyli gdy różnica między wartością dokładną a zaokrągloną jest nieistotna dla celu wyceny. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis wprost przewiduje możliwość zaokrąglenia w określonych warunkach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 79

Pułapka: Łatwo pomylić obligatoryjność podawania wartości w pełnych złotych z zakazem jakiegokolwiek zaokrąglania, podczas gdy zaokrąglenie do tysięcy jest dozwolone, jeśli nie wpływa na wynik.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu określa się jako iloczyn wartości prawa własności i współczynnika korygującego Wk. Współczynnik ten odzwierciedla relację między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego, ale sam przepis wprost wskazuje na sposób obliczenia. Odpowiedź a jest niepełna, ponieważ nie wskazuje metody obliczenia, a odpowiedź c jest błędna, gdyż wartość prawa użytkowania wieczystego nie jest równa wartości przedmiotu prawa własności.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić metodę określania wartości prawa użytkowania wieczystego w przypadku sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego z ogólną zasadą uwzględniania relacji między wartością prawa własności a prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-05-30).

Dlaczego tak: Wartość rezydualna nieruchomości zabudowanej, oddanej w najem w dniu wyceny, jest określana na datę zakończenia okresu prognozy zmiennych strumieni dochodów z nieruchomości, ponieważ stanowi ona wartość nieruchomości na koniec tego okresu, uwzględniając przewidywane przyszłe dochody i koszty. Daty rozpoczęcia okresu prognozy oraz sporządzenia operatu szacunkowego nie są właściwe, gdyż wartość rezydualna dotyczy końca horyzontu prognozy, a nie początku ani momentu wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić datę wyceny z datą określenia wartości rezydualnej, która zawsze odnosi się do końca okresu prognozy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, których ceny transakcyjne są znane. Podejście dochodowe stosuje się dla nieruchomości przynoszących dochód, a mieszane w przypadkach szczególnych, gdy nie można zastosować podejścia porównawczego lub dochodowego. Dla nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia, dla celów podatkowych, właściwe jest podejście porównawcze, gdyż odzwierciedla ono typowy sposób określania wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić cel wyceny (podatek od spadku) z charakterem nieruchomości, co mogłoby sugerować podejście dochodowe, ale przepisy jednoznacznie wskazują podejście porównawcze dla wartości rynkowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku braku wystarczającej liczby danych o transakcjach na rynku lokalnym, wartość rynkową nieruchomości o cechach szczególnych można określić na podstawie znajomości stawek czynszu za najem nieruchomości podobnych oraz danych o cenach nieruchomości podobnych z rynku regionalnego lub krajowego. Odpowiedź c jest niepoprawna, ponieważ dane ofertowe nie są wymienione jako podstawa w tej sytuacji - stanowią one jedynie materiał pomocniczy, a nie bezpośrednią podstawę wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić dane ofertowe z danymi transakcyjnymi - w tym przepisie chodzi wyłącznie o ceny faktycznie uzyskane, a nie o oferty.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Wartość rynkową nakładów oblicza się jako iloczyn wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej (100 000 zł) i wskaźnika przeliczeniowego nakładów (-0,1), co daje 10 000 zł. Jednakże wskaźnik przeliczeniowy odnosi się do nakładów poniesionych na część budynkową, a nie na całą nieruchomość, dlatego należy odjąć wartość gruntu (20 000 zł) od wartości całej nieruchomości, otrzymując 80 000 zł, a następnie pomnożyć przez wskaźnik (-0,1), co daje 8 000 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo nie uwzględnia odjęcia wartości gruntu, a odpowiedź c) jest błędna, bo wynika z błędnego przeliczenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 72

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pomnożenie wskaźnika przez całą wartość nieruchomości bez odjęcia wartości gruntu, co prowadzi do zawyżenia wartości nakładów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w art. 14 ust. 2 stanowi, że wartość rynkową rzeczy określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich zbycia. Wskazane w pytaniu czynniki (stan i stopień zużycia, miejsce zbycia, data zbycia) są wprost wymienione w tym przepisie, zatem wszystkie odpowiedzi są poprawne. Pozostałe odpowiedzi nie występują w tym przepisie, więc są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 14 ust. 2

Pułapka: Pytanie jest wielokrotnego wyboru, więc łatwo pominąć któryś z poprawnych czynników, zwłaszcza że przepis mówi o 'czasie i miejscu zbycia', a w pytaniu rozbito to na 'miejsce zbycia' i 'datę zbycia'.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, dla gruntów niebędących gospodarstwem rolnym podatek rolny wynosi równowartość 2,5 q żyta od 1 ha. Przy cenie 1 q żyta równej 50 zł, podatek wynosi 2,5 * 50 zł = 125 zł. Odpowiedź b (250 zł) jest błędna, ponieważ odpowiada stawce dla gospodarstw rolnych (5 q żyta), a odpowiedź a (50 zł) odpowiada stawce 1 q żyta, co nie jest przewidziane dla tej kategorii gruntów.

Podstawa prawna: ustawa o podatku rolnym, art. 6 ust. 1

Pułapka: Pomylenie stawki dla gruntów niebędących gospodarstwem rolnym (2,5 q) ze stawką dla gospodarstw rolnych (5 q).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość pogorszenia lub polepszenia stanu nieruchomości przy jej zwrocie określa się jako różnicę między wartością nieruchomości w stanie z chwili wywłaszczenia a wartością w stanie z chwili zwrotu. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ dokładnie odzwierciedla tę zasadę. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie przewiduje jej ustawa, a normy zawodowe nie regulują tej kwestii w sposób parametryczny. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa nie pozostawia tej kwestii uznaniu stron, lecz nakazuje obiektywne określenie różnicy wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić tę regulację z zasadami wyceny dla innych celów, np. odszkodowań, gdzie stosuje się podejście porównawcze lub kosztowe, podczas gdy tutaj ustawa wprost wskazuje metodę różnicową.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Zaliczenie powierzchni pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m w 50% wynika z przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, które określają sposób obliczania powierzchni użytkowej budynku dla celów tego podatku. Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ nie odpowiadają tym regulacjom.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 1 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasady zaliczania powierzchni z przepisami dotyczącymi innych podatków lub wycen nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Obowiązek uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu wynika wprost z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych oraz cech nieruchomości, a także zmian poziomu cen w okresie poprzedzającym wycenę. Pozostałe akty, tj. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Nota Interpretacyjna nr 1, nie nakładają tego obowiązku wprost - rozporządzenie reguluje szczegółowe zasady wyceny, a nota jest jedynie zbiorem dobrych praktyk, nie mającym mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić źródło obowiązku z aktami wykonawczymi lub standardami zawodowymi, które mają charakter pomocniczy, a nie powszechnie obowiązujący.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku braku transakcji rynkowych dla gruntów o szczególnym charakterze, takich jak ogrody ozdobne, wartość 1 m2 gruntu określa się jako 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepis nie odsyła do uchwały rady gminy, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie chodzi o klasę gruntów, lecz o przeznaczenie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 36

Pułapka: Najłatwiej pomylić ogrody ozdobne z gruntami rolnymi i zastosować przepisy o klasach gruntów, podczas gdy kluczowe jest przeznaczenie gruntów przyległych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości stanowiącej mienie zabużańskie, w przypadku braku cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przewidują określenie wartości budowli i budynków jako wartości odtworzeniowej, którą ustala się według średnich kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ w tej sytuacji nie stosuje się podejścia dochodowego, które wymaga istnienia dochodów z nieruchomości, a nie jest to przewidziane dla tego szczególnego przypadku.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26 i § 27

Pułapka: Łatwo pomylić wartość odtworzeniową z kosztami zastąpienia, ale obie są dopuszczalne w tym przepisie, a podejście dochodowe nie ma tu zastosowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Przy wycenie mienia zabużańskiego kluczowe jest określenie stanu nieruchomości na datę jej pozostawienia poza granicami kraju, ponieważ od tego momentu właściciel utracił faktyczne władztwo nad rzeczą, a późniejsze zmiany stanu nie mogą wpływać na wysokość odszkodowania. Daty sporządzenia operatu czy złożenia wniosku nie mają znaczenia dla ustalenia wartości, gdyż stan nieruchomości jest utrwalony w chwili jej opuszczenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 212

Pułapka: Łatwo pomylić datę wyceny z datą stanu nieruchomości; tu decyduje data pozostawienia mienia, a nie data operatu czy wniosku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy samego prawa z chwilą spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek, a nie z chwilą wydania orzeczenia sądowego. Orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, podobnie jak wpis w księdze wieczystej, który jedynie ujawnia powstałe już prawo. Dlatego prawo własności nabywa się z dniem, w którym upłynął wymagany okres posiadania i spełnione zostały pozostałe warunki.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 172

Pułapka: Łatwo pomylić deklaratoryjny charakter orzeczenia sądu z konstytutywnym, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi b lub c.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości lokalu na potrzeby ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, z wartości lokalu wyodrębnia się wartość gruntu odpowiadającą udziałowi w nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Wartość pomieszczeń przynależnych oraz wartość części wspólnych budynku nie są wyodrębniane w tym przypadku, ponieważ są one składnikami wartości lokalu i nie podlegają odrębnemu wyodrębnieniu przy ustalaniu ceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pomylić wyodrębnienie wartości gruntu z wyodrębnieniem wartości części wspólnych, które nie są wyodrębniane przy ustalaniu ceny lokalu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa z chwilą upływu ustawowego terminu, a nie na skutek orzeczenia sądu. Sądowe stwierdzenie zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, potwierdzający jedynie nabycie, które już nastąpiło. Dlatego posiadacz samoistny nabywa własność z mocy prawa w dniu po upływie terminu zasiedzenia, a nie w dniu uprawomocnienia się orzeczenia czy złożenia wniosku.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 172

Pułapka: Łatwo pomylić deklaratoryjny charakter orzeczenia o stwierdzeniu zasiedzenia z konstytutywnym, co prowadzi do błędnego wskazania daty uprawomocnienia się orzeczenia jako momentu nabycia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2021-04-22).

Dlaczego tak: W technice DCF zdyskontowana wartość rezydualna to bieżąca wartość wartości nieruchomości na koniec okresu prognozy, którą uzyskuje się przez zdyskontowanie wartości rynkowej określonej na ten moment (odpowiedź a) lub przez zdyskontowanie skapitalizowanego strumienia dochodu z ostatniego roku prognozy, co jest równoważne (odpowiedź c). Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dyskontowanie samego strumienia dochodu z ostatniego roku nie daje wartości rezydualnej, lecz jedynie bieżącą wartość tego strumienia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12

Pułapka: Łatwo pomylić dyskontowanie strumienia dochodu z ostatniego roku (co jest częścią wartości operacyjnej) z dyskontowaniem skapitalizowanej wartości końcowej, która obejmuje zarówno dochód, jak i zmianę wartości nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Przepisy ustaw o podatkach dochodowych przewidują, że podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach miesięcznie, kwartalnie lub jednorazowo na koniec roku podatkowego, w zależności od przyjętej metody i decyzji podatnika. Wszystkie trzy wskazane warianty są dopuszczalne, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22h; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16h

Pułapka: Łatwo pominąć, że ustawodawca dopuszcza również amortyzację kwartalną i jednorazową na koniec roku, nie tylko miesięczną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, stan nieruchomości obejmuje m.in. stan otoczenia oraz stan techniczno-użytkowy, natomiast przeznaczenie nieruchomości jest elementem planistycznym, a nie stanem nieruchomości. Dlatego odpowiedź c jest poprawna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 17

Pułapka: Łatwo pomylić przeznaczenie nieruchomości z elementem stanu, gdyż wpływa ono na wartość, ale nie jest ustawowo zaliczane do stanu nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Definicja wartości rynkowej zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że jest to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych. Odpowiedź c jest zbliżona, ale nie oddaje w pełni ustawowego sformułowania, które akcentuje dzień wyceny i warunki rynkowe. Odpowiedź a odnosi się do wartości katastralnej, która jest pojęciem odrębnym, ustalanym na potrzeby podatkowe, a nie rynkowym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić definicję ustawową z potocznym rozumieniem wartości rynkowej jako najbardziej prawdopodobnej ceny, która nie jest wprost przywołana w przepisie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych według cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Dzień ten jest kluczowy dla określenia wartości, ponieważ od niego zależy wysokość podatku. Odpowiedź a) jest błędna, gdyż wycena może być dokonana później, ale nie zmienia momentu ustalenia podstawy opodatkowania. Odpowiedź b) jest błędna, ponieważ dzień nabycia spadku może różnić się od dnia powstania obowiązku podatkowego, który jest ściśle określony w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 8 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić dzień nabycia spadku z dniem powstania obowiązku podatkowego, które nie zawsze są tożsame.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-06-24, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zależności od celu wyceny, określa się wartość rynkową lub wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy wycenie lokalu, w zależności od celu, wyodrębnia się wartość udziału w działce budowlanej jako przedmiotu prawa własności lub jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a także wartość udziału w części wspólnej budynku i urządzeń. Odpowiedź c jest niepełna, ponieważ nie obejmuje udziału w działce, a odpowiedzi a i b są poprawne, gdyż dotyczą udziału w działce w różnych formach prawnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 135 ust. 1

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich poprawnych odpowiedzi, a pominięcie jednej z nich (np. tylko a lub tylko b) skutkuje brakiem punktu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Przepisy ustaw o podatkach dochodowych wyłączają z amortyzacji składniki majątku, które nie podlegają zużyciu lub są wykorzystywane w sposób niezarobkowy. Grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów nie są amortyzowane, ponieważ nie zużywają się. Budynki, lokale i budowle w spółdzielczych zasobach mieszkaniowych lub służące działalności społeczno-wychowawczej spółdzielni są wyłączone z amortyzacji, gdyż nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej przynoszącej dochód. Składniki majątku nieużywane z powodu zawieszenia lub zaprzestania działalności gospodarczej również nie podlegają amortyzacji, ponieważ nie są wykorzystywane w działalności. Wszystkie trzy wskazane przypadki są zatem poprawnymi wyłączeniami.

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22c; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16c

Pułapka: Łatwo pomylić wyłączenia z amortyzacji z zasadami ogólnymi, np. uznać, że grunty można amortyzować, jeśli są wykorzystywane w działalności, co jest błędne.

Dlaczego tak: Analiza rynku dla celów wyceny nieruchomości obejmuje badanie cen nieruchomości, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, ponieważ wszystkie te elementy wpływają na kształtowanie się wartości rynkowej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, analiza rynku powinna uwzględniać m.in. ceny transakcyjne, poziom czynszów oraz warunki, na jakich dokonano transakcji, co pozwala na prawidłowe określenie wartości. Pozostałe odpowiedzi są poprawne, więc nie ma odpowiedzi błędnych.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech elementów jednocześnie, a pominięcie któregokolwiek z nich skutkuje brakiem punktu.

Dlaczego tak: Analiza rynku nieruchomości dla celów wyceny obejmuje badanie cen nieruchomości, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, ponieważ wszystkie te elementy są istotne dla określenia wartości rynkowej. Przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje, że analiza rynku powinna uwzględniać w szczególności ceny transakcyjne, stawki czynszów oraz warunki, na jakich dokonano transakcji, co pozwala na prawidłowe określenie poziomu cen i ich korektę. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione w tym przepisie jako elementy analizy rynku.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć stawki czynszów lub warunki transakcji, skupiając się wyłącznie na cenach, podczas gdy wszystkie trzy elementy są wymagane.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o rachunkowości budynki zaliczone do inwestycji długoterminowych to takie, które są utrzymywane w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, np. z najmu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w art. 16a ust. 1 stanowi, że środkami trwałymi są m.in. budynki stanowiące własność lub współwłasność podatnika, jeżeli są wykorzystywane w działalności gospodarczej. Inwestycje długoterminowe w postaci budynków nie są wartościami niematerialnymi i prawnymi, gdyż te dotyczą praw majątkowych, a nie rzeczowych składników majątku. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ budynki te podlegają amortyzacji podatkowej jako środki trwałe.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 3 ust. 1 pkt 15; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić inwestycje długoterminowe z wartościami niematerialnymi i prawnymi, ale te ostatnie dotyczą praw, a nie budynków.

Dlaczego tak: Cena uzyskana przy sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości nie może być przyjmowana do wyceny, ponieważ stanowi szczególny warunek transakcji, który odbiega od typowych warunków rynkowych. Zgodnie z przepisami, do określenia wartości rynkowej przyjmuje się ceny z transakcji zawartych na warunkach rynkowych, bez szczególnych okoliczności. Odroczony termin wydania nieruchomości wpływa na cenę, więc nie odzwierciedla ona wartości rynkowej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż cena ta nie odzwierciedla wartości rynkowej, a odpowiedź c jest błędna, gdyż samo zaistnienie na rynku nie czyni jej miarodajną.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić transakcję z odroczonym terminem wydania z typową transakcją rynkową, nie dostrzegając, że jest to szczególny warunek wpływający na cenę.

Dlaczego tak: Spadkobierca ustawowy może być wyłączony od dziedziczenia tylko w przypadkach przewidzianych ustawą, a jednym z nich jest uznanie go za niegodnego dziedziczenia. Niegodność dziedziczenia następuje m.in. wtedy, gdy spadkobierca umyślnie popełnił ciężkie przestępstwo przeciwko spadkodawcy, ale tylko wtedy, gdy spadkodawca mu nie przebaczył. Przebaczenie wyłącza możliwość uznania za niegodnego. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż wskazuje właściwy tryb wyłączenia. Odpowiedź a jest błędna, bo prawo przewiduje wyłączenie, a odpowiedź c jest błędna, bo przebaczenie wyklucza uznanie za niegodnego.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 928 i art. 930

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki niegodności z automatycznym wyłączeniem, nie zauważając, że przebaczenie spadkodawcy niweluje skutek przestępstwa.

Dlaczego tak: Czynniki fizyczne to cechy nieruchomości wynikające z jej zagospodarowania i ukształtowania, takie jak ukształtowanie terenu czy kształt działki. Wielkość popytu i podaży jest czynnikiem rynkowym, a nie fizycznym, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki fizyczne z rynkowymi, zwłaszcza gdy pytanie dotyczy wartości rynkowej, która zależy od popytu i podaży, ale one nie są cechami fizycznymi nieruchomości.

Dlaczego tak: Definicja wartości godziwej została wprowadzona do ustawy o rachunkowości, która w art. 28 ust. 1 pkt 6 odnosi się do wyceny składników aktywów według wartości godziwej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami posługuje się pojęciem wartości rynkowej, a nie godziwej, natomiast ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji wartości godziwej w kontekście wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 28 ust. 1 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić wartość godziwą z wartością rynkową, która jest zdefiniowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Dlaczego tak: Przepisy dotyczące ustalania rekompensat za nieruchomości pozostawione poza granicami państwa wskazują, że w przypadku braku cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych, wartość odtworzeniową budynków określa się na podstawie średnich kosztów odtworzenia lub zastąpienia, ustalonych przez rzeczoznawcę z wykorzystaniem właściwych cenników. Techniki szczegółowa i wskaźnikowa są metodami szacowania, ale nie są jedynymi dopuszczalnymi w tym przypadku, a przepis wprost wskazuje na analizę własną rzeczoznawcy opartą na cennikach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 212 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić ogólne metody wyceny (technika szczegółowa, wskaźnikowa) z konkretnym przepisem szczególnym dotyczącym rekompensat, który nakazuje stosowanie średnich kosztów odtworzenia.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej w postępowaniu uwłaszczeniowym komunalnej osoby prawnej kluczowe jest rozróżnienie stanu nieruchomości i poziomu cen. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny, jednak w przypadku uwłaszczenia komunalnej osoby prawnej przepis szczególny nakazuje przyjęcie stanu nieruchomości z dnia 5 grudnia 1990 r., natomiast poziom cen na dzień wydania decyzji. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ łączy oba te elementy. Odpowiedź a jest błędna, gdyż pomija wymóg uwzględnienia stanu z 1990 r., a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie uwzględnia aktualnego poziomu cen.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Najczęściej pomija się, że stan nieruchomości i poziom cen mogą być określane na różne daty - w tym przypadku stan z 1990 r., a ceny z dnia wydania decyzji.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej oraz wszelkie istotne dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzeniu. Ponadto, do operatu dołącza się kopię polisy ubezpieczeniowej rzeczoznawcy majątkowego, chyba że dokument ten został uprzednio dołączony do umowy na dokonanie wyceny nieruchomości. Odpowiedź b jest niepoprawna, ponieważ przepis wymaga dołączenia tylko istotnych dokumentów, a nie wszelkich dokumentów wykorzystywanych przy sporządzeniu operatu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 79

Pułapka: Łatwo pomylić 'istotne dokumenty' z 'wszelkimi dokumentami' - przepis wymaga tylko istotnych, a nie wszystkich.

Dlaczego tak: Przy wcześniejszym rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego, dla ustalenia wynagrodzenia za budynki i urządzenia, stosuje się wartość odtworzeniową, ale tylko wtedy, gdy nie można określić wartości rynkowej. Wartość rynkowa jest bowiem podstawą wyceny, gdy istnieje możliwość jej ustalenia; wartość odtworzeniowa jest rozwiązaniem zastępczym. Odpowiedź a) jest błędna, ponieważ nie uwzględnia pierwszeństwa wartości rynkowej, a odpowiedź c) jest błędna, gdyż pomija sytuację, w której wartość rynkowa nie może być określona.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić wartość odtworzeniową jako zawsze właściwą dla budynków, podczas gdy przepis wymaga najpierw próby ustalenia wartości rynkowej.

Dlaczego tak: Przy wcześniejszym rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego wynagrodzenie za budynki i urządzenia ustala się według wartości rynkowej, a gdy nie można jej określić, według wartości odtworzeniowej. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wyklucza możliwość zastosowania wartości odtworzeniowej, co jest niezgodne z przepisami.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3

Pułapka: Łatwo pominąć alternatywę wartości odtworzeniowej, gdy wartość rynkowa nie może być ustalona.