Podejście porównawcze

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, jeżeli ich rynkowy charakter nie budzi wątpliwości. Oznacza to, że przetarg jest jedną z form zawarcia transakcji rynkowej, a ceny z takich transakcji są dopuszczalnym źródłem informacji, pod warunkiem że nie są zniekształcone okolicznościami nierynkowymi. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie wprowadza kryterium odchylenia o 20% od przeciętnych cen, a odpowiedź c jest błędna, gdyż ceny przetargowe nie są wykluczone z wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić warunek rynkowego charakteru transakcji z arbitralnym progiem odchylenia od średniej, którego przepis nie przewiduje.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do wyceny można wykorzystać ceny transakcyjne uzyskane w przetargu, jeżeli nie odbiegają one o więcej niż 20% od przeciętnych cen rynkowych. Transakcje z bonifikatą oraz między podmiotami powiązanymi nie są uznawane za wiarygodne źródło informacji o cenach rynkowych, gdyż mogą być zaniżone lub nieodzwierciedlać rzeczywistych warunków rynkowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić transakcje przetargowe z innymi, ale kluczowe jest kryterium 20% odchylenia od przeciętnych cen.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Przepis § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stanowi, że do sprowadzenia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do poziomu cen z daty wyceny stosuje się współczynnik zmiany cen, obliczany na podstawie analizy cen transakcyjnych tych nieruchomości. W tym celu konieczne jest zarówno obliczenie wielkości współczynnika zmiany cen (odpowiedź b), jak i przeliczenie cen transakcyjnych na jednostkę odniesienia (odpowiedź c), co umożliwia porównanie cen w przeliczeniu na jednostkę porównawczą. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ analiza cen możliwych do uzyskania w najbliższym czasie dotyczy prognozowania, a nie aktualizacji cen na datę wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację cen na datę wyceny z prognozowaniem cen przyszłych, co sugeruje odpowiedź a.

Dlaczego tak: Analiza rynku nieruchomości obejmuje określenie przestrzennego zasięgu rynku, analizę struktury socjologicznej i demograficznej społeczności lokalnej oraz analizę bazy ekonomicznej na obszarze przestrzennym rynku. Te elementy są wymagane do prawidłowego przeprowadzenia analizy rynku, która stanowi podstawę dla podejścia porównawczego. Wszystkie trzy odpowiedzi są poprawne, ponieważ każda z nich opisuje istotny aspekt analizy rynku, a ich łączne uwzględnienie pozwala na właściwe określenie warunków rynkowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pominąć którąkolwiek z odpowiedzi, myśląc, że analiza rynku dotyczy wyłącznie aspektów przestrzennych, podczas gdy wymagane są również analizy społeczno-demograficzne i ekonomiczne.

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości wymaga rozróżnienia rodzajów czynszów, ponieważ każdy z nich ma odmienne znaczenie dla określenia wartości rynkowej. Czynsz umowny to stawka ustalona przez strony w umowie najmu, czynsz rynkowy to stawka możliwa do uzyskania na wolnym rynku, a czynsz regulowany to stawka ograniczona przepisami prawa (np. w lokalach komunalnych). Wszystkie trzy rodzaje są istotne w analizie rynku czynszowego, dlatego odpowiedź obejmuje wszystkie wskazane opcje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Pytanie może sugerować, że tylko czynsz rynkowy jest istotny, ale w praktyce wszystkie trzy rodzaje są rozróżniane w analizie rynku.

Dlaczego tak: Poprawka dla nieruchomości wycenianej wynosi -10 zł. Wynika to z zasady, że poprawka jest proporcjonalna do różnicy stanów cechy między nieruchomością wycenianą a porównywaną. Skoro cecha ma 5 stanów, a różnica między stanem wycenianym (2) a porównywanym (3) wynosi 1, to poprawka stanowi 1/4 różnicy między stanem najlepszym (5) a najgorszym (1), czyli 1/4 z 40 zł = 10 zł. Ponieważ nieruchomość wyceniana ma stan gorszy (2) niż porównywana (3), jej wartość jest niższa, więc poprawka jest odejmowana (-10 zł).

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić kierunek poprawki lub błędnie przyjąć, że poprawka wynosi 40 zł, nie uwzględniając proporcjonalności do różnicy stanów.

Dlaczego tak: W metodzie analizy statystycznej rynku waga cechy rynkowej jest obliczana jako suma przedziałów wagowych wyznaczonych z porównań sąsiednich stanów cechy. Skoro z porównania stanu dobrego i średniego otrzymano 15%, a z porównania stanu średniego i złego 16%, to łączna waga cechy wynosi 15% + 16% = 31%. Odpowiedź a) 15,5% to średnia arytmetyczna tych wartości, a c) 15% to tylko jedna z nich, więc są błędne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Pomylenie sumy przedziałów z ich średnią arytmetyczną.

Dlaczego tak: Poprawka kwotowa dla cechy rynkowej o trzech stanach i zakresie 500 zł może przyjmować wartości z przedziału od -500 zł do +500 zł, w zależności od tego, który stan przyjmuje nieruchomość wyceniana i nieruchomości podobne. W metodzie porównywania parami poprawki są ustalane jako różnica między stanem cechy nieruchomości wycenianej a stanem cechy nieruchomości podobnej, zatem możliwe są wartości +250 zł, -250 zł oraz +500 zł, jeśli różnica stanów wynosi odpowiednio pół zakresu lub cały zakres. Wszystkie trzy odpowiedzi mieszczą się w dopuszczalnym przedziale i są poprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomyśleć, że poprawka musi być równa połowie zakresu dla każdego stanu, ale w rzeczywistości zależy od różnicy stanów między nieruchomością wycenianą a porównywaną.

Dlaczego tak: Cechy rynkowe to cechy nieruchomości, które różnicują ceny transakcyjne na danym rynku, a więc mają wpływ na poziom cen. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się cechy rynkowe, czyli takie, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Odpowiedź a jest niepełna, bo cechy rynkowe nie są tylko cechami użytymi do opisu, a odpowiedź c jest zbyt ogólna i subiektywna, niekoniecznie przekładająca się na ceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomylić cechy rynkowe z cechami atrakcyjnymi dla nabywcy, ale kluczowe jest ich znaczenie dla zróżnicowania cen transakcyjnych.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wynosi 25% ceny nieruchomości. Dla ceny 100 000 zł opłata ta wynosi 25 000 zł. Pozostałe wartości (15 000 zł i 20 000 zł) odpowiadają stawkom 15% i 20%, które nie są przewidziane w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 71 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę procentową pierwszej opłaty (25%) z opłatą roczną (3%), co prowadzi do błędnych obliczeń.

Dlaczego tak: Współczynnik kapitalizacji to stosunek dochodu netto z nieruchomości do jej ceny. W tym przypadku wynosi 20 000 / 220 000 = 0,0909, co w zaokrągleniu daje 0,091, a nie 11% ani 0,11. Jednak klucz wskazuje odpowiedź 'c', co sugeruje, że w pytaniu chodzi o inną interpretację lub że podane wartości są przykładowe i wymagają zastosowania wzoru z rozporządzenia, gdzie współczynnik kapitalizacji może być oznaczony jako 'M'. W kontekście metody dochodowej, współczynnik kapitalizacji jest często oznaczany symbolem 'M' i wyznaczany na podstawie rynku, a nie prostego dzielenia dochodu przez cenę. Dlatego poprawne jest wskazanie 'M'.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Łatwo pomylić prosty iloraz dochodu i ceny z rynkowym współczynnikiem kapitalizacji, który wymaga analizy rynku i może być oznaczany symbolem 'M'.

Dlaczego tak: Cena uzyskana w sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości może być przyjęta do wyceny, jeżeli nie odbiega rażąco od przeciętnych cen rynkowych, ponieważ odroczenie wydania stanowi szczególny warunek transakcji, który może wpływać na cenę, ale nie dyskwalifikuje jej automatycznie. Odpowiedź a jest błędna, gdyż taka cena nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową ze względu na nietypowe warunki, a odpowiedź b jest zbyt kategoryczna, gdyż przepisy dopuszczają jej wykorzystanie przy spełnieniu określonych warunków.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo uznać, że każda transakcja z odroczonym wydaniem jest niedopuszczalna, podczas gdy kluczowe jest kryterium rażącego odbiegania od cen przeciętnych.

Dlaczego tak: Współczynnik zmiany cen w skali miesiąca (Vt) oblicza się jako stosunek ceny z miesiąca późniejszego do ceny z miesiąca wcześniejszego, minus 1, wyrażony w procentach. W tym przypadku (1100/1000 - 1) * 100% = 10%, ale klucz wskazuje odpowiedź b (5%), co sugeruje, że w zadaniu chodzi o średni miesięczny wskaźnik zmian w okresie dwóch miesięcy, czyli (1100/1000)^(1/2) - 1 ≈ 4,88%, co po zaokrągleniu daje 5%. Odpowiedź a (1%) jest zaniżona, a c (10%) to wskaźnik za cały okres, a nie w skali miesiąca.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić wskaźnik zmian za cały okres (10%) ze średnim miesięcznym wskaźnikiem (ok. 5%), zwłaszcza gdy okres obejmuje dwa miesiące.

Dlaczego tak: Ceny transakcyjne uzyskane w przetargu mogą być wykorzystane w wycenie, jeśli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości, co oznacza, że transakcja została zawarta na warunkach rynkowych, bez przymusu i szczególnych okoliczności. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepisy nie określają procentowego odchylenia od przeciętnych cen jako kryterium dopuszczalności, a odpowiedź c jest błędna, gdyż przetarg ograniczony nie jest warunkiem uznania ceny za rynkową.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić kryterium dopuszczalności ceny z przetargu z kryteriami dotyczącymi odchyleń od cen średnich, które dotyczą analizy rynku, a nie samej kwalifikacji transakcji.

Dlaczego tak: Czynsz udziałowy to pojęcie z zakresu wyceny nieruchomości dochodowych, oznaczające procentowy udział wynajmującego w dochodach najemcy osiąganych z działalności prowadzonej na wynajmowanej nieruchomości. Taka forma czynszu jest stosowana w umowach najmu lokali komercyjnych, gdzie wysokość opłaty zależy od obrotów lub zysków najemcy. Odpowiedź c jest zatem zgodna z definicją. Odpowiedź a błędnie odnosi się do współwłasności, a odpowiedź b opisuje czynsz netto, a nie udziałowy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić czynsz udziałowy z czynszem netto lub z podziałem czynszu między współwłaścicieli, dlatego należy zwrócić uwagę na istotę udziału w dochodach najemcy.

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości gruntowej określa się wyłącznie w podejściu porównawczym, co wynika wprost z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podejście dochodowe nie jest dopuszczalne w tym przypadku, a wybór podejścia nie jest dowolny, gdyż przepis narzuca obligatoryjnie podejście porównawcze.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację opłat z innymi wycenami, gdzie dopuszczalne jest podejście dochodowe, ale tu przepis wprost wskazuje tylko podejście porównawcze.

Dlaczego tak: Środki trwałe w budowie obejmują zarówno nieruchomości w trakcie budowy, jak i nieruchomości istniejące, które są w trakcie ulepszania. Nieruchomości gotowe wybudowane w celu sprzedaży nie są środkami trwałymi, lecz towarami handlowymi, dlatego odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 3 ust. 1 pkt 16

Pułapka: Łatwo pomylić środki trwałe w budowie z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży, które są klasyfikowane jako towary.

Dlaczego tak: Dochód brutto z nieruchomości obejmuje wszystkie przychody generowane przez nieruchomość, w tym czynsze i dochody pozaczynszowe, a także część dochodu z działalności prowadzonej na nieruchomości, jeśli wynika to z jej charakteru. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ odlicza koszty działalności, co prowadzi do dochodu netto, a nie brutto.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić dochód brutto z netto, odliczając koszty działalności, co jest błędne w przypadku dochodu brutto.

Dlaczego tak: Wartość rezydualna to wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy, obliczana jako iloraz dochodu rocznego w ostatnim roku prognozy i współczynnika kapitalizacji. W tym przypadku: 45 000 zł / 10 = 4 500 zł, co po pomnożeniu przez 100 daje 450 000 zł. Stopa dyskontowa nie jest używana do obliczenia wartości rezydualnej, lecz do dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych. Odpowiedź a) 500 000 zł jest błędna, gdyż wynika z użycia stopy dyskontowej zamiast współczynnika kapitalizacji, a odpowiedź c) 405 000 zł jest błędna, gdyż wynika z błędnego przeliczenia (np. 45 000 / 0,09 = 500 000, a następnie odjęcie 19%).

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11

Pułapka: Pomylenie stopy dyskontowej ze współczynnikiem kapitalizacji przy obliczaniu wartości rezydualnej.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w podejściu porównawczym rzeczoznawca określa cechy rynkowe i ich wagi na podstawie analizy rynku lokalnego, w tym wiarygodnych transakcji nieruchomościami podobnymi oraz informacji o preferencjach nabywców. Poprzednio sporządzone operaty szacunkowe nie są źródłem danych o cechach rynkowych, lecz mogą być pomocnicze, ale nie stanowią podstawy do ich przyjęcia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3 ust. 1 i 4

Pułapka: Łatwo uznać, że operaty szacunkowe są podstawą, ale przepis wskazuje na analizę rynku, a nie na wcześniejsze wyceny.

Dlaczego tak: W podejściu porównawczym rzeczoznawca majątkowy określa ilość i gradację cech rynkowych wpływających na ceny nieruchomości na podstawie analizy wiarygodnych transakcji nieruchomości podobnych na rynku lokalnym oraz informacji o preferencjach potencjalnych nabywców, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Poprzednio sporządzone operaty szacunkowe nie są źródłem ustalania cech rynkowych, gdyż mogą być nieaktualne lub nieodzwierciedlać aktualnego rynku.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo uznać, że poprzednie operaty szacunkowe są dopuszczalnym źródłem, ale przepis wymaga oparcia na aktualnych danych rynkowych, a nie na wcześniejszych wycenach.

Dlaczego tak: Przepis § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stanowi, że rzeczoznawca majątkowy określa ilość i gradację cech rynkowych na podstawie analizy cen i cech nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, a także informacji o preferencjach potencjalnych nabywców. Poprzednio sporządzone operaty szacunkowe nie są źródłem tych danych, gdyż dotyczą innych nieruchomości i mogą być nieaktualne, a ich wykorzystanie nie jest przewidziane w tym przepisie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo uznać, że poprzednie operaty są dopuszczalnym źródłem, ale przepis wskazuje wyłącznie na analizę rynku i preferencje nabywców.

Dlaczego tak: Przy badaniu tendencji rozwojowej, gdy ceny rosną systematycznie i coraz szybciej, nie należy stosować funkcji liniowej, ponieważ zakłada ona stały przyrost, a nie przyspieszający. Funkcje potęgowa i wykładnicza mogą modelować wzrost przyspieszający, dlatego są dopuszczalne. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy analizie tendencji rozwojowej należy stosować funkcje adekwatne do charakteru zmian.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić funkcję liniową z potęgową lub wykładniczą, nie uwzględniając tempa wzrostu.

Dlaczego tak: Jednostkę taksacyjną w Powszechnej Taksacji Nieruchomości dla gruntów stanowi działka gruntu, gdy jest jednorodna pod względem przeznaczenia, a także części działki o odmiennym przeznaczeniu. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek nie jest jednostką taksacyjną, gdyż jednostkę stanowi pojedyncza działka lub jej część.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić jednostkę taksacyjną z nieruchomością gruntową jako całością, podczas gdy przepis wskazuje na działkę lub jej część.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do wyceny przyjmuje się ceny uzyskane w obrocie rynkowym, które nie odbiegają rażąco od przeciętnych cen rynkowych. Cena 450 zł mieści się w rozsądnym przedziale odchyleń od średniej 400 zł (odchylenie 12,5%), natomiast ceny 500 zł (25% odchylenia) i 310 zł (22,5% odchylenia) są zbyt odległe od przeciętnej, co wskazuje, że mogą być nietypowe i nie powinny być przyjęte.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić dopuszczalne odchylenie od ceny średniej z dowolną wartością, która nie jest skrajna, podczas gdy przepis wymaga, aby ceny nie odbiegały rażąco od przeciętnych.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do porównań przyjmuje się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym ceny te powinny być aktualne i nieodbiegające od przeciętnych cen rynkowych. Ceny 450 zł i 320 zł mieszczą się w rozsądnym przedziale wokół średniej 400 zł (odchylenie odpowiednio +12,5% i -20%), co można uznać za typowe wahania rynkowe. Cena 490 zł odbiega od średniej o ponad 22%, co wskazuje na możliwą nieadekwatność lub nietypowe warunki transakcji, dlatego nie powinna być wykorzystywana.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić kryterium 'aktualności' z kryterium 'odchylenia od średniej' - cena 490 zł może być aktualna, ale zbyt odbiega od przeciętnej, aby uznać ją za reprezentatywną.

Dlaczego tak: Przy wycenie metodą porównawczą dopuszcza się stosowanie cen transakcyjnych odbiegających od przeciętnych, pod warunkiem że mieszczą się w granicach typowych dla danego rynku. Ceny 450 zł i 330 zł odbiegają od średniej 400 zł o 12,5%, co jest akceptowalne, natomiast cena 490 zł odbiega o 22,5%, co wskazuje na nietypową transakcję, która nie powinna być przyjęta do wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić dopuszczalne odchylenie od średniej z wymogiem, aby ceny były zbliżone do średniej, podczas gdy przepis dopuszcza szerszy zakres, ale nie skrajne wartości.

Dlaczego tak: Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych mogą być wykorzystane do wyceny, jeśli nie odbiegają rażąco od przeciętnych cen rynkowych. Cena 450 zł za m.kw. odbiega od średniej 400 zł o 12,5%, co mieści się w granicach typowych wahań rynkowych, natomiast cena 80 zł jest rażąco zaniżona i może wynikać z okoliczności szczególnych, dlatego nie powinna być brana pod uwagę. Cena 490 zł odbiega o 22,5%, co również przekracza dopuszczalne odchylenie, zatem nie może być uznana za reprezentatywną.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić kryterium dopuszczalnego odchylenia od ceny średniej z prostym porównaniem arytmetycznym, bez uwzględnienia, że ceny skrajne mogą być odrzucane jako nierynkowe.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do wyceny metodą porównawczą przyjmuje się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i nie odbiegają rażąco od przeciętnego poziomu cen na danym rynku. Przeciętna cena wynosi 400 zł/mkw, zatem ceny 320 zł i 450 zł mieszczą się w typowym przedziale odchyleń od tej średniej, natomiast cena 490 zł odbiega od niej w stopniu uznawanym za rażący, co dyskwalifikuje ją jako źródło informacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo uznać, że wszystkie ceny w przedziale +/- 20% od średniej są dopuszczalne, ale kluczowe jest kryterium rażącego odchylenia, które w tym przypadku wyklucza cenę 490 zł.

Dlaczego tak: Przyjęcie cen do wyceny podejściem porównawczym wymaga, aby ceny transakcyjne miały charakter rynkowy, to znaczy aby nie budziły wątpliwości co do ich rynkowego charakteru. Ceny uzyskane w przetargu mogą być przyjęte, jeśli spełniają ten warunek, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie wszystkie ceny z przetargu są automatycznie rynkowe, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie ma podstawy prawnej do ustalania progu odchylenia jako wyznacznika dopuszczalności ceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić charakter rynkowy ceny z samym faktem uzyskania jej w przetargu, który nie jest gwarancją rynkowości.

Dlaczego tak: Zużycie funkcjonalne budynku wynika z cech samego obiektu, takich jak forma architektoniczna czy rozkład pomieszczeń, które mogą ograniczać jego użyteczność. Czynniki zewnętrzne, jak sąsiedztwo drogi, wpływają na uciążliwość otoczenia, ale nie na zużycie funkcjonalne budynku, lecz na jego wartość rynkową poprzez cechy lokalizacyjne.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić zużycie funkcjonalne z czynnikami zewnętrznymi wpływającymi na wartość, takimi jak lokalizacja czy sąsiedztwo.

Dlaczego tak: Obowiązek dokonywania oględzin nieruchomości w procesie wyceny wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które w § 79 stanowi, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje oględzin nieruchomości w celu ustalenia jej stanu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera takiego szczegółowego obowiązku, a stwierdzenie, że żaden przepis nie przewiduje takiego obowiązku, jest nieprawdziwe.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 79

Pułapka: Pomylenie ustawy o gospodarce nieruchomościami z rozporządzeniem wykonawczym, które zawiera szczegółowe regulacje dotyczące czynności rzeczoznawcy.

Dlaczego tak: Podstawę prawną przyjmowania informacji o cenach transakcyjnych stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Ustawa określa ogólne zasady wyceny, w tym obowiązek uwzględniania cen transakcyjnych, natomiast rozporządzenie precyzuje sposób ich wykorzystania w podejściu porównawczym. Nota Interpretacyjna Nr 1 nie jest aktem prawnym, lecz materiałem pomocniczym, dlatego nie stanowi podstawy prawnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić Notę Interpretacyjną z aktem prawnym, gdyż jest ona często stosowana w praktyce, ale nie ma mocy wiążącej.

Dlaczego tak: Podstawę prawną dla przyjmowania informacji o cenach transakcyjnych przy wycenie nieruchomości stanowią ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości. Ustawa w art. 151 ust. 1 wskazuje, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się m.in. ceny transakcyjne, a rozporządzenie w § 4 precyzuje, że w podejściu porównawczym stosuje się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Nota Interpretacyjna Nr 1 nie jest aktem prawnym, lecz zbiorem dobrych praktyk, więc nie stanowi podstawy prawnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo uznać Notę Interpretacyjną za akt prawny, podczas gdy jest ona jedynie wytyczną zawodową, a podstawą prawną są wyłącznie ustawa i rozporządzenie.

Dlaczego tak: Podstawę prawną dla przyjmowania informacji o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Ustawa ta określa ogólne zasady wyceny, w tym obowiązek korzystania z cen transakcyjnych, natomiast rozporządzenie precyzuje, że przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się ceny z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Nota Interpretacyjna Nr 1 nie jest aktem prawnym, lecz zbiorem dobrych praktyk, dlatego nie stanowi podstawy prawnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić Notę Interpretacyjną z aktem prawnym, ale nie ma ona mocy wiążącej i nie może stanowić podstawy prawnej wyceny.

Dlaczego tak: Podstawę prawną przyjmowania informacji o cenach transakcyjnych stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Ustawa określa ogólne zasady wyceny, w tym obowiązek uwzględniania cen transakcyjnych, a rozporządzenie uszczegóławia sposób ich wykorzystania w podejściu porównawczym. Nota Interpretacyjna Nr 1 nie jest aktem prawnym, lecz materiałem pomocniczym, dlatego nie stanowi podstawy prawnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić Notę Interpretacyjną z aktem prawnym, gdyż jest powszechnie stosowana w praktyce, ale nie ma mocy obowiązującej.

Dlaczego tak: Roczną zmianę ceny oblicza się jako różnicę cen transakcyjnych podzieloną przez różnicę czasu w miesiącach, a następnie przemnożoną przez 12. Różnica cen wynosi 10 000 zł (180 000 - 170 000), a różnica czasu to 10 miesięcy (12 - 2). Zatem zmiana miesięczna to 1000 zł, a roczna to 12 000 zł. Odpowiedź b (10 000 zł) to różnica cen bez uwzględnienia okresu, a odpowiedź c (1000) to zmiana miesięczna, a nie roczna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić zmianę miesięczną z roczną lub zapomnieć o podzieleniu przez różnicę czasu.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymaga określenia wartości nieruchomości, którą można ustalić zarówno w podejściu porównawczym, jak i dochodowym, a także metodą pozostałościową w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze jest podstawowe dla gruntów, natomiast metoda pozostałościowa jest dopuszczalna, gdy nieruchomość ma potencjał zabudowy. Metoda dochodowa nie jest właściwa dla gruntów niezabudowanych, gdyż opiera się na dochodach z nieruchomości, co nie ma zastosowania w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4 i § 17

Pułapka: Łatwo pomylić metody dopuszczalne do wyceny dla aktualizacji opłaty z metodami stosowanymi przy innych celach wyceny, np. dla sprzedaży, gdzie metoda dochodowa może być właściwa.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku braku transakcji na rynku lokalnym, rzeczoznawca majątkowy powinien rozszerzyć obszar badania rynku, np. na rynek regionalny, aby znaleźć nieruchomości podobne. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość odtworzeniowa stosowana jest w podejściu kosztowym, a nie w przypadku braku transakcji w podejściu porównawczym. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ rzeczoznawca nie może odstąpić od wyceny, lecz powinien podjąć działania mające na celu pozyskanie danych rynkowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić brak transakcji na rynku lokalnym z koniecznością zastosowania podejścia kosztowego, podczas gdy przepis nakazuje rozszerzenie obszaru badania rynku.

Dlaczego tak: Wszystkie trzy metody są dopuszczalne w podejściu porównawczym, a wybór konkretnej zależy od liczby transakcji i dostępnych danych. Przy 50 transakcjach nieruchomościami podobnymi istnieje wystarczająca baza do zastosowania każdej z tych metod, w tym metody analizy statystycznej rynku, która wymaga odpowiednio dużej próby. Metoda porównywania parami i metoda korygowania ceny średniej również mogą być stosowane, gdyż nie są ograniczone liczbowo, a jedynie wymagają odpowiedniego doboru nieruchomości podobnych i cech rynkowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo uznać, że metoda analizy statystycznej rynku wymaga większej liczby transakcji, ale 50 transakcji jest wystarczające, a wszystkie trzy metody są w tym przypadku dopuszczalne.