Podejście porównawcze

Dlaczego tak: Dominanta i wartość modalna to synonimy określające wartość występującą najczęściej w zbiorze danych. Wartość maksymalna to największa wartość w zbiorze, co nie ma związku z częstością występowania. W kontekście metod porównawczych wyceny nieruchomości, analiza statystyczna rynku może wykorzystywać dominantę do określenia typowej wartości cechy rynkowej.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832)

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość terminologii statystycznej; łatwo pomylić dominantę z wartością maksymalną, zwłaszcza gdy w zbiorze występują powtarzające się wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-07-07, 2025-10-15).

Dlaczego tak: W metodzie korygowania ceny średniej sumy współczynników korygujących określa się na podstawie relacji cen minimalnych i maksymalnych do ceny średniej, co pozwala na ustalenie przedziału, w którym mieszczą się wartości współczynników. Wariant a poprawnie podaje ten przedział jako [Cmin/Cśr, Cmax/Cśr]. Wariant b odwraca relacje, a wariant c wprowadza współczynnik eksperta, który nie jest stosowany w tej metodzie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić kolejność wskaźników lub dodać współczynnik eksperta, który nie występuje w tej metodzie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-05-30, 2022-07-07).

Dlaczego tak: W przypadku braku danych na rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odnosi się do różnych lokat na rynku pieniężnym, a nie do bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym. Odpowiedź c jest błędna, gdyż wskazuje wyłącznie na oprocentowanie lokat bankowych, co nie odzwierciedla wymaganego poziomu bezpieczeństwa i długoterminowości.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Pomylenie rynku pieniężnego z kapitałowym oraz bezpiecznych, długoterminowych lokat z lokatami bankowymi.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-10-26, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu, które odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen rynkowych, a także ceny uzyskane przy sprzedaży z odroczonym terminem zapłaty lub wydania nieruchomości. Wszystkie te przypadki są wyłączone, ponieważ nie odzwierciedlają typowych warunków rynkowych, co czyni je nieprzydatnymi do analizy porównawczej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pominąć, że odroczony termin zapłaty lub wydania również dyskwalifikuje cenę jako źródło informacji, nawet jeśli nie ma wyraźnego progu odchylenia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2020-07-30, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Metoda korygowania ceny średniej wymaga, aby zbiór transakcji obejmował co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, co zapewnia reprezentatywność próby. Warunek ten wynika z § 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który określa minimalną liczebność próbki dla tej metody. Pozostałe warunki (znajomość cech nieruchomości o cenie skrajnej oraz możliwość korygowania cen z okoliczności szczególnych) są istotne, ale nie są wymogiem formalnym dla zastosowania metody korygowania ceny średniej, lecz dotyczą innych metod lub ogólnych zasad wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić warunki metody korygowania ceny średniej z wymaganiami dla metody porównywania parami lub analizy statystycznej rynku, które mają inne kryteria doboru próbki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w metodzie porównywania parami oraz metodach korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku, aktualizacja cen nieruchomości podobnych na datę wyceny polega na obliczeniu współczynnika zmiany cen oraz przeliczeniu cen transakcyjnych na jednostkę odniesienia. Analiza cen możliwych do uzyskania w najbliższym czasie nie jest elementem aktualizacji, lecz dotyczy prognozowania, co nie jest wymagane w tych metodach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację cen z prognozą przyszłych cen, co nie jest celem wyceny w podejściu porównawczym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Poprawka kwotowa dla cechy o czterech stanach wynosi 30 zł, co oznacza różnicę między stanem najgorszym (1) a najlepszym (4). Zakres stanów obejmuje trzy interwały (1-2, 2-3, 3-4), zatem poprawka na jeden interwał wynosi 10 zł (30 zł / 3). Wyceniana nieruchomość ma stan 2, a porównywana stan 4, czyli porównywana jest o dwa interwały lepsza (2-3 i 3-4). Ponieważ nieruchomość porównywana jest lepsza, jej cena powinna być skorygowana w dół, aby odpowiadała stanowi wycenianej, co daje poprawkę ujemną: -2 * 10 zł = -20 zł. Odpowiedź b) +20 zł byłaby błędna, bo oznaczałaby, że porównywana jest gorsza, a odpowiedź c) -15 zł nie odpowiada proporcjonalnemu wyliczeniu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić kierunek poprawki: gdy nieruchomość porównywana jest lepsza, poprawka jest ujemna, a gdy gorsza - dodatnia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Współczynnik zmiany cen (trend cenowy) oblicza się jako stosunek ceny z okresu późniejszego do ceny z okresu wcześniejszego, pomniejszony o 1, wyrażony w procentach. W tym przypadku (1100/1000 - 1) * 100% = 10%, zatem poprawna jest odpowiedź c. Odpowiedź b (5%) byłaby poprawna, gdyby cena wzrosła o 50 zł, a odpowiedź a (1%) - gdyby wzrosła o 10 zł. Podstawę prawną stanowi § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który określa sposób uwzględniania zmian cen na rynku nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik zmiany cen z różnicą cen lub pomylić się w obliczeniach, np. przyjmując za podstawę cenę późniejszą zamiast wcześniejszej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu nie mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ wskazuje właściwy punkt odniesienia. Odpowiedź a jest błędna, gdyż średnia ceny min. i max. nie jest miarodajna dla rynku, a odpowiedź c jest błędna, gdyż transakcje z bonifikatą nie są typowe i nie mogą stanowić podstawy porównania.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić punkt odniesienia dla odchyleń cen przetargowych - chodzi o przeciętne ceny rynkowe, a nie o średnią z min. i max. lub ceny z bonifikatą.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, ceny transakcyjne uzyskane w przetargu mogą być wykorzystywane, jeśli nie odbiegają od przeciętnych cen rynkowych o więcej niż 20%. Odchylenie większe niż 20% dyskwalifikuje taką cenę jako niereprezentatywną. Odpowiedzi 30% i 25% są błędne, gdyż przekraczają dopuszczalny próg.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić próg 20% z innymi wartościami procentowymi występującymi w przepisach, np. 25% przy określaniu nieruchomości podobnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie nieruchomości położonej na złożach kopalin stanowiących własność górniczą nie uwzględnia się wartości złoża, ponieważ złoże to nie jest częścią nieruchomości w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wartość złoża może być uwzględniana tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych, np. przy wywłaszczeniu, ale nie w standardowej wycenie. Odpowiedzi b i c są błędne, gdyż nie odzwierciedlają ogólnej zasady wyłączenia wartości złoża z wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Łatwo pomylić ogólną zasadę wyceny z wyjątkiem dotyczącym wywłaszczenia, gdzie wartość złoża może być brana pod uwagę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia pojęcia: 'wycena nieruchomości' oznacza postępowanie, w ramach którego dokonywane jest szacowanie nieruchomości, natomiast 'szacowanie nieruchomości' to czynności polegające na określaniu jej wartości. Zatem wycena to proces, a szacowanie to konkretne czynności. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ oddaje tę różnicę. Odpowiedź a jest błędna, bo pojęcia nie są tożsame. Odpowiedź b jest błędna, gdyż myli wartość z ceną - szacowanie określa wartość, a nie cenę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6 i 7

Pułapka: Łatwo pomylić 'wycenę' z 'szacowaniem' jako synonimami, podczas gdy ustawa nadaje im różne znaczenia - wycena to postępowanie, a szacowanie to czynności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego wymaga określenia wartości nieruchomości gruntowej według stanu i cen na dzień aktualizacji. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje, że do wyceny nieruchomości gruntowych, w tym dla celów aktualizacji opłat, stosuje się podejście porównawcze, które opiera się na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych. Podejście dochodowe i mieszane nie są właściwe, ponieważ nie odzwierciedlają bezpośrednio rynkowych cen transakcyjnych, a ich zastosowanie wymaga innych przesłanek, które nie występują w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację opłat z wyceną dla innych celów, gdzie dopuszczalne jest podejście dochodowe lub mieszane, ale dla aktualizacji opłat ustawodawca wprost wskazuje podejście porównawcze.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Formuła Cjr = Rj + Mj + Kzj + Sj + Kpj + Zj jest stosowana przy ustalaniu ceny jednostkowej robót, ponieważ poszczególne składniki (robocizna, materiały, koszty zakupu, sprzęt, koszty pośrednie, zysk) sumują się do kosztu jednostkowego wykonania robót. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż formuła ta nie służy do wyliczania ilości roboczogodzin ani wyłącznie zysku wykonawcy, lecz do kalkulacji ceny jednostkowej robót.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 28

Pułapka: Łatwo pomylić cel formuły z wyliczeniem zysku, podczas gdy jest to pełna kalkulacja ceny jednostkowej robót.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2025-03-26).

Dlaczego tak: W podejściu porównawczym rzeczoznawca określa cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości na podstawie analizy wiarygodnych transakcji nieruchomości podobnych na lokalnym rynku oraz informacji o preferencjach potencjalnych nabywców, co wynika z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Poprzednio sporządzone operaty szacunkowe nie są źródłem ustalania cech rynkowych, gdyż mogą być nieaktualne lub nieodzwierciedlać aktualnego rynku.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3 i § 4

Pułapka: Łatwo uznać, że poprzednie operaty są wiarygodnym źródłem, ale przepisy wskazują na analizę transakcji i preferencje nabywców jako podstawę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2023-03-23).

Dlaczego tak: W liniowej metodzie Rossa zużycie techniczne oblicza się jako iloraz wieku obiektu i jego przewidywanej trwałości, wyrażony w procentach. Dla budynku o wieku 40 lat i trwałości 100 lat zużycie wynosi 40/100 = 40%. Odpowiedź a) 0% byłaby poprawna tylko dla nowego obiektu, a c) 60% to błędne odwrócenie proporcji.

Podstawa prawna: Powszechna wiedza techniczna z zakresu szacowania zużycia technicznego obiektów budowlanych; standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

Pułapka: Łatwo pomylić wiek z trwałością i obliczyć 60% jako pozostały okres użytkowania, zamiast zużycia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Jednostkę taksacyjną w powszechnej taksacji nieruchomości dla gruntów stanowi działka gruntu jednorodna pod względem przeznaczenia, a także części działki o przeznaczeniu odmiennym od działek sąsiednich lub pozostałej części działki. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ jednostką taksacyjną nie może być nieruchomość składająca się z dwóch działek, jeśli nie są one jednorodne pod względem przeznaczenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 2

Pułapka: Łatwo pomylić jednostkę taksacyjną z nieruchomością gruntową jako całością, podczas gdy przepis dopuszcza wydzielenie części działki o odmiennym przeznaczeniu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Metoda analizy statystycznej rynku jest jedną z metod podejścia porównawczego, obok metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze opiera się na porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, a metody dochodowe i mieszane stosuje się w innych sytuacjach, np. gdy nieruchomość przynosi dochód lub gdy konieczne jest łączenie podejść.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Pytanie jest proste, ale można pomylić metodę analizy statystycznej rynku z metodą dochodową, jeśli nie pamięta się, że wszystkie metody statystyczne należą do podejścia porównawczego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej jako iloczynu średniej ceny nieruchomości podobnych i sumy współczynników korygujących, które uwzględniają różnice w cechach rynkowych między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nie uwzględnia korekt, a odpowiedź c błędnie odnosi się do wskaźników GUS, które nie są stosowane w tej metodzie.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić metodę korygowania ceny średniej z prostym średniowaniem cen lub z indeksacją o wskaźniki GUS, podczas gdy istotą jest korygowanie średniej o współczynniki wynikające z cech rynkowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości podobnej w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ogranicza jej położenia do tej samej gminy lub powiatu, lecz dopuszcza możliwość uwzględnienia nieruchomości położonych w powiatach ościennych, jeśli są one podobne pod względem cech istotnych dla wyceny. Odpowiedź a) i b) są zbyt restrykcyjne, gdyż ustawa nie wymaga położenia w tej samej gminie ani w tym samym powiecie, a jedynie dopuszcza takie położenie jako jedną z możliwości, nie wykluczając powiatów ościennych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 16

Pułapka: Łatwo pomylić definicję nieruchomości podobnej z wymogiem położenia w tej samej gminie lub powiecie, podczas gdy ustawa dopuszcza szerszy obszar, w tym powiaty ościenne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje szacowanie nieruchomości jako czynności związane z określaniem wartości nieruchomości, co obejmuje zarówno postępowanie, jak i sporządzanie opinii, ale kluczowe jest sformułowanie ustawowe. Odpowiedź a jest zbyt wąska, gdyż wskazuje tylko na postępowanie, a c zbyt szeroka, gdyż opinia jest jednym z elementów czynności.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić definicję ustawową z potocznym rozumieniem szacowania jako sporządzania opinii, podczas gdy ustawa obejmuje szerszy zakres czynności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Metoda korygowania ceny średniej wymaga przyjęcia do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, cechy rynkowe oraz warunki zawarcia transakcji. Tylko wtedy możliwe jest określenie zakresu cen i skorygowanie ceny średniej o współczynniki korygujące wynikające z różnic w cechach. Odpowiedź b jest niepełna, ponieważ znajomość tylko cen minimalnych i maksymalnych nie wystarcza do ustalenia korekt dla wszystkich cech. Odpowiedź c jest błędna, gdyż metoda ta opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić metodę korygowania ceny średniej z metodą porównywania parami, gdzie liczba transakcji może być mniejsza, lub zaakceptować ceny ofertowe, które nie są cenami transakcyjnymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność uwzględnia się pomieszczenia przynależne oraz udział w nieruchomości wspólnej, ponieważ lokal jako przedmiot odrębnej własności obejmuje zarówno sam lokal, jak i związane z nim prawa do części wspólnych. Pominięcie nieruchomości wspólnej lub działki gruntu byłoby nieprawidłowe, gdyż wartość lokalu zależy od całego prawa, w tym udziału w gruncie i częściach wspólnych budynku.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 3 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pomylić przedmiot wyceny z samym lokalem, zapominając, że prawo własności lokalu obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2022-03-24).

Dlaczego tak: W podejściu porównawczym procedura wyceny obejmuje wybór właściwego obszaru rynku nieruchomości, przeliczenie cen transakcyjnych na jednostki porównawcze oraz skorygowanie cen transakcyjnych na dzień wyceny. Te czynności są wymagane przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które określają kolejność i sposób postępowania przy stosowaniu metod porównawczych. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma innych opcji do oceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4, § 5, § 7

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech poprawnych odpowiedzi łącznie, a nie wybiórczo, co jest częstym źródłem błędów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości określa sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz treść operatu szacunkowego, co wynika z jego zakresu przedmiotowego. Definicja nieruchomości podobnej nie jest zawarta w tym rozporządzeniu, lecz w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt 16), dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres rozporządzenia z definicjami ustawowymi, które nie są w nim powtórzone.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-09-17, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Wysokość opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o których mowa w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest ustalana w drodze decyzji właściwego organu i może wynosić odpowiednio 10%, 20% lub 30% różnicy między wartością nieruchomości po zmianie przeznaczenia a wartością przed tą zmianą. Ustawodawca przewidział trzy możliwe stawki procentowe, co oznacza, że każda z nich jest dopuszczalna w zależności od okoliczności, dlatego wszystkie odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma innych stawek przewidzianych w tym przepisie, więc odpowiedzi sugerujące inne wartości byłyby błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić stawki opłat z tytułu wzrostu wartości z innymi opłatami, np. z opłatą adiacencką, która ma inne stawki procentowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-09-10, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Waga cechy rynkowej w podejściu porównawczym określa procentowy wpływ tej cechy na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na danym rynku, co przekłada się na przedział cenowy tych nieruchomości. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ waga cechy jest ustalana na podstawie analizy wpływu cech na kształtowanie się cen w próbce reprezentatywnej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż waga cechy nie odnosi się bezpośrednio do wartości rynkowej konkretnej nieruchomości, lecz do wpływu na ceny transakcyjne. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ waga cechy nie jest udziałem w cenie zapłaconej za pojedynczą nieruchomość, lecz miarą wpływu na cały przedział cenowy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

Pułapka: Łatwo pomylić wagę cechy z jej wpływem na wartość konkretnej nieruchomości, podczas gdy waga dotyczy wpływu na przedział cenowy rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości szacowanej z nieruchomościami podobnymi i określeniu wartości jako średniej ważonej skorygowanych cen jednostkowych, co wynika z § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ mediana nie jest stosowana w tej metodzie, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ średnia arytmetyczna z cen zaktualizowanych jest stosowana w metodzie korygowania ceny średniej, a nie w metodzie porównywania parami.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 8

Pułapka: Łatwo pomylić metodę porównywania parami z metodą korygowania ceny średniej, która opiera się na średniej arytmetycznej cen zaktualizowanych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2023-04-20).

Dlaczego tak: W metodzie korygowania ceny średniej zakresy współczynników korygujących wyznacza się na podstawie cen transakcyjnych z analizowanego zbioru, uwzględniając cenę maksymalną, minimalną oraz średnią. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ obejmuje wszystkie trzy wartości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż metoda porównywania parami służy do innych celów, a nie do ustalania zakresów współczynników w tej metodzie. Odpowiedź b jest niepełna, gdyż pomija cenę średnią, która jest niezbędna do prawidłowego określenia zakresów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić metodę korygowania ceny średniej z metodą porównywania parami i wybrać odpowiedź a, ale kluczowe jest uwzględnienie ceny średniej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Metoda korygowania ceny średniej opiera się na analizie zbioru nieruchomości podobnych, dla którego konieczna jest znajomość cech rynkowych wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań, a także warunków zawarcia transakcji, aby poprawnie określić poprawki. Znajomość wyłącznie cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej jest niewystarczająca, ponieważ metoda wymaga uwzględnienia wszystkich danych rynkowych do obliczenia ceny średniej i korekt.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to założenie, że do metody korygowania ceny średniej wystarczą tylko skrajne ceny, podczas gdy konieczna jest pełna informacja o wszystkich nieruchomościach porównawczych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Aktualizacja cen nieruchomości podobnych na datę wyceny jest wymagana dla wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań, niezależnie od metody wyceny. W metodzie porównywania parami, choć do bezpośredniego porównania wybiera się zwykle od 3 do 5 nieruchomości, to jednak ceny wszystkich nieruchomości podobnych, które stanowią podstawę określenia wag i poprawek, muszą być zaktualizowane. Ograniczenie aktualizacji tylko do wybranej grupy byłoby nieprawidłowe, a ceny z przetargów nie są wyłączone z aktualizacji, gdyż mogą być podstawą wyceny, o ile spełniają warunki rynkowe.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić zakres aktualizacji cen z liczbą nieruchomości wykorzystywanych w samej procedurze porównywania parami, która wynosi od 3 do 5, podczas gdy aktualizacja obejmuje wszystkie nieruchomości podobne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-07-04).

Dlaczego tak: W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami oraz metodę analizy statystycznej rynku. Metoda ceny średniej nie jest odrębną metodą w tym podejściu, lecz może być elementem analizy statystycznej rynku lub sposobem korygowania cen, ale nie stanowi samodzielnej metody wymienionej w przepisach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić metodę ceny średniej z metodą analizy statystycznej rynku, gdyż obie operują średnimi, ale tylko analiza statystyczna jest formalnie uznaną metodą.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Zakres cenowy ΔC, wyznaczany na podstawie zbioru transakcji nieruchomości podobnych, służy do ustalenia wag cech rynkowych w metodzie porównywania parami oraz w metodzie korygowania ceny średniej. W metodzie porównywania parami wagi cech wynikają z analizy wpływu cech na zróżnicowanie cen, a zakres ΔC jest podstawą do określenia wielkości poprawek. W metodzie korygowania ceny średniej wagi cech są ustalane na podstawie udziału poszczególnych cech w kształtowaniu się cen, co również wymaga wyznaczenia zakresu ΔC. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny nie ma wpływu na ustalenie wag cech - wagi określa się na podstawie cen pierwotnych, a aktualizacja służy do doprowadzenia cen do poziomu z daty wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić cel wyznaczenia zakresu ΔC z aktualizacją cen - aktualizacja nie wpływa na wagi cech, lecz na poziom cen po uwzględnieniu zmian na rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-09-17).

Dlaczego tak: W przypadku braku wystarczającej liczby danych z rynku lokalnego, wagi cech rynkowych można określić na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości oraz danych pochodzących z rynków podobnych obszarowo i rodzajowo. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dotyczy rynku finansowego, a nie nieruchomości, co nie ma zastosowania w wycenie nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Łatwo pomylić rynek finansowy z rynkiem nieruchomości, ale przepis wyraźnie wskazuje na preferencje nabywców nieruchomości i rynki podobne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-03-18, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Definicja legalna wyceny nieruchomości zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jest to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Odpowiedź b jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ wycena nie polega na ustalaniu przeciętnej ceny ani na określaniu ceny, lecz na określaniu wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić pojęcia 'wartość' i 'cena' - wycena dotyczy wartości, a nie ceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Dla nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowym, która ma charakter komercyjny i jest przedmiotem obrotu rynkowego, właściwe jest określenie wartości w podejściu porównawczym, gdyż na rynku istnieją nieruchomości podobne, a ceny transakcyjne są dostępne. Podejście dochodowe stosuje się, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód, ale w tym przypadku, przy ustalaniu podstawy opodatkowania, ustawodawca wskazuje na podejście porównawcze. Podejście kosztowe jest niewłaściwe, ponieważ nie odzwierciedla wartości rynkowej, a jedynie koszt odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić podejście dochodowe z porównawczym, gdy nieruchomość jest komercyjna, ale dla celów podatkowych kluczowe jest zastosowanie podejścia porównawczego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość prawa użytkowania wieczystego określa się przede wszystkim na podstawie transakcji zbycia tego prawa z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W przypadku braku takich transakcji, dopuszczalne jest wykorzystanie relacji między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego z rynku porównywalnego. Ponadto, przepisy przewidują możliwość zastosowania sposobu parametrycznego, gdy spełnione są określone warunki. Wszystkie trzy sposoby są zatem prawnie dopuszczalne, stąd odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pominąć, że sposób parametryczny jest dopuszczalny tylko po spełnieniu warunków określonych w przepisach, co czyni odpowiedź c również poprawną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do określenia wartości nieruchomości w celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, w tym metodę korygowania ceny średniej. Podejście mieszane nie jest właściwe, gdyż nie polega na odejmowaniu wartości budynków od wartości całej nieruchomości, lecz na łączeniu różnych podejść w sposób określony w przepisach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30 ust. 1 i 2 oraz § 7

Pułapka: Łatwo pomylić podejście mieszane z metodą odejmowania wartości budynków, która nie jest przewidziana w przepisach dla tego celu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2022-04-28).

Dlaczego tak: W przypadku braku danych na rynku nieruchomości, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ odnosi się do rynku pieniężnego, który obejmuje lokaty krótkoterminowe, a nie długoterminowe. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ oprocentowanie kredytów bankowych nie odzwierciedla stopy zwrotu z inwestycji, lecz koszt finansowania.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

Pułapka: Łatwo pomylić rynek pieniężny z kapitałowym, ale kluczowe jest wskazanie lokat długoterminowych i bezpiecznych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nie określają maksymalnego okresu, z którego można korzystać z transakcji przy porównaniach. Wskazują jedynie, że do wyceny należy używać transakcji z okresu możliwie najbliższego dacie wyceny, ale nie wyznaczają sztywnego limitu czasowego. Dlatego odpowiedź c jest poprawna, a odpowiedzi a i b są błędne, gdyż wprowadzają nieistniejące ograniczenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić brak sztywnego limitu z praktyką rynkową lub wytycznymi, które sugerują okres 2-3 lat, ale nie są one przepisem prawa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2025-09-10).