Wycena dla celów szczególnych i nieruchomości specjalnych

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odszkodowanie za nieruchomości niezabudowane przejęte z mocy prawa, w przypadku wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, powiększa się o 5% wartości odszkodowania dla dotychczasowego właściciela. Przepis ten nie przewiduje powiększenia o 10% dla użytkownika wieczystego ani o kwotę 10 000 zł, dlatego odpowiedzi b i c są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12 ust. 4f

Pułapka: Łatwo pomylić wysokość dodatku (5% zamiast 10%) lub przypisać go również użytkownikowi wieczystemu, podczas gdy ustawa wyraźnie wskazuje tylko właściciela.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2019-09-05, 2021-04-22, 2021-09-09, 2022-04-28, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Odpisy amortyzacyjne przy wycenie plantacji kultury wieloletniej dla celów odszkodowania za wywłaszczenie uwzględnia się od rozpoczęcia okresu plonowania do dnia wywłaszczenia, ponieważ do tego momentu plantacja przynosi dochody, a po wywłaszczeniu traci się możliwość ich uzyskiwania. Odpisy od dnia założenia plantacji do końca plonowania obejmowałyby okres przedprodukcyjny, kiedy plantacja nie przynosi jeszcze dochodów, a także okres po wywłaszczeniu, co jest nieuzasadnione. Odpisy od rozpoczęcia okresu plonowania do końca plonowania nie uwzględniają faktu wywłaszczenia, które kończy okres użytkowania plantacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić okres amortyzacji z całym okresem życia plantacji, nie uwzględniając, że wywłaszczenie kończy okres użytkowania i odszkodowanie obejmuje tylko okres do dnia wywłaszczenia.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-09-27, 2020-07-30, 2021-04-22, 2021-09-09, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Wartość nakładów najemcy określa się jako różnicę między wartością rynkową nieruchomości po modernizacji a wartością rynkową przed modernizacją, zgodnie z podejściem kosztowym. Zatem 150 000 zł - 120 000 zł = 30 000 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo nie uwzględnia zmiany wartości rynkowej, a c) błędnie odwołuje się do wskaźnika GUS, który nie jest podstawą wyceny nakładów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 73

Pułapka: Łatwo pomylić koszt remontu z wartością nakładów, która wynika z różnicy wartości rynkowej przed i po modernizacji.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2019-12-05, 2021-09-09, 2022-03-24, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla potrzeb ustalenia odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod poszerzenie dróg publicznych przy podziałach dokonywanych na wniosek właściciela, stan nieruchomości przyjmuje się według dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis wskazuje dzień wydania decyzji, a nie dzień, w którym stała się ona ostateczna. Odpowiedź c jest błędna, gdyż stan nieruchomości nie jest ustalany na dzień ustalenia odszkodowania, lecz na wcześniejszy moment wydania decyzji o podziale.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wydania decyzji z dniem jej uprawomocnienia się, ale przepis wprost wskazuje ten pierwszy.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-03-21, 2023-06-22, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość uwzględnia się jej przeznaczenie, stan oraz ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne. Przepis art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość nieruchomości ustala się przy uwzględnieniu jej rodzaju, położenia, sposobu korzystania, przeznaczenia, stanu zagospodarowania i stanu technicznego, a także aktualnych cen transakcyjnych. Wszystkie wymienione w pytaniu czynniki mieszczą się w tych kategoriach, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma innych odpowiedzi, więc nie ma potrzeby odrzucania żadnej z nich.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1

Pułapka: Pytanie jest wielokrotnego wyboru, ale klucz wymaga zaznaczenia wszystkich trzech opcji, więc łatwo pominąć którąś z nich, myśląc że któraś jest zbędna.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2021-07-22, 2022-03-24, 2025-05-14).

Dlaczego tak: W przypadku braku transakcji nieruchomościami podobnymi na lokalnym rynku, rzeczoznawca majątkowy powinien rozszerzyć obszar badania rynku, najpierw na rynek regionalny, a dopiero w razie dalszego braku transakcji - na rynek krajowy. Odpowiedź a jest poprawna, ponieważ wskazuje pierwszy etap rozszerzenia. Odpowiedź b jest błędna, gdyż sugeruje jednoczesne rozszerzenie na oba rynki, co nie jest zgodne z procedurą. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ rozszerzenie obszaru badania rynku jest dopuszczalne, a wartość odtworzeniowa stosowana jest tylko wtedy, gdy nie ma możliwości określenia wartości rynkowej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kolejność rozszerzania rynku - najpierw regionalny, potem krajowy, a nie od razu oba.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-05-27, 2021-06-24, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, uwzględnia się odległość nieruchomości od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości do nich. Odległość i warunki podłączenia mają bezpośredni wpływ na możliwość korzystania z infrastruktury, a tym samym na wzrost wartości nieruchomości. Wartość części składowych nieruchomości nie jest uwzględniana, ponieważ opłata adiacencka dotyczy wzrostu wartości gruntu, a nie wartości budynków czy innych części składowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 35

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to wybór odpowiedzi a, gdyż wartość części składowych jest istotna w innych kontekstach, ale nie przy ustalaniu opłat adiacenckich.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2021-03-18, 2023-11-30, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Wartość odtworzeniowa nieruchomości wywłaszczanej jest ustalana jako koszt jej odtworzenia, z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia, a w przypadku gruntów - oddzielnie dla gruntu i jego części składowych. Dla plantacji kultur wieloletnich uwzględnia się koszty założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów oraz utracone pożytki do pełnego plonowania. Dla drzewostanu leśnego lub zadrzewień, jeśli zawierają materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna. Wszystkie te elementy są przewidziane w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości dla celów odszkodowawczych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 26, § 27, § 57

Pułapka: Łatwo pominąć, że przy wartości odtworzeniowej grunt i części składowe wycenia się oddzielnie, a dla plantacji i drzewostanu obowiązują szczególne zasady, które mogą być mylone z wartością rynkową.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2020-09-24, 2021-10-28, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości szkody jako rekompensaty za utracone korzyści z nieruchomości w okresie budowy infrastruktury technicznej, kluczowe jest uwzględnienie wszystkich trzech czynników: okresu budowy, sposobu realizacji oraz sposobu wykorzystania nieruchomości. Okres budowy determinuje długość utraty korzyści, sposób realizacji wpływa na zakres i intensywność ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, a sposób wykorzystania nieruchomości określa rodzaj i wysokość utraconych korzyści. Pominięcie któregokolwiek z tych elementów prowadziłoby do niepełnego oszacowania szkody.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 35

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, gdyż pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz, a każdy z nich jest istotny dla pełnego oszacowania szkody.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2023-03-23, 2024-03-19, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 132 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość wpłaca się do depozytu sądowego, gdy osoba uprawniona nie żyje, a jej spadkobiercy nie wykazali praw do spadku, lub gdy osoba uprawniona odmawia przyjęcia odszkodowania. W przypadku spadkobierców posiadających stwierdzone prawa do spadku, odszkodowanie wypłaca się im w częściach odpowiadających udziałom, a nie wpłaca do depozytu, chyba że zachodzą inne przesłanki.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 132 ust. 4

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie, że żądanie podziału odszkodowania przez spadkobierców z potwierdzonymi prawami do spadku stanowi podstawę do wpłaty do depozytu, podczas gdy ustawa przewiduje w takiej sytuacji wypłatę proporcjonalną do udziałów.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-10-25, 2021-06-24, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki w związku z wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności wraz z odsetkami, co wynika z art. 132 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje uzgodnienia z wierzycielem jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania. Odpowiedź c jest błędna, gdyż odszkodowanie nie jest równe wartości rynkowej hipoteki, lecz odpowiada wysokości zabezpieczonej wierzytelności.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 132 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki z wartością rynkową ograniczonego prawa rzeczowego, podczas gdy ustawa wprost wskazuje na wysokość świadczenia głównego wraz z odsetkami.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2023-09-14, 2024-10-22, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, na poczet odszkodowania wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania, ale tylko na wniosek osoby wywłaszczanej. Wniosek ten jest warunkiem koniecznym do wypłaty zaliczki, co oznacza, że bez wniosku zaliczka nie zostanie wypłacona. Odpowiedź b jest błędna, gdyż wysokość zaliczki wynosi 70%, a nie 50%. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wymagany jest wniosek osoby wywłaszczanej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 2

Pułapka: Najczęściej pomija się wymóg złożenia wniosku przez osobę wywłaszczaną, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi c.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2017-11-30, 2021-04-22, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli takiego, który nie uwzględnia tego zwiększenia. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ w przypadku braku zwiększenia wartości nie ma potrzeby stosowania sposobu alternatywnego. Odpowiedź c jest błędna, gdyż zgoda wywłaszczającego na wyższe odszkodowanie nie jest przesłanką do zastosowania alternatywnego sposobu użytkowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Najczęściej myli się przesłankę zastosowania alternatywnego sposobu użytkowania z sytuacją, gdy wywłaszczenie nie wpływa na wartość, podczas gdy przepis wymaga, aby przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powodowało zwiększenie wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2022-07-07, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość tę określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli takiego, który odpowiada temu przeznaczeniu, a nie według aktualnego sposobu użytkowania. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ aktualny sposób użytkowania nie uwzględnia zwiększenia wartości wynikającego z celu wywłaszczenia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie ogranicza stosowania alternatywnego sposobu użytkowania wyłącznie do nieruchomości rolnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę określania wartości według aktualnego sposobu użytkowania z wyjątkiem przewidzianym dla wywłaszczeń, gdzie należy uwzględnić alternatywny sposób użytkowania wynikający z celu wywłaszczenia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2017-09-21, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntu pokrytego drzewostanem leśnym i zabudowanego domem mieszkalnym, wartość nieruchomości określa się jako wartość prawa własności gruntu łącznie z drzewostanem. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ drzewostan stanowi część składową nieruchomości i nie może być pominięty przy wycenie dla celów aktualizacji opłat. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż wykluczają drzewostan z wyceny, co jest niezgodne z przepisami.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Pomijanie drzewostanu przy wycenie gruntu leśnego, mimo że stanowi on część składową nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2022-06-02, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Niedotrzymanie ustawowego terminu zapłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość skutkuje obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę. Wynika to z art. 130 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że w razie zwłoki w zapłacie odszkodowania przysługują odsetki ustawowe. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ przepis nie przewiduje ponownego ustalenia wysokości odszkodowania ani braku skutków finansowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 3

Pułapka: Pomylenie odsetek za zwłokę z odsetkami ustawowymi lub uznanie, że brak zapłaty w terminie nie rodzi konsekwencji finansowych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2023-09-14, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość nieruchomości dla ustalenia zobowiązań podatkowych określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście dochodowe nie jest właściwe dla celów podatkowych, a rzeczoznawca nie ma swobody wyboru podejścia, gdyż ustawa narzuca konkretne podejście.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić ogólną zasadę wyboru podejścia przez rzeczoznawcę z wyjątkiem przewidzianym dla celów podatkowych, gdzie ustawodawca narzucił podejście porównawcze.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-03-19, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności rzeczoznawca może zastosować podejście porównawcze lub dochodowe, w zależności od rodzaju nieruchomości, jej stanu i dostępnych danych. Podejście porównawcze stosuje się, gdy istnieją odpowiednie transakcje rynkowe, natomiast podejście dochodowe jest właściwe dla nieruchomości przynoszących dochód, takich jak wynajmowane. Wybór podejścia nie jest ograniczony do jednego, co potwierdza rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Najczęstszym błędem jest automatyczne zakładanie, że dla nieruchomości wynajętej obligatoryjne jest podejście dochodowe, podczas gdy przepisy dopuszczają oba podejścia w zależności od okoliczności.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2017-10-26, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Podstawę dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, ponieważ określa ona cenę możliwą do uzyskania na rynku, co jest kluczowe dla oceny bezpieczeństwa udzielonego kredytu lub pożyczki. Wartość odtworzeniowa i indywidualna nie są właściwe, gdyż nie odzwierciedlają rzeczywistej ceny transakcyjnej, a wartość indywidualna uwzględnia subiektywne cechy, które nie mają znaczenia dla zabezpieczenia wierzytelności.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 48

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową z wartością odtworzeniową, która służy do innych celów, np. ustalenia odszkodowań.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-03-21, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Obowiązek uwzględnienia obszarów ryzyka oraz przewidywanych zmian rynkowych wynika z § 54 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu przy wycenie dla zabezpieczenia wierzytelności analizę ryzyka związanego z nieruchomością oraz prognoz dla właściwego segmentu rynku. Szacowanie ryzyka kredytowego dotyczącego wierzytelności nie należy do zadań rzeczoznawcy majątkowego, lecz do instytucji finansowej, dlatego odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Najłatwiej pomylić obowiązki rzeczoznawcy z obowiązkami banku i uznać, że szacowanie ryzyka kredytowego również należy do wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-09-27, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Przy oddawaniu nieruchomości gruntowej zabudowanej w użytkowanie wieczyste rzeczoznawca majątkowy określa wartość prawa własności całej nieruchomości, a następnie wyodrębnia z niej wartość gruntu oraz wartość budynków i innych urządzeń, ponieważ przepisy wymagają odrębnego określenia wartości poszczególnych składników dla celów ustalenia opłat i innych świadczeń. Odpowiedź a jest błędna, gdyż pomija wartość części składowych, a odpowiedź b jest błędna, gdyż sugeruje pomniejszanie wartości o część składowe, co nie jest właściwą metodą.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić wyodrębnienie wartości składników z ich odejmowaniem od wartości całej nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-09-09, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za przejęte nieruchomości kościelnych osób prawnych, zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, stan nieruchomości określa się na dzień przejęcia, natomiast jej przeznaczenie na dzień ustalenia odszkodowania. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przeznaczenie z dnia przejęcia nie jest brane pod uwagę w tym przypadku.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 45

Pułapka: Łatwo pomylić daty: stan nieruchomości zawsze z dnia przejęcia, ale przeznaczenie z dnia wyceny/odszkodowania.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2021-05-27, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej, wartość nieruchomości określa się jako wartość rynkową, ale bez uwzględniania wartości części składowych, które powstały w wyniku tej budowy. Oznacza to, że wycena dotyczy wyłącznie gruntu, a nie budowli czy urządzeń stanowiących część składową. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nakazują uwzględniać wartości części składowych, co byłoby sprzeczne z celem opłaty adiacenckiej, która ma odzwierciedlać wzrost wartości samego gruntu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uwzględnienie wartości infrastruktury technicznej jako części składowej nieruchomości, podczas gdy przepis nakazuje jej wyłączenie przy wycenie dla opłaty adiacenckiej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-07-22, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Utracone pożytki z plantacji wieloletniej są tym większe, im młodsza jest plantacja, ponieważ młodsze plantacje mają dłuższy okres pozostały do osiągnięcia pełnej produkcyjności, a tym samym większą sumę przyszłych pożytków, które zostaną utracone. Starsze plantacje mają krótszy okres eksploatacji, więc utracone pożytki są mniejsze. Odpowiedź a jest błędna, bo sugeruje odwrotną zależność, a odpowiedź c jest błędna, bo wiek ma znaczenie dla wysokości utraconych pożytków.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić kierunek zależności - im starsza plantacja, tym mniejsze utracone pożytki, a nie większe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2021-12-02, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Przy wycenie drzewostanu dla celu wywłaszczenia pod drogę publiczną stosuje się metodę kosztów odtworzenia, ponieważ przepisy dotyczące wyceny nieruchomości dla celów odszkodowawczych przewidują ustalenie wartości drzewostanu jako kosztu jego odtworzenia. Metoda kosztów likwidacji dotyczy usuwania składników, a szacunek brakarski drzew na pniu jest stosowany przy wycenie drewna do sprzedaży, nie zaś dla celów odszkodowawczych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić metodę kosztów odtworzenia z metodą szacunku brakarskiego, która dotyczy wyceny drewna na pniu w obrocie handlowym, a nie odszkodowań za wywłaszczenie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-08-30, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustala stopień zmniejszenia jej wartości, uwzględniając skutki działań dokonanych na tej nieruchomości, które wpływają na jej wartość. Zgodnie z przepisami, nie uwzględnia się wpływu zmian w otoczeniu nieruchomości ani skutków wynikających wyłącznie z niewykorzystania nieruchomości dla celu wywłaszczenia, gdyż dotyczą one okoliczności zewnętrznych lub niezwiązanych bezpośrednio z działaniami na samej nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 53

Pułapka: Najłatwiej pomylić odpowiedź b z odpowiedzią a, gdyż zmiany w otoczeniu również mogą wpływać na wartość, ale przepis wprost wyłącza ich uwzględnianie przy ustalaniu stopnia zmniejszenia wartości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-04-12, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, na której ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, przysługuje właścicielowi w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej prawa własności pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego. Wynika to z zasady, że odszkodowanie ma rekompensować utratę prawa, a skoro prawo własności jest obciążone prawem użytkowania wieczystego, jego wartość jest niższa. Pozostałe odpowiedzi są błędne: odpowiedź a) nie uwzględnia obciążenia, a odpowiedź c) sugeruje podział odszkodowania między właściciela i użytkownika wieczystego, co nie znajduje podstaw w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić odszkodowanie dla właściciela z odszkodowaniem dla użytkownika wieczystego, który otrzymuje odrębne odszkodowanie za utratę swojego prawa.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2024-09-17, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy wycenie dla zabezpieczenia wierzytelności operat szacunkowy musi zawierać ocenę ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, co wynika z przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Oświadczenie o niezależności rzeczoznawcy jest wymagane w innych przypadkach, a ocena ryzyka kredytowego nie należy do zakresu wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązkowe elementy operatu dla zabezpieczenia wierzytelności z wymogami dotyczącymi innych celów wyceny, np. oświadczenia o niezależności.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2022-09-15, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie określa się według aktualnego lub alternatywnego sposobu użytkowania, stosując zasadę korzyści dla osoby wywłaszczanej. Oznacza to, że wybiera się ten sposób, który jest korzystniejszy dla wywłaszczanego, co odpowiada treści odpowiedzi a. Odpowiedzi b i c są niepełne, ponieważ sugerują, że decydujące znaczenie ma to, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia zwiększa wartość, podczas gdy przepis nakazuje zawsze stosować zasadę korzyści, niezależnie od kierunku zmiany wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę korzyści z automatycznym wyborem wyższej wartości, podczas gdy chodzi o wybór sposobu użytkowania najkorzystniejszego dla wywłaszczanego, co może nie zawsze oznaczać najwyższą wartość rynkową.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2017-09-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę autostrady płatnej, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji przez organ I instancji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie odwołuje się do dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lecz do dnia wydania decyzji przez organ I instancji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić dzień wydania decyzji przez organ I instancji z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, co jest kluczowe dla prawidłowego określenia stanu nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2022-03-24, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości nabywanych pod pasy drogowe dróg publicznych określa się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zawiera ogólne zasady wyceny nieruchomości, w tym dla celów odszkodowawczych. Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wprowadza szczególne regulacje dotyczące wywłaszczania nieruchomości pod drogi publiczne, w tym zasady ustalania odszkodowania. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe przepisy wykonawcze dotyczące metod i technik wyceny, w tym dla nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wszystkie trzy akty są ze sobą powiązane i razem regulują przedmiotową kwestię.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z aktów, gdyż pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech, a nie tylko jednego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-04-25, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, operat szacunkowy dla zabezpieczenia wierzytelności powinien zawierać informację o ryzykach związanych z nieruchomością, ale nie w treści głównej, lecz w załącznikach. Taki wymóg wynika z § 54 tego rozporządzenia, który wskazuje, że w przypadku wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności, w załącznikach do operatu zamieszcza się m.in. informację o ryzykach. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ informacja ta nie jest elementem treści operatu, a odpowiedź c jest błędna, gdyż wymóg taki istnieje.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg zamieszczenia informacji o ryzykach w treści operatu z zamieszczeniem jej w załącznikach, co jest wymagane dla wyceny na cele zabezpieczenia wierzytelności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowawczych za wywłaszczenie lub przejęcie z mocy prawa w związku z realizacją inwestycji drogowych, przepisy nakazują przyjmowanie danych transakcyjnych z rynku lokalnego, a w przypadku braku wystarczającej liczby transakcji na tym rynku - z rynku regionalnego. Rynek krajowy nie jest brany pod uwagę, ponieważ wartość rynkowa powinna odzwierciedlać warunki panujące na właściwym rynku lokalnym lub regionalnym, a nie ogólnokrajowe trendy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kolejność stosowania rynków: najpierw lokalny, dopiero w razie braku danych - regionalny, a nie odwrotnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość wywłaszczanej nieruchomości określa się według jej stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu oraz według poziomu cen na ten dzień. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ stan nieruchomości na dzień wszczęcia postępowania nie jest właściwy dla ustalenia odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wszczęcia postępowania z dniem wydania decyzji, ale przepis jednoznacznie wskazuje ten drugi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości dla ustalenia odszkodowania określa się według stanu z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu, a nie z dnia wszczęcia postępowania, co wynika z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy wycenie uwzględnia się obciążenia nieruchomości, w tym prawo dożywocia, zgodnie z § 34 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, gdyż wpływają one na wartość rynkową. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ stan nieruchomości ocenia się na późniejszy moment, a nie na dzień wszczęcia postępowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 34

Pułapka: Łatwo pomylić moment ustalenia stanu nieruchomości (dzień wydania decyzji) z momentem wszczęcia postępowania, a także pominąć obowiązek uwzględnienia obciążeń, takich jak dożywocie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości pod inwestycje drogowe nie ograniczają rzeczoznawcy do jednego podejścia. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a w uzasadnionych przypadkach także dochodowego lub mieszanego. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości doprecyzowuje, że dla nieruchomości zurbanizowanych i specjalnych dopuszczalne jest stosowanie wszystkich trzech podejść, w zależności od charakteru nieruchomości i dostępnych danych. Zatem wszystkie wskazane odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pomyśleć, że dla wywłaszczeń stosuje się wyłącznie podejście porównawcze, podczas gdy przepisy wprost dopuszczają także podejście dochodowe i mieszane.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Obowiązek dołączenia do operatu szacunkowego obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością wynika z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które określają szczegółowe wymagania dotyczące operatu sporządzanego dla zabezpieczenia wierzytelności. Oświadczenie o niezależności rzeczoznawcy majątkowego nie jest wymagane w tym kontekście, a ocena ryzyka związanego z udzielanym kredytem wykracza poza zakres wyceny nieruchomości i nie należy do obowiązków rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Łatwo pomylić obszary ryzyka z oceną ryzyka kredytowego, które jest domeną banku, a nie rzeczoznawcy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-10-15, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla określenia odszkodowania za zmniejszenie jej wartości spowodowane uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, poziom cen przyjmuje się na dzień zbycia nieruchomości. Wynika to z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że wartość nieruchomości określa się według poziomu cen z dnia jej zbycia. Pozostałe daty (złożenia wniosku o odszkodowanie czy wejścia w życie planu) nie są właściwe, ponieważ przepis wprost wskazuje dzień zbycia jako moment, na który należy ustalić poziom cen.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 128 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić dzień zbycia z dniem wejścia w życie planu, gdyż odszkodowanie dotyczy skutków planu, ale przepis jednoznacznie wskazuje dzień zbycia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Przepis art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu szkody powstałej w związku ze zmianą planu miejscowego ustala się według stanu nieruchomości z daty wejścia w życie planu miejscowego, a poziom cen z daty ustalenia odszkodowania. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż wskazuje właściwy stan nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odnosi się do stanu z dnia przyznania odszkodowania, co nie jest zgodne z przepisem. Odpowiedź c jest błędna, gdyż odnosi się do daty złożenia wniosku roszczeniowego, co również nie jest zgodne z przepisem.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Najczęstsza pomyłka polega na myleniu daty stanu nieruchomości (data wejścia w życie planu) z datą poziomu cen (data ustalenia odszkodowania) lub na przyjmowaniu daty złożenia wniosku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Ekspertyza wartości bankowo-hipotecznej jest instytucją właściwą dla banków hipotecznych, a jej podstawę prawną stanowi ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zgodnie z tą ustawą, bank hipoteczny ma obowiązek sporządzenia takiej ekspertyzy, a szczegółowe zasady jej sporządzania określa regulamin wydany przez bank hipoteczny. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawa Prawo bankowe nie zawiera przepisów dotyczących ekspertyzy wartości bankowo-hipotecznej.

Podstawa prawna: ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, art. 22 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić ustawę Prawo bankowe z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych, gdyż obie dotyczą działalności banków, ale tylko ta druga reguluje ekspertyzę wartości bankowo-hipotecznej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-08-30).