Wycena dla celów szczególnych i nieruchomości specjalnych

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia wszystkie czynniki wpływające na jej wartość, w tym uwarunkowania wynikające z dzierżawy, jeżeli mają one wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż całkowite pominięcie dzierżawy byłoby niezgodne z zasadą uwzględniania stanu i przeznaczenia nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy nie uzależniają uwzględnienia dzierżawy od okresu jej trwania.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 33; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek uwzględnienia dzierżawy z jej wpływem na wartość - dzierżawa jest uwzględniana tylko wtedy, gdy faktycznie zmienia wartość nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Kwestie określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne są regulowane kompleksowo przez trzy akty: ustawę o gospodarce nieruchomościami, która zawiera ogólne zasady wyceny i odszkodowań, ustawę o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która wprowadza szczególne zasady nabywania i wyceny pod drogi, oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, które określa szczegółowe metody i podejścia stosowane przy wycenie. Wszystkie te akty są ze sobą powiązane i razem tworzą kompletny system prawny dla tego typu wycen, dlatego wszystkie odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134; ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Najczęstszym błędem jest wskazanie tylko jednego aktu, podczas gdy pytanie wymaga kompleksowego ujęcia wszystkich trzech regulacji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod drogę gminną stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o podziale, co wynika z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o podziale, a nie na dzień jej ostateczności czy złożenia wniosku. Odpowiedź b jest błędna, gdyż decyzja o podziale wywiera skutki od dnia jej wydania, a nie od dnia, w którym stała się ostateczna. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje przyjmowania stanu na dzień złożenia wniosku o podział.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wydania decyzji z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, gdyż w innych procedurach często istotny jest moment ostateczności decyzji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocena, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej, następuje na podstawie informacji uzyskanych z właściwych instytucji branżowych. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Wizja na gruncie i własna ocena (a) nie są wystarczające, gdyż wymagane są obiektywne dane od instytucji zarządzających infrastrukturą. Wskazania udzielone przez gminę (c) nie są podstawą oceny, ponieważ gmina nie jest instytucją branżową w rozumieniu tego przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić wizję lokalną z wymaganym źródłem informacji, ale przepis wprost wskazuje na instytucje branżowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów podatkowych określa się wyłącznie przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście dochodowe i kosztowe nie są stosowane w tym celu, gdyż ustawa wprost wskazuje metodę porównawczą jako właściwą dla ustalenia podstawy opodatkowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić zasady wyceny dla celów podatkowych z ogólnymi zasadami wyceny, gdzie dopuszczalne są różne podejścia w zależności od celu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku braku transakcji na rynku lokalnym rzeczoznawca ma obowiązek rozszerzyć obszar badania rynku, np. na rynek regionalny, aby znaleźć nieruchomości podobne. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ rzeczoznawca nie może zrezygnować z wyceny, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ wartość odtworzeniowa jest stosowana tylko wtedy, gdy nie można określić wartości rynkowej, a rozszerzenie rynku jest pierwszym krokiem.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 3

Pułapka: Najczęstsza pułapka to uznanie, że brak transakcji na rynku lokalnym uprawnia do odstąpienia od wyceny lub zastosowania wartości odtworzeniowej, podczas gdy przepisy nakazują najpierw rozszerzyć obszar badania rynku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Wartość bankowo-hipoteczną określa się z uwzględnieniem wyłącznie cech nieruchomości, które mają charakter trwały i nie są zależne od krótkotrwałych wahań rynku. Dlatego poprawne są odpowiedzi a i b, ponieważ trwałe cechy techniczno-użytkowe oraz rodzaj praw do nieruchomości są czynnikami stabilnymi i istotnymi dla długoterminowej oceny bezpieczeństwa kredytu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż bieżąca koniunktura rynku, w tym elementy spekulacyjne, ma charakter przejściowy i nie powinna wpływać na wartość bankowo-hipoteczną, która ma odzwierciedlać wartość w długim okresie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Najłatwiej pomylić wartość bankowo-hipoteczną z wartością rynkową, która uwzględnia bieżące warunki rynkowe, podczas gdy ta pierwsza ma charakter bardziej konserwatywny i długoterminowy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za szkody powstałe wskutek budowy urządzeń zapobiegających niebezpieczeństwu obejmuje wartość poniesionych szkód oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości. Koszty budowy tych urządzeń nie są elementem odszkodowania, gdyż stanowią one nakład, a nie szkodę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 128 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić koszty budowy urządzeń z odszkodowaniem, ale są to odrębne kategorie - odszkodowanie rekompensuje szkodę, a nie nakłady.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga uprzedniego oznaczenia przedmiotu odrębnej własności przez właściciela oraz wydania odpowiedniego zaświadczenia, co wynika z ustawy o własności lokali. Wycena lokalu dla tego celu obejmuje zarówno pomieszczenia przynależne, jak i udział w nieruchomości wspólnej, gdyż stanowią one integralną część lokalu. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ pomijają te składniki, co prowadziłoby do zaniżenia wartości.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Najłatwiej pomylić zakres wyceny, pomijając pomieszczenia przynależne lub udział w nieruchomości wspólnej, które są obligatoryjnymi składnikami lokalu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga, aby lokal był samodzielny i odpowiednio oznaczony. Zgodnie z ustawą o własności lokali, do wyodrębnienia lokalu konieczne jest jego oznaczenie przez właściciela, co obejmuje również wskazanie pomieszczeń przynależnych na rzucie odpowiedniej kondygnacji. Wycena dla tego celu może być dokonana po dokonaniu tych oznaczeń, natomiast zaświadczenie o samodzielności lokalu jest wydawane po ustanowieniu odrębnej własności, więc nie może być warunkiem wcześniejszej wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pomylić kolejność czynności: zaświadczenie o samodzielności lokalu jest wydawane po ustanowieniu odrębnej własności, a nie przed wyceną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej poziom cen przyjmuje się na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń, co wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz dzień wejścia w życie uchwały o ustaleniu stawki procentowej nie są właściwe, ponieważ przepis wprost wskazuje moment stworzenia warunków technicznych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić moment stworzenia warunków technicznych z momentem wydania decyzji administracyjnej, który jest istotny dla innych aspektów proceduralnych, ale nie dla poziomu cen.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a dotychczasową zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, które wpływają na wzrost wartości nieruchomości gruntowej. Przepis ten obejmuje zarówno nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, jak i nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile powodują wzrost wartości nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy wyraźnie dopuszczają takie zaliczenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pominąć, że zaliczeniu podlegają zarówno nakłady na infrastrukturę techniczną, jak i nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile powodują wzrost wartości nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-04-22, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne kluczowe jest określenie wartości według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz cen z dnia ustalenia odszkodowania. Takie rozwiązanie zapewnia, że odszkodowanie odzwierciedla wartość nieruchomości w chwili jej utraty, ale jest aktualizowane do poziomu cen obowiązujących w momencie wypłaty. Nakłady poniesione po dniu wydania decyzji nie są uwzględniane, ponieważ nie wpływają na wartość nieruchomości w dacie jej przejęcia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić datę stanu nieruchomości z datą cen - stan jest z dnia wydania decyzji, a ceny z dnia ustalenia odszkodowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-08-30).

Dlaczego tak: Opłatę planistyczną ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem planu miejscowego. Wartość tę określa się na dzień, w którym plan stał się prawem miejscowym, czyli na dzień wejścia w życie uchwały, a nie na dzień jej podjęcia. Poziom cen na dzień wydania decyzji o opłacie nie ma znaczenia, gdyż chodzi o wartość z momentu zmiany przeznaczenia, a nie z późniejszego okresu.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić dzień podjęcia uchwały z dniem wejścia w życie planu, a to ten drugi jest właściwy dla określenia wzrostu wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-11-30).

Dlaczego tak: Przy wycenie plantacji kultury wieloletniej dla celów odszkodowania za wywłaszczenie uwzględnia się utracone pożytki, które są liczone od dnia wywłaszczenia do końca pełnego plonowania. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ pożytki, które poszkodowany utracił w wyniku wywłaszczenia, to te, które plantacja przyniosłaby w przyszłości, a nie te, które już zostały uzyskane przed wywłaszczeniem. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż obejmują okres przed wywłaszczeniem, kiedy to pożytki nie były jeszcze utracone.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić okres, za który należy uwzględnić utracone pożytki, z okresem od założenia plantacji, podczas gdy chodzi wyłącznie o okres po wywłaszczeniu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Standard zawodowy 'Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności' wyróżnia trzy kategorie nieruchomości: inwestycyjne, wyceniane na podstawie ich kapitału gospodarczego; w trakcie budowy lub rozwoju; oraz zajmowane przez właściciela. Wszystkie te kategorie są wymienione w standardzie, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma innych kategorii, które byłyby błędne, ponieważ pytanie wymaga wskazania wszystkich wyróżnionych typów.

Podstawa prawna: Standard zawodowy 'Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności'

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech kategorii jednocześnie, więc łatwo pominąć którąś z nich, myśląc, że standard wyróżnia tylko jedną lub dwie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, przysługuje każdemu z uprawnionych podmiotów stosownie do wartości utraconego prawa. Właścicielowi gruntu należy się odszkodowanie odpowiadające wartości prawa własności pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego, ponieważ to prawo zostało obciążone na rzecz użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty otrzymuje odszkodowanie równe wartości prawa użytkowania wieczystego. Odpowiedź a jest błędna, gdyż właściciel nie otrzymuje pełnej wartości prawa własności, skoro jego prawo jest ograniczone. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ odszkodowanie nie jest dzielone po połowie, lecz według wartości poszczególnych praw.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić odszkodowanie należne właścicielowi z odszkodowaniem należnym użytkownikowi wieczystemu, zapominając, że właściciel otrzymuje tylko wartość prawa własności pomniejszoną o wartość prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Powszechna taksacja nieruchomości polega na ustalaniu wartości katastralnej nieruchomości, która jest podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wartość rynkowa i odtworzeniowa są ustalane w innych procedurach, np. przy wycenie dla potrzeb obrotu lub odszkodowań, a nie w ramach taksacji powszechnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 4

Pułapka: Łatwo pomylić powszechną taksację z wyceną dla innych celów, gdzie stosuje się wartości rynkowe lub odtworzeniowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-10-26, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kluczowe jest określenie wartości rynkowej, gdyż stanowi ona podstawę do ustalenia zabezpieczenia w sposób obiektywny i zgodny z przepisami. Wartość dla wymuszonej sprzedaży oraz wartość bankowo-hipoteczna nie są standardowymi kategoriami wartości stosowanymi w tym celu, a ich użycie mogłoby prowadzić do nieprawidłowego oszacowania zabezpieczenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 54

Pułapka: Łatwo pomylić cel wyceny z wyborem rodzaju wartości, gdyż w praktyce bankowej często używa się pojęcia wartości bankowo-hipotecznej, ale przepisy nakazują określenie wartości rynkowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości wydzielonej pod poszerzenie drogi publicznej określa się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepis nie odwołuje się do dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lecz do dnia jej wydania. Odpowiedź c jest błędna, gdyż dla ustalenia odszkodowania istotny jest stan na dzień wydania decyzji, a nie na dzień ustalenia odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 106 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wydania decyzji z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, ale przepis wprost wskazuje ten pierwszy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość gruntów leśnych dla celów rekompensaty za nieruchomości pozostawione poza granicami RP określa się metodą wskaźników szacunkowych gruntów, co wynika z § 22 tego rozporządzenia. Metoda ta jest właściwa dla gruntów, dla których brak jest danych o transakcjach rynkowych, a podejście porównawcze i dochodowe nie znajdują zastosowania ze względu na specyfikę tych nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić metodę wskaźników szacunkowych gruntów z podejściem porównawczym, ale dla gruntów leśnych poza granicami kraju brak jest rynku lokalnego, dlatego ustawodawca przewidział metodę szacunkową.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku określania wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania z tytułu obniżenia jej wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, stosuje się podejście porównawcze lub dochodowe. Podejście kosztowe nie jest właściwe, ponieważ nie odzwierciedla ono zmian wartości rynkowej wynikających z planu. Odpowiedź b jest błędna, gdyż dopuszcza podejście kosztowe, a odpowiedź c jest błędna, gdyż wyklucza podejście dochodowe.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 38

Pułapka: Łatwo pomylić tę regulację z ogólnymi zasadami wyboru podejścia, gdzie w niektórych przypadkach dopuszczalne są wszystkie trzy podejścia, podczas gdy tutaj ustawodawca zawęził wybór do dwóch.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych odsyłają do zasad ogólnych wyceny nieruchomości, a ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza stosowanie podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego w zależności od celu wyceny. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości precyzuje, że dla nieruchomości przejętych pod drogi publiczne wartość określa się przy zastosowaniu wszystkich trzech podejść, przy czym wybór zależy od rodzaju nieruchomości i dostępnych danych. Wszystkie trzy podejścia są zatem prawnie dopuszczalne, a wybór konkretnego zależy od okoliczności sprawy, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12 ust. 4; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo uznać, że dla nieruchomości przejętych pod drogi publiczne właściwe jest wyłącznie podejście porównawcze, podczas gdy przepisy dopuszczają wszystkie trzy podejścia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się z zastosowaniem współczynnika korygującego wartość prawa własności. Współczynnik ten ma zastosowanie zawsze, a nie tylko wtedy, gdy nie można ustalić relacji rynkowych. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ relacja pomiędzy cenami prawa użytkowania wieczystego a cenami prawa własności nie jest podstawą określenia wartości, lecz może być pomocniczo wykorzystywana do ustalenia współczynnika. Odpowiedź c jest błędna, gdyż współczynnik korygujący stosuje się obligatoryjnie, a nie tylko w przypadku braku możliwości ustalenia relacji rynkowych.

Podstawa prawna: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 1 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 39

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie, że współczynnik korygujący stosuje się tylko wtedy, gdy brak jest danych rynkowych, podczas gdy przepis nakazuje jego zastosowanie w każdym przypadku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość prawa użytkowania wieczystego określa się przyjmując ceny uzyskane przy sprzedaży podobnych nieruchomości będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ wskazuje właściwy rodzaj nieruchomości porównawczych. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie przewiduje stosowania cen z rynku prawa użytkowania wieczystego, a jedynie ceny z rynku własności z współczynnikiem korygującym, co nie jest właściwą metodą. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ miesza ceny z obu rynków, podczas gdy przepis wymaga wyłącznie cen z rynku prawa użytkowania wieczystego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Najłatwiej pomylić właściwy rynek porównawczy dla prawa użytkowania wieczystego z rynkiem własności lub mieszać oba rynki, podczas gdy przepis jednoznacznie wskazuje na ceny z rynku prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość przysługuje w wysokości odpowiadającej wartości wywłaszczonych praw do nieruchomości, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość ta jest ustalana według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a nie na podstawie negocjacji czy danych urzędów skarbowych. Odpowiedź b jest błędna, gdyż odszkodowanie nie jest wynikiem negocjacji, lecz jest ustalane jednostronnie przez organ. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ dane z urzędów skarbowych nie stanowią podstawy ustalenia odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 129 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić wartość rynkową z wartością odtworzeniową lub uznać, że odszkodowanie może być negocjowane, podczas gdy jest ono ustalane administracyjnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wycena plantacji kultury wieloletniej dla celów odszkodowawczych obejmuje nakłady poniesione na założenie i pielęgnację plantacji do czasu pierwszych zbiorów oraz utracone pożytki za okres od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ utracone pożytki za okres od pierwszego roku plonowania do końca plonowania nie są uwzględniane w całości, lecz tylko od dnia wywłaszczenia do końca pełnego plonowania.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 51

Pułapka: Łatwo pomylić okres, za który liczy się utracone pożytki - chodzi o okres od wywłaszczenia, a nie od pierwszego roku plonowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Wycena plantacji kultury wieloletniej dla celów odszkodowawczych obejmuje nakłady poniesione na założenie i pielęgnację plantacji do momentu osiągnięcia przez nią pełnej zdolności plonowania, a także utracone pożytki za okres od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ utracone pożytki za okres od pierwszego roku plonowania do końca plonowania nie są uwzględniane w całości, lecz jedynie za okres od wywłaszczenia do końca pełnego plonowania, co wynika z zasad szacowania szkody i utraconych korzyści.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 51

Pułapka: Łatwo pomylić zakres czasowy utraconych pożytków - chodzi o okres od wywłaszczenia do końca pełnego plonowania, a nie cały okres plonowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wskutek podziału nieruchomości wydzielone grunty staną się drogami publicznymi, wartość tych gruntów ustala się na podstawie przeznaczenia gruntu przeważającego wśród gruntów przyległych. W tym przypadku grunty przyległe mają przeznaczenie rolne, więc wartość 1 m² wynosi 10 zł. Jednakże przepis ten stanowi, że wartość gruntów wydzielonych pod drogi publiczne nie może być niższa niż wartość ustalona jako iloczyn powierzchni gruntów i 150% wartości gruntu o przeznaczeniu rolnym. Zatem maksymalna wartość odszkodowania wynosi 1500 m² * 10 zł/m² * 1,5 = 22 500 zł. Odpowiedź a) 15 000 zł jest błędna, bo nie uwzględnia współczynnika 1,5. Odpowiedź c) 30 000 zł jest błędna, bo przekracza maksymalną wartość wynikającą z przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pominąć współczynnik 1,5 i wybrać odpowiedź a) 15 000 zł, nie uwzględniając, że przepis przewiduje podwyższenie wartości o 50%.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-09-17, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, gdy decyzja o wywłaszczeniu i decyzja o odszkodowaniu są wydawane odrębnie, czynniki 'stan' i 'przeznaczenie' nieruchomości określa się na dzień, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, natomiast 'wartość' nieruchomości określa się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Takie rozróżnienie wynika z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w sposób szczególny reguluje momenty odniesienia dla poszczególnych czynników. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie uwzględnia odrębnego momentu dla wartości, a odpowiedź c błędnie przesuwa moment dla stanu i przeznaczenia na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu, zamiast na dzień jej ostateczności.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, co ma kluczowe znaczenie dla określenia stanu i przeznaczenia nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Zgodnie ze standardem zawodowym 'Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności', rzeczoznawca majątkowy identyfikuje i opisuje obszary ryzyka, ale to wierzyciel, jako podmiot decydujący o udzieleniu kredytu i akceptujący zabezpieczenie, dokonuje ostatecznej oceny ryzyka. Inwestor i rzeczoznawca nie są adresatami tej decyzji - rzeczoznawca dostarcza informacji, a inwestor nie jest stroną w procesie decyzyjnym wierzyciela.

Podstawa prawna: Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, standard 'Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności'

Pułapka: Łatwo pomylić rolę rzeczoznawcy, który identyfikuje ryzyka, z podmiotem podejmującym decyzję o ich akceptacji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Standard zawodowy dotyczący wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wskazania obszarów ryzyka związanych z wycenianą nieruchomością, co ma formę załącznika do operatu szacunkowego. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ odzwierciedla ten obowiązek. Odpowiedź a jest błędna, gdyż sugeruje jedynie możliwość, a nie obowiązek. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ rzeczoznawca ma obowiązek analizować ryzyka, choć nie zastępuje to oceny banku.

Podstawa prawna: Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek wskazania ryzyk z możliwością ich wskazania, dlatego należy zwrócić uwagę na sformułowanie 'ma obowiązek'.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy uwzględnieniu przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych, a w przypadku środków trwałych przedsiębiorstwa państwowego - przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia tych środków. Odpowiedź b odnosi się do wartości użytkowej, a c do planów wykorzystania, które nie są podstawą określania wartości rynkowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową z wartością użytkową lub odtworzeniową, które uwzględniają dochody i plany wykorzystania.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości rynkowej środków trwałych przedsiębiorstwa państwowego na potrzeby sprzedaży, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosuje się podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom uzyskiwanym w obrocie rynkowym. W tym celu uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskiwane w danej miejscowości, z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia środków trwałych. Odpowiedź b jest błędna, gdyż dochody z prowadzenia przedsiębiorstwa dotyczą podejścia dochodowego, które nie jest właściwe dla określenia wartości rynkowej na potrzeby sprzedaży. Odpowiedź c jest błędna, gdyż wartość godziwa jest pojęciem z innych regulacji (np. MSSF) i nie jest stosowana w wycenie nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość rynkową z wartością godziwą lub dochodową, ale dla środków trwałych przedsiębiorstwa na potrzeby sprzedaży właściwe jest podejście porównawcze.

Dlaczego tak: Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu określenie wartości katastralnej, która jest podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wartość rynkowa i odtworzeniowa są stosowane w innych procedurach wyceny, np. przy określaniu wartości dla potrzeb sprzedaży lub odszkodowań, a nie w taksacji powszechnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150

Pułapka: Łatwo pomylić powszechną taksację z wyceną dla celów podatkowych, która może wykorzystywać wartość rynkową, podczas gdy taksacja opiera się na wartości katastralnej.

Dlaczego tak: Powszechna taksacja nieruchomości, uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości, która jest podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wartość rynkowa i odtworzeniowa są ustalane w innych procedurach, np. przy wycenie dla celów cywilnoprawnych lub ustalania odszkodowań, ale nie są celem taksacji powszechnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 4

Pułapka: Łatwo pomylić powszechną taksację z wyceną dla innych celów, gdzie stosuje się wartości rynkowe lub odtworzeniowe.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według wartości nieruchomości, co oznacza, że cena ustalona przez organ (odszkodowanie) równa się wartości nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości na cel publiczny w drodze umowy (art. 113 ust. 2) cena jest ustalana w umowie, nie musi być równa wartości, a opłata planistyczna (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jest ustalana jako procent wzrostu wartości, nie jako wartość nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić odszkodowanie za wywłaszczenie z ceną z umowy na cel publiczny, gdzie cena może być negocjowana, a nie musi być równa wartości.

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość przysługuje w formie jednorazowej wypłaty, co wynika z art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nie przewiduje możliwości wypłaty odszkodowania w ratach, dlatego odpowiedź c jest poprawna. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają nieistniejące w ustawie ograniczenia dotyczące liczby rat lub terminu wypłaty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 129 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasady wypłaty odszkodowania z przepisami dotyczącymi odszkodowań z innych ustaw, np. z ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, które mogą przewidywać inne formy wypłaty.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie ustalone w decyzji starosty podlega waloryzacji na dzień zapłaty w każdym przypadku, niezależnie od okresu, jaki upłynął od ustalenia odszkodowania do jego zapłaty. Przepis ten nie uzależnia waloryzacji od upływu 12 miesięcy, dlatego odpowiedź c jest poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odszkodowanie nie jest wielkością stałą, lecz podlega waloryzacji. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ waloryzacja przysługuje zawsze, a nie tylko po upływie 12 miesięcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 132 ust. 1a

Pułapka: Łatwo pomylić waloryzację odszkodowania z zasadami waloryzacji świadczeń pieniężnych, gdzie często wymagany jest upływ określonego czasu, podczas gdy w tym przypadku waloryzacja jest bezwarunkowa.

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość należy uwzględnić zarówno aktualny sposób użytkowania, jak i przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, ale ostatecznie zastosować rozwiązanie korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej. Takie stanowisko wynika z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje przy wycenie uwzględniać stan i sposób użytkowania nieruchomości, a także jej przeznaczenie, przy czym w razie rozbieżności wybiera się wariant korzystniejszy dla właściciela. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nie uwzględnia możliwości przyjęcia przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie dopuszcza uwzględnienia aktualnego sposobu użytkowania, który może być korzystniejszy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić zasadę wyboru rozwiązania korzystniejszego z obowiązkiem zawsze przyjmowania aktualnego sposobu użytkowania lub zawsze przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia.