Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości może być wniesiona nie tylko w gotówce, ale także w formie przeniesienia na rzecz gminy, za jej zgodą, praw do wybranych działek gruntu wydzielonych w wyniku podziału. Taka możliwość wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która dopuszcza tę alternatywną formę, pod warunkiem zgody gminy. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje wyjątek od zasady gotówkowej. Odpowiedź c jest błędna, gdyż forma nie jest dowolna - musi być to właśnie przeniesienie praw do wydzielonych działek, a nie jakakolwiek inna forma.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić opłatę adiacencką z tytułu podziału z opłatą adiacencką z tytułu scalenia i podziału, gdzie przepisy mogą się różnić, oraz przeoczyć wymóg zgody gminy na przeniesienie praw do działek.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ ustalający opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może przyjąć wartość nieruchomości określoną dla celu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli aktualizacja była dokonana nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż dopuszcza taką możliwość w określonym terminie. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie ma obowiązku uzyskania aktualnej opinii w każdym przypadku. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie można przyjąć wartości z aktualizacji dokonanej wcześniej niż dwa lata przed złożeniem wniosku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 69 ust. 2

Pułapka: Pomylenie obowiązku uzyskania aktualnej wyceny z możliwością skorzystania z wartości z aktualizacji opłat, pod warunkiem że nie była starsza niż dwa lata.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że nieruchomości mogą być zbywane w drodze bezprzetargowej, gdy osobie fizycznej lub prawnej przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości wynikające z przepisów prawa. Oznacza to, że osoba taka ma bezwarunkowe prawo nabycia, co czyni odpowiedź a poprawną. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ istnienie roszczenia jest właśnie ustawową przesłanką do nabycia bezprzetargowego. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie jest wymagane wcześniejsze ogłoszenie przetargu, który nie dał rozstrzygnięcia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 2 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki bezprzetargowego nabycia z wymogiem przeprowadzenia przetargu, podczas gdy roszczenie o nabycie stanowi samodzielną podstawę do zbycia bez przetargu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Prawo trwałego zarządu jest prawem niezbywalnym, co wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta stanowi, że prawo trwałego zarządu nie może być przenoszone na inne podmioty, a jedynie może wygasnąć lub zostać oddane w trybie przewidzianym przepisami. Odpowiedzi a i b sugerują możliwość zbycia, co jest sprzeczne z istotą tego prawa, które ma charakter publicznoprawny i jest ściśle związane z jednostką organizacyjną gospodarującą nieruchomością.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Pomylenie trwałego zarządu z użytkowaniem wieczystym, które jest zbywalne, podczas gdy trwały zarząd ma charakter niezbywalny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w celu zapobieżenia znacznej szkodzie spowodowanej nagłymi zdarzeniami ma charakter pilny, dlatego ustawa wyłącza obowiązek przeprowadzenia rokowań z właścicielem. Rokowania są wymagane w trybie zwykłym, ale nie w sytuacji nagłej, gdy konieczne jest natychmiastowe działanie. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie uwzględniają wyjątkowego charakteru tej procedury.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić tryb zwykły z trybem pilnym, w którym rokowania są wyłączone ze względu na konieczność szybkiego działania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, użytkowanie wieczyste może być przedłużone na wniosek użytkownika wieczystego, na okres od 40 do 99 lat. Przedłużenie nie następuje z urzędu, a jedynie na żądanie uprawnionego. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, gdyż przedłużenie nie jest automatyczne i nie jest wykluczone w każdym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 29 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przedłużenie użytkowania wieczystego z jego przekształceniem we własność, które ma inne przesłanki i tryb.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości powstaje niezależnie od wniesienia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, gdy podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego i nastąpił na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. W takich przypadkach wzrost wartości nieruchomości uzasadnia naliczenie opłaty, a wcześniejsze uiszczenie opłat rocznych nie zwalnia z tego obowiązku. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie uwzględnia przypadków, w których opłata adiacencka jest należna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić opłaty roczne z opłatą adiacencką, która ma charakter jednorazowy i jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości, a nie z okresem użytkowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka może być ustalona nie tylko dla właścicieli, ale także dla użytkowników wieczystych, jeżeli nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z budową urządzenia infrastruktury technicznej. Ustawa przewiduje taką możliwość w szczególnych przypadkach, co wyklucza jej stosowanie w każdym przypadku, a jednocześnie nie ogranicza jej wyłącznie do właścicieli.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić opłatę adiacencką z opłatą planistyczną, która dotyczy wyłącznie właścicieli, podczas gdy adiacencka obejmuje również użytkowników wieczystych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, właściwy organ może żądać zwrotu bonifikaty udzielonej od opłaty za przekształcenie, jeżeli osoba, na rzecz której dokonano przekształcenia, zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia. Jednak ustawa przewiduje przypadki, w których zwrot bonifikaty nie jest wymagany, np. gdy zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej lub w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zatem żądanie zwrotu nie jest bezwzględne, a odpowiedź c jest poprawna, gdyż dopuszcza zwolnienia. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie uwzględniają wyjątków przewidzianych w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2025 poz. 6), art. 4 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić bezwzględny obowiązek zwrotu bonifikaty z możliwością zwolnienia w określonych przypadkach, dlatego należy zwrócić uwagę na wyjątki przewidziane w ustawie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może zbyć nieruchomość w drodze bezprzetargowej, jeżeli nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku przetargowego, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie każdy przypadek może być zwolniony z przetargu przez radę gminy - ustawa enumeratywnie wymienia przypadki, w których dopuszczalne jest zbycie bezprzetargowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 2 pkt 9

Pułapka: Łatwo pomylić ogólną zasadę przetargowego trybu zbycia z wyjątkami, które są ściśle określone w ustawie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli podział nieruchomości następuje na wniosek użytkownika wieczystego, a wydzielone działki gruntu pod drogi publiczne przechodzą na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego w części dotyczącej tych działek. Odpowiedź a jest błędna, gdyż odszkodowanie przysługuje właśnie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, a nie z tytułu własności. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ prawo do odszkodowania ma nie tylko właściciel, ale także użytkownik wieczysty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić uprawnienie do odszkodowania z tytułu wygaśnięcia użytkowania wieczystego z odszkodowaniem za utratę własności, które przysługuje właścicielowi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Złoża soli kamiennej, jako kopalina, nie stanowią części składowej nieruchomości gruntowej, lecz są własnością Skarbu Państwa. Zgodnie z prawem geologicznym i górniczym, złoża kopalin, w tym soli kamiennej, są objęte wyłączną własnością Skarbu Państwa, niezależnie od prawa własności gruntu. Właściciel nieruchomości nie ma zatem prawa do złoża, a gmina nie nabywa go z mocy prawa.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 10 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić własność gruntu z własnością złóż kopalin, które są wyłączone z własności nieruchomości i przysługują Skarbowi Państwa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Darowizny nieruchomości Skarbu Państwa co do zasady dokonuje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, jednak wymaga to zgody wojewody. Ponadto minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa może dokonywać darowizn na cele statutowe osób fizycznych i prawnych prowadzących działalność charytatywną. Wojewoda nie jest organem właściwym do dokonywania darowizn, gdyż jego rola ogranicza się do wyrażania zgody.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 13 ust. 2 i 3

Pułapka: Łatwo pomylić rolę wojewody jako organu wyrażającego zgodę z rolą organu dokonującego darowizny, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi a.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do określenia wartości nieruchomości gruntowej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, w tym metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej. Metoda kapitalizacji prostej jest stosowana w podejściu dochodowym, które nie jest właściwe dla tego celu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 7

Pułapka: Łatwo pomylić metody z różnych podejść - tu chodzi wyłącznie o metody z podejścia porównawczego, a nie dochodowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-06-24, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego następuje na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście to jest obligatoryjne, co wyklucza możliwość zastosowania podejścia dochodowego lub dowolnego innego. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód, ale w tym przypadku przepis wprost wskazuje na podejście porównawcze.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić tę regulację z ogólnymi zasadami wyceny, gdzie dopuszczalne są różne podejścia, ale dla aktualizacji opłat ustawodawca narzucił wyłącznie podejście porównawcze.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością zabudowaną, zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości określa się jako wartość gruntu oraz wszystkich budynków i urządzeń na nim położonych, chyba że jednostka organizacyjna poniosła nakłady na ich wybudowanie - wówczas wartość gruntu ustala się z pominięciem tych budynków i urządzeń. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż pomija składniki zabudowy, a odpowiedź b i c odzwierciedlają obie dopuszczalne sytuacje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 44 ust. 1

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że odpowiedź c jest wyjątkiem od zasady z odpowiedzi b, dopuszczalnym tylko w przypadku poniesienia nakładów przez jednostkę organizacyjną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość gruntu określa się jako wartość rynkową gruntu niezabudowanego, traktowanego jako przedmiot prawa własności. Oznacza to, że wycena nie obejmuje wartości budynku ani nie uwzględnia prawa użytkowania wieczystego jako odrębnego przedmiotu. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają elementy (wartość budynku lub wartość prawa użytkowania wieczystego), które nie są podstawą aktualizacji opłaty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 4; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wyceny dla aktualizacji opłaty z wyceną dla innych celów, gdzie uwzględnia się wartość budynku lub prawo użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Opłata roczna z tytułu trwałego zarządu jest ustalana od wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, rozumianej jako przedmiot prawa własności. Zgodnie z przepisami, dla nieruchomości zabudowanej wartość tę określa się jako wartość gruntu wraz z budynkiem stanowiącym jego część składową, co odpowiada wartości nieruchomości jako przedmiotu własności. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dotyczy użytkowania wieczystego, które nie występuje w trwałym zarządzie. Odpowiedź c jest błędna, gdyż rozdziela wartość gruntu i budynku, podczas gdy dla własności stanowią one całość.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z użytkowaniem wieczystym i błędnie przyjąć, że opłatę ustala się od wartości prawa użytkowania wieczystego, podczas gdy trwały zarząd dotyczy nieruchomości stanowiącej własność.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizując opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, wartość nieruchomości określa się jako wartość prawa własności gruntu, z uwzględnieniem drzewostanu, ale bez wartości budynków i innych urządzeń. W przypadku nieruchomości pokrytej drzewostanem leśnym i zabudowanej domem mieszkalnym, wartość ta obejmuje zatem grunt wraz z drzewostanem, ale nie obejmuje wartości budynku. Odpowiedź c jest więc poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ odpowiedź a pomija drzewostan, a odpowiedź b błędnie wlicza wartość budynku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wyceny przy aktualizacji opłat z podstawą wyceny przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste, gdzie uwzględnia się również budynki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o rachunkowości, środki trwałe obejmują nieruchomości, w tym grunty, które stanowią własność jednostki lub są oddane w użytkowanie wieczyste. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest traktowane jako środek trwały, ponieważ daje jednostce kontrolę nad składnikiem aktywów. Lokale niebędące przedmiotem odrębnej własności nie mogą być uznane za środki trwałe, gdyż nie stanowią samodzielnych składników majątku, lecz są częścią innej nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 3 ust. 1 pkt 15

Pułapka: Łatwo pomylić grunt jako prawo własności z gruntem w użytkowaniu wieczystym, ale oba są środkami trwałymi, natomiast lokale bez odrębnej własności nie są.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Skarbu Państwa, przeznaczonego na zakwaterowanie sił zbrojnych, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnia ulepszeń dokonanych przez nabywcę, ponieważ przepis szczególny wyłącza ich wpływ na wartość. Ponadto, lokal mieszkalny jako odrębna nieruchomość obejmuje prawo do współwłasności gruntu, dlatego wycena musi uwzględniać wartość prawa do ułamkowej części gruntu. Określenie wartości odtworzeniowej jest błędne, gdyż dla lokalu mieszkalnego stosuje się podejście porównawcze lub dochodowe, a nie kosztowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4; ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 3 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić wycenę lokalu z wyceną budynku i zastosować podejście kosztowe, podczas gdy dla lokalu właściwe jest uwzględnienie prawa do gruntu i pominięcie ulepszeń nabywcy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu scalania i podziału nieruchomości wymaga określenia wartości nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału. Taki stan jest bowiem punktem odniesienia do wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości, który stanowi podstawę ustalenia opłaty. Określenie wartości na dzień zakończenia prac lub sporządzenia operatu szacunkowego byłoby nieprawidłowe, ponieważ nie odzwierciedlałoby stanu nieruchomości przed scaleniem, a tym samym nie pozwoliłoby na ustalenie faktycznego wzrostu wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 2; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić stan nieruchomości z wartością rynkową, która może się zmieniać w czasie, podczas gdy przepis nakazuje przyjąć stan na dzień rozpoczęcia prac, a nie na dzień wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do wniosku o podział nieruchomości dołącza się dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z katastru nieruchomości wraz z kopią mapy katastralnej oraz mapę z projektem podziału. Wszystkie te dokumenty są wymagane, aby organ mógł ocenić zgodność podziału z przepisami. Pozostałe odpowiedzi nie występują w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 3

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z wymaganych dokumentów, myśląc, że wystarczy tylko tytuł prawny i mapa, a tymczasem konieczny jest także wypis z katastru i kopia mapy katastralnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Drogi wewnętrzne, zgodnie z ustawą o drogach publicznych, nie są zaliczane do żadnej kategorii dróg publicznych, co oznacza, że nie stanowią dróg gminnych ani innych kategorii. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ drogi wewnętrzne nie są przeznaczone wyłącznie dla pracowników urzędu gminy i interesantów, a odpowiedź c jest błędna, gdyż linie oddziałowe w Lasach Państwowych to drogi leśne, nie drogi wewnętrzne.

Podstawa prawna: ustawa o drogach publicznych, art. 8 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić drogi wewnętrzne z drogami gminnymi lub leśnymi, ale ustawa wyraźnie wyłącza je z kategorii dróg publicznych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Gospodarowanie zasobem nieruchomości województwa należy do zarządu województwa, który jest organem wykonawczym samorządu województwa. Ustawa o samorządzie województwa w art. 41 ust. 2 pkt 4 stanowi, że do zadań zarządu województwa należy gospodarowanie mieniem województwa, w tym zasobem nieruchomości. Wojewoda reprezentuje Skarb Państwa, a nie województwo, natomiast marszałek województwa jest jedynie przewodniczącym zarządu i nie posiada samodzielnych kompetencji w tym zakresie.

Podstawa prawna: ustawa o samorządzie województwa, art. 41 ust. 2 pkt 4

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje marszałka województwa jako przewodniczącego zarządu z kompetencjami samego zarządu, który jest organem kolegialnym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zbycia nieruchomości nabytej z bonifikatą przed upływem 10 lat od dnia nabycia, właściwy organ może żądać zwrotu udzielonej bonifikaty. Okres karencji wynosi zatem 10 lat, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedzi a) 5 lat i b) 7 lat są błędne, gdyż ustawodawca przewidział dłuższy okres, aby zapobiec spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami nabytymi z preferencyjną ceną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 68 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić okres karencji dla lokali mieszkalnych (5 lat) z okresem dla innych nieruchomości (10 lat).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Wadium w przetargu na zbycie nieruchomości gminnej musi być ustalone w ogłoszeniu, ale jego wysokość jest ograniczona ustawowo: nie może być niższe niż 5% i nie wyższe niż 20% ceny wywoławczej. Odpowiedź c jest zatem zgodna z art. 40 ust. 1 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź a jest błędna, bo wysokość wadium nie jest dowolna, a odpowiedź b błędna, bo górna granica to 20%, a nie 10%.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 40 ust. 1 pkt 8

Pułapka: Łatwo pomylić górną granicę wadium (20%) z dolną (5%) lub przyjąć, że wysokość wadium jest całkowicie dowolna.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Definicja właściwego organu w ustawie o gospodarce nieruchomościami odnosi się do organu wykonawczego gminy w przypadku nieruchomości gminnych, co wynika z art. 4 pkt 9 tej ustawy. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ dla nieruchomości powiatowych właściwym organem jest zarząd powiatu, a dla wojewódzkich - zarząd województwa, a nie starosta czy wojewoda.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 9

Pułapka: Łatwo pomylić organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego z organami administracji rządowej, takimi jak starosta czy wojewoda.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe nieruchomości, wartość tych nakładów zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. Oznacza to, że aktualizacja opłaty jest przeprowadzana, ale uwzględnia się nakłady użytkownika, co czyni odpowiedź b poprawną. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje odstąpienia od aktualizacji, a jedynie zaliczenie nakładów. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe nie są obojętne dla procedury aktualizacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić nakłady konieczne z nakładami ulepszającymi, które nie podlegają zaliczeniu na poczet różnicy opłat.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Starosta, działając na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może wydać decyzję zezwalającą na czasowe zajęcie nieruchomości w celu zapobieżenia znacznej szkodzie spowodowanej siłą wyższą lub katastrofą. Decyzja ta może być wydana na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, co odpowiada odpowiedzi a. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ okres zajęcia jest ograniczony do 6 miesięcy, a nie do czasu ustania przyczyny. Odpowiedź c dotyczy odszkodowania, które przysługuje za szkody powstałe w związku z zajęciem, ale nie jest to reakcja starosty w pierwszej kolejności, lecz konsekwencja wydania decyzji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uznanie, że okres zajęcia może być przedłużony do czasu ustania przyczyny, podczas gdy ustawa przewiduje sztywny limit 6 miesięcy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z § 37 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, jako nieruchomości podobne przyjmuje się nieruchomości o porównywalnej wielkości, znajdujące się w podobnej sytuacji w zakresie istniejącego i dopuszczalnego zagospodarowania, ale sprzedane przed dokonaniem ich podziału na działki gruntu. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ dokładnie odzwierciedla ten wymóg. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż pomija konieczność podobnej sytuacji w zakresie zagospodarowania. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie uwzględnia wymogu sprzedaży przed podziałem.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie warunku, że nieruchomość podobna musi być sprzedana przed dokonaniem jej podziału na działki gruntu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, grunty wydzielone pod drogi wewnętrzne w wyniku scalenia i podziału nieruchomości przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale. Odpowiedź b jest błędna, gdyż przepis przewiduje nabycie ex lege, a nie w drodze umów cywilnoprawnych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ grunty te nie pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, lecz stają się własnością gminy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 5

Pułapka: Pomylenie nabycia z mocy prawa z koniecznością zawarcia umowy cywilnoprawnej lub błędne założenie, że grunty pozostają własnością dotychczasowych właścicieli do czasu ich urządzenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości wymaga uprzedniego ustalenia przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Bez tego dokumentu nie można określić zasad scalenia i podziału, dlatego jest on niezbędny. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzja o warunkach zabudowy nie są wystarczające, ponieważ nie stanowią podstawy do przeprowadzenia tego postępowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 102 ust. 1

Pułapka: Najczęściej mylnie wskazuje się studium uwarunkowań, które jest aktem kierunkowym, a nie podstawą do scalenia i podziału.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zwracana nieruchomość jest w stanie polepszonym, osoba, na rzecz której dokonano zwrotu, jest obowiązana dopłacić podmiotowi dokonującemu zwrotu kwotę równą wartości tych polepszeń. Obowiązek ten wynika z zasady, że zwrot nieruchomości nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia osoby, która odzyskuje nieruchomość kosztem poprzedniego właściciela. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ okoliczność, że wywłaszczenie nastąpiło wbrew woli, nie zwalnia z obowiązku dopłaty za polepszenia. Odpowiedź c jest błędna, gdyż ustawa nie przewiduje ryczałtowej dopłaty w wysokości 50% wartości nieruchomości, lecz dopłatę odpowiadającą faktycznej wartości polepszeń.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Najczęściej mylony jest obowiązek dopłaty za polepszenia z brakiem jakichkolwiek świadczeń lub z ryczałtem, podczas gdy ustawa wymaga dopłaty w wysokości równej wartości polepszeń.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2017-11-30).

Dlaczego tak: Obowiązek zwrotu nieruchomości zamiennej wynika z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonej poprzedni właściciel jest zobowiązany do zwrotu nieruchomości zamiennej otrzymanej w ramach odszkodowania. Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ ustawa nie przewiduje obowiązku zwrotu kwoty pieniężnej równej aktualnej wartości nieruchomości zamiennej ani zwracanej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek zwrotu nieruchomości zamiennej z obowiązkiem zwrotu jej wartości pieniężnej, ale ustawa wprost nakazuje zwrot nieruchomości, a nie ekwiwalentu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, bezpośrednie gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład wojewódzkiego zasobu nieruchomości należy do zarządu województwa, który wykonuje zadania z zakresu gospodarowania tym zasobem. Wojewoda sprawuje jedynie nadzór nad tym zasobem, a marszałek województwa reprezentuje województwo w sprawach gospodarowania nieruchomościami, ale to zarząd województwa jest organem bezpośrednio gospodarującym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 24 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje zarządu województwa z kompetencjami marszałka, który reprezentuje województwo, ale nie gospodaruje bezpośrednio zasobem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta wykonuje zadanie bezpośredniego gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa jako zadanie z zakresu administracji rządowej. Oznacza to, że jest to zadanie zlecone, a nie własne, co wyklucza odpowiedź c. Wojewoda natomiast nie jest organem bezpośrednio gospodarującym tym zasobem, lecz sprawuje nadzór, dlatego odpowiedź a jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 1

Pułapka: Najczęściej myli się charakter zadania starosty - jako zadania rządowego, a nie własnego, co wynika z art. 23 ust. 1 ustawy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji, ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje temu organowi kompetencję do wydania decyzji administracyjnej w tej sprawie. Rada gminy nie jest właściwa, gdyż jej rola ogranicza się do określenia stawek opłaty w uchwale, a nie do jej ustalenia w indywidualnej sprawie. Postanowienie nie jest właściwą formą, ponieważ ustawa wprost przewiduje decyzję.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencję rady gminy do ustalenia stawek opłaty adiacenckiej z kompetencją organu wykonawczego do wydania decyzji w indywidualnej sprawie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości jest ustalana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, które jest organem wyższego stopnia w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego. Wojewoda i rada gminy nie są organami właściwymi do rozpoznawania odwołań w sprawach opłat adiacenckich.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 1

Pułapka: Pomylenie organu właściwego do ustalenia opłaty (wójt/burmistrz/prezydent) z organem odwoławczym (SKO).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-03-18, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Kryteria uznania nieruchomości za zbędną na cel wywłaszczenia określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią, nieruchomość uznaje się za zbędną, jeżeli w ciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto realizacji celu określonego w tej decyzji, albo jeżeli w ciągu 10 lat od tego dnia nie zakończono realizacji tego celu. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawodawca ustalił te kryteria.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 132 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić terminy: 7 lat dotyczy rozpoczęcia realizacji celu, a 10 lat - jego zakończenia; oba warunki są alternatywne, a nie łączne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2022-10-27).