Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości podobnej została zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w art. 4 pkt 16, który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która ze względu na rodzaj, położenie, sposób korzystania, przeznaczenie w planie miejscowym, stan wyposażenia oraz wielkość jest porównywalna z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zawiera definicji, lecz odsyła do ustawy, a zatem odpowiedź b jest nieprawidłowa. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ definicja istnieje w przepisach prawa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 16

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość miejsca definicji legalnej - łatwo pomylić ustawę z rozporządzeniem wykonawczym, które jedynie rozwija zasady stosowania tej definicji.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2017-09-21, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacką z tytułu podziału nieruchomości ustala się od wszystkich działek powstałych w wyniku podziału, z wyjątkiem działek przeznaczonych pod drogi publiczne. Oznacza to, że opłata obejmuje także działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne, gdyż nie są one wyłączone z obowiązku jej uiszczenia. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ opłata nie jest uzależniona od sprzedaży działek, lecz od samego faktu podziału i wzrostu wartości nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić drogi wewnętrzne z publicznymi - tylko te drugie są wyłączone z opłaty.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2017-10-26, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Definicja działki budowlanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje trzy kryteria: wielkość, dostęp do drogi publicznej oraz cechy geometryczne. Wielkość musi umożliwiać zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem, dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym dla zabudowy, a cechy geometryczne (kształt, ukształtowanie terenu) muszą pozwalać na racjonalne wykorzystanie. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione w definicji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3a

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów definicji, gdyż są one wymienione łącznie, a pytanie wymaga wskazania wszystkich.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-04-12, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Prawo do rekompensaty przysługuje osobie, która łącznie spełnia trzy warunki: była obywatelem polskim 1 września 1939 r., zamieszkiwała wówczas na byłym terytorium RP oraz opuściła nieruchomość w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. Wszystkie te przesłanki są wymagane, więc odpowiedzi a, b i c są poprawne. Brak którejkolwiek z nich wyklucza przyznanie rekompensaty.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć warunek zamieszkiwania na byłym terytorium RP, który jest odrębną i konieczną przesłanką obok obywatelstwa i opuszczenia nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2022-03-24, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonej jej wartość określa się według stanu z dnia wywłaszczenia oraz cen z dnia zwrotu, z uwzględnieniem zmian wartości wynikających z działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po wywłaszczeniu. Dlatego uwzględnia się stan z dnia wywłaszczenia (odpowiedź a) oraz stan z dnia zwrotu (odpowiedź c). Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym nie jest działaniem podjętym bezpośrednio na nieruchomości, więc jej skutki nie są uwzględniane (odpowiedź b jest błędna).

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 53

Pułapka: Najłatwiej pomylić stan nieruchomości z cenami - tu chodzi o stan, a nie o ceny, oraz o to, że zmiana przeznaczenia nie jest działaniem bezpośrednim na nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2024-11-19, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu opłat z tytułu trwałego zarządu, gdy jednostka organizacyjna dokonała zabudowy z własnych środków, wartość tej zabudowy nie jest uwzględniana w wycenie nieruchomości. Wynika to z zasady, że nakłady poniesione przez trwałego zarządcę nie zwiększają wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłat, ponieważ opłaty te mają charakter związany z korzystaniem z nieruchomości, a nie z jej ulepszeniem. Odpowiedzi b i c są błędne, gdyż wprowadzają mechanizmy procentowego doliczania lub odejmowania wartości, które nie znajdują oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 44 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Łatwo pomylić zasady wyceny dla opłat z trwałego zarządu z zasadami wyceny dla innych celów, gdzie nakłady mogą być uwzględniane.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2021-10-28, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, roczna opłata za trwały zarząd wynosi odpowiednio 0,1%, 0,3% lub 1% ceny nieruchomości. Stawki te są zróżnicowane w zależności od rodzaju nieruchomości i celu, na jaki została oddana w trwały zarząd. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ wskazuje właściwe stawki procentowe i podstawę ich naliczania. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż odnoszą się do wartości budynków lub innych stawek procentowych, które nie są przewidziane w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę naliczania opłaty (cena nieruchomości) z wartością budynków lub pomylić stawki procentowe z tymi dotyczącymi użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-09-15, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 107 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich od nieruchomości przydzielonych w wyniku scalenia i podziału ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji. Rada gminy nie ma kompetencji do ustalania tych terminów i sposobu wnoszenia opłat w uchwałach dotyczących scalenia i podziału, ponieważ ustawa przyznaje te uprawnienia organowi wykonawczemu gminy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 5

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje rady gminy (która podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale) z kompetencjami wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w zakresie ustalania terminów i sposobu wnoszenia opłat adiacenckich.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-10-26, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego powierzyła wykonywanie zadań z zakresu gospodarki nieruchomościami. W przypadku gruntów pod drogi publiczne, trwały zarząd służy jednostkom organizacyjnym powołanym przez zarządców dróg, które nie mają osobowości prawnej, co wynika z art. 43 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ trwały zarząd nie jest ustanawiany na rzecz jednostek samorządu terytorialnego (mogą one być właścicielami lub użytkownikami wieczystymi), ani na rzecz osób prawnych, którym powierzono utrzymanie drogi - dla nich przewidziano inne formy władania, np. najem lub dzierżawę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z innymi formami władania nieruchomościami, takimi jak użytkowanie wieczyste czy najem, które dotyczą podmiotów o osobowości prawnej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-05-10, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 1 określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, a także zasady wyceny nieruchomości oraz wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Scalanie i wymiana gruntów są natomiast regulowane odrębną ustawą o scalaniu i wymianie gruntów, dlatego odpowiedź a jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1

Pułapka: Łatwo pomylić scalanie i wymianę gruntów z czynnościami przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdyż są one odrębnie uregulowane w ustawie o scalaniu i wymianie gruntów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2023-09-14, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 57 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dodatkowa opłata roczna za niedotrzymanie terminu zagospodarowania nieruchomości jest naliczana od wartości nieruchomości jako prawa własności, określonej na dzień ustalenia tej opłaty. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ podstawą naliczenia nie jest wartość prawa użytkowania wieczystego, lecz wartość prawa własności. Odpowiedź c jest błędna, gdyż opłata dodatkowa nie jest liczona od dotychczasowej opłaty rocznej, lecz od wartości nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 57 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę naliczenia opłaty dodatkowej z wartością prawa użytkowania wieczystego lub z wysokością dotychczasowej opłaty rocznej, podczas gdy ustawodawca wyraźnie wskazuje wartość nieruchomości jako prawa własności.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-11-29, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się na podstawie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem. Wartość nieruchomości przed podziałem przyjmuje się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a po podziale - według stanu na dzień, w którym decyzja ta stała się ostateczna. Zatem stan przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział jest właściwy, a pozostałe daty są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić datę ustalenia stanu przed podziałem (dzień wydania decyzji) z datą ustalenia stanu po podziale (dzień, w którym decyzja stała się ostateczna).

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2023-10-26, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego scaleniem i wtórnym podziałem ustala się w drodze ugody między wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta a osobami zobowiązanymi do zapłaty, a w razie braku ugody - w drodze rozstrzygnięcia rady gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, gdyż przepisy ustawowe nie określają konkretnych terminów wnoszenia tych opłat, pozostawiając ich ustalenie w powyższy sposób.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107a ust. 3 i 4

Pułapka: Łatwo pomylić tryb ustalania opłat adiacenckich z tytułu scalenia i podziału z trybem ustalania opłat z tytułu podziału nieruchomości, gdzie decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-09-27, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości z urzędu może nastąpić, gdy jest niezbędny do realizacji celów publicznych, a także w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Przepis nie przewiduje takiej możliwości dla nieruchomości stanowiących własność gminy oddanych w użytkowanie wieczyste, gdyż w tym przypadku podział może być dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, a nie z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 95 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przypadki podziału z urzędu z przypadkami podziału na wniosek, zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-04-25, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla danego obszaru gminy. Oznacza to, że nie wycenia się wszystkich nieruchomości, lecz wybrane typowe nieruchomości, które służą do określenia wartości dla celów katastralnych. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie obejmuje wszystkich rodzajów nieruchomości, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie ogranicza się wyłącznie do gruntów z wyłączeniem części składowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Najczęściej mylnie wybiera się odpowiedź a, zakładając, że wartość katastralna dotyczy wszystkich nieruchomości, podczas gdy przepis wskazuje na nieruchomości reprezentatywne.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-12-05, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stanowią, że wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się według stanu i cen na dzień aktualizacji opłat, a także z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przy aktualizacji opłat nie uwzględnia się ilości wykorzystanych lat użytkowania wieczystego - ten czynnik nie wpływa na określenie wartości nieruchomości w tym trybie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację opłat z ustalaniem opłaty pierwszej, gdzie istotny jest czas trwania użytkowania wieczystego, podczas gdy przy aktualizacji liczy się tylko stan i ceny na dzień aktualizacji oraz cel oddania gruntu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-06-24, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen lub kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny. Oznacza to, że do wyceny stosuje się ceny aktualne na moment wykonywania operatu szacunkowego, a nie na dzień wydania decyzji czy realizacji prawa. Pozostałe odpowiedzi wskazują inne daty, które nie są zgodne z przepisem.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 152 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić datę wyceny z datą decyzji lub realizacji prawa, ale przepis jednoznacznie wskazuje na dzień sporządzenia wyceny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-04-20, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 107a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości uzyskanych w wyniku scalenia i podziału, stanowiąca podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, jest określana według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale. Oznacza to, że obie te daty są istotne dla wyceny, a data wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia dla określenia wartości nieruchomości, gdyż decyzja ta jest wydawana na podstawie wcześniej ustalonej wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107a ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić datę wyceny z datą wydania decyzji o opłacie, która jest jedynie czynnością administracyjną, a nie momentem, na który określa się wartość nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-04-12, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością nieruchomości po stworzeniu warunków a wartością przed ich stworzeniem. Różnica wynosi 20 000 zł (140 000 zł - 120 000 zł), a maksymalna stawka 50% daje 10 000 zł. Jednak w przypadku obszaru Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata może być podwyższona do 75% wzrostu wartości, co daje 15 000 zł (75% z 20 000 zł). Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ 6 000 zł to 30% wzrostu, a 10 000 zł to 50% - obie wartości są niższe od maksymalnej dopuszczalnej stawki w strefie rewitalizacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że w Specjalnej Strefie Rewitalizacji maksymalna stawka opłaty adiacenckiej wynosi 75%, a nie standardowe 50%.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-10-27, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, własność i inne prawa majątkowe stanowiące mienie państwowe przysługują Skarbowi Państwa oraz państwowym osobom prawnym. Państwowe jednostki organizacyjne nie posiadają odrębnej podmiotowości prawnej w zakresie praw majątkowych, działają jedynie w imieniu Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2

Pułapka: Łatwo pomylić państwowe jednostki organizacyjne z państwowymi osobami prawnymi, gdyż te pierwsze nie są samodzielnymi podmiotami praw majątkowych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2019-09-05, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości, co wynika z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nakazuje zamieszczenie w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu postępowania, co ma na celu ostrzeżenie potencjalnych nabywców. Kataster nieruchomości nie służy do ujawniania tego typu zdarzeń, a zgoda właściciela nie jest wymagana, gdyż wpis następuje z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kataster nieruchomości z księgą wieczystą, ale to księga wieczysta jest właściwym rejestrem dla ujawniania praw i roszczeń, a wpis następuje bez zgody właściciela.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2017-11-30, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wydzielenia gruntu pod drogę publiczną, właścicielowi może być przyznana nieruchomość zamienna z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, a nie z zasobu gminy. Odszkodowanie pieniężne jest wypłacane tylko wtedy, gdy nie jest możliwe przyznanie nieruchomości zamiennej, ale nie jest to jedyna możliwość. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ gmina nie jest zobowiązana do zapewnienia nieruchomości zamiennej w takiej sytuacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić zasób nieruchomości Skarbu Państwa z zasobem gminy, zwłaszcza gdy podział zatwierdza organ gminy.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-05-30, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu przysługujące gminie wykonuje się za cenę ustaloną między stronami w umowie sprzedaży, co wynika wprost z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że gmina wstępuje w prawa i obowiązki kupującego, a cena nie jest ustalana odrębnie przez rzeczoznawcę ani na podstawie danych urzędu skarbowego. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wartość rynkowa określana przez rzeczoznawcę nie jest podstawą ceny w przypadku pierwokupu, a odpowiedź b nie znajduje oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić cenę pierwokupu z ceną ustalaną w trybie wywłaszczenia lub przy nabyciu nieruchomości przez gminę w drodze negocjacji, gdzie wartość rynkowa odgrywa rolę.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-06-02, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Definicja stanu nieruchomości zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje m.in. stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, oraz stan prawny nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości nie jest elementem tej definicji, lecz odrębną kategorią uwzględnianą przy określaniu wartości nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 17

Pułapka: Łatwo pomylić stan nieruchomości z czynnikami wpływającymi na jej wartość, takimi jak przeznaczenie, które nie wchodzi w skład definicji ustawowej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2024-11-19, 2025-11-19).

Dlaczego tak: W sprawach wywłaszczania nieruchomości Skarbu Państwa właściwym organem pierwszej instancji jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w przypadku nieruchomości stanowiących własność powiatu - również starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ ustawa nie wymaga zgody wojewody dla starosty w tych sprawach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 2 pkt 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość dla nieruchomości Skarbu Państwa z wymogiem uzyskania zgody wojewody, która nie jest przewidziana w tym przepisie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-10-24, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczeniu nie podlegają nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, natomiast prawo użytkowania wieczystego obciążające nieruchomość Skarbu Państwa oraz prawo użytkowania wieczystego przysługujące Skarbowi Państwa na nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego nie są wyłączone spod wywłaszczenia, gdyż wywłaszczenie może dotyczyć praw rzeczowych, w tym użytkowania wieczystego, a Skarb Państwa może być wywłaszczony z prawa użytkowania wieczystego, jeśli nie jest właścicielem gruntu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112

Pułapka: Łatwo pomylić wyłączenie dotyczące własności Skarbu Państwa z wyłączeniem dotyczącym prawa użytkowania wieczystego, które nie jest objęte tym przepisem.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-04-12, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Definicja stanu nieruchomości zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje trzy elementy: stan prawny, stan techniczno-użytkowy oraz stan otoczenia nieruchomości. Wszystkie te aspekty są istotne dla określenia wartości nieruchomości i jej charakterystyki. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione w definicji, dlatego są niepoprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 17

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech elementów definicji, a nie tylko jednego lub dwóch, co jest częstym błędem.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-06-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne wyłącznie w celu realizacji inwestycji celu publicznego, który musi wynikać z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a nie z decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto przed wywłaszczeniem obowiązkowe jest przeprowadzenie rokowań z właścicielem nieruchomości w celu osiągnięcia porozumienia co do nabycia nieruchomości w drodze umowy. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do wywłaszczenia, a jedynie określa warunki zabudowy dla inwestycji, która nie musi być celem publicznym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 2 i art. 114 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić decyzję o warunkach zabudowy z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, gdyż obie dotyczą lokalizacji inwestycji, ale tylko ta druga może stanowić podstawę wywłaszczenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Akcje uprzywilejowane w spółce akcyjnej mogą dawać uprawnienia majątkowe lub korporacyjne. Zgodnie z art. 353 Kodeksu spółek handlowych, uprzywilejowanie może dotyczyć prawa głosu (większa liczba głosów na akcję) lub prawa do udziału w podziale majątku spółki w przypadku likwidacji. Nie może natomiast przyznawać specjalnych praw do zasiadania w organach spółki, gdyż takie uprawnienia nie są przewidziane w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. 2024 poz. 18), art. 353

Pułapka: Łatwo pomylić uprzywilejowanie akcji co do prawa głosu lub dywidendy z możliwością przyznania akcjonariuszowi osobistych uprawnień do powoływania członków organów, co jest niedopuszczalne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-09-10, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Prawo użytkowania wieczystego jest prawem na rzeczy cudzej, ale w zakresie obciążania hipoteką i wywłaszczenia ustawodawca zrównał je z prawem własności. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, użytkownik wieczysty może obciążyć swoje prawo hipoteką, tak jak właściciel. Wywłaszczenie nieruchomości może dotyczyć zarówno prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego, co wynika z art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast prawo użytkowania wieczystego jest terminowe - ustanawiane na okres 99 lat (lub inny, ale zawsze oznaczony), więc cecha bezterminowości nie jest wspólna.

Podstawa prawna: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 65; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112

Pułapka: Łatwo pomylić użytkowanie wieczyste z własnością i uznać, że jest bezterminowe, podczas gdy jest to prawo terminowe, co wyklucza odpowiedź c.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele rolne wynosi 1% ceny nieruchomości. Przy cenie 100 000 zł opłata wynosi 1 000 zł. Pozostałe odpowiedzi są błędne, gdyż 3 000 zł odpowiadałoby stawce 3%, a 100 zł stawce 0,1%.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3

Pułapka: Pomylenie stawki procentowej dla gruntów rolnych (1%) ze stawką dla pozostałych gruntów (3%) lub błędne przeliczenie procentu na kwotę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-11-19, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana. Dla nieruchomości przeznaczonych na cele rekreacyjne stawka procentowa wynosi 3% ceny gruntu. Przy cenie 10 000 zł opłata roczna wynosi zatem 300 zł (10 000 zł x 3%). Pozostałe odpowiedzi (200 zł i 100 zł) odpowiadają stawkom 2% i 1%, które dotyczą innych celów, np. mieszkalnych lub rolnych, a nie rekreacyjnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3

Pułapka: Pomyłka w przypisaniu właściwej stawki procentowej do celu oddania nieruchomości - dla celów rekreacyjnych stawka wynosi 3%, a nie 2% czy 1%.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 80 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość została przekazana na cele obronności, opłata roczna z tytułu trwałego zarządu wynosi 0,1% ceny nieruchomości. Przy cenie 100 000 zł opłata wynosi 100 zł. Stawki 300 zł i 1000 zł odpowiadałyby stawkom 0,3% i 1%, które nie mają zastosowania w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 80 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę 0,1% z innymi stawkami opłat za trwały zarząd, np. 0,3% lub 1%, które dotyczą innych celów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Cena nieruchomości ustalona przez organ równa się wartości nieruchomości w przypadkach wskazanych w art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu, oraz w art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy, który dotyczy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczenia o nabycie prawa do gruntu przez osobę, która przed dniem 5.12.1990 r. wybudowała garaż na podstawie pozwolenia na budowę. W przypadku oddawania nieruchomości w trwały zarząd cena nie jest ustalana, gdyż czynność ta nie ma charakteru odpłatnego w rozumieniu sprzedaży, a opłaty z tytułu trwałego zarządu są ustalane na podstawie wartości nieruchomości, ale nie jako cena.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 68 ust. 1 pkt 2; art. 37 ust. 2 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić przypadki, w których cena jest równa wartości, z przypadkami, w których wartość jest podstawą do ustalenia opłat, ale nie występuje pojęcie ceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, scalenie nieruchomości może być przeprowadzone z urzędu przez gminę, co oznacza, że brak zgody wszystkich uczestników nie jest bezwzględną przeszkodą. Wniosek o scalenie może złożyć większość uczestników, ale nie jest to jedyna droga, gdyż gmina może działać z urzędu. Odpowiedź a jest niepełna, ponieważ nie uwzględnia możliwości działania z urzędu, a odpowiedź c jest błędna, gdyż jednomyślność nie jest wymagana.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 101 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg zgody większości uczestników przy wniosku z możliwością przeprowadzenia scalenia z urzędu, co jest istotnym wyjątkiem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, celami publicznymi są m.in. budowa i utrzymywanie obiektów przeznaczonych na cele oświatowe, ale tylko wtedy, gdy są one prowadzone przez jednostki samorządu terytorialnego. Przedszkola prowadzone przez gminę mieszczą się w tym zakresie, natomiast przedszkola prywatne lub prowadzone przez inne podmioty nie są uznawane za cel publiczny w rozumieniu tej ustawy. Odpowiedź a jest zbyt ogólna, a c jest błędna, ponieważ w przypadku gminy budowa przedszkola może być celem publicznym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 6 pkt 1; ustawa o samorządzie gminnym (Dz.U. 2026 poz. 662), art. 7 ust. 1 pkt 8

Pułapka: Łatwo pomylić ogólne znaczenie celu publicznego z wąską definicją ustawową, która wymaga, aby obiekt był prowadzony przez jednostkę samorządu terytorialnego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości gruntowej. Aktualizacja następuje w drodze wypowiedzenia wysokości opłaty, a nie wymaga zgody użytkownika wieczystego ani zmiany umowy notarialnej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wpis do księgi wieczystej nie czyni opłat niewzruszalnymi. Odpowiedź b jest błędna, gdyż aktualizacja może nastąpić jednostronnie przez właściwy organ.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77-81

Pułapka: Łatwo pomylić aktualizację opłat z koniecznością zmiany umowy notarialnej, podczas gdy ustawa przewiduje jednostronne wypowiedzenie wysokości opłaty.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że co do zasady nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, jednak dopuszcza odstępstwa od tej zasady w przypadkach enumeratywnie wymienionych w ustawie. Tym samym istnieje możliwość sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste bez przetargu, ale wyłącznie w sytuacjach wprost wskazanych w przepisach, co czyni odpowiedź c poprawną. Odpowiedź a jest błędna, gdyż ustawa przewiduje takie wyjątki, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ decyzja nie jest uznaniowa, lecz oparta na ściśle określonych przesłankach ustawowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę przetargową z bezwzględnym zakazem sprzedaży bezprzetargowej, nie dostrzegając wyjątków przewidzianych w art. 37 ustawy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne wyłącznie na cele określone w ustawach, co wynika z konstytucyjnej zasady ochrony własności i proporcjonalności. Cel wywłaszczenia musi być ściśle określony w przepisach ustawowych, a nie dowolny, dlatego odpowiedź c jest poprawna. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż nie uwzględniają wymogu ustawowego celu wywłaszczenia.

Podstawa prawna: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, art. 21 ust. 2; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112

Pułapka: Łatwo pomylić dopuszczalność wywłaszczenia na każdy cel publiczny z dowolnym celem, podczas gdy ustawa wymaga, aby cel był wprost wskazany w przepisach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2017-09-21).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości przeznaczonej na inne cele niż rolne i leśne wymaga co do zasady decyzji zatwierdzającej podział, jednak ustawa przewiduje wyjątek, gdy o podziale orzeka sąd. W takim przypadku decyzja administracyjna nie jest wydawana, a podział następuje na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu. Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ nie można dokonać podziału bez żadnej decyzji ani w każdym przypadku, ani też nie jest to dopuszczalne wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnej, gdyż sąd może orzekać o podziale w sprawach cywilnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić ogólną zasadę wymagającą decyzji administracyjnej z wyjątkiem dotyczącym orzeczenia sądowego, które zastępuje tę decyzję.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2021-07-22).