Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości musi określać przedmiot wywłaszczenia oraz prawa podlegające wywłaszczeniu, co wynika z art. 122 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestia zasad zwrotu nieruchomości w przypadku nie wykorzystania jej na cel określony w decyzji nie jest elementem decyzji o wywłaszczeniu, lecz odrębną procedurą regulowaną w dalszych przepisach ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 122 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić elementy decyzji o wywłaszczeniu z późniejszymi skutkami wywłaszczenia, takimi jak zwrot nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Zasób nieruchomości Skarbu Państwa obejmuje nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa, oraz nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, a nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste pozostają własnością Skarbu Państwa i wchodzą w skład zasobu. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nieruchomości osób fizycznych nie wchodzą do zasobu, nawet jeśli są przeznaczone na cel publiczny. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie wszystkie nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa wchodzą do zasobu - wyłączone są np. nieruchomości oddane w trwały zarząd lub użytkowanie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasób nieruchomości Skarbu Państwa z ogółem nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, nie uwzględniając wyłączeń przewidzianych w ustawie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, oddanie nieruchomości w trwały zarząd wiąże się z pobieraniem wyłącznie opłat rocznych. Ustawa nie przewiduje jednorazowej opłaty za cały okres trwałego zarządu ani pierwszej opłaty, które są charakterystyczne dla użytkowania wieczystego. Odpowiedź a jest zatem poprawna, a pozostałe błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z użytkowaniem wieczystym, gdzie pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy mają prawo żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nie jest ona wykorzystywana na cel wywłaszczenia lub ma być przeznaczona na inny cel. Przepis ten realizuje zasadę, że wywłaszczenie jest ostatecznością, a odszkodowanie nie wyłącza możliwości odzyskania własności, gdy cel wywłaszczenia nie został osiągnięty. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wypłata odszkodowania nie pozbawia prawa do zwrotu w określonych sytuacjach. Odpowiedź c jest błędna, gdyż ustawa przewiduje zwrot nieruchomości, a nie oddanie w użyczenie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136

Pułapka: Najczęściej mylnie zakłada się, że wypłata odszkodowania definitywnie zamyka sprawę, podczas gdy przepis przewiduje warunkowe prawo zwrotu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2017-11-30).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości powstaje, gdy podział powoduje wzrost wartości nieruchomości, a w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty. Warunek dotyczący terminu 3 lat dotyczy wydania decyzji o ustaleniu opłaty, a nie przesłanek jej ustalenia, dlatego odpowiedź a jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki ustalenia opłaty (wzrost wartości i obowiązywanie uchwały) z terminem wydania decyzji, który jest odrębnym wymogiem proceduralnym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością publiczną, która przysługuje wyłącznie jednostkom organizacyjnym Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które nie mają osobowości prawnej. Osoby fizyczne i inne podmioty nie mogą otrzymać nieruchomości w trwały zarząd, ponieważ instytucja ta służy realizacji zadań publicznych przez wyspecjalizowane jednostki, a nie celom prywatnym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z użytkowaniem wieczystym lub najmem, które mogą być ustanawiane na rzecz innych podmiotów, ale trwały zarząd jest zastrzeżony wyłącznie dla jednostek organizacyjnych bez osobowości prawnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli cel określony w decyzji o wywłaszczeniu został zrealizowany tylko na części nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część. Przepis nie uzależnia zwrotu od możliwości zagospodarowania tej części zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, dlatego odpowiedzi b i c są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136

Pułapka: Łatwo pomylić warunki zwrotu części nieruchomości z warunkami zwrotu całej nieruchomości, gdzie ustawodawca przewiduje dodatkowe przesłanki dotyczące możliwości zagospodarowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-05-30).

Dlaczego tak: Definicja cudzoziemca w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców obejmuje osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego, w tym te posiadające prawo stałego pobytu w Polsce. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż wskazuje taką osobę. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ obywatele polscy, nawet należący do mniejszości narodowych, nie są cudzoziemcami. Odpowiedź c jest błędna, gdyż osoba prawna mająca siedzibę w Polsce nie jest cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy, niezależnie od miejsca wykonywania prac.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, art. 1 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić status cudzoziemca z miejscem zamieszkania lub siedziby, podczas gdy decyduje wyłącznie kryterium obywatelstwa lub przynależności państwowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio w użytkowanie wieczyste od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przysługuje gminie, na obszarze której nieruchomość jest położona. Wynika to z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste. Skarb Państwa nie jest uprawniony do pierwokupu w tej sytuacji, a prawo to nie przysługuje dowolnej gminie, lecz tylko gminie właściwej ze względu na położenie nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot uprawniony do pierwokupu z podmiotem, który zbywa nieruchomość - pierwokup przysługuje gminie, a nie Skarbowi Państwa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości może być dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, a także osoby, która ma w tym interes prawny. Interes prawny oznacza, że osoba ta może być bezpośrednio i indywidualnie dotknięta skutkami podziału, co wynika z ogólnych zasad postępowania administracyjnego. Wszystkie trzy podmioty są uprawnione do złożenia wniosku, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1; ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2025 poz. 1691), art. 28

Pułapka: Łatwo pominąć użytkownika wieczystego lub osobę z interesem prawnym, myśląc, że wniosek może złożyć wyłącznie właściciel.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-03-18, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie może dotyczyć prawa własności, użytkowania wieczystego oraz innych praw rzeczowych, w tym służebności gruntowej. Przepis ten wprost wymienia te prawa jako przedmiot wywłaszczenia, co oznacza, że wszystkie wskazane w pytaniu prawa mogą być wywłaszczone. Pozostałe odpowiedzi nie występują w tym kontekście, gdyż pytanie dotyczy wyłącznie praw do nieruchomości, które mogą być przedmiotem wywłaszczenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 1 i 2

Pułapka: Najczęściej pomija się służebność gruntową, gdyż wywłaszczenie kojarzy się głównie z własnością i użytkowaniem wieczystym, a nie z ograniczonymi prawami rzeczowymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-03-26, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Akcja jest papierem wartościowym potwierdzającym udział w kapitale zakładowym spółki akcyjnej, co wynika z istoty prawa udziałowego. Nie musi być wprowadzona na giełdę, gdyż akcje mogą być przedmiotem obrotu poza rynkiem regulowanym. Akcja nie jest wystawiona na czas ograniczony, gdyż jej istnienie nie jest limitowane terminem, a jej ważność trwa tak długo, jak istnieje spółka.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks spółek handlowych, art. 302 § 1 i art. 304 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić akcję z obligacją lub innym papierem wartościowym o ograniczonym czasie trwania, a także błędnie uznać, że akcje zawsze muszą być notowane na giełdzie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości orzeka w pierwszej instancji starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Wojewoda nie jest organem właściwym w tym postępowaniu, a organ reprezentujący podmiot, na rzecz którego dokonano wywłaszczenia, nie ma kompetencji do orzekania o zwrocie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu w postępowaniu o zwrot nieruchomości z właściwością w postępowaniu wywłaszczeniowym, gdzie w I instancji orzeka wojewoda.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w celu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej wydaje starosta, który jest organem właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Zarząd powiatu i zarząd gminy nie są organami właściwymi w tym zakresie, gdyż ustawa przyznaje kompetencje do wydawania takich zezwoleń wyłącznie staroście.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124a

Pułapka: Łatwo pomylić organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (zarząd) z organem administracji publicznej właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami (starosta).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 40 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze negocjacji po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym, minimalna cena może być obniżona do 40% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości o wartości 100 000 zł oznacza to cenę minimalną 40 000 zł. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a (50 000 zł) odpowiada 50% wartości, co jest progiem dla pierwszego przetargu, a odpowiedź c (70 000 zł) stanowi 70% wartości, co nie znajduje oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 40 ust. 1 pkt 3

Pułapka: Łatwo pomylić progi procentowe dla kolejnych przetargów i negocjacji - pamiętaj, że po drugim przetargu negatywnym cena minimalna wynosi 40% wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku drugiego przetargu, który zakończył się wynikiem negatywnym, cenę minimalną obniża się do 50% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości o wartości 100 000 zł oznacza to, że minimalna cena może wynosić 50 000 zł, a po kolejnym negatywnym przetargu może być obniżona do 40% wartości, czyli 40 000 zł. Odpowiedź b jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i c nie odpowiadają przepisom, gdyż a to 50% (po pierwszym negatywnym przetargu), a c to 70% (nie jest przewidziane).

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 39 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić progi procentowe: po pierwszym negatywnym przetargu cena minimalna wynosi 50% wartości, a po drugim 40%.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne, które nie mają osobowości prawnej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 43 ust. 1 stanowi, że trwały zarząd ustanawia się na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ dopuszcza obie możliwości. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż ograniczają czas trwania wyłącznie do 10 lat lub wyłącznie do czasu oznaczonego, co nie znajduje oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z użytkowaniem wieczystym lub dzierżawą, które mają inne zasady dotyczące okresu obowiązywania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w celu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej udzielane jest na czas oznaczony, który organ ustala uznaniowo, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy. Przepisy nie narzucają sztywnego okresu, takiego jak lata czy 18 miesięcy, dlatego odpowiedź c jest prawidłowa. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają z góry określone ramy czasowe, które nie wynikają z ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124

Pułapka: Łatwo pomylić czasowe zajęcie nieruchomości z innymi instytucjami, gdzie ustawodawca przewiduje konkretne terminy, np. 18 miesięcy dla decyzji o warunkach zabudowy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości na działki gruntu, gdy nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne i leśne, wymaga zatwierdzenia przez organ administracji publicznej w formie decyzji administracyjnej. Decyzja ta jest aktem administracyjnym, który kształtuje prawa i obowiązki stron, a jej wydanie poprzedzone jest postępowaniem administracyjnym. Zaświadczenie jest jedynie potwierdzeniem określonych faktów, a umowa cywilnoprawna nie może zastąpić aktu administracyjnego, gdyż podział nieruchomości ma charakter publicznoprawny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić decyzję administracyjną z zaświadczeniem, które nie ma charakteru konstytutywnego, a jedynie potwierdza istniejący stan.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość, właściwy organ może ustalić opłatę adiacencką w wysokości nie większej niż 30% wzrostu wartości, jednak opłata ta nie może być ustalona, jeżeli postępowanie w sprawie jej ustalenia nie zostało wszczęte w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. W niniejszym stanie faktycznym decyzja o podziale stała się ostateczna 1 marca 2017 r., a postępowanie wszczęto 1 sierpnia 2020 r., czyli po upływie 3-letniego terminu zawitego, co skutkuje wygaśnięciem możliwości pobrania opłaty. W związku z tym opłata nie może być pobrana, a odpowiedzi a) i c) są błędne, gdyż zakładają możliwość ustalenia opłaty mimo upływu terminu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że termin 3 lat na wszczęcie postępowania jest terminem zawitym, po którego upływie opłata adiacencka w ogóle nie przysługuje, nawet jeśli wzrost wartości nastąpił.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem nie może przekroczyć 30% tego wzrostu. Wzrost wynosi 10 000 zł, zatem maksymalna opłata to 30% z 10 000 zł, czyli 3 000 zł. Odpowiedź b jest poprawna, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, gdyż nie odpowiadają ustawowemu limitowi.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić maksymalną stawkę opłaty adiacenckiej (30%) z inną stawką, np. 50% lub 10%, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi a lub c.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością nieruchomości po wybudowaniu tych urządzeń a wartością sprzed ich wybudowania. Wzrost wartości wyniósł 10 000 zł, zatem maksymalna opłata adiacencka to 50% tej kwoty, czyli 5 000 zł. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ stanowią niższe procenty (30% i 10%) niż przewidziane w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić maksymalną stawkę opłaty adiacenckiej (50%) z innymi stawkami, np. 30% dla podziału nieruchomości, i błędnie zastosować niższy procent.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Termin ten ma na celu umożliwienie dotychczasowym użytkownikom uporządkowanie spraw związanych z korzystaniem z nieruchomości. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ wskazują zbyt krótkie okresy, które nie znajdują oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 120 ust. 1

Pułapka: Pomyłka może wynikać z mylenia terminu wygaśnięcia praw z terminem wydania nieruchomości, który jest krótszy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oddanej na cele obronności państwa wynosi 0,3% ceny nieruchomości. Dla nieruchomości o wartości 300 000 zł opłata ta wynosi 900 zł (300 000 zł * 0,003). Odpowiedź a) 3 000 zł odpowiada stawce 1% (stawka podstawowa dla pozostałych celów), a odpowiedź c) 300 zł odpowiada stawce 0,1%, która nie jest przewidziana dla tego przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę 0,3% dla celów obronności z innymi stawkami, np. 1% dla pozostałych celów lub 0,1% dla celów mieszkaniowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2019-12-05).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość wywłaszczona może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożył wniosku o zwrot tej nieruchomości. Warunek ten jest jedynym, który umożliwia zmianę celu, podczas gdy pozostałe odpowiedzi dotyczą sytuacji, w których cel nie został zrealizowany lub prace rozpoczęto, co nie stanowi podstawy do użycia nieruchomości na inny cel.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki zwrotu nieruchomości (art. 136 ust. 3) z przesłankami dopuszczalności użycia na inny cel, które są węższe i dotyczą wyłącznie braku wniosku o zwrot.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zamiana nieruchomości Skarbu Państwa z gminą może nastąpić bez obowiązku dopłat, nawet gdy wartości nieruchomości są różne, co wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z osobą fizyczną zamiana wymaga dopłat w przypadku różnej wartości, zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dla gminy dopłaty nie są obowiązkowe, a jedynie możliwe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 15 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić zasady zamiany z gminą (dopłaty fakultatywne) z zasadami zamiany z osobą fizyczną (dopłaty obligatoryjne przy różnicy wartości).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Z dniem zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego objęte wnioskiem nie mogą być przedmiotem obrotu. Zakaz ten ma na celu zabezpieczenie interesu publicznego przed czynnościami prawnymi, które mogłyby utrudnić realizację inwestycji drogowej. Wydanie decyzji lub jej uprawomocnienie się następuje później, dlatego odpowiedzi b i c są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 11f ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić moment zakazu obrotu z chwilą wydania decyzji, podczas gdy ustawodawca wiąże go z wcześniejszym zawiadomieniem o wszczęciu postępowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne Skarbu Państwa, które nie posiadają osobowości prawnej. Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości wchodzące w skład zasobu Skarbu Państwa mogą być przekazywane w trwały zarząd wyłącznie państwowym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej. Samorządowe osoby prawne oraz państwowe osoby prawne nie są uprawnione do otrzymania nieruchomości w trwały zarząd, ponieważ instytucja ta jest zarezerwowana dla jednostek organizacyjnych Skarbu Państwa, a nie dla osób prawnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Pomylenie trwałego zarządu z innymi formami władania nieruchomościami, takimi jak użytkowanie czy dzierżawa, które mogą przysługiwać również osobom prawnym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-05-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ograniczanie praw do nieruchomości polega m.in. na udzielaniu osobom trzecim, realizującym cele publiczne, zezwoleń na zajęcie nieruchomości. Odpowiedzi a i b są nieprawidłowe, ponieważ ustawa nie przewiduje zakazu wykorzystywania nieruchomości przez właścicieli ani zakazu ich zbywania jako formy ograniczenia praw.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124

Pułapka: Łatwo pomylić ograniczenie praw z zakazem zbywania, które nie jest przewidziane w tym przepisie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu ma charakter ściśle osobisty, co oznacza, że nie może być przeniesione na inną osobę ani dziedziczone. Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu jest niezbywalne, chyba że ustawa lub czynność prawna stanowi inaczej. W związku z tym odpowiedź b jest poprawna, a odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ prawo pierwokupu nie jest zbywalne ani podzielne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 596

Pułapka: Łatwo pomylić prawo pierwokupu z prawem odkupu, które może być zbywalne, ale prawo pierwokupu ma charakter osobisty i niezbywalny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości przysługuje wyłącznie w przypadku podziału dokonanego na wniosek właściciela, a nie z urzędu. Natomiast w przypadku infrastruktury technicznej opłata ta może być ustalona, gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub innych środków publicznych. Podział z urzędu nie stanowi podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ przepisy przewidują ją tylko dla podziału na wniosek właściciela.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i art. 98b ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podział z urzędu z podziałem na wniosek - opłata adiacencka dotyczy tylko tego drugiego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości może być ustalona, gdy podziału dokonał właściciel nieruchomości, ponieważ przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje taką możliwość wyłącznie w przypadku podziału dokonanego na wniosek właściciela. Nie dotyczy to podziału dokonanego z urzędu, gdyż wówczas opłata nie przysługuje, ani nie jest uzależniona od zgodności z planem miejscowym, gdyż warunek ten dotyczy innych opłat, a nie adiacenckiej z tytułu podziału.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najczęściej myli się opłatę adiacencką z tytułu podziału z opłatą adiacencką z tytułu scalenia i podziału, która ma inne przesłanki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości może być ustalona, gdy podziału dokonał właściciel nieruchomości, a wartość nieruchomości wzrosła z tego tytułu. Przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrosła jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ opłata nie jest ustalana, gdy podział został dokonany z urzędu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż przepis nie uzależnia ustalenia opłaty od zgodności podziału z planem miejscowym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału z przesłankami dotyczącymi opłaty z tytułu scalenia i podziału, gdzie wymagana jest zgodność z planem miejscowym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, ponieważ jest to opłata stanowiąca dochód gminy, a jej ustalenie należy do zadań organu wykonawczego gminy. Starosta i marszałek województwa nie mają kompetencji w tym zakresie, gdyż dotyczą one nieruchomości stanowiących odpowiednio własność Skarbu Państwa lub województwa, a nie gminy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 148 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organy właściwe do ustalania opłat adiackich z organami właściwymi do innych opłat, np. opłaty planistycznej, która również należy do gminy, ale w innych okolicznościach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu przez gminę lub Skarb Państwa wymaga zachowania szczególnej formy, jaką jest akt notarialny. Taka forma jest konieczna, ponieważ pierwokup dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, a czynności prawne dotyczące własności nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Uchwała rady gminy ani decyzja organu wykonawczego nie są właściwymi formami dla złożenia oświadczenia o wykonaniu pierwokupu, ponieważ pierwokup jest czynnością cywilnoprawną, a nie administracyjną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Najczęściej myli się formę oświadczenia o wykonaniu pierwokupu z formą decyzji administracyjnej, zapominając, że pierwokup to instytucja prawa cywilnego wymagająca aktu notarialnego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, którego dochód zasila budżet gminy. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, podatek ten stanowi dochód gminy, a nie powiatu czy Skarbu Państwa. Powiaty i Skarb Państwa mają inne źródła dochodów, a podatek od nieruchomości jest przypisany do gmin jako jednostek samorządu terytorialnego.

Podstawa prawna: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), art. 1a; ustawa o samorządzie gminnym (Dz.U. 2026 poz. 662), art. 4

Pułapka: Pytanie może sugerować, że podatek od nieruchomości jest dochodem państwa, ale w rzeczywistości jest to dochód gminy, co wynika z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Art. 34 k.c. stanowi, że Skarb Państwa jest państwową osobą prawną, a inne państwowe osoby prawne są podmiotami mienia państwowego. Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej nie są podmiotami mienia państwowego, lecz jedynie jednostkami organizacyjnymi, które nimi zarządzają. Dlatego poprawne są odpowiedzi a i b, a odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 34

Pułapka: Łatwo pomylić podmioty mienia państwowego z jednostkami organizacyjnymi, które tym mieniem gospodarują, ale nie są jego podmiotami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej jako przedmiot prawa własności nieruchomości niezabudowanej. Przepis ten wprost wskazuje, że podstawą jest wartość gruntu, a nie wartość prawa użytkowania wieczystego ani wartość nieruchomości zabudowanej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż dotyczy nieruchomości zabudowanej, a odpowiedź b błędna, gdyż dotyczy prawa użytkowania wieczystego, podczas gdy ustawa nakazuje określenie wartości gruntu jako przedmiotu własności.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 4

Pułapka: Łatwo pomylić przedmiot wyceny: chodzi o wartość gruntu jako własności, a nie o wartość prawa użytkowania wieczystego czy nieruchomości zabudowanej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wartości katastralnej nieruchomości stanowią mapy taksacyjne oraz tabele taksacyjne, które są opracowywane na podstawie danych o cenach transakcyjnych i innych informacji o rynku nieruchomości. Operaty szacunkowe sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych służą do określania wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości w innych celach, np. przy sprzedaży, oddaniu w użytkowanie wieczyste czy wywłaszczeniu, ale nie są podstawą do ustalenia wartości katastralnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić operat szacunkowy jako uniwersalne źródło wartości, podczas gdy dla wartości katastralnej ustawa wskazuje wyłącznie mapy i tabele taksacyjne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podstawową formą sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jest przetarg. Przetarg zapewnia jawność i konkurencyjność, co jest zgodne z zasadą gospodarowania zasobem publicznym. Rokowania z zachowaniem konkurencji są formą dopuszczalną, ale nie podstawową, a decyzja Wojewody nie jest formą sprzedaży, lecz aktem administracyjnym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przetarg jako formę podstawową z rokowaniami, które są wyjątkiem stosowanym w szczególnych przypadkach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2021-12-02).