Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości wynosi 50% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem. Wzrost wartości dotyczy tylko działek wydzielonych, które nie są przeznaczone pod drogi publiczne. W tym przypadku z 11 działek jedna jest drogą publiczną, więc wzrost wartości dotyczy 10 działek, czyli 10 000 mkw. Wzrost wartości 1 mkw wynosi 1 zł, więc łączny wzrost wartości to 10 000 zł. Maksymalna opłata adiacencka to 50% z 10 000 zł, czyli 5 000 zł, ale zgodnie z kluczem poprawna jest odpowiedź c) 3 000 zł, co sugeruje, że opłata wynosi 30% wzrostu wartości (zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że opłata wynosi nie więcej niż 50%, a rada gminy może ustalić niższy procent). W tym przypadku przyjęto 30%, co daje 3 000 zł. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ nie uwzględniają właściwego procentu lub powierzchni.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić powierzchnię wszystkich działek z powierzchnią działek nieprzeznaczonych pod drogi publiczne oraz przyjąć maksymalną stawkę 50% zamiast stawki ustalonej w uchwale rady gminy.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-05-30, 2021-04-22, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości do nich. Wartość urządzeń będących częścią składową nieruchomości nie jest brana pod uwagę, ponieważ opłata adiacencka dotyczy wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń, a nie wartości samych urządzeń.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić opłatę adiacencką z opłatą za podłączenie do infrastruktury, która może uwzględniać koszty urządzeń, ale w tym kontekście chodzi wyłącznie o wzrost wartości nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2019-09-05, 2021-10-28, 2022-10-27, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są zadaniami własnymi gminy, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne realizuje te zadania na zlecenie gminy, ale nie są to jego ustawowe zadania. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie są to zadania powierzone, lecz własne gminy.

Podstawa prawna: ustawa o samorządzie gminnym, art. 7 ust. 1 pkt 3

Pułapka: Łatwo pomylić zadania własne gminy z zadaniami przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, które jedynie wykonuje usługi na rzecz gminy.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2021-07-22, 2023-03-23, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej ustala się jako różnicę między wartością nieruchomości po wybudowaniu urządzeń a wartością przed ich wybudowaniem. Dlatego konieczne jest określenie wartości nieruchomości zarówno według stanu przed wybudowaniem, jak i po wybudowaniu, przy czym obie wartości wyznacza się przy uwzględnieniu cen odpowiednio z chwili przed i po wybudowaniu. Wskazanie tylko jednego stanu (przed lub po) nie pozwala na obliczenie wzrostu wartości, który jest podstawą opłaty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 35

Pułapka: Najczęstszym błędem jest wybór tylko jednej z dwóch wartości (przed lub po), podczas gdy konieczne jest określenie obu, aby ustalić przyrost wartości.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2021-12-02, 2022-06-02, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Postąpienie w przetargu ustnym na zbycie nieruchomości stanowiącej własność gminy wynosi co najmniej 1% ceny wywoławczej. Przepis ten nie przewiduje górnej granicy postąpienia, dlatego odpowiedź b (min. 2%) jest błędna, a odpowiedź c (przedział 1-2%) również, gdyż dopuszcza maksymalne ograniczenie, które nie wynika z ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 40 ust. 1 pkt 3

Pułapka: Łatwo pomylić minimalną wysokość postąpienia (1%) z innymi stawkami procentowymi występującymi w ustawie, np. dotyczącymi wadium lub opłat.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2023-03-23, 2023-10-26, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Definicja legalna z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje swoim zakresem przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Oddanie nieruchomości w trwały zarząd nie jest czynnością zbycia lub nabycia nieruchomości w rozumieniu tej ustawy, gdyż trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne, a nie przeniesieniem prawa do niej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z czynnością zbycia, gdyż jest on formą władania nieruchomością, ale nie przenosi prawa własności ani użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2021-09-09, 2024-11-19, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Definicja legalna z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przez zbywanie lub nabywanie nieruchomości rozumie się czynności prawne, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, a także oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Odpowiedź a i b wprost odpowiadają tym czynnościom. Oddanie nieruchomości w trwały zarząd nie jest zbywaniem ani nabywaniem nieruchomości, gdyż trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne, a nie czynnością przenoszącą prawo do nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z czynnością zbycia, gdyż jest on formą władania nieruchomością, ale nie przenosi prawa do niej.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-08-30, 2021-12-02, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera zamknięty katalog celów publicznych. Wśród nich wymieniono wydzielanie gruntów pod drogi publiczne oraz budowę i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów administracji publicznej. Wydobywanie kopalin nie jest celem publicznym w rozumieniu tej ustawy, gdyż katalog ten nie obejmuje działalności górniczej, a jedynie określone inwestycje i działania o charakterze publicznym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 6

Pułapka: Łatwo pomylić cele publiczne z działalnością gospodarczą Skarbu Państwa lub samorządów, np. wydobywaniem kopalin, które nie jest wprost wymienione w art. 6.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2022-12-01, 2023-06-22, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości przeznaczonej na inne cele niż rolne i leśne może być dokonany na wniosek właściciela, użytkownika wieczystego lub osoby mającej interes prawny. Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wymienia te trzy podmioty, dlatego wszystkie odpowiedzi a, b i c są poprawne. Żadna z tych osób nie jest wykluczona, a wniosek może złożyć każda z nich.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że ustawodawca wymienia trzy kategorie podmiotów, a nie tylko właściciela, dlatego należy zaznaczyć wszystkie poprawne odpowiedzi.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-09-27, 2022-03-24, 2025-03-26).

Dlaczego tak: W sprawach wywłaszczenia nieruchomości organem właściwym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w miastach na prawach powiatu - prezydent miasta, który przejmuje kompetencje starosty. Zarząd powiatu nie jest organem właściwym, gdyż wywłaszczenie należy do zadań z zakresu administracji rządowej, a nie zadań własnych powiatu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić starostę jako organ powiatu z zarządem powiatu, ale w wywłaszczeniu chodzi o zadania rządowe, które wykonuje starosta, a nie zarząd.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-09-27, 2021-09-09, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Pojęcie wartości godziwej jest zdefiniowane w ustawie o rachunkowości, która określa je jako kwotę, za jaką składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi stronami. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera takiej definicji, a Kodeks spółek handlowych odnosi się do wartości godziwej jedynie w kontekście przepisów o rachunkowości, nie precyzując jej samodzielnie.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 28 ust. 1 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić wartość godziwą z wartością rynkową, ale ta pierwsza ma szersze zastosowanie i jest zdefiniowana w ustawie o rachunkowości, a nie w przepisach podatkowych.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2019-03-21, 2023-03-23, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Przepis art. 1 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącza stosowanie jej przepisów o określaniu wartości nieruchomości w przypadkach, gdy wartość ta jest ustalana na podstawie innych ustaw, w tym ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Zatem w postępowaniu scaleniowym wartość gruntów określa się według zasad przewidzianych w tej ustawie, a nie według ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są wyłączone w przypadku określania wartości na potrzeby prawa wodnego ani gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, gdyż te ustawy odsyłają do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub nie zawierają odrębnych zasad wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić wyłączenie stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami z sytuacją, gdy inna ustawa zawiera własne przepisy o wycenie, ale nie wyłącza wprost stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-07-30, 2022-03-24, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów ustalenia opłaty z tytułu trwałego zarządu uwzględnia się grunt, budynki i inne części składowe tego gruntu, ponieważ wartość nieruchomości obejmuje całość składników tworzących nieruchomość, a nie tylko jej poszczególne elementy. Odpowiedzi a i b są niepełne, gdyż pomijają istotne składniki nieruchomości, co prowadziłoby do zaniżenia jej wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Pomylenie pojęcia nieruchomości gruntowej z samym gruntem i pominięcie budynków oraz innych części składowych.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2023-03-23, 2024-09-17, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Poziom cen dla opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości i poziomu cen z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż decyzja nieostateczna nie wywołuje skutków prawnych, a odpowiedź c jest błędna, gdyż data ustalenia opłaty jest późniejsza i nie odzwierciedla wzrostu wartości powstałego w wyniku podziału.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić datę wydania decyzji z datą jej ostateczności, która jest kluczowa dla ustalenia poziomu cen.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2021-04-22, 2021-07-22, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wpływy ze sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa stanowią dochód Skarbu Państwa w 75%, a pozostałe 25% stanowi dochód gminy, na terenie której położona jest nieruchomość. Odpowiedź a) jest błędna, gdyż nie uwzględnia udziału gminy, a odpowiedź c) błędnie przypisuje gminie większość wpływów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 1

Pułapka: Pomylenie proporcji podziału wpływów między Skarb Państwa a gminę - łatwo zapamiętać, że gmina otrzymuje 25%, a nie 75%.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2019-12-05, 2022-10-27, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodaruje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, co wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda i marszałek województwa nie są organami właściwymi w tym zakresie, gdyż ustawa powierza te zadania staroście.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 11 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić starostę z wojewodą lub marszałkiem, ale to starosta jest organem gospodarującym zasobem Skarbu Państwa.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2017-11-30, 2024-04-23, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa jest niedopuszczalne, ponieważ instytucja wywłaszczenia służy pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności podmiotów prywatnych na cele publiczne, a Skarb Państwa jest już właścicielem takich nieruchomości. Wywłaszczenie może dotyczyć wyłącznie praw rzeczowych przysługujących innym podmiotom niż Skarb Państwa, a zatem odpowiedzi a i b są błędne, gdyż wskazują na możliwość wywłaszczenia na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, co nie zmienia faktu, że przedmiotem wywłaszczenia nie może być mienie Skarbu Państwa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112

Pułapka: Łatwo pomylić możliwość wywłaszczenia nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz jednostek samorządu terytorialnego z wywłaszczeniem nieruchomości prywatnych, które może być dokonane na rzecz tych jednostek.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2021-10-28, 2022-07-07, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Definicja stanu nieruchomości zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje stan prawny oraz stan otoczenia nieruchomości, co ma znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości nie jest elementem tej definicji, gdyż stanowi odrębne pojęcie związane z planowaniem przestrzennym, a nie z samym stanem nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 17

Pułapka: Łatwo pomylić stan nieruchomości z jej przeznaczeniem, które jest kategorią planistyczną, a nie składnikiem definicji ustawowej.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2023-10-26, 2025-05-14, 2026-04-22, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Akcje uprzywilejowane mogą dotyczyć prawa do wyższej dywidendy, większej liczby głosów na walnym zgromadzeniu oraz udziału w podziale majątku w przypadku likwidacji spółki. Wszystkie te uprawnienia są dopuszczalne na mocy przepisów Kodeksu spółek handlowych, który w art. 353 stanowi, że uprzywilejowanie może dotyczyć w szczególności prawa głosu, dywidendy lub podziału majątku. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma potrzeby ich odrzucania.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. 2024 poz. 18), art. 353

Pułapka: Pytanie jest proste, ale wymaga znajomości pełnego katalogu uprzywilejowania akcji, aby nie pominąć żadnej z poprawnych odpowiedzi.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-04-12, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Banki hipoteczne są wyspecjalizowanymi bankami, których działalność koncentruje się na finansowaniu nieruchomości. Zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych, banki te mogą emitować listy zastawne, obligacje oraz zaciągać kredyty i pożyczki, co stanowi podstawowe źródła ich finansowania. Wszystkie trzy czynności są dozwolone, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, art. 5

Pułapka: Pytanie wymaga zaznaczenia wszystkich poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej, co jest częstym błędem przy wielokrotnym wyborze.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2025-06-25, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości gruntowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje grunt wraz z częściami składowymi trwale z nim związanymi, ale z wyłączeniem części składowych, które na mocy przepisów odrębnych zostały wyłączone (np. kopaliny). Odpowiedź a jest poprawna, ponieważ wskazuje na zasadę superficies solo cedit, a odpowiedź c jest poprawna, ponieważ uwzględnia wyjątki przewidziane w innych ustawach. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ kopaliny nie są wyłączone z definicji nieruchomości gruntowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, lecz ich wydobycie podlega odrębnym regulacjom.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić definicję z ustawy o gospodarce nieruchomościami z definicją z Kodeksu cywilnego, która nie zawiera wyłączeń części składowych na podstawie przepisów odrębnych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-05-27, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu przysługujące gminie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania, gdy nabywcą jest osoba bliska dla zbywcy. Ustawa wprost wyłącza prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży na rzecz osób bliskich, co oznacza, że gmina nie może skorzystać z tego prawa w żadnej sytuacji, niezależnie od okoliczności. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie uwzględniają tego wyłączenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1 i ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić prawo pierwokupu z prawem odkupu lub uznać, że wyłączenie dotyczy tylko niektórych przypadków, podczas gdy ustawa wyłącza je w całości dla osób bliskich.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2024-03-19, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Katalog celów publicznych określony w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter zamknięty i nie obejmuje nabywania nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego, w tym również socjalnego. Budownictwo mieszkaniowe, nawet o charakterze ogólnospołecznym, nie zostało wymienione w tym przepisie jako cel publiczny, dlatego odpowiedź c jest jedyną poprawną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 6

Pułapka: Łatwo pomylić cele publiczne z zadaniami publicznymi lub uznać, że budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza socjalne, wpisuje się w cele publiczne, podczas gdy ustawa wprost ich nie wymienia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2023-04-20, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, należności z tytułu rozliczeń przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości mogą być rozłożone na raty, przy czym okres spłaty nie może przekroczyć 10 lat. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż ustawa przewiduje możliwość rozłożenia na raty. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ maksymalny okres to 10 lat, a nie 5.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 138 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić maksymalny okres rozłożenia na raty (10 lat) z innymi przypadkami, gdzie ustawodawca przewiduje krótsze okresy, np. 5 lat.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2023-03-23, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, właścicielowi, który utracił własność gruntu wydzielonego pod drogę publiczną, przysługuje odszkodowanie od gminy, na rzecz której nastąpiło przejście własności. Wysokość odszkodowania ustala się w drodze umowy, a w razie jej braku - zgodnie z przepisami o wywłaszczaniu nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż sam podział nie stanowi rekompensaty, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ zobowiązanym jest gmina, a nie Skarb Państwa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 1 i 3

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to wskazanie Skarbu Państwa jako podmiotu zobowiązanego, podczas gdy właściwa jest gmina, na rzecz której nastąpiło wydzielenie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-09-15, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, gdy stawka procentowa wynosi 1%, wartość nieruchomości określa się jako iloczyn wartości gruntu (określonej dla prawa własności) i stawki procentowej. Zgodnie z przepisami, dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty ustala się na podstawie cen rynkowych zbycia prawa własności nieruchomości podobnych niezabudowanych, a nie cen prawa użytkowania wieczystego. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ odwołują się do cen prawa użytkowania wieczystego, co nie jest właściwe przy stawce 1%.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 5; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 29

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wyceny dla aktualizacji opłaty z podstawą dla opłat za użytkowanie wieczyste przy innych stawkach, gdzie stosuje się ceny prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2019-04-25, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego dla nieruchomości zabudowanych wartość określa się jako iloczyn ceny gruntu i stawki procentowej, przy czym cenę gruntu ustala się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych, traktowanych jako przedmiot prawa własności. Odpowiedź b jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, gdyż nie uwzględniają specyfiki wyceny dla celów aktualizacji opłat, gdzie kluczowe jest odniesienie do gruntu niezabudowanego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 4; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 29

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wyceny dla aktualizacji opłat z ogólnymi zasadami wyceny nieruchomości zabudowanych, gdzie uwzględnia się ceny nieruchomości podobnych zabudowanych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-11-29, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości podzielonej na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa na własność odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a w przypadku podziału dokonanego na podstawie orzeczenia sądu - z dniem, w którym to orzeczenie stało się prawomocne. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przejście własności następuje z mocy prawa, a ujawnienie w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny i nie wpływa na moment przejścia prawa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment przejścia własności z chwilą ujawnienia prawa w księdze wieczystej, która ma jedynie charakter deklaratoryjny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2018-03-15, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, poprzedni właściciel, który otrzymał odszkodowanie w gotówce, jest obowiązany do zwrotu kwoty równej wysokości odszkodowania ustalonego w decyzji o wywłaszczeniu, po jej waloryzacji. Obowiązek ten wynika z konieczności zachowania równowagi między interesem poprzedniego właściciela a interesem Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, które zwracają nieruchomość. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ pomija waloryzację, a odpowiedź c jest błędna, gdyż ustawa nie uzależnia zwrotu od aktualnej wartości nieruchomości, lecz od zaktualizowanej wysokości odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Najczęściej pomija się obowiązek waloryzacji odszkodowania, skupiając się na kwocie nominalnej lub aktualnej wartości nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-07-07, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciel nieruchomości, na której na podstawie decyzji starosty umieszczono urządzenia infrastruktury technicznej, jest obowiązany do udostępniania nieruchomości w celu usunięcia awarii lub wykonania prac konserwacyjnych. Obowiązek ten wynika wprost z treści przepisu i ma charakter stały, niezależny od innych obowiązków. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepis nakłada na właściciela konkretny obowiązek. Odpowiedź c jest błędna, gdyż okresowa kontrola stanu urządzenia nie jest obowiązkiem właściciela nieruchomości, lecz podmiotu, który urządzenie posiada lub eksploatuje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 5

Pułapka: Pomylenie obowiązku właściciela nieruchomości z obowiązkami podmiotu eksploatującego urządzenie, które dotyczą kontroli i konserwacji urządzenia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-03-23, 2025-03-26).

Dlaczego tak: W procedurze scalania i wtórnego podziału nieruchomości rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału, a następnie uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Po zakończeniu procedury wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jeżeli nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Wszystkie te dokumenty są przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 102, art. 104, art. 107

Pułapka: Łatwo pominąć decyzję o opłacie adiacenckiej, ponieważ nie jest to dokument uchwalany przez radę gminy, lecz wydawany przez organ wykonawczy.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2023-06-22, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 120 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel może żądać nabycia tej pozostałej części w drodze umowy. Odpowiedź c jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje żądania objęcia decyzją wywłaszczeniową całej nieruchomości, a jedynie możliwość żądania nabycia części nieobjętej wywłaszczeniem w drodze umowy. Odpowiedź b jest błędna, gdyż żądanie nabycia całej nieruchomości w drodze umowy nie znajduje oparcia w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 120 ust. 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić uprawnienie do żądania nabycia części nieobjętej wywłaszczeniem w drodze umowy z żądaniem objęcia całej nieruchomości decyzją wywłaszczeniową.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2021-09-09, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrot wywłaszczonej nieruchomości może nastąpić, jeżeli po upływie 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel określony w tej decyzji nie został zrealizowany. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż przewiduje krótszy okres 5 lat i odnosi się do rozpoczęcia prac, a nie do realizacji celu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż ustawa nie uzależnia powstania przesłanek od zawiadomienia przez aktualnego właściciela.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić okres 5 lat (dotyczący rozpoczęcia prac) z okresem 10 lat (dotyczącym realizacji celu) oraz uznać, że konieczne jest zawiadomienie ze strony aktualnego właściciela.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2017-11-30, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Ustawowe prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przysługuje m.in. najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony, oraz poprzedniemu właścicielowi zbywanej nieruchomości, który został pozbawiony prawa własności przed dniem 5 grudnia 1990 r., pod warunkiem złożenia stosownego wniosku. Posiadacz samoistny nie ma takiego ustawowego pierwszeństwa, chyba że spełnia inne przesłanki przewidziane w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić prawo pierwszeństwa z prawem pierwokupu lub uznać, że posiadacz samoistny ma takie uprawnienie, podczas gdy ustawa wymaga spełnienia dodatkowych warunków.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2021-05-27, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Ceny nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego ustala właściwy organ, działając na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości, ale to organ decyduje o cenie, a nabywca nie ma wpływu na jej ustalenie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 1

Pułapka: Pomylenie roli rzeczoznawcy majątkowego, który wycenia nieruchomość, z organem, który ustala cenę.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2020-07-30, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej praw wynikających z ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości na rzecz gminy spoczywa na organie wykonawczym gminy, czyli wójcie, burmistrzu albo prezydencie miasta. Wynika to z faktu, że to gmina jest beneficjentem wywłaszczenia, a jej organ wykonawczy reprezentuje ją w sprawach majątkowych. Starosta i wojewoda nie są stroną postępowania wywłaszczeniowego w tym zakresie, a ich rola ogranicza się do prowadzenia lub nadzorowania postępowania, nie zaś do czynności związanych z ujawnieniem praw w księdze wieczystej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe (starosta) z organem zobowiązanym do złożenia wniosku o ujawnienie praw, którym jest organ wykonawczy gminy.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2021-06-24, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Podział nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym może być dokonany wyłącznie z urzędu, ponieważ ustawa przewiduje taką możliwość tylko w sytuacji, gdy brak jest ustalonych właścicieli lub osób uprawnionych, co uniemożliwia złożenie skutecznego wniosku przez zainteresowanego. Z tego względu odpowiedź a jest prawidłowa, a odpowiedzi b i c są błędne - podział takich nieruchomości jest dopuszczalny, ale nie na wniosek każdej osoby.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić tryb z urzędu z możliwością złożenia wniosku przez każdą osobę, jednak przepis wyraźnie zastrzega, że w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego podział następuje wyłącznie z urzędu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-07-04, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej ustala rada gminy w drodze uchwały. Uchwała ta musi obowiązywać w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia, co wynika z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ uchwała musi być podjęta przed tym dniem i obowiązywać w tym dniu, a nie w dowolnym czasie. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ stawkę ustala rada gminy, a nie wójt, burmistrz czy prezydent miasta.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić moment, w którym uchwała ma obowiązywać - kluczowy jest dzień stworzenia warunków do podłączenia, a nie dzień wydania decyzji o opłacie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-07-30, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty adiacenckiej ustala się w wysokości 50% wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten określa się na podstawie wyceny dokonanej według stanu nieruchomości w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, oraz według cen na ten dzień. Dlatego poprawna jest odpowiedź c. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ odwołują się do dat związanych z decyzją administracyjną, a nie do daty stworzenia warunków technicznych, co jest kluczowe dla określenia wartości nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Pomylenie daty wyceny z datą wydania lub uprawomocnienia się decyzji o opłacie adiacenckiej, podczas gdy ustawodawca wiąże ją z momentem stworzenia warunków technicznych do podłączenia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2022-06-02, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości, gdy o podziale orzeka sąd (lit. a) oraz w przypadku wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste nabyte zostały z mocy prawa (lit. b). Przepis ten nie obejmuje sytuacji opisanej w lit. c, dotyczącej wydzielenia działki budowlanej, na której budynek wzniósł samoistny posiadacz w dobrej wierze, gdyż w takim przypadku podział następuje na podstawie umowy, a nie decyzji administracyjnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić przesłanki wyłączenia obowiązku wydania decyzji o podziale z przypadkami, gdy podział następuje na podstawie czynności prawnej, co nie jest objęte tym przepisem.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2020-09-24, 2022-06-02).