Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty, co wynika wprost z art. 232 Kodeksu cywilnego. Prawa i budynki nie mogą być przedmiotem tego prawa, ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem do gruntu, a budynki stanowią część składową nieruchomości gruntowej.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 232

Pułapka: Łatwo pomylić użytkowanie wieczyste z własnością budynków, ale w polskim prawie budynki trwale związane z gruntem są częścią składową gruntu, więc nie mogą być samodzielnym przedmiotem użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2017-03-16).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 i 47 Kodeksu cywilnego budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości gruntowej, więc nie może być przedmiotem odrębnej własności. W przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność, ale są związane z prawem użytkowania wieczystego. Przeniesienie własności takiego budynku wymaga jednoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, co wynika z art. 235 Kodeksu cywilnego oraz art. 29 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź a jest błędna, gdyż dotyczy sytuacji, gdy grunt jest przedmiotem własności, a nie użytkowania wieczystego. Odpowiedź b jest błędna, gdyż budynek nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego, lecz własności.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 i 47; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 235

Pułapka: Łatwo pomylić sytuację, gdy grunt jest własnością, z sytuacją, gdy jest oddany w użytkowanie wieczyste - w tym drugim przypadku budynek stanowi własność użytkownika wieczystego, ale nie może być przeniesiony bez prawa użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 1 ust. 2 wyłącza stosowanie jej przepisów o określaniu wartości nieruchomości w przypadkach, gdy wartość ta jest ustalana na podstawie innych ustaw, w tym ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Zatem w postępowaniu scaleniowym wartość gruntów określa się według zasad przewidzianych w tej ustawie, a nie według ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozostałe wymienione ustawy (Prawo wodne i ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) nie zawierają analogicznego wyłączenia, więc przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się do określania wartości w związku z ich realizacją.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić zakres wyłączenia z art. 1 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z innymi przepisami, które jedynie odsyłają do tej ustawy, np. w zakresie wyceny nieruchomości rolnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Obszar górniczy to przestrzeń, w granicach której przedsiębiorca jest uprawniony do wydobywania kopaliny objętej koncesją, zgodnie z definicją zawartą w Prawie geologicznym i górniczym. Teren górniczy to przestrzeń objęta przewidywanym szkodliwym wpływem robót górniczych, a wyrobisko górnicze to miejsce wydobycia, nie zaś cała strefa uprawnień.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić obszar górniczy z terenem górniczym, gdyż oba dotyczą działalności górniczej, ale różnią się zakresem przestrzennym i funkcją.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, jeżeli cel ten nie został zmieniony w trybie przewidzianym prawem. Zmiana planu miejscowego nie zmienia automatycznie celu umowy, dlatego przeznaczenie z planu nie może być podstawą wyceny. Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości może być uwzględniony tylko wtedy, gdy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania, ale nie zastępuje on celu umownego, jeśli nie dokonano jego korekty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 4; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić przeznaczenie z planu miejscowego z celem umowy użytkowania wieczystego, który ma pierwszeństwo przy wycenie dla aktualizacji opłat.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ponieważ opłaty te są ustalane od wartości gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a nie od wartości prawa użytkowania wieczystego. Uwzględnienie okresu niewykorzystanego prawa użytkowania wieczystego nie jest właściwe dla tego celu, gdyż aktualizacja opłat dotyczy wartości nieruchomości jako przedmiotu własności, a nie wartości prawa użytkowania wieczystego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 5; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 29

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to utożsamianie celu wyceny z rodzajem wycenianego prawa, podczas gdy dla aktualizacji opłat rocznych kluczowa jest wartość nieruchomości jako przedmiotu własności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wartość nieruchomości określa się jako różnicę między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale. Zgodnie z przepisami, stan nieruchomości przed podziałem uwzględnia się według stanu z dnia wydania decyzji o podziale, a stan po podziale według stanu z dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Ceny natomiast przyjmuje się z dnia wydania decyzji o podziale, a nie z dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Najczęściej myli się daty: stan nieruchomości przed podziałem bierze się z dnia wydania decyzji, a po podziale z dnia jej ostateczności, natomiast ceny zawsze z dnia wydania decyzji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, co wynika z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosowanie cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych i wyodrębnianie wartości gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń dotyczy określania wartości nieruchomości w innych przypadkach, a nie aktualizacji opłat. Podejście mieszane stosuje się, gdy dane są niewystarczające dla podejścia porównawczego, ale nie jest to wymóg specyficzny dla aktualizacji opłat.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić zasady wyceny dla aktualizacji opłat z ogólnymi zasadami wyceny nieruchomości zabudowanych, które przewidują stosowanie podejścia porównawczego i wyodrębnianie wartości składników.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, roszczenia użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu przedawniają się z upływem 3 lat od dnia zwrotu. Pozostałe terminy (5 lat i 1 rok) są nieprawidłowe, gdyż ustawa przewiduje wyłącznie termin 3-letni.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić ten termin z ogólnymi terminami przedawnienia z Kodeksu cywilnego (np. 3 lata dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej), ale tu mamy termin szczególny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłat adiacenckich z tytułu scalenia i podziału, rzeczoznawca uwzględnia wyłącznie planowane urządzenia infrastruktury technicznej, które są określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale. Wzrost cen rynkowych oraz planowane zmiany przeznaczenia nie są brane pod uwagę, gdyż dotyczą one innych aspektów wyceny, a przepis wprost wskazuje zakres uwzględnianych czynników.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić zakres uwzględnianych czynników przy opłatach adiacenckich z ogólnymi zasadami wyceny, gdzie uwzględnia się m.in. wzrost cen i przeznaczenie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna, a prawo własności przechodzi na Skarb Państwa z chwilą, gdy decyzja ta jest ostateczna. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, więc nie decyduje o przejściu prawa. Wydanie decyzji nie jest wystarczające, ponieważ decyzja musi być ostateczna, co oznacza, że nie przysługuje od niej odwołanie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 131 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment wydania decyzji z momentem jej ostateczności, a także uznać wpis do księgi wieczystej za konstytutywny, podczas gdy w tym przypadku ma on charakter deklaratoryjny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oddanych na cele turystyczne wynosi 2% ceny nieruchomości gruntowej. Pozostałe odpowiedzi wskazują błędne stawki lub podstawę (wartość zamiast ceny), dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 4

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę dla celów turystycznych z innymi celami (np. cele mieszkaniowe) lub użyć wartości zamiast ceny nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Ustanowienie użytkowania górniczego następuje w drodze umowy, co wynika z art. 7 ust. 1 Prawa geologicznego i górniczego. Umowa ta jest zawierana między przedsiębiorcą a Skarbem Państwa lub właściwą jednostką samorządu terytorialnego. Decyzja administracyjna i koncesja nie są formami ustanowienia tego prawa, gdyż koncesja dotyczy działalności gospodarczej, a decyzja administracyjna nie jest przewidziana dla tego typu czynności.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 7 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić ustanowienie użytkowania górniczego z koncesją, która jest odrębną instytucją dotyczącą prowadzenia działalności, a nie formą ustanowienia prawa do kopaliny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Zakres ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje m.in. podział nieruchomości, co wynika z art. 1 tej ustawy. Przepis ten nie obejmuje obrotu nieruchomościami państwowych i samorządowych osób prawnych ani oddawania nieruchomości w trwały zarząd, gdyż te kwestie są uregulowane w innych aktach prawnych lub w innych przepisach ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres ustawy z jej szczegółowymi przepisami dotyczącymi obrotu nieruchomościami publicznymi, które są jedynie częścią regulacji, a nie celem ustawy jako całości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne w art. 1 ust. 2 określa zakres regulacji, obejmujący m.in. ewidencję sieci uzbrojenia terenu oraz koordynację sytuowania tych sieci, a także krajowy system informacji o terenie. Powszechna taksacja nieruchomości jest natomiast uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie w Prawie geodezyjnym i kartograficznym, dlatego odpowiedź a jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 1 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić powszechną taksację nieruchomości z ewidencją gruntów i budynków, która jest częścią krajowego systemu informacji o terenie, ale sama taksacja należy do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownikiem wieczystym gruntów stanowiących własność gminy może być osoba fizyczna lub osoba prawna, w tym gminna osoba prawna. Skarb Państwa, jako podmiot prawa publicznego, również może być użytkownikiem wieczystym, gdyż przepis nie wyklucza go z tego kręgu. Natomiast gminna jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej nie może być użytkownikiem wieczystym, ponieważ nie ma zdolności prawnej do nabycia tego prawa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20 ust. 1

Pułapka: Pomylenie zdolności prawnej jednostek organizacyjnych z osobowością prawną - tylko osoby prawne i fizyczne mogą być użytkownikami wieczystymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty adiacenckiej ustala się, biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem, przy czym stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ wskazuje ten właśnie moment. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż odwołują się do innych dat, które nie są miarodajne dla ustalenia stanu nieruchomości po podziale.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to wskazanie dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział, podczas gdy kluczowe jest uprawomocnienie się tej decyzji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się jako różnicę między wartością nieruchomości przed podziałem a sumą wartości wydzielonych działek, przy czym wartości te określa się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a nie na dzień złożenia wniosku ani na dzień wydania decyzji o opłacie. W związku z tym burmistrz błędnie przyjął wartość na dzień złożenia wniosku oraz na dzień wydania decyzji o opłacie, zamiast na dzień wydania decyzji o podziale.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić daty, na które należy określić wartości nieruchomości - kluczowy jest dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a nie dzień złożenia wniosku czy wydania decyzji o opłacie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-11-19, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego przed upływem okresu, na który zostało ustanowione, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za niewykorzystany okres, ustalane w wysokości równej kwocie zwaloryzowanych opłat rocznych za ten okres. Jednakże, zgodnie z ust. 4 tego artykułu, wynagrodzenie nie należy się, jeżeli użytkownik wieczysty nie wniósł opłaty rocznej za rok, w którym prawo wygasło. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wynagrodzenie nie jest ustalane na podstawie opłaty pierwszej, lecz opłat rocznych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3 i 4

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wynagrodzenia z opłatą pierwszą zamiast z opłatami rocznymi, a także przeoczyć warunek braku zaległości w opłatach rocznych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej, co wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja administracyjna jest aktem indywidualnym, właściwym dla ustalenia zobowiązania publicznoprawnego, natomiast zarządzenie i postanowienie nie są formami właściwymi do rozstrzygania o istocie sprawy w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Pomylenie decyzji administracyjnej z postanowieniem, które jest jedynie środkiem rozstrzygającym kwestie incydentalne, a nie merytoryczne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zwrot wywłaszczonej nieruchomości następuje w drodze decyzji administracyjnej, którą wydaje organ właściwy do dokonania wywłaszczenia. Decyzja ta ma charakter konstytutywny i kształtuje stosunek prawny, dlatego też forma decyzji administracyjnej jest właściwa. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ zwrot nie jest dokonywany w drodze umowy cywilnoprawnej, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ postanowienie nie jest właściwą formą dla rozstrzygnięcia merytorycznego w tym zakresie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 1

Pułapka: Pomyłka może wynikać z mylenia formy decyzji administracyjnej z czynnością cywilnoprawną, która ma miejsce przy sprzedaży nieruchomości, a nie przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Wywłaszczenie nieruchomości jest formą pozbawienia lub ograniczenia prawa własności, co wymaga rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej. Decyzja administracyjna jest aktem indywidualnym, rozstrzygającym sprawę co do istoty, wydawanym przez organ administracji publicznej. Postanowienie rozstrzyga kwestie proceduralne, a zarządzenie jest aktem wewnętrznym, dlatego obie te formy nie są właściwe dla orzekania o wywłaszczeniu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić decyzję administracyjną z postanowieniem, ale wywłaszczenie to merytoryczne rozstrzygnięcie, a nie kwestia proceduralna.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego scaleniem i wtórnym podziałem nieruchomości jest ustalana w wysokości do 50% wzrostu wartości nieruchomości, co oznacza, że jej wysokość jest zależna od decyzji organu i nie może przekroczyć tej granicy. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wskazują sztywne stawki (30% lub 50% wartości nieruchomości), podczas gdy przepis przewiduje górny limit procentowy odniesiony do wzrostu wartości, a nie do wartości całej nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić podstawę opłaty (wzrost wartości) z wartością całej nieruchomości oraz zapomnieć, że stawka jest limitowana górnie (do 50%), a nie sztywno określona.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wywłaszczona nieruchomość nie służy realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu, podlega zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy. Zwrot następuje w stanie, w jakim nieruchomość znajduje się w chwili zwrotu, a właściwy organ nie ma obowiązku przywracania jej do stanu pierwotnego. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepis nie nakłada na organ obowiązku doprowadzenia nieruchomości do stanu z chwili wywłaszczenia. Odpowiedź c jest błędna, gdyż stany te mogą się różnić, a zwrot następuje właśnie w stanie aktualnym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136

Pułapka: Najłatwiej pomylić zwrot w stanie aktualnym z obowiązkiem przywrócenia stanu pierwotnego, który nie wynika z przepisów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Nabycie własności nieruchomości znajdujących się w pasie drogowym na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad wywłaszczania, wyłączając konieczność zawierania umów cywilnoprawnych lub wydawania odrębnych decyzji o wywłaszczeniu. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ tryb nabycia został uregulowany odrębnie i nie przewiduje tych form.

Podstawa prawna: ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić ten tryb z ogólnym wywłaszczeniem na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wymaga decyzji administracyjnej, podczas gdy specustawa drogowa przewiduje nabycie ex lege.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane państwowym i samorządowym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej w formie oddania w najem, dzierżawę lub użyczenie (art. 43) oraz w trwały zarząd (art. 44). Oddanie w użytkowanie wieczyste (art. 45) dotyczy natomiast osób fizycznych i prawnych, a nie jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 i art. 44

Pułapka: Łatwo pomylić formy władania przewidziane dla jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej z formami przewidzianymi dla innych podmiotów, zwłaszcza użytkowanie wieczyste, które nie jest dostępne dla tych jednostek.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 13 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością przysługuje wynagrodzenie za wykonywanie czynności polegających na nieodpłatnym umieszczaniu na gruntach i obiektach budowlanych znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki, a także za umieszczanie budowli triangulacyjnych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis przewiduje wynagrodzenie, a nie wyłączenie odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 13 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wynagrodzenie za czynności geodezyjne z odszkodowaniem za ograniczenie korzystania z nieruchomości, które przysługuje na innych zasadach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 15 ust. 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością przysługuje wynagrodzenie za szkody powstałe w wyniku ograniczenia korzystania z nieruchomości przy wykonywaniu czynności geodezyjnych, w tym umieszczania znaków geodezyjnych, grawimetrycznych, magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających, a także budowli triangulacyjnych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis ten wprost przewiduje wynagrodzenie, a nie jego brak.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 15 ust. 7

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie, że skoro czynności geodezyjne są wykonywane w interesie publicznym, to nie przysługuje żadne wynagrodzenie, podczas gdy ustawa wyraźnie je przewiduje.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Definicja jednostki organizacyjnej w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Jednostki samorządu terytorialnego są osobami prawnymi, a związki organizacji zawodowych nie są jednostkami organizacyjnymi w rozumieniu tej ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 9

Pułapka: Łatwo pomylić jednostkę samorządu terytorialnego z jednostką organizacyjną, gdyż ta pierwsza jest osobą prawną, a definicja dotyczy podmiotów bez osobowości prawnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2017-11-30).

Dlaczego tak: Wartość katastralną nieruchomości ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wójt, burmistrz, prezydent miasta nie mają kompetencji w tym zakresie, a rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, ale nie ustala wartości katastralnej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość katastralną z wartością rynkową ustalaną przez rzeczoznawcę majątkowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2018-08-30).

Dlaczego tak: Przepis art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość nieruchomości podlegającej zwrotowi określa się według stanu z dnia wywłaszczenia oraz według wartości z dnia zwrotu. Oznacza to, że uwzględnia się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia (odpowiedź a) oraz stan z dnia zwrotu (odpowiedź c). Skutki zmiany przeznaczenia w planie miejscowym (odpowiedź b) nie są brane pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi, gdyż przepis ten nie przewiduje uwzględniania takich skutków.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uwzględnienie zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, która nie ma wpływu na wycenę przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością publiczną, ustanawianą jednostronnie przez właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 45 ust. 1 stanowi, że oddanie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie decyzji administracyjnej, co odróżnia tę formę od umów cywilnoprawnych, takich jak sprzedaż czy najem. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ trwały zarząd nie jest nawiązywany w drodze umowy, lecz aktu administracyjnego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45 ust. 1

Pułapka: Pomylenie trwałego zarządu z innymi formami władania nieruchomościami publicznymi, które wymagają umowy cywilnoprawnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-09-21).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala się w drodze decyzji administracyjnej, co wynika z art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja ta jest aktem administracyjnym, a nie umową cywilnoprawną ani postanowieniem, gdyż wywłaszczenie jest formą władczego działania administracji publicznej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 129 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić decyzję administracyjną z postanowieniem, jednak w tym przypadku ustawodawca wprost wskazuje decyzję jako formę ustalenia odszkodowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Roszczenie windykacyjne właściciela przeciwko osobie władającej nieruchomością bez tytułu prawnego nie ulega przedawnieniu, dlatego może być dochodzone w każdym czasie. Pozostałe odpowiedzi sugerują ograniczenia czasowe, które nie znajdują oparcia w przepisach Kodeksu cywilnego.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 222 § 1

Pułapka: Pomylenie roszczenia windykacyjnego z roszczeniami uzupełniającymi lub przedawnieniem roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się w drodze decyzji, a postępowanie w tej sprawie może być wszczęte w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W przypadku gdy podział został dokonany na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, termin ten liczy się od dnia, w którym orzeczenie to stało się prawomocne. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ termin nie biegnie od dnia wydania decyzji, lecz od dnia jej ostateczności, co wynika wprost z treści przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić moment wydania decyzji z momentem jej ostateczności, a także nie uwzględnić przypadku podziału dokonanego orzeczeniem sądu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości z występującymi w podłożu kopalinami jest uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych, w szczególności w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Przepisy te określają sposób uwzględniania wartości złóż kopalin przy szacowaniu nieruchomości. Ustawa Prawo geologiczne i górnicze reguluje głównie koncesje i eksploatację, a nie wycenę nieruchomości, natomiast Prawo geodezyjne i kartograficzne dotyczy geodezji i kartografii, nie zaś wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Łatwo pomylić wycenę nieruchomości z regulacją prawa geologicznego i górniczego, które dotyczy eksploatacji kopalin, a nie ich wpływu na wartość nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Przy oddaniu nieruchomości gruntowej zabudowanej w użytkowanie wieczyste w trybie przetargowym, zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę wywoławczą ustala się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym dla nieruchomości zabudowanej wartość tę wyodrębnia się na wartość gruntu oraz wartość budynków i urządzeń. Odpowiedź b jest błędna, gdyż w tym przypadku wycenia się nieruchomość jako całość, a nie prawo użytkowania wieczystego, natomiast odpowiedź c jest niepełna, ponieważ pomija wartość budynków.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 67 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 42

Pułapka: Łatwo pomylić wycenę nieruchomości zabudowanej z wyceną prawa użytkowania wieczystego, które dotyczy wyłącznie gruntu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłaty rocznej za trwały zarząd nieruchomością zabudowaną, zgodnie z przepisami o wycenie nieruchomości, wartość nieruchomości określa się dla gruntu i budynku łącznie, jako przedmiotu prawa własności. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż obejmuje całość nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ pomija budynek, a odpowiedź c jest niepełna, gdyż nie uwzględnia gruntu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Łatwo pomylić wycenę dla aktualizacji opłaty za trwały zarząd z wyceną dla innych celów, gdzie wartość gruntu i budynku może być określana oddzielnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką ustala się po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Oznacza to, że decyzja może być wydana dopiero wtedy, gdy urządzenia są gotowe do podłączenia, a nie wcześniej. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ zakończenie budowy nie jest równoznaczne ze stworzeniem warunków do podłączenia. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ termin wydania decyzji nie jest dowolny, lecz uzależniony od spełnienia przesłanki z przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić moment zakończenia budowy urządzeń z momentem stworzenia warunków do podłączenia, które mogą nastąpić później.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wygasają ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego oraz prawo użytkowania wieczystego ustanowione na nieruchomości przeznaczonej na pasy drogowe. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ trwały zarząd nie wygasa z mocy prawa, lecz podlega zniesieniu w drodze decyzji.

Podstawa prawna: ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2024 poz. 311), art. 12 ust. 4 pkt 1 i 2

Pułapka: Pomylenie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego z wygaśnięciem trwałego zarządu, który wymaga odrębnego rozstrzygnięcia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2024-11-19).