Prawo cywilne i rzeczowe

Dlaczego tak: Zasoby kopalin mogą być przedmiotem własności górniczej, co wynika z przepisów prawa geologicznego i górniczego, które wyłączają je z własności nieruchomości gruntowej. Jednocześnie kodeks cywilny stanowi, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na przestrzeń nad i pod jej powierzchnią, z zastrzeżeniem wyłączeń ustawowych, co oznacza, że w przypadkach nieobjętych własnością górniczą kopaliny mogą być objęte prawem własności nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ zasoby kopalin nie są własnością publiczną w rozumieniu własności państwowej czy samorządowej, lecz mogą należeć do podmiotów prywatnych lub Skarbu Państwa w ramach własności górniczej.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 10; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 143

Pułapka: Łatwo pomylić własność górniczą z własnością publiczną, gdyż Skarb Państwa często jest właścicielem złóż, ale nie jest to tożsame z własnością publiczną w znaczeniu ogólnym.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2018-04-12, 2021-05-27, 2021-07-22, 2023-11-30, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Listy zastawne są emitowane wyłącznie przez banki hipoteczne, które działają na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Bank Centralny nie emituje listów zastawnych, a zwykłe banki udzielające kredytów hipotecznych nie mają takiej możliwości, gdyż ustawa zastrzega tę czynność dla banków hipotecznych.

Podstawa prawna: ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, art. 1

Pułapka: Łatwo pomylić banki hipoteczne z innymi bankami udzielającymi kredytów hipotecznych, ale tylko banki hipoteczne mają ustawowe uprawnienie do emisji listów zastawnych.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2017-03-16, 2018-11-29, 2022-07-07, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniami wynikającymi z tej ustawy. Odpowiedź c jest zatem poprawna. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie przewidują ograniczenia kręgu nabywców do użytkownika wieczystego, a odpowiedź b dodatkowo wymaga zgody użytkownika wieczystego, co nie wynika z przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 32 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę pierwszeństwa użytkownika wieczystego z wymogiem jego zgody na sprzedaż, podczas gdy ustawa przewiduje wyłączność nabycia przez użytkownika wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2023-10-26, 2024-06-25, 2024-11-19, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości lokalu w celu sprzedaży dotychczasowemu najemcy, wartość lokalu obejmuje jego powierzchnię wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości wspólnej są integralnymi składnikami prawa własności lokalu, dlatego ich pominięcie prowadziłoby do zaniżenia wartości. Odpowiedzi b i c są nieprawidłowe, gdyż wykluczają te elementy, co jest sprzeczne z zasadami wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 68

Pułapka: Łatwo pomylić zasady wyceny lokalu przy sprzedaży na rzecz najemcy z zasadami wyceny lokalu jako odrębnej nieruchomości, gdzie udział w nieruchomości wspólnej jest uwzględniany, ale pomieszczenia przynależne mogą być wyceniane odrębnie.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-04-22, 2021-06-24, 2023-03-23, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, natomiast służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 K.c.). Odpowiedź c jest błędna, gdyż przewiduje pięcioletni okres niewykonywania, co nie znajduje oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 293 i art. 299

Pułapka: Łatwo pomylić okres niewykonywania służebności gruntowej (10 lat) z okresem zasiedzenia lub innymi terminami, a także zapomnieć, że służebność osobista jest niezbywalna i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2020-09-24, 2023-10-26, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki trwale związane z gruntem nie stanowią części składowej gruntu, jeżeli przepisy szczególne tak stanowią, i mogą być przedmiotem odrębnej własności jako nieruchomości budynkowe. Z kolei ustawa o własności lokali w art. 2 ust. 1 stanowi, że samodzielne lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości, co oznacza, że część budynku może być odrębną nieruchomością lokalową. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ pojęcie 'nieruchomość zabudowana' odnosi się do gruntu z budynkiem, a nie do samego budynku jako odrębnej nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 § 1; ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić nieruchomość budynkową z nieruchomością zabudowaną, gdyż ta druga obejmuje grunt wraz z budynkiem, podczas gdy nieruchomość budynkowa to sam budynek jako odrębny przedmiot własności.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-09-27, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Służebność osobista ma charakter ściśle związany z osobą uprawnioną, dlatego z chwilą jej śmierci wygasa i nie wchodzi do masy spadkowej. Wyjątek dotyczący służebności mieszkania, przewidziany w art. 301 k.c., ma zastosowanie tylko wtedy, gdy uprawniony pozostawił dzieci, rodziców lub małżonka, i nie jest automatyczny - wymaga odpowiednich okoliczności. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie zawsze prawo to przechodzi na te osoby, a odpowiedź a jest błędna, gdyż służebność osobista nie jest dziedziczna.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 299

Pułapka: Łatwo pomylić służebność osobistą ze służebnością gruntową, która jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i nie wygasa z chwilą śmierci osoby fizycznej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-06-24, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Prawo dożywocia ma charakter osobisty i nie przechodzi na nabywcę nieruchomości, jednak nabywca staje się odpowiedzialny za świadczenia wynikające z tego prawa. Zgodnie z art. 911 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca ponosi odpowiedzialność za świadczenia objęte treścią tego prawa. Odpowiedź a jest błędna, gdyż przepisy dopuszczają przeniesienie własności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ prawo dożywocia nie zamienia się automatycznie na rentę.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 911

Pułapka: Łatwo pomylić odpowiedzialność nabywcy za świadczenia z przekształceniem prawa dożywocia w rentę, co nie następuje automatycznie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-12-05, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Zasiedzenie nieruchomości przez posiadacza samoistnego następuje po upływie dwudziestu lat, a w przypadku dobrej wiary - po dziesięciu latach, jednakże okres posiadania poprzednika może być doliczony do okresu posiadania następcy, jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania. W opisanej sytuacji posiadacz w dobrej wierze posiada nieruchomość od piętnastu lat, ale sam nie osiągnął jeszcze wymaganego okresu, jednakże doliczając okres posiadania poprzednika, może osiągnąć łączny okres co najmniej dwudziestu lat, co czyni odpowiedź b poprawną. Odpowiedź a jest błędna, gdyż minimalny okres zasiedzenia dla dobrej wiary wynosi dziesięć lat, a nie dwadzieścia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ posiadanie nie jest prawem niezbywalnym i możliwe jest doliczenie okresu posiadania poprzednika.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 172 § 1 i art. 176 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić okresy zasiedzenia dla dobrej i złej wiary oraz przeoczyć możliwość doliczenia posiadania poprzednika.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2024-10-22, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Służebność przesyłu, jako ograniczone prawo rzeczowe, może wygasnąć m.in. w razie zakończenia likwidacji przedsiębiorstwa, które jest jej podmiotem, ponieważ prawo to jest ściśle związane z przedsiębiorstwem i jego bytem prawnym. Nabycie przedsiębiorstwa przez innego przedsiębiorcę nie powoduje wygaśnięcia służebności, lecz jej przejście na nabywcę, który nie musi ustanawiać jej ponownie. Służebność przesyłu nie jest wieczysta i może wygasnąć także w innych przypadkach przewidzianych prawem, np. na skutek zrzeczenia się lub upływu czasu.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 305¹-305⁴

Pułapka: Najłatwiej pomylić wygaśnięcie służebności z jej przejściem na nabywcę przedsiębiorstwa, gdyż służebność przesyłu jest związana z przedsiębiorstwem, a nie z konkretnym podmiotem.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-03-21, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Nasadzenia roślinne, jako części składowe gruntu, dzielą los prawny nieruchomości. Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego, część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Użytkowanie wieczyste jest prawem do gruntu, ale nie przenosi własności części składowych, które pozostają własnością właściciela gruntu. Odpowiedź a jest błędna, gdyż użytkownik wieczysty nie nabywa własności części składowych, a odpowiedź c błędnie sugeruje możliwość oddzielenia własności nasadzeń od gruntu, co jest wykluczone przez konstrukcję części składowych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 47

Pułapka: Łatwo pomylić prawo użytkowania wieczystego z prawem własności, ale użytkowanie wieczyste nie obejmuje własności części składowych gruntu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2017-10-26, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w razie trudnych do przezwyciężenia przeszkód w zapłacie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, podmiot zobowiązany ma obowiązek złożyć odszkodowanie do depozytu sądowego. Wstrzymanie się z zapłatą lub przesłanie na adres z katastru nie jest prawnie dopuszczalne, gdyż depozyt sądowy zapewnia skuteczne zwolnienie się z zobowiązania i ochronę interesów uprawnionego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 3

Pułapka: Najczęstsza pułapka to uznanie, że można wstrzymać zapłatę lub wysłać na adres ewidencyjny, podczas gdy przepis wprost nakazuje złożenie do depozytu sądowego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2023-06-22, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu zostało w Kodeksie cywilnym wprost zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych. Art. 244 k.c. wymienia je jako jedno z praw rzeczowych ograniczonych, obok użytkowania, służebności i zastawu. Nie jest to prawo własności, ponieważ nie daje pełnej władzy nad rzeczą, a jedynie uprawnienia określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie jest też poza klasyfikacją kodeksową, gdyż kodeks wprost je wymienia, a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje jedynie szczegóły jego powstania i wykonywania.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 244

Pułapka: Łatwo pomylić własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu z prawem własności, ponieważ nazwa sugeruje pełne prawo, podczas gdy jest to jedynie ograniczone prawo rzeczowe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-06-21, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych, podmiot likwidujący rodzinny ogród działkowy jest obowiązany do zapłaty działkowcom odszkodowania za składniki majątkowe znajdujące się na działkach, stanowiące ich własność. Odszkodowanie to obejmuje wartość naniesień i innych składników majątkowych, które działkowiec posiada na swojej działce. Pozostałe wskazane w pytaniu odszkodowania, tj. za utratę praw do działki oraz za utratę pożytków, nie są podstawowym odszkodowaniem należnym działkowcom w przypadku likwidacji ogrodu, gdyż ustawa przewiduje odrębne zasady rekompensaty za te elementy.

Podstawa prawna: ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych, art. 21 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podstawowe odszkodowanie z dodatkowymi roszczeniami, które mogą przysługiwać działkowcom, ale nie są objęte art. 21 ust. 1.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2021-04-22, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Zasiedzenie nieruchomości wymaga posiadania samoistnego. Posiadacz samoistny to ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Dzierżawca i najemca są posiadaczami zależnymi, więc nie mogą zasiedzieć. Posiadacz w złej wierze może zasiedzieć nieruchomość po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania, co wynika z art. 172 k.c.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 172

Pułapka: Łatwo pomylić posiadanie samoistne z zależnym - tylko samoistne prowadzi do zasiedzenia.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-12-02, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, ponieważ Kodeks cywilny w art. 244 wymienia je jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Najem i dzierżawa są natomiast stosunkami zobowiązaniowymi, które nie mają charakteru praw rzeczowych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 244

Pułapka: Łatwo pomylić użytkowanie z najmem lub dzierżawą, które są jedynie umowami zobowiązaniowymi, a nie prawami rzeczowymi.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-04-22, 2025-03-26, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Ograniczone prawa rzeczowe to prawa na rzeczy cudzej, które ograniczają prawo własności. Kodeks cywilny w art. 244 wymienia je enumeratywnie, zaliczając do nich m.in. służebności i hipotekę. Dożywocie nie jest prawem rzeczowym, lecz zobowiązaniem, ponieważ polega na świadczeniu wzajemnym w zamian za przeniesienie własności nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 244

Pułapka: Łatwo pomylić dożywocie z prawem rzeczowym, gdyż jest ono związane z nieruchomością, ale ma charakter wyłącznie obligacyjny.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2021-05-27, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Przepis ten nie uzależnia nabycia od dobrej wiary, gdyż dobra wiara jest wymagana jedynie dla skrócenia okresu zasiedzenia do lat dziesięciu (art. 172 § 2). Zatem w przypadku posiadania w dobrej wierze okres zasiedzenia wynosi 20 lat, a nie 10 czy 30 lat. Odpowiedź a) jest błędna, ponieważ 10 lat to okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze, ale tylko w odniesieniu do nieruchomości, które nie są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 172 § 2). Odpowiedź c) jest błędna, gdyż 30 lat to okres zasiedzenia dla posiadacza w złej wierze (art. 172 § 2).

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 172 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić okresy zasiedzenia: 20 lat dla dobrej wiary i 30 lat dla złej wiary, a także zapomnieć, że 10 lat dotyczy tylko nieruchomości niebędących własnością publiczną.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-07-22, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, co wynika z art. 232 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste, a prawo to jest zbywalne. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest również prawem zbywalnym, zgodnie z art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które określa, że prawo to jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Własność jest prawem zbywalnym, ale w odpowiedzi a) zestawiono ją z użytkowaniem, które jest prawem niezbywalnym, co czyni tę odpowiedź błędną. Służebności gruntowe i osobiste są prawami związanymi z nieruchomością lub osobą, a służebność osobista jest niezbywalna, co wyklucza odpowiedź c).

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 232;ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889)

Pułapka: Łatwo pomylić zbywalność użytkowania wieczystego z niezbywalnością użytkowania, które jest prawem ściśle osobistym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-03-24, 2023-04-20, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku rozwiązania użytkowania wieczystego z winy użytkownika wieczystego nie przysługuje mu zwrot nakładów ani wynagrodzenie za budynki i urządzenia. Użytkownik wieczysty traci prawo do jakiegokolwiek wynagrodzenia, nawet jeśli wniósł opłaty roczne. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ zakładają wypłatę wynagrodzenia, które w tej sytuacji nie przysługuje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić skutki rozwiązania użytkowania wieczystego z winy użytkownika z sytuacją, gdy rozwiązanie następuje z przyczyn niezależnych od użytkownika, gdzie przysługuje zwrot nakładów.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2017-11-30, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z § 80 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, operat szacunkowy powinien zawierać informacje o obciążeniach nieruchomości, w tym o hipotece, ujawnionych w księdze wieczystej. Obowiązek ten wynika z konieczności przedstawienia stanu prawnego nieruchomości, który ma wpływ na jej wartość. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ rzeczoznawca ma obowiązek przytoczyć w operacie zapisy z działu IV księgi wieczystej dotyczące hipoteki. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ rzeczoznawca nie ma obowiązku zawiadamiania zleceniodawcy o obciążeniu, lecz ma je ujawnić w operacie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ hipoteka nie jest odejmowana od wartości nieruchomości, a jedynie uwzględniana przy analizie stanu prawnego, co może wpływać na wartość rynkową, ale nie jest to proste odejmowanie kwoty długu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 80

Pułapka: Najczęstszym błędem jest mylenie obowiązku ujawnienia obciążenia w operacie z obowiązkiem informowania zleceniodawcy lub automatycznego pomniejszania wartości o kwotę hipoteki.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-03-15, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą, a nie częścią składową nieruchomości obciążonej. Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego, służebność gruntowa obciąża nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości, co oznacza, że stanowi część składową nieruchomości władnącej. Nieruchomość obciążona jest tylko przedmiotem obciążenia, a nie częścią składową służebności.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 285

Pułapka: Łatwo pomylić pojęcie 'części składowej' z 'przedmiotem obciążenia' - służebność nie jest częścią nieruchomości obciążonej, lecz prawem przynależnym do nieruchomości władnącej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-04-25, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Sposób wykonywania służebności gruntowej określa art. 288 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że służebność powinna być wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (odpowiedź c). Ponadto, zgodnie z tym przepisem, przy wykonywaniu służebności należy brać pod uwagę zasady współżycia społecznego (odpowiedź a) oraz zwyczaje miejscowe (odpowiedź b). Wszystkie trzy elementy są wymienione wprost w tym przepisie, dlatego każda z odpowiedzi jest poprawna, a łącznie stanowią one pełną regulację.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 288

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, gdyż przepis wymienia je łącznie, a pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2024-09-17, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej, co wynika wprost z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza to, że jej wartość musi być wyrażona w pieniądzu, a nie w innych przedmiotach czy wskaźnikach ekonomicznych. Odpowiedź b jest błędna, gdyż hipoteka nie może być wyrażona jako równowartość przedmiotów, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje wyrażania hipoteki parametrycznie w stosunku do wskaźników NBP.

Podstawa prawna: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 65 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić hipotekę z innymi formami zabezpieczeń, które mogą być wyrażone w wartościach niepieniężnych, ale hipoteka zawsze wymaga określenia w pieniądzu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2022-03-24, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli budynek został wzniesiony na cudzym gruncie przez właściciela gruntu, który nie był do tego uprawniony, a wartość budynku znacznie przewyższa wartość zajętej działki, właściciel gruntu może żądać, aby osoba, która wzniósł budynek, nabyła od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Odpowiedź a) jest zatem poprawna. Odpowiedzi b) i c) są błędne, ponieważ nie przewidują takiego roszczenia, a ponadto dotyczą przeniesienia własności nakładów lub budynku, co nie znajduje oparcia w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 231 § 2

Pułapka: Łatwo pomylić roszczenie z art. 231 § 2 z roszczeniem o zwrot nakładów lub z przepisami o zasiedzeniu, ale kluczowa jest tu możliwość żądania nabycia działki przez budującego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2023-10-26, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Pojęcie 'mienie' w Kodeksie cywilnym obejmuje własność i inne prawa majątkowe, co wynika z art. 44 k.c. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ mienie nie obejmuje przedmiotów niematerialnych, a jedynie prawa majątkowe. Odpowiedź c jest błędna, gdyż dochody z działalności gospodarczej nie są mieniem, lecz przychodami.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 44

Pułapka: Łatwo pomylić mienie z przedmiotami materialnymi i niematerialnymi, ale kodeksowa definicja ogranicza się do praw majątkowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zasada superficies solo cedit, wyrażona w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowi, że budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości gruntowej, co oznacza, że co do zasady nie mogą stanowić odrębnej nieruchomości. Jednak przepisy szczególne mogą przewidywać wyjątki, na mocy których budynek staje się odrębnym od gruntu przedmiotem własności, jak ma to miejsce w przypadku użytkowania wieczystego (art. 235 § 1 k.c.) czy odrębnej własności lokali (art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali). Odpowiedź a jest błędna, ponieważ samo założenie księgi wieczystej nie tworzy odrębnej nieruchomości, a jedynie służy jej ujawnieniu, gdy odrębność wynika z ustawy. Odpowiedź c jest błędna, gdyż ignoruje istnienie takich wyjątków przewidzianych w przepisach szczególnych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 § 1; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 235 § 1; ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę superficies solo cedit z bezwzględnym zakazem, nie dostrzegając wyjątków przewidzianych w przepisach szczególnych, takich jak użytkowanie wieczyste czy własność lokali.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą osiągnięcia pełnoletności, jednak wyjątek stanowi zawarcie małżeństwa przez małoletniego, które powoduje uzyskanie pełnej zdolności przed ukończeniem 18 lat. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż małoletni może nabyć pełną zdolność przez zawarcie związku małżeńskiego. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie uwzględnia tego wyjątku, a odpowiedź c jest błędna, gdyż prawo nie wymaga, aby małżeństwo trwało do ukończenia 18 lat - pełna zdolność jest uzyskiwana z chwilą zawarcia małżeństwa.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 10

Pułapka: Najłatwiej pomylić warunek trwania małżeństwa do pełnoletności, który nie jest wymagany przez przepisy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 179 Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty może zrzec się użytkowania wieczystego, a zrzeczenie to nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Przepis ten nie wprowadza żadnego wyjątku dla państwowych osób prawnych, które są użytkownikami wieczystymi. Odpowiedź b) jest błędna, ponieważ zgoda właściciela nie jest wymagana, a odpowiedź c) jest błędna, ponieważ zrzeczenie jest dopuszczalne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 179

Pułapka: Pomylenie zrzeczenia się użytkowania wieczystego z przeniesieniem tego prawa, które może wymagać zgody właściciela, podczas gdy zrzeczenie jest jednostronną czynnością użytkownika wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być zbyta na rzecz innej osoby niż użytkownik wieczysty, ale tylko w przypadkach określonych w ustawie. Przeniesienie własności na rzecz użytkownika wieczystego wymaga jego zgody, a w przypadku przeniesienia między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego lub między tymi jednostkami, wystarczy powiadomienie użytkownika wieczystego. Odpowiedź a jest poprawna, ponieważ użytkownik wieczysty ma prawo pierwokupu, co oznacza, że bez jego zgody nie można przenieść własności na inną osobę. Odpowiedź c jest poprawna, gdyż ustawa przewiduje taką możliwość bez zgody użytkownika, jedynie z jego powiadomieniem. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie wystarczy brak sprzeciwu użytkownika - wymagana jest jego zgoda, a w przypadkach z odpowiedzi c - tylko powiadomienie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 32 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg zgody użytkownika wieczystego z brakiem sprzeciwu, podczas gdy ustawa wymaga wyraźnej zgody, a w wyjątkowych przypadkach jedynie powiadomienia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Skarb Państwa posiada osobowość prawną, co wynika wprost z art. 33 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że Skarb Państwa jest osobą prawną. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ fakt działania przez organy czy brak formy materialnej nie wyklucza osobowości prawnej, która jest konstrukcją prawną, a nie fizyczną.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 33

Pułapka: Łatwo pomylić osobowość prawną z możliwością samodzielnego działania fizycznego, podczas gdy osobowość prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciel budynku może wyodrębnić lokal dla siebie, gdyż ustawa nie wymaga, aby wyodrębnienie było połączone z przeniesieniem własności na inną osobę. Wyodrębnienie własności lokalu może nastąpić na rzecz właściciela budynku, który staje się właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż ustawa nie uzależnia wyodrębnienia od przeniesienia własności na osobę trzecią. Odpowiedź c jest błędna, gdyż wyodrębnienie może nastąpić bez uprzedniej umowy zobowiązaniowej z przyszłymi nabywcami.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 2

Pułapka: Najłatwiej pomylić wyodrębnienie własności lokalu z umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która jest odrębną czynnością prawną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste oraz dla budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności prowadzi się wspólną księgę wieczystą. Odrębne księgi prowadzi się tylko wtedy, gdy budynek stanowi odrębną nieruchomość, co nie ma miejsca w przypadku użytkowania wieczystego, gdzie budynek jest częścią składową nieruchomości gruntowej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż prowadzenie odrębnych ksiąg dla gruntu i budynku jest wyjątkiem, a nie regułą; odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie prowadzi się odrębnej księgi dla prawa użytkowania wieczystego, lecz wpisuje się to prawo w księdze nieruchomości gruntowej.

Podstawa prawna: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 24 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę prowadzenia wspólnej księgi dla gruntu i budynku z przypadkami, gdy budynek stanowi odrębną nieruchomość, np. w ustawie o własności lokali.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-06-24, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Ograniczone prawa rzeczowe to prawa na rzeczy cudzej, które są enumeratywnie wymienione w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 244 k.c. zalicza się do nich m.in. użytkowanie, służebności, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę. Użytkowanie wieczyste nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, lecz prawem pośrednim między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, dlatego odpowiedź a jest błędna. Odpowiedzi b i c wskazują prawa, które mieszczą się w katalogu ograniczonych praw rzeczowych, stąd są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 244

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie użytkowania wieczystego za ograniczone prawo rzeczowe, podczas gdy jest to odrębny instytut prawny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, co wynika z art. 233 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że użytkowanie wieczyste może być przeniesione na inną osobę. Natomiast użytkowanie (art. 254 k.c.) i służebność osobista (art. 301 k.c.) są prawami niezbywalnymi, gdyż są ściśle związane z osobą uprawnionego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 233; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 254 i art. 301

Pułapka: Łatwo pomylić zbywalność użytkowania wieczystego z niezbywalnością użytkowania i służebności osobistych, które są prawami ściśle związanymi z osobą.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 4 § 1 pkt 2 Kodeksu spółek handlowych, spółkami kapitałowymi są spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna. Spółka komandytowo-akcyjna jest spółką osobową, choć posiada kapitał zakładowy, dlatego nie zalicza się do spółek kapitałowych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks spółek handlowych, art. 4 § 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić spółkę komandytowo-akcyjną ze spółką kapitałową ze względu na jej nazwę i kapitał zakładowy, ale formalnie jest to spółka osobowa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Dostęp do drogi publicznej może być zapewniony bezpośrednio, gdy nieruchomość graniczy z drogą publiczną, lub pośrednio przez drogę wewnętrzną, która łączy nieruchomość z drogą publiczną, a także przez ustanowienie służebności gruntowej, która umożliwia przejazd przez cudzy grunt. Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje nieruchomość jako grunt wraz z częściami składowymi, a dostęp do drogi publicznej jest istotny dla korzystania z nieruchomości. Kodeks cywilny w art. 285 przewiduje służebność gruntową jako obciążenie nieruchomości na rzecz innej nieruchomości, co może służyć zapewnieniu dostępu do drogi publicznej. Wszystkie trzy sposoby są dopuszczalne i mogą występować zamiennie lub łącznie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2 ust. 1; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 285

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź b lub c, myśląc, że dostęp musi być bezpośredni, podczas gdy prawo dopuszcza również dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną lub służebność.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Firma jest nazwą przedsiębiorstwa, pod którą przedsiębiorca działa w obrocie, oraz składnikiem aktywów, gdyż stanowi wartość niematerialną i prawną w rozumieniu przepisów o rachunkowości. Nie jest natomiast synonimem przedsiębiorstwa, ponieważ przedsiębiorstwo to zorganizowany zespół składników majątkowych, a firma to tylko jego oznaczenie.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 43[2]; ustawa o rachunkowości, art. 3 ust. 1 pkt 14

Pułapka: Łatwo pomylić firmę z przedsiębiorstwem, traktując je jako pojęcia tożsame, podczas gdy firma jest jedynie nazwą, a przedsiębiorstwo to szersza kategoria obejmująca składniki majątkowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, a informacje o cenach transakcyjnych takich praw nie są ujawniane w księgach wieczystych ani w katastrze nieruchomości. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia ewidencji i przechowywania akt notarialnych dotyczących przeniesienia własnościowych praw do lokali, co czyni je źródłem informacji o cenach. Księgi wieczyste zawierają dane o stanie prawnym, a kataster - dane ewidencyjne, nie obejmują cen transakcyjnych.

Podstawa prawna: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889), art. 1 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić źródła informacji o cenach z danymi o stanie prawnym nieruchomości, które są dostępne w księgach wieczystych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie, budynki i urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie przechodzą na własność właściciela gruntu za wynagrodzeniem wypłacanym dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ w tej sytuacji budynki nie pozostają własnością użytkownika wieczystego, lecz przechodzą na właściciela gruntu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż prawo przewiduje możliwość rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu, m.in. w przypadkach określonych w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 33 ust. 3

Pułapka: Najczęstsza pułapka to mylne założenie, że budynki stanowią odrębny przedmiot własności i nie podlegają przejściu na właściciela gruntu, podczas gdy przepis szczególny przewiduje ich przejęcie za wynagrodzeniem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-10-25).