Przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla wyceny nieruchomości obciążonej hipoteką, rzeczoznawca majątkowy powinien:
- a) zawiadomić zleceniodawcę wyceny o obciążeniu nieruchomości hipoteką;
- b) odjąć kwotę hipoteki od wartości nieruchomości;
- c) przytoczyć w operacie szacunkowym zapisy z działu IV księgi wieczystej dotyczące obciążenia nieruchomości hipoteką. poprawna
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Zgodnie z § 80 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, operat szacunkowy powinien zawierać informacje o obciążeniach nieruchomości, w tym o hipotece, ujawnionych w księdze wieczystej. Obowiązek ten wynika z konieczności przedstawienia stanu prawnego nieruchomości, który ma wpływ na jej wartość. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ rzeczoznawca ma obowiązek przytoczyć w operacie zapisy z działu IV księgi wieczystej dotyczące hipoteki. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ rzeczoznawca nie ma obowiązku zawiadamiania zleceniodawcy o obciążeniu, lecz ma je ujawnić w operacie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ hipoteka nie jest odejmowana od wartości nieruchomości, a jedynie uwzględniana przy analizie stanu prawnego, co może wpływać na wartość rynkową, ale nie jest to proste odejmowanie kwoty długu.
Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 80
Pułapka: Najczęstszym błędem jest mylenie obowiązku ujawnienia obciążenia w operacie z obowiązkiem informowania zleceniodawcy lub automatycznego pomniejszania wartości o kwotę hipoteki.
To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-03-15, 2023-06-22).