Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką ustala się w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Termin ten jest terminem zawitym, po którego upływie organ nie może wszcząć postępowania. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ przewidują krótsze terminy, które nie znajdują oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić ten termin z terminem 3 lat dla opłat adiacenckich z tytułu podziału lub scalenia, ale tutaj chodzi o infrastrukturę techniczną, gdzie termin jest identyczny, ale podstawa prawna jest inna.

Dlaczego tak: Postępowanie wywłaszczeniowe może być wszczęte z urzędu, gdy wywłaszczenie dotyczy nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, lub na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, gdy wywłaszczenie następuje na jej rzecz. Ponadto, postępowanie może być wszczęte z urzędu na skutek zawiadomienia podmiotu zamierzającego realizować cel publiczny, co umożliwia organowi podjęcie działań z inicjatywy własnej po otrzymaniu takiego sygnału. Wszystkie trzy wskazane sposoby są przewidziane w ustawie, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 120 ust. 1 i 2

Pułapka: Najłatwiej pominąć możliwość wszczęcia postępowania z urzędu na skutek zawiadomienia podmiotu realizującego cel publiczny, gdyż przepis mówi o tym w sposób mniej oczywisty.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści, którzy za zgodą właściwego organu wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adiacenckich. Samoistni posiadacze nie są wymienieni w tym przepisie, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić krąg podmiotów zobowiązanych do opłaty adiacenckiej z szerszym kręgiem podmiotów, które mogą być obciążone innymi opłatami związanymi z nieruchomością, np. podatkami.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości można naliczyć, jeżeli podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego i spowodował wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w takim przypadku opłatę tę nalicza się wyłącznie temu użytkownikowi wieczystemu, który wniósł opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego za cały okres trwania tego prawa. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ opłata nie przysługuje każdemu użytkownikowi wieczystemu, a jedynie temu, który spełnił warunek wniesienia wszystkich opłat rocznych. Odpowiedź c jest błędna, gdyż opłata może być naliczona także użytkownikowi wieczystemu, a nie tylko właścicielowi.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przesłankę wniesienia wszystkich opłat rocznych z ogólną możliwością naliczenia opłaty każdemu użytkownikowi wieczystemu.

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego, gdy użytkownik wieczysty nie zabudował jej zgodnie z umową, przysługuje gminie. Wynika to z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego nabytego od Skarbu Państwa, jeżeli nieruchomość nie została zabudowana zgodnie z umową. Wojewoda i starosta nie są uprawnieni do pierwokupu w tej sytuacji, gdyż przepis expressis verbis wskazuje gminę jako podmiot tego prawa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot pierwokupu z podmiotem, który oddał nieruchomość w użytkowanie wieczyste, jednak przepis jednoznacznie wskazuje gminę, a nie starostę.

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, która nie została zabudowana, przysługuje gminie, na rzecz której ustanowiono to prawo. Wynika to z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość ta nie została zabudowana. Wojewoda i starosta nie są podmiotami uprawnionymi do pierwokupu w tym przypadku, gdyż przepis expressis verbis wskazuje gminę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot, który oddał nieruchomość w użytkowanie wieczyste (starosta) z podmiotem uprawnionym do pierwokupu (gmina), zwłaszcza gdy nieruchomość pochodzi z zasobu Skarbu Państwa.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wydania nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej niezwłocznie, odszkodowanie powiększa się o 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Pozostałe wartości procentowe (10% i 15%) nie są przewidziane w tym przepisie, dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić wysokość dodatku za niezwłoczne wydanie nieruchomości z innymi przypadkami, gdzie odszkodowanie może być zwiększane o inne procenty, np. w związku z nakładami lub utratą wartości.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przyznanie nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wymaga zgody właściciela wywłaszczonej nieruchomości. Oznacza to, że nie może być ono dokonane jednostronnie przez organ wywłaszczający, lecz musi wynikać z porozumienia stron. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż zgoda właściciela jest warunkiem koniecznym. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis dotyczy właściciela, a nie użytkownika wieczystego, a ponadto nie przewiduje takiej możliwości dla użytkownika wieczystego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 130 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić warunek zgody właściciela z możliwością przyznania nieruchomości zamiennej z urzędu, a także rozszerzyć ją na użytkownika wieczystego.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wartość nieruchomości jako przedmiotu własności przyjmuje się w wysokości ustalonej na dzień złożenia wniosku, jednakże jeżeli w okresie 12 miesięcy przed złożeniem wniosku dokonano aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, przyjmuje się wartość przyjętą do tej aktualizacji. Wartość ta jest aktualna na dzień złożenia wniosku, dlatego nie ma potrzeby ponownego określania jej przez rzeczoznawcę. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wartość nie jest ustalana na nowo, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ opłata za przekształcenie jest pobierana.

Podstawa prawna: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 39

Pułapka: Najłatwiej pomylić zasadę aktualizacji opłaty rocznej z zasadą ustalania wartości na potrzeby przekształcenia, która odwołuje się do wartości z aktualizacji dokonanej w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Dlaczego tak: Przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wartość nieruchomości ustala się według stanu i cen na dzień złożenia wniosku, jednak nie może być ona niższa od wartości przyjętej przy ostatniej aktualizacji opłaty rocznej. Ponieważ aktualna wartość (11 000 zł) jest wyższa od wartości z aktualizacji (10 000 zł), do przekształcenia przyjmuje się wartość wyższą, czyli 11 000 zł. Odpowiedź b (10 000 zł) jest błędna, gdyż nie uwzględnia wzrostu wartości, a odpowiedź c (10002) jest nieprawidłowa, gdyż nie wynika z przepisów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 69 ust. 2

Pułapka: Najłatwiej pomylić zasadę ustalania wartości na dzień złożenia wniosku z zasadą, że wartość nie może być niższa od ostatniej aktualizacji, co prowadzi do błędnego wyboru niższej wartości.

Dlaczego tak: Definicja działki budowlanej zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że jest to zabudowana działka gruntu, której cechy (wielkość, geometria, dostęp do drogi publicznej, infrastruktura techniczna) umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ odnosi się do nieruchomości gruntowej lub działki gruntu spełniającej wymogi realizacji obiektów budowlanych, co odpowiada definicji terenu budowy, a nie działki budowlanej. Odpowiedź c opisuje działkę ewidencyjną, czyli pojęcie z prawa geodezyjnego, nie zaś działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3a

Pułapka: Łatwo pomylić definicję działki budowlanej z definicją terenu budowy (odpowiedź b) lub z pojęciem działki ewidencyjnej (odpowiedź c).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości oddanej w trwały zarząd, która jest zabudowana, wartość określa się łącznie dla gruntu i budynku, traktując je jako przedmiot prawa własności. Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku nieruchomości zabudowanych wycena obejmuje grunt wraz z częściami składowymi, czyli budynkami i budowlami. Odpowiedź a) jest błędna, gdyż pomija budynek, a odpowiedź c) jest błędna, gdyż pomija grunt.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Łatwo pomylić wycenę nieruchomości oddanej w trwały zarząd z wyceną prawa własności samego gruntu, podczas gdy przepisy wymagają uwzględnienia wszystkich części składowych.

Dlaczego tak: Opłata adiacencka może być ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej, ale tylko tych wymienionych w ustawie, takich jak drogi, kanalizacja, wodociągi, gazociągi, ciepłociągi, linie elektroenergetyczne, telekomunikacyjne itp. Ropociąg do stacji paliw nie jest urządzeniem infrastruktury technicznej w rozumieniu ustawy, dlatego jego wybudowanie nie stanowi podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Odpowiedź 'nie' jest zatem poprawna, a pozostałe odpowiedzi są błędne, gdyż ustawa nie przewiduje opłaty adiacenckiej za budowę ropociągu, niezależnie od źródła finansowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić ropociąg z gazociągiem lub innym urządzeniem infrastruktury technicznej, ale ustawa zawiera zamknięty katalog tych urządzeń, do którego ropociąg nie należy.

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 20 wyróżnia cztery rodzaje zasobów nieruchomości: zasób nieruchomości Skarbu Państwa, zasób nieruchomości gminy, zasób nieruchomości powiatu oraz zasób nieruchomości województwa. Odpowiedzi a i b są niepełne, gdyż nie uwzględniają wszystkich kategorii zasobów publicznych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20

Pułapka: Łatwo pomylić zasoby nieruchomości z podziałem na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ale ustawa wyraźnie wymienia cztery odrębne zasoby.

Dlaczego tak: Wartość katastralna części składowej gruntu jest ustalana na podstawie tabel taksacyjnych, które stanowią urzędowe zestawienie wartości jednostkowych gruntów. Operaty szacunkowe i księgi podatkowe nie są podstawą ustalenia wartości katastralnej, gdyż służą innym celom, takim jak wycena indywidualna czy wymiar podatków.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość katastralną z wartością rynkową ustalaną w operacie szacunkowym, jednak dla celów katastru nieruchomości stosuje się tabele taksacyjne.

Dlaczego tak: Wartość katastralną gruntu ustala się dla każdej działki ewidencyjnej, a dla nieruchomości gruntowej stanowi ona sumę wartości działek wchodzących w skład nieruchomości. Podstawą ustalenia są mapy taksacyjne, które zawierają dane o gruntach. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość katastralna nie jest ustalana jako łączna wartość działek, lecz jako suma wartości poszczególnych działek, co jest konsekwencją ustalenia wartości dla każdej działki.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić sposób ustalania wartości katastralnej dla nieruchomości gruntowej z wartością poszczególnych działek, gdyż kluczowe jest to, że wartość dla nieruchomości jest sumą wartości działek, a nie ich łączną wartością jako całości.

Dlaczego tak: Wartość katastralna zabudowanej działki gruntu, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi sumę wartości katastralnej gruntu i wartości katastralnej budynku, ustalonych odrębnie. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wartość odtworzeniowa to pojęcie z wyceny dla innych celów, a odpowiedź c odnosi się do wartości indywidualnej, która nie jest kategorią katastralną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wartość katastralną z wartością odtworzeniową lub rynkową, ale przepis wprost wskazuje na sumę odrębnych wartości katastralnych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego polega na określeniu wartości nieruchomości według stanu i cen na dzień aktualizacji opłat. Odpowiedź a jest zatem poprawna. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ w treści pytania pojawia się sformułowanie 'nie, gdyż IRR > r, <a', które jest niezrozumiałe i nie stanowi prawidłowej odpowiedzi, a w związku z tym nie można udzielić odpowiedzi w oparciu o te dane. Odpowiedź b jest błędna, gdyż nie odnosi się do przepisów ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stan i ceny z dnia aktualizacji z innymi datami, np. dniem nabycia prawa lub dniem zawarcia umowy.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu scalenia i podziału ustala się na podstawie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego tym scaleniem i podziałem. Wartość tę określa się według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, co wynika z art. 107 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stan na dzień wydania decyzji o opłacie jest nieistotny, gdyż decyzja ta ma charakter deklaratoryjny i nie wpływa na wartość nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić daty: kluczowe są daty uchwał, a nie data decyzji administracyjnej, która jest jedynie formalnym potwierdzeniem obowiązku.

Dlaczego tak: Przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej, wartość nieruchomości określa się jako różnicę między wartością po wybudowaniu urządzenia a wartością przed jego wybudowaniem, przy czym obie wartości wycenia się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzenia. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż wskazuje zarówno właściwy moment wyceny (przed i po budowie), jak i właściwą datę cen. Odpowiedź a jest błędna, bo pomija wzrost wartości po wybudowaniu, a odpowiedź c jest błędna, bo odnosi się do daty wydania decyzji, która nie jest datą wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Najczęściej myli się datę wyceny (dzień stworzenia warunków do podłączenia) z datą wydania decyzji o opłacie adiacenckiej.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej ustala się na podstawie wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku realizacji tych urządzeń. Wartość nieruchomości określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, co wynika z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dzień ten jest momentem, w którym nastąpił wzrost wartości, a nie późniejsze czynności administracyjne, takie jak wejście w życie uchwały o stawce procentowej czy wydanie decyzji o opłacie. Dlatego odpowiedzi b i c są błędne, gdyż odnoszą się do późniejszych etapów proceduralnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić moment ustalenia wartości z momentem wydania decyzji administracyjnej, ale przepis jednoznacznie wskazuje dzień stworzenia warunków do podłączenia.

Dlaczego tak: Opłata roczna z tytułu trwałego zarządu wynosi 1% wartości nieruchomości gruntowej, która obejmuje wartość gruntu oraz nakłady poniesione na budowę budynków. Wartość nieruchomości zabudowanej wynosi 200 000 zł, a nakłady 100 000 zł, zatem wartość gruntu to 100 000 zł. Opłata roczna wynosi 1% z 100 000 zł, czyli 1 000 zł, a nie 2 000 zł, gdyż podstawa opłaty nie obejmuje nakładów. Odpowiedź b) 2 000 zł jest błędna, ponieważ błędnie przyjęto 1% od pełnej wartości nieruchomości zabudowanej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 80 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę opłaty, przyjmując wartość całej nieruchomości zabudowanej zamiast wartości gruntu, co prowadzi do błędnego wyniku 2 000 zł.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu trwałego zarządu wynosi 1% wartości nieruchomości, przy czym wartość tę ustala się jako sumę wartości nieruchomości gruntowej oraz wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na wybudowanie budynków. W tym przypadku suma ta wynosi 300 000 zł (200 000 zł + 100 000 zł), a 1% tej kwoty to 3 000 zł. Odpowiedź a) 1 000 zł jest błędna, ponieważ stanowi 1% tylko wartości gruntu, a odpowiedź b) 2 000 zł jest błędna, gdyż odpowiada 1% wartości gruntu powiększonej o połowę nakładów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 80 ust. 2

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pominięcie nakładów poniesionych na budowę budynków przy ustalaniu podstawy opłaty rocznej.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu trwałego zarządu wynosi 0,5% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 1% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości do ustalenia opłaty stanowi wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej, pomniejszona o wartość nakładów poniesionych na wybudowanie budynków, jeżeli nakłady te nie zostały sfinansowane z budżetu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tym przypadku wartość nieruchomości wynosi 200 000 zł, a nakłady 100 000 zł, zatem podstawa opłaty to 100 000 zł. Opłata roczna wynosi 0,5% z 100 000 zł, czyli 500 zł, ale ponieważ minimalna opłata wynosi 1% wartości gruntu (bez nakładów), to 1% z 100 000 zł to 1000 zł. W związku z tym opłata wynosi 1000 zł. Odpowiedzi b i c są błędne, gdyż wynikają z błędnego obliczenia stawki lub podstawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 44 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to pominięcie pomniejszenia wartości nieruchomości o nakłady poniesione na budynki, co prowadzi do zawyżenia opłaty.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości gruntowych zabudowanych pozostawionych poza obecnymi granicami państwa, dla potrzeb ustalenia rekompensaty, określa się w podejściu porównawczym lub kosztowym. Podejście dochodowe nie jest właściwe, gdyż nieruchomości te nie są przeznaczone do generowania dochodu, a ich wartość ustala się na podstawie porównań rynkowych lub kosztów odtworzenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 152 ust. 2; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pomylić to z ogólnymi zasadami wyceny, gdzie podejście dochodowe jest często stosowane, ale w tym szczególnym przypadku ustawodawca wyłączył je wprost.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości podlegającej zwrotowi określa się według stanu z dnia wywłaszczenia oraz według wartości z dnia zwrotu. Oznacza to, że uwzględnia się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia (odpowiedź a) oraz stan z dnia zwrotu (odpowiedź c). Skutki zmiany przeznaczenia w planie miejscowym (odpowiedź b) nie są brane pod uwagę, gdyż przepis ten wyłącza ich wpływ na wycenę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 136 ust. 3

Pułapka: Najczęściej pomija się, że przepis wymaga uwzględnienia obu stanów: z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu, a nie tylko jednego z nich.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego scaleniem i podziałem ustala się, biorąc pod uwagę różnicę między wartością nieruchomości po scaleniu i podziale a wartością sprzed tego zabiegu. Wartość nieruchomości po scaleniu i podziale określa się według cen na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, co wynika wprost z art. 107 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału jest wcześniejszy i nie odzwierciedla stanu po dokonaniu zabiegu. Odpowiedź c jest błędna, gdyż dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty jest późniejszy i nie jest momentem odniesienia dla wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 5

Pułapka: Łatwo pomylić dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału z dniem wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, ale to ten drugi jest właściwy dla wyceny.

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość prawa własności nieruchomości gruntowej dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określa się wyłącznie przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście dochodowe i mieszane nie są właściwe, ponieważ przepis wprost wskazuje na porównanie z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości, co wyklucza inne metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić metody wyceny dla różnych celów, ale tu przepis jednoznacznie narzuca podejście porównawcze, więc nie należy sugerować się ogólnymi zasadami wyceny.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartości katastralne nieruchomości mogą być aktualizowane zarówno na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, jak i z urzędu. Przepis ten przewiduje wszystkie trzy tryby, dlatego każda z odpowiedzi a, b i c jest poprawna. Pozostałe odpowiedzi nie występują, więc nie ma mowy o błędnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 152

Pułapka: Pytanie może sugerować, że aktualizacja następuje tylko z urzędu, ale ustawa wprost dopuszcza również wniosek właściciela i użytkownika wieczystego.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli właściciel nieruchomości poniósł nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, to wartość tych nakładów zalicza się na poczet opłaty adiacenckiej. Oznacza to, że opłata nie jest należna w pełnej wysokości, lecz pomniejszona o poniesione nakłady. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż dobrowolność poniesienia nakładów nie wyłącza zaliczenia ich na poczet opłaty. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje jedynie zaliczenie nakładów, a nie całkowite zwolnienie z opłaty.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić zaliczenie nakładów na poczet opłaty z całkowitym zwolnieniem z obowiązku jej uiszczenia.

Dlaczego tak: Wojewódzkie zasoby geodezyjne i kartograficzne prowadzą marszałkowie województw, co wynika z art. 7d ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wojewodowie i starostowie nie są właściwi do prowadzenia tych zasobów, gdyż ich kompetencje dotyczą innych szczebli administracji geodezyjnej.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 7d ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje marszałka województwa z kompetencjami wojewody lub starosty, zwłaszcza w kontekście zadań z zakresu administracji rządowej.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wpływy ze sprzedaży nieruchomości z zasobu Skarbu Państwa stanowią dochód Skarbu Państwa w 75%, a pozostałe 25% jest dochodem gminy, na terenie której położona jest nieruchomość. Odpowiedź a) jest błędna, gdyż nie uwzględnia udziału gminy, a odpowiedź c) błędnie przypisuje Skarbowi Państwa tylko 25% wpływów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić proporcje podziału wpływów między Skarb Państwa a gminę, zwłaszcza gdy pytanie dotyczy tylko dochodu Skarbu Państwa.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością przysługuje wynagrodzenie za ograniczenie korzystania z nieruchomości w związku z wykonywaniem czynności geodezyjnych, takich jak nieodpłatne umieszczanie znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki, a także umieszczanie budowli triangulacyjnych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wynagrodzenie przysługuje, a nie jest wyłączone.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 16 ust. 1 i 2

Pułapka: Pomylenie wynagrodzenia z odszkodowaniem - przepis przewiduje wynagrodzenie, a nie odszkodowanie, co może sugerować, że nie przysługuje żadne świadczenie.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością przysługuje wynagrodzenie za szkody powstałe w wyniku ograniczenia korzystania z nieruchomości przy wykonywaniu czynności związanych z zakładaniem i utrzymywaniem znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki, a także przy umieszczaniu na gruntach i obiektach budowlanych budowli triangulacyjnych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wynagrodzenie przysługuje, a nie jest wyłączone.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wynagrodzenie za szkody z odszkodowaniem za wywłaszczenie, ale tu chodzi o szkody powstałe przy czynnościach geodezyjnych, które podlegają wynagrodzeniu.

Dlaczego tak: Współczynnik zmiany wartości nieruchomości przy parametrycznym sposobie określania wartości nieruchomości według stanu przed podziałem dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest zróżnicowany w zależności od przeznaczenia przeważającego gruntu, a jego wartości mieszczą się w przedziale 0,02-0,06. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ podany przedział 0,09-0,12 dotyczy innych przypadków, np. opłat adiacenckich z tytułu scalenia i podziału nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić przedziały współczynników dla różnych opłat adiacenckich - dla podziału są to wartości 0,02-0,06, a dla scalenia i podziału 0,09-0,12.

Dlaczego tak: W postępowaniu scaleniowym i podziałowym kluczowe decyzje należą do rady gminy, która zatwierdza uchwałę o scaleniu lub podziale, oraz do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który prowadzi to postępowanie i wydaje decyzje. Starosta nie jest organem właściwym w tych sprawach, ponieważ ustawa powierza te kompetencje organom gminy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 102 ust. 1 i art. 103 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić scalenia i podziały z innymi procedurami, np. scalaniem gruntów na podstawie odrębnej ustawy, gdzie właściwy jest starosta.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką ustala się w drodze decyzji, a postępowanie w tej sprawie wszczyna się w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Termin ten jest terminem zawitym, po którego upływie nie można już wszcząć postępowania. Odpowiedź b (5 lat) jest błędna, gdyż ustawa przewiduje krótszy okres, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ termin jest wyraźnie określony w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić termin 3 lat z terminem 5 lat, który dotyczy innych opłat lub roszczeń, dlatego należy zwrócić uwagę na dokładną treść przepisu.

Dlaczego tak: Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości, co wynika z art. 113 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nakazuje dokonanie wpisu w księdze wieczystej, aby poinformować osoby trzecie o toczącym się postępowaniu. Kataster nieruchomości nie jest miejscem ujawniania tego rodzaju zdarzeń, a zgoda właściciela nie jest wymagana, gdyż wpis następuje z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 113 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić księgę wieczystą z katastrem nieruchomości, jednak to księga wieczysta służy do ujawniania praw i roszczeń, w tym wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu, zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego, polega na tym, że uprawniony może skorzystać z pierwszeństwa kupna rzeczy w przypadku, gdy sprzedawca zamierza ją sprzedać osobie trzeciej. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ prawo odkupienia to odrębna instytucja, a odpowiedź c jest błędna, gdyż prawo pierwokupu jest niezbywalne i nie może być przeniesione na inne osoby.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 596

Pułapka: Łatwo pomylić prawo pierwokupu z prawem odkupu lub uznać, że prawo pierwokupu można zbyć, podczas gdy jest ono ściśle związane z osobą uprawnioną.

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości z występującymi w podłożu kopalinami jest uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która w art. 151 ust. 1 stanowi, że przy wycenie nieruchomości uwzględnia się m.in. występowanie złóż kopalin. Szczegółowe zasady określa rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, które w § 66 odnosi się do wyceny nieruchomości z kopalinami. Ustawa Prawo geologiczne i górnicze reguluje głównie koncesje i wydobycie, a nie wycenę nieruchomości, natomiast Prawo geodezyjne i kartograficzne dotyczy geodezji i kartografii, nie wyceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 66

Pułapka: Łatwo pomylić ustawę o gospodarce nieruchomościami z Prawem geologicznym i górniczym, które dotyczy wydobycia, a nie wyceny.