Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę z tytułu trwałego zarządu ustala się według wartości nieruchomości określonej na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej uwzględnia się grunt, budynki i inne części składowe, co wynika z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedzi a i b są niepełne, ponieważ pomijają inne części składowe, które wchodzą w skład nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 44 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Pomylenie zakresu wyceny dla trwałego zarządu z wyceną samego gruntu, co jest błędne, gdyż nieruchomość zabudowana obejmuje wszystkie jej części składowe.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się wyłącznie podejście porównawcze, co wynika wprost z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podejście dochodowe i mieszane są stosowane w innych celach, np. przy wycenie dla zabezpieczenia wierzytelności lub przy określaniu wartości rynkowej w innych okolicznościach, ale nie dla celów podatkowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić cele wyceny i przypisać podejście dochodowe lub mieszane do celów podatkowych, podczas gdy ustawa jednoznacznie wskazuje tylko podejście porównawcze.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się wyłącznie podejście porównawcze, ponieważ przepisy wprost wskazują, że w tym przypadku nie stosuje się podejścia kosztowego ani mieszanego. Podejście kosztowe i mieszane są dopuszczalne w innych celach wyceny, ale nie dla celów podatkowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150; Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Łatwo pomylić ogólne zasady wyceny z wyjątkiem dotyczącym celów podatkowych, gdzie ustawodawca zawęził stosowane podejście do porównawczego.

Dlaczego tak: Przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanej dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu, rzeczoznawca majątkowy określa jej wartość jako przedmiotu prawa własności, co wynika z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie uwzględnia się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, ale bez nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, a rodzaje tych budynków i urządzeń określa zamawiający w zleceniu. Pozostałe odpowiedzi są niepoprawne, ponieważ nie odzwierciedlają pełnego zakresu obowiązków rzeczoznawcy ani nie uwzględniają roli zamawiającego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Najłatwiej pominąć, że wycena dotyczy wartości prawa własności, a nie trwałego zarządu, oraz że nakłady jednostki są wyłączone z wyceny.

Dlaczego tak: Przy sprzedaży lokalu dotychczasowemu najemcy wartość lokalu określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ udział w nieruchomości gruntowej nie jest elementem wyceny lokalu w tym trybie, a odpowiedź c nie znajduje oparcia w przepisach, gdyż sposób określenia wartości jest określony ustawowo.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić udział w nieruchomości wspólnej z udziałem w nieruchomości gruntowej, jednak przepis wprost wskazuje na nieruchomość wspólną.

Dlaczego tak: Przy scalaniu i podziale nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby ekwiwalenty przyznawane uczestnikom uwzględniały zarówno powierzchnię, jak i wartość nieruchomości. Samo kryterium powierzchni nie odzwierciedla różnic w wartości działek, a samo kryterium wartości pomija aspekt powierzchni, który jest istotny dla zachowania proporcji. Dlatego poprawne jest łączne stosowanie obu kryteriów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 104 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić to z zasadą ekwiwalentności stosowaną przy wywłaszczeniu, gdzie kluczowa jest wartość, a nie powierzchnia.

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem celu wynikającego z umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a nie aktualnego sposobu korzystania ani przeznaczenia w planie miejscowym, jeśli jest ono inne niż w umowie. Przepis art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przy aktualizacji opłat uwzględnia się cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, co oznacza, że wycena ma odzwierciedlać sposób korzystania wynikający z umowy, a nie faktyczny czy planowany.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić aktualny sposób korzystania lub przeznaczenie w planie miejscowym z celem umowy, ale przepis wprost wskazuje na cel wynikający z umowy jako jedyną podstawę wyceny.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się w wysokości od 0% do 30% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według stanu odpowiednio przed i po podziale, przyjmując poziom cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jednak w przypadku, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie przepisów o opłacie adiacenckiej, wartość nieruchomości przed podziałem określa się według stanu przed podziałem i poziomu cen z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. W pytaniu chodzi o ustalenie opłaty adiacenckiej, więc dla wartości przed podziałem przyjmuje się stan przed podziałem i poziom cen z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a dla wartości po podziale - stan po podziale i poziom cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Odpowiedź a jest poprawna, ponieważ wskazuje właściwe zasady dla wartości przed podziałem. Odpowiedzi b i c są błędne, gdyż nieprawidłowo określają stan lub poziom cen.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić moment ustalenia poziomu cen dla wartości przed podziałem - nie jest to dzień wydania decyzji o opłacie, lecz dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, roczna opłata z tytułu trwałego zarządu wynosi odpowiednio 0,1%, 0,3% lub 1% ceny nieruchomości. Stawki te są zróżnicowane w zależności od rodzaju nieruchomości i celu, na jaki została oddana w trwały zarząd. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ odnoszą się do wartości budynków lub innych stawek procentowych, które nie są przewidziane w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawki opłat z tytułu trwałego zarządu ze stawkami opłat za użytkowanie wieczyste, które są wyższe i zależą od ceny nieruchomości.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, rokowania przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego prowadzi starosta, gdy postępowanie ma być wszczęte z urzędu, oraz jednostka samorządu terytorialnego, która wnioskowała o wszczęcie postępowania. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ starosta nie zawsze prowadzi rokowania - tylko w przypadku wszczęcia z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 113 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić, że rokowania zawsze prowadzi starosta, podczas gdy ustawa przewiduje udział jednostki samorządu terytorialnego, która wnioskowała o wywłaszczenie.

Dlaczego tak: Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP wymaga uwzględnienia dokumentów potwierdzających stan prawny i faktyczny mienia. Dokumenty wydane przez władze polskie świadczące o obywatelstwie, urzędowy opis mienia oraz orzeczenia byłego Państwowego Urzędu Repatriacyjnego są wprost wymienione w ustawie jako podstawa do ustalenia stanu nieruchomości. Pozostałe odpowiedzi nie dotyczą tej szczególnej procedury.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 153

Pułapka: Łatwo pominąć orzeczenia byłego Państwowego Urzędu Repatriacyjnego, które są specyficzne dla tej kategorii nieruchomości.

Dlaczego tak: Scalenie i podział nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe są uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która w art. 101-108 zawiera szczegółowe przepisy dotyczące tych procedur. Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów dotyczy gruntów rolnych i leśnych, a prawo geodezyjne i kartograficzne reguluje kwestie ewidencji gruntów i prac geodezyjnych, nie zaś zasad scalania i podziału nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 101-108

Pułapka: Łatwo pomylić ustawę o scalaniu i wymianie gruntów, która dotyczy gruntów rolnych, z przepisami o scalaniu i podziale nieruchomości na cele mieszkaniowe zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Dlaczego tak: Scalenie i podział nieruchomości są uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która w art. 101 i następnych zawiera przepisy dotyczące scalania i podziału nieruchomości. Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów dotyczy gruntów rolnych i leśnych, a prawo geodezyjne i kartograficzne reguluje kwestie ewidencji gruntów i prac geodezyjnych, nie zaś samej procedury scalania i podziału.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 101

Pułapka: Łatwo pomylić ustawę o gospodarce nieruchomościami z ustawą o scalaniu i wymianie gruntów, która dotyczy tylko gruntów rolnych i leśnych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dochody ze sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa stanowią przychód właściwego starosty, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej. Jednakże ust. 3 tego artykułu stanowi, że 50% tych dochodów jest przekazywane do budżetu państwa, a pozostałe 50% pozostaje do dyspozycji starosty. W związku z tym, przy sprzedaży za 200 000 zł, dochód starosty wynosi 50% tej kwoty, czyli 50 000 zł. Odpowiedź a) 0 zł jest błędna, ponieważ starosta uzyskuje część dochodu, a odpowiedź b) 100 000 zł jest błędna, gdyż stanowiłaby 100% dochodu, co jest sprzeczne z obowiązkiem przekazania połowy do budżetu państwa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 1 i 3

Pułapka: Łatwo pomylić, że cały dochód ze sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa pozostaje w gestii starosty, podczas gdy połowa musi być odprowadzona do budżetu państwa.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dochody ze sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa stanowią w 50% dochód powiatu, na terenie którego położona jest nieruchomość. Zatem przy cenie 200 000 zł dochód powiatu wynosi 100 000 zł, a nie 50 000 zł. Wskazana w kluczu odpowiedź c (50 000 zł) jest błędna, gdyż stanowi jedynie 25% ceny. Poprawna odpowiedź to 100 000 zł, której nie ma wśród podanych opcji. Odpowiedzi a i b są nieprawidłowe, ponieważ nie odzwierciedlają proporcji określonej w przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 23 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić procentowy udział powiatu w dochodzie (50%) z kwotą, która faktycznie przypada powiatowi, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi c.

Dlaczego tak: W przypadku wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, gdy nie są znani adresaci decyzji, doręczenie jej w sposób zwykły jest niemożliwe. Zastosowanie znajduje art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego, który przewiduje, że w takich sytuacjach zawiadomienie lub doręczenie następuje przez publiczne obwieszczenie, w tym przez wywieszenie na tablicy ogłoszeń organu administracji publicznej na okres 14 dni. Tylko odpowiedź a) spełnia ten wymóg, natomiast odpowiedzi b) i c) nie są wystarczające, gdyż nie stanowią doręczenia w rozumieniu art. 49, a jedynie dodatkowe formy informacji.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2025 poz. 1691), art. 49

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg wywieszenia na tablicy ogłoszeń z innymi formami publikacji, takimi jak prasa czy internet, które nie zastępują doręczenia przez obwieszczenie.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu dla nieruchomości oddanych na cele ochrony przeciwpożarowej wynosi 0,1% ceny nieruchomości. Pozostałe stawki (0,2% i 0,3%) dotyczą innych celów, np. działalności kulturalnej lub sportowej, dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 34 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawki dla różnych celów trwałego zarządu, dlatego należy dokładnie sprawdzić, która stawka przypisana jest do ochrony przeciwpożarowej.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod budowę infrastruktury technicznej wynosi 1%. Pozostałe stawki (2% i 3%) dotyczą innych celów, np. nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe (1%) lub pozostałe (3%).

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 143 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę 1% dla infrastruktury technicznej ze stawką 3% dla pozostałych nieruchomości lub 2% dla nieruchomości mieszkaniowych.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłaty adiacenckie od nieruchomości przydzielonych w wyniku scalenia i podziału ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Rada gminy nie jest właściwa do ustalania terminów i sposobu wnoszenia tych opłat, ponieważ jej kompetencje w tym zakresie ograniczają się do innych aspektów scalenia i podziału, takich jak podjęcie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału lub o scaleniu i podziale. W związku z tym odpowiedź c jest poprawna, a odpowiedzi a i b są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 107 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje rady gminy (uchwała o scaleniu i podziale) z kompetencjami organu wykonawczego (ustalanie opłat adiacenckich).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku rozwiązania trwałego zarządu na wniosek jednostki organizacyjnej, rozliczeń nakładów poniesionych na nieruchomość nie dokonuje się. Przepis ten stanowi wyjątek od ogólnej zasady zwrotu nakładów, która ma zastosowanie, gdy trwały zarząd wygasa z innych przyczyn. Odpowiedź b jest błędna, gdyż zwrot nakładów nie przysługuje, a odpowiedź c dotyczy sytuacji, gdy nakłady podlegają rozliczeniu, co nie ma miejsca w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 46 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić rozwiązanie trwałego zarządu na wniosek jednostki z wygaśnięciem z innych przyczyn, gdzie obowiązuje zasada zwrotu nakładów.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 45 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku rozwiązania trwałego zarządu na wniosek jednostki organizacyjnej, nakłady poniesione przez tę jednostkę na nieruchomość nie podlegają rozliczeniu. Przepis ten stanowi, że jednostce, która złożyła wniosek o rozwiązanie trwałego zarządu, nie przysługuje zwrot nakładów. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ zwrot nakładów przysługuje tylko w przypadkach określonych w ustawie, a w tym przypadku ustawa wyłącza taką możliwość. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ hipoteka nie jest instrumentem rozliczeń nakładów w tej sytuacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45

Pułapka: Łatwo pomylić rozwiązanie trwałego zarządu na wniosek jednostki z rozwiązaniem z inicjatywy organu, gdzie przepisy przewidują zwrot nakładów.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką można ustalić, jeżeli urządzenie infrastruktury technicznej zostało wybudowane z udziałem środków publicznych, a przepisy nie wymagają, aby udział ten był większościowy ani nie określają jego minimalnej wysokości. Wystarczający jest zatem udział 20% środków gminy i 20% środków UE, które są środkami publicznymi. Odpowiedź a jest błędna, gdyż większościowy udział właścicieli nie wyklucza ustalenia opłaty, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ zgoda właścicieli nie jest wymagana.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 146 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg udziału środków publicznych z wymogiem, aby udział ten był większościowy, podczas gdy przepis nie określa jego wysokości.

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 1 określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, a także zasady podziału nieruchomości (art. 92 i nast.). Rozgraniczanie nieruchomości jest natomiast regulowane przepisami Prawa geodezyjnego i kartograficznego, a nie ustawą o gospodarce nieruchomościami, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1 i art. 92

Pułapka: Łatwo pomylić rozgraniczanie nieruchomości z podziałem, jednak rozgraniczanie należy do materii Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Dlaczego tak: Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne w art. 1 określa zakres swojego przedmiotu, obejmując geodezję i kartografię oraz państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Zasób nieruchomości Skarbu Państwa jest natomiast regulowany przez ustawę o gospodarce nieruchomościami, a nie przez Prawo geodezyjne i kartograficzne, dlatego odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z ustawą o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasób nieruchomości Skarbu Państwa.

Dlaczego tak: Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne w art. 1 ust. 2 wymienia sprawy z zakresu geodezji i kartografii, do których należą m.in. rozgraniczanie i podział nieruchomości oraz ustalanie numeracji porządkowej nieruchomości. Scalanie i podział nieruchomości nie są regulowane tą ustawą, lecz ustawą o gospodarce nieruchomościami, która w art. 1 ust. 1 wskazuje, że dotyczy ona m.in. scalania i podziału nieruchomości. Dlatego poprawne są odpowiedzi a i b, a odpowiedź c jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 1 ust. 2; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 1 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić scalanie i podział nieruchomości, które są uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie w prawie geodezyjnym i kartograficznym.

Dlaczego tak: Ustawowe prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przysługuje m.in. najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony, oraz poprzedniemu właścicielowi zbywanej nieruchomości, który został pozbawiony prawa własności przed dniem 5 grudnia 1990 r., pod warunkiem złożenia wniosku. Pozostałe odpowiedzi są błędne, gdyż prawo pierwszeństwa nie przysługuje każdemu posiadaczowi samoistnemu, a jedynie podmiotom wskazanym w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2

Pułapka: Najłatwiej pomylić prawo pierwszeństwa z prawem pierwokupu lub uznać, że przysługuje ono każdemu posiadaczowi samoistnemu, podczas gdy ustawa wymienia zamknięty katalog uprawnionych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 232 ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownikiem wieczystym gruntów Skarbu Państwa oraz gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być osoby fizyczne i prawne, a także Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Oznacza to, że Skarb Państwa oraz powiat, jako jednostka samorządu terytorialnego, mogą być użytkownikami wieczystymi gruntów gminnych. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ ustawa nie ogranicza kręgu użytkowników wieczystych do osób fizycznych zamieszkujących na obszarze gminy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 232

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość pełnego katalogu podmiotów mogących być użytkownikami wieczystymi; łatwo pominąć Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego, skupiając się tylko na osobach fizycznych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownikiem wieczystym gruntów Skarbu Państwa mogą być wyłącznie osoby fizyczne i prawne. Gmina, jako osoba prawna, również może być użytkownikiem wieczystym. Państwowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej nie może być użytkownikiem wieczystym, gdyż nie jest podmiotem prawa cywilnego mogącym nabywać takie prawo.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zdolność prawną jednostek organizacyjnych z możliwością bycia użytkownikiem wieczystym, ale ustawa wprost wymienia tylko osoby fizyczne i prawne.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się na podstawie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, a wartość tę określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wartość nie jest ustalana na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ decyzja zatwierdzająca podział może być nieostateczna, co nie daje pewności co do stanu prawnego nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment wydania decyzji zatwierdzającej podział z momentem, w którym staje się ona ostateczna, co ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej właściwy organ może ustalić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do tego urządzenia. Termin ten jest terminem zawitym, po którego upływie ustalenie opłaty jest niedopuszczalne. Odpowiedzi a i b wskazują terminy krótsze, które nie znajdują oparcia w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 145 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić ten termin z terminem przewidzianym dla opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, który wynosi 3 lata od dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział, ale w tym przypadku chodzi o infrastrukturę techniczną.

Dlaczego tak: Zasada jawności obrotu nieruchomościami publicznymi realizowana jest przez obowiązek sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Odpowiedź b jest błędna, gdyż jawność nie polega wyłącznie na informacjach ustnych, a odpowiedź c jest błędna, gdyż przepisy prawne wprost regulują tę kwestię.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 35 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić jawność obrotu z innymi formami informowania, np. wywieszeniem ogłoszenia o przetargu, które jest odrębnym etapem.

Dlaczego tak: Opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nie wymierza się, gdy podział jest dokonywany niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ wówczas wzrost wartości nieruchomości nie wynika z działań planistycznych gminy, lecz z samego faktu podziału. Ponadto opłata nie jest wymierzana, gdy rada gminy nie podjęła uchwały ustalającej stawkę procentową tej opłaty, gdyż brak uchwały oznacza brak podstawy prawnej do jej ustalenia. Natomiast wniosek użytkownika wieczystego o podział nie wyłącza obowiązku uiszczenia opłaty, gdyż przepisy nie przewidują takiego zwolnienia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i 2

Pułapka: Najłatwiej pomylić zwolnienie z opłaty w przypadku podziału na wniosek użytkownika wieczystego z innymi przypadkami zwolnień, podczas gdy ustawa nie przewiduje takiego wyłączenia.

Dlaczego tak: Opłaty adiacenckiej nie pobiera się, gdy podział nieruchomości jest dokonywany niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ wzrost wartości nieruchomości nie wynika wówczas z działań planistycznych gminy, lecz z samego faktu podziału. Nie wymierza się jej także w przypadku podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, gdyż brak ustalonego właściciela uniemożliwia skuteczne dochodzenie tej należności. Natomiast podział na wniosek użytkownika wieczystego nie wyłącza obowiązku uiszczenia opłaty, gdyż przepis nie przewiduje takiego zwolnienia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najczęściej błędnie uznaje się, że podział na wniosek użytkownika wieczystego zwalnia z opłaty, podczas gdy ustawa przewiduje zwolnienie tylko w przypadkach wskazanych w art. 98a ust. 1.

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu gminy realizowane jest w formie oświadczenia składanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oświadczenie to składane jest u notariusza sporządzającego umowę sprzedaży, co czyni odpowiedź a poprawną. Decyzja administracyjna (b) i uchwała rady gminy (c) nie są formami przewidzianymi dla wykonania prawa pierwokupu, gdyż czynność ta ma charakter cywilnoprawny, a nie administracyjny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić formę czynności cywilnoprawnej (oświadczenie notarialne) z formą decyzji administracyjnej lub uchwały, które nie są właściwe dla wykonania prawa pierwokupu.

Dlaczego tak: Zbycie nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego co do zasady następuje w drodze przetargu, jednak ustawa przewiduje przypadki, w których dopuszczalne jest zbycie w trybie bezprzetargowym. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ zbycie z wolnej ręki to tylko jedna z form bezprzetargowych, a nie jedyna dopuszczalna forma zbycia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 28 i art. 37

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę przetargowości z wyjątkami, które są wprost wymienione w ustawie, i uznać, że zbycie może nastąpić wyłącznie w drodze przetargu.

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość może być wypłacone w gotówce lub poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej z ewentualną dopłatą w gotówce. Forma odszkodowania w papierach wartościowych nie jest przewidziana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 129

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie, że odszkodowanie może być wypłacone wyłącznie w gotówce, podczas gdy ustawa dopuszcza również nieruchomość zamienną.

Dlaczego tak: Bonifikata uznaniowa od ceny zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej nie ma ustawowo określonej maksymalnej wysokości. Jej udzielenie i wysokość zależą od decyzji organu stanowiącego lub właściwego organu nadzoru, które mogą być określone w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ ustawa nie przewiduje sztywnych limitów procentowych dla bonifikaty uznaniowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 68 ust. 1 pkt 1 i ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić bonifikatę uznaniową z bonifikatami obligatoryjnymi, które mają określone limity procentowe, podczas gdy uznaniowa nie ma ustawowego maksimum.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, właściwy organ może ustalić opłatę adiacencką w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Termin ten jest terminem zawitym, co oznacza, że po jego upływie organ nie może już wszcząć postępowania. Odpowiedź a jest zatem poprawna, gdyż wskazuje dokładnie ten moment. Odpowiedź b jest błędna, gdyż sugeruje, że termin może być przedłużony, aby zdążyć z wydaniem decyzji, co nie ma podstaw prawnych. Odpowiedź c jest błędna, gdyż liczy termin od doręczenia decyzji, a nie od jej ostateczności, co jest niezgodne z przepisem.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najczęściej mylony jest moment rozpoczęcia biegu terminu: liczy się go od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a nie od dnia jej doręczenia.

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisu określającego termin wydania decyzji o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W związku z tym właściwy organ może wydać taką decyzję w dowolnym czasie, nie będąc ograniczonym żadnym terminem. Odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ wprowadzają termin 3 lat, który nie wynika z przepisów ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić opłatę adiacencką z tytułu podziału z opłatą adiacencką z tytułu scalenia i podziału, dla której ustawa przewiduje termin 3 lat od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu scalenia i podziału stała się ostateczna.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, gmina wykonuje prawo pierwokupu w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Termin ten jest krótki, aby zapewnić sprawność obrotu nieruchomościami. Odpowiedzi b i c wskazują terminy dłuższe, które nie znajdują oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić termin pierwokupu z terminami przewidzianymi dla innych czynności, np. w postępowaniu administracyjnym, dlatego należy zwracać uwagę na specyficzny przepis dotyczący pierwokupu.