Prawo cywilne i rzeczowe

Dlaczego tak: Czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagają zgody większości współwłaścicieli, przy czym większość tę oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby osób. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna jedynie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, natomiast próg 1/3 udziałów nie ma znaczenia dla czynności zwykłego zarządu.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 201

Pułapka: Łatwo pomylić większość udziałową z większością osobową, a także próg wymagany dla czynności przekraczających zwykły zarząd (zgoda wszystkich) z progiem 1/3 udziałów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda większości współwłaścicieli lub posiadaczy co najmniej połowy udziałów wystarcza jedynie do czynności zwykłego zarządu, a nie do czynności przekraczających ten zakres. Dlatego odpowiedź a jest poprawna, a odpowiedzi b i c są błędne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 199

Pułapka: Łatwo pomylić czynności zwykłego zarządu, gdzie wystarcza większość udziałów, z czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, które wymagają jednomyślności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przedsiębiorstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego to zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono między innymi wierzytelności oraz patenty i inne prawa własności przemysłowej, co wynika wprost z art. 55¹ k.c. Wszystkie wskazane elementy są składnikami przedsiębiorstwa, dlatego każda z odpowiedzi jest poprawna.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 55¹

Pułapka: Łatwo pominąć, że przedsiębiorstwo obejmuje nie tylko składniki materialne, ale także niematerialne, takie jak wierzytelności i prawa własności przemysłowej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, najemcy przysługuje pierwszeństwo nabycia lokalu mieszkalnego z zasobu Agencji Mienia Wojskowego z bonifikatą w wysokości 95% ceny, jeżeli jest emerytem wojskowym. Cena lokalu wynosi 400 tys. zł, zatem po zastosowaniu bonifikaty 95% (tj. 380 tys. zł) nabywca zapłaci 20 tys. zł. Pozostałe kwoty (200 tys. zł i 180 tys. zł) odpowiadają bonifikatom odpowiednio 50% i 55%, które nie są przewidziane dla tej grupy nabywców.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 214 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić wysokość bonifikaty dla emerytów wojskowych (95%) z innymi grupami uprawnionych, np. 50% dla osób niepełnosprawnych.

Dlaczego tak: Akcjonariuszowi przysługuje prawo głosu na walnym zgromadzeniu, prawo poboru oraz prawo do dywidendy, co wynika z przepisów Kodeksu spółek handlowych. Prawo głosu jest podstawowym prawem korporacyjnym, prawo poboru dotyczy pierwszeństwa objęcia nowych akcji, a dywidenda stanowi prawo do udziału w zysku spółki. Wszystkie te uprawnienia są przyznane akcjonariuszowi wprost w ustawie, stąd wszystkie odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. 2024 poz. 18), art. 411, art. 474, art. 347

Pułapka: Pytanie może sugerować, że prawo poboru dotyczy tylko majątku w likwidacji, podczas gdy w rzeczywistości dotyczy pierwszeństwa objęcia nowych akcji.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W takim przypadku budynek taki określa się mianem nieruchomości budynkowej. Odpowiedź 'nieruchomość zabudowana' jest pojęciem potocznym i nie jest terminem ustawowym, a 'nieruchomość lokalowa' odnosi się do odrębnej własności lokali, nie zaś do budynku jako całości.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić pojęcie nieruchomości budynkowej z nieruchomością zabudowaną, która nie jest terminem prawnym.

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości budynkowej wynika z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że budynek trwale związany z gruntem nie jest częścią składową gruntu, jeżeli przepisy szczególne stanowią inaczej, i może stanowić odrębną od gruntu nieruchomość. Taki budynek określa się mianem nieruchomości budynkowej. Nieruchomość zabudowana to grunt wraz z budynkiem stanowiącym jego część składową, a nieruchomość lokalowa to odrębna własność lokalu, nie zaś budynku.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić nieruchomość budynkową z nieruchomością zabudowaną, która obejmuje grunt i budynek jako całość.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki trwale z gruntem związane są częścią składową gruntu, co oznacza, że nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Wyjątek stanowią budynki, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, jak np. budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ budynki trwale z gruntem związane są co do zasady częścią składową gruntu, a nie odrębną nieruchomością. Odpowiedź c jest błędna, gdyż przynależność do przedsiębiorstwa lub zakładu nie czyni budynku odrębną nieruchomością.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę, że budynki są częścią składową gruntu, z wyjątkiem przewidzianym w przepisach szczególnych, które mogą ustanawiać odrębną własność.

Dlaczego tak: Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, gdyż jest ściśle związana z osobą. Wyjątek stanowi służebność mieszkania, która może zostać rozszerzona na członków rodziny uprawnionego na wypadek jego śmierci, jeśli tak postanowiono w umowie. Służebność osobista nie wchodzi do spadku, ponieważ ma charakter ściśle osobisty.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 299 i art. 301

Pułapka: Łatwo pomylić służebność osobistą z służebnością gruntową, która nie wygasa ze śmiercią uprawnionego, oraz przeoczyć wyjątek dotyczący służebności mieszkania.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, budynki i urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego, ale z chwilą wygaśnięcia lub rozwiązania tego prawa, własność tych obiektów przechodzi na właściciela gruntu. Odpowiedź a jest zatem poprawna. Odpowiedzi b i c są błędne, gdyż nie przewidują przejścia własności na właściciela gruntu, a jedynie czasowe zachowanie prawa przez dotychczasowego użytkownika.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 31

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to mylenie tej zasady z przepisami o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, które dotyczą innych sytuacji.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wygaśnięcia trwałego zarządu, umowy najmu i dzierżawy zawarte przez jednostkę organizacyjną, której nieruchomość oddano w trwały zarząd, ulegają rozwiązaniu z upływem trzech miesięcy od dnia wygaśnięcia trwałego zarządu. Oznacza to automatyczne wypowiedzenie z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, co odpowiada odpowiedzi b. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje konieczności wypowiedzenia przez jednostkę, lecz działa z mocy prawa. Odpowiedź c jest błędna, gdyż okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, a nie następuje z dniem wygaśnięcia trwałego zarządu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 47 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić automatyczne rozwiązanie umowy z natychmiastowym wygaśnięciem, podczas gdy ustawodawca przewidział trzymiesięczny okres wypowiedzenia.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego, częściami składowymi nieruchomości są rzeczy połączone z gruntem w sposób trwały, w tym drzewa od chwili zasadzenia oraz rośliny od chwili zasiania. Prawa związane z własnością nieruchomości, takie jak służebności czy prawo do pobierania pożytków, są również częściami składowymi, ponieważ dzielą los prawny nieruchomości. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, gdyż wszystkie wymienione elementy stanowią części składowe nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 47 i art. 48

Pułapka: Łatwo pominąć prawa związane z własnością jako części składowe, skupiając się tylko na rzeczach fizycznie połączonych z gruntem.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być od niej odłączona bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, a budynki trwale związane z gruntem są częściami składowymi gruntu, gdyż ich odłączenie naruszyłoby tę zasadę. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepis nie uzależnia statusu części składowej od podmiotu, który wzniósł budynek. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nieruchomości budynkowe stanowią wyjątek od zasady superficies solo cedit, ale nie zmieniają ogólnej reguły, że budynki trwale związane z gruntem są jego częściami składowymi.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 47 § 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę superficies solo cedit z wyjątkami dotyczącymi nieruchomości budynkowych, które dotyczą tylko niektórych sytuacji prawnych, a nie ogólnej definicji części składowych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być od niej odłączona bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, a budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową gruntu, co potwierdza odpowiedź a. Odpowiedź c jest poprawna, ponieważ w przypadku nieruchomości budynkowych, które są odrębnymi nieruchomościami (np. w użytkowaniu wieczystym), budynki nie stanowią części składowych gruntu, lecz są przedmiotem odrębnej własności. Odpowiedź b jest błędna, gdyż fakt wzniesienia budynku przez inny podmiot niż właściciel gruntu nie wyłącza jego charakteru jako części składowej, chyba że zachodzą szczególne przepisy (np. prawo zabudowy).

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 47 i art. 48

Pułapka: Łatwo pomylić części składowe z przynależnościami lub uznać, że wyjątek dla nieruchomości budynkowych dotyczy wszystkich budynków, podczas gdy dotyczy tylko sytuacji, gdy budynek stanowi odrębną nieruchomość (np. w użytkowaniu wieczystym).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości gminne mogą być zbywane w drodze bezprzetargowej na rzecz dzierżawcy, jeżeli dzierżawa była zawarta na czas co najmniej 10 lat i nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę. Decyzja o takim zbyciu wymaga jednak zgody rady gminy, która podejmuje stosowną uchwałę. Wójt, burmistrz czy prezydent miasta nie mają kompetencji do samodzielnego decydowania w tej sprawie, a zgoda dzierżawcy lub innych podmiotów nie jest wymagana.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 2 pkt 6

Pułapka: Najłatwiej pomylić organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza, prezydenta) z organem stanowiącym (radą gminy), który jest właściwy do podjęcia uchwały o zbyciu nieruchomości w tym trybie.

Dlaczego tak: Zniesienie współwłasności budynku wielolokalowego jest możliwe przez wyodrębnienie własności lokali, co wynika z ustawy o własności lokali. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ ustawa ta przewiduje ustanowienie odrębnej własności lokali jako sposób zniesienia współwłasności. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie ogranicza się do budynków szeregowych, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, wystarczy orzeczenie sądu lub umowa.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 2 ust. 1 i 2

Pułapka: Pomylenie zniesienia współwłasności z podziałem fizycznym budynku, który wymaga spełnienia dodatkowych warunków.

Dlaczego tak: Najem na czas nieoznaczony może być wypowiedziany, a w razie braku umownego terminu wypowiedzenia stosuje się terminy ustawowe. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie jest konieczne określenie terminu w umowie, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ wypowiedzenie nie wymaga orzeczenia sądu.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 673 § 1 i 3

Pułapka: Łatwo pomylić najem na czas nieoznaczony z najmem na czas oznaczony, gdzie obowiązują inne zasady wypowiedzenia.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 236 Kodeksu cywilnego, użytkowanie wieczyste ustanawia się na okres 99 lat, jednak w szczególnie uzasadnionych wypadkach, gdy cel użytkowania wieczystego nie wymaga tak długiego okresu, może być ustanowione na okres krótszy, nie krótszy jednak niż 40 lat. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ dopuszczalne jest skrócenie okresu do 40 lat. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nazwa nie przesądza o sztywnym okresie 100 lat, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ okres nie może być dowolnie skrócony - istnieje dolna granica 40 lat.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 236

Pułapka: Łatwo pomylić minimalny okres 40 lat z możliwością dowolnego skracania, podczas gdy przepis wyraźnie ustanawia dolną granicę.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, członek spółdzielni ma prawo wglądu do umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, jednak spółdzielnia może odmówić, jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta uzyskane informacje do celów sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to narazi jej interes na szkodę. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ członkowie spółdzielni nie są jej właścicielami, a odpowiedź b jest błędna, ponieważ odmowa nie może nastąpić bez istotnych przyczyn na polecenie prezesa lub wiceprezesów.

Podstawa prawna: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889), art. 27 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić prawo członka do wglądu w umowy z prawem właścicielskim, podczas gdy spółdzielnia może odmówić w określonych przypadkach.

Dlaczego tak: Darowizna może być odwołana tylko z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego, co wynika z art. 898 Kodeksu cywilnego. Odwołanie bez podania przyczyny nie jest dopuszczalne, a samo upływ czasu nie stanowi podstawy do odwołania. Odpowiedź c jest zatem jedyną poprawną.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 898

Pułapka: Pomylenie instytucji odwołania darowizny z możliwością odstąpienia od umowy lub mylne przypisanie darowiźnie cech czynności prawnej odwołalnej bez podania przyczyn.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, po upływie okresu, na który udzielono zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości, podmiot jest zobowiązany do zejścia z gruntu oraz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Dodatkowo, jeżeli w wyniku zajęcia powstały szkody, których nie można naprawić, podmiot ten jest zobowiązany do zapłaty odszkodowania. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż pomija obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, a odpowiedź c jest uzupełnieniem obowiązku odszkodowawczego, który występuje łącznie z obowiązkiem zejścia i restytucji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 124 ust. 1 i 2

Pułapka: Najczęściej pomija się obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, skupiając się wyłącznie na zejściu z gruntu, lub traktuje odszkodowanie jako alternatywę zamiast obowiązku dodatkowego.

Dlaczego tak: Dostęp do drogi publicznej może być zapewniony bezpośrednio, przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności. Kodeks cywilny w art. 145 przewiduje, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia służebności drogowej, co potwierdza, że służebność jest jednym ze sposobów zapewnienia dostępu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 2 ust. 1 definiuje drogę wewnętrzną jako drogę niezaliczoną do kategorii dróg publicznych, co wskazuje, że dostęp przez taką drogę jest dopuszczalny. Wszystkie trzy sposoby są prawnie dopuszczalne, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 145; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź b lub c, myśląc, że dostęp musi być bezpośredni, podczas gdy przepisy dopuszczają również inne formy zapewnienia dostępu.

Dlaczego tak: Dostęp działki do drogi publicznej może być zapewniony bezpośrednio, gdy graniczy ona z drogą publiczną, lub pośrednio - przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 93 ust. 1 wymaga, aby działka miała dostęp do drogi publicznej, a dostęp ten może być realizowany na różne sposoby, w tym przez drogę wewnętrzną lub służebność. Kodeks cywilny w art. 285 przewiduje służebność gruntową, która może polegać na prawie przechodu i przejazdu przez grunt sąsiedni, co stanowi podstawę dla służebności drogowej. Wszystkie trzy wskazane sposoby są zatem prawnie dopuszczalne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 285

Pułapka: Łatwo pominąć, że dostęp może być zapewniony nie tylko bezpośrednio, ale także pośrednio przez drogę wewnętrzną lub służebność, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i Kodeksu cywilnego.

Dlaczego tak: Drzewa i inne rośliny odłączone od gruntu tracą przymiot części składowych i stają się rzeczami ruchomymi, które jako owoce naturalne gruntu stanowią pożytki naturalne w rozumieniu art. 53 k.c. Nie są przynależnościami, gdyż przynależność służy do korzystania z rzeczy głównej i pozostaje z nią w związku gospodarczym, a odłączone rośliny nie pełnią takiej funkcji. Częściami składowymi są tylko rośliny związane z gruntem, więc po odłączeniu przestają nimi być.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 53

Pułapka: Łatwo pomylić pożytki naturalne z częściami składowymi, zapominając, że odłączenie od gruntu zmienia status prawny roślin.

Dlaczego tak: Gmina, jako właściciel nieruchomości, może oddawać je we władanie innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, takich jak dzierżawa i najem, oraz w formie trwałego zarządu, który jest szczególną formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne. Wszystkie trzy formy są dopuszczalne w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasady gospodarowania nieruchomościami przez gminy, w tym możliwość oddawania ich w dzierżawę, najem i trwały zarząd.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43-45

Pułapka: Pytanie może sugerować, że tylko niektóre formy są dozwolone, ale wszystkie trzy są legalne, co wymaga znajomości całego zakresu art. 43-45 ustawy.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem wszystkie trzy wskazane w pytaniu granice są poprawne. Odpowiedzi a, b i c są zatem prawidłowe, a żadna z nich nie jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 233

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech granic jednocześnie, co może być mylące, gdyż często pomija się zasady współżycia społecznego jako odrębne ograniczenie.

Dlaczego tak: Stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy, przeznaczonej na cele turystyczne, wynosi 2% ceny tej nieruchomości. Wynika to z art. 72 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w zależności od rodzaju nieruchomości. Stawka 1% dotyczy nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, natomiast stawka 3% dotyczy nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż wymienione w pkt 1 i 2, w tym na cele obronności i bezpieczeństwa państwa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3 pkt 2

Pułapka: Najłatwiej pomylić stawki dla różnych celów przeznaczenia nieruchomości, zwłaszcza myląc cele turystyczne z celami mieszkaniowymi lub innymi.

Dlaczego tak: Informacje o cenach zbywanych lokali jako przedmiotu spółdzielczych własnościowych praw do lokali można uzyskać w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, ponieważ spółdzielnie są zobowiązane do przechowywania tych aktów, a ceny transakcyjne nie są ujawniane w rejestrze cen nieruchomości ani w katastrze nieruchomości. Rejestr cen nieruchomości prowadzony jest dla nieruchomości, a nie dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali, a kataster nieruchomości nie zawiera danych o cenach.

Podstawa prawna: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 889), art. 17¹

Pułapka: Łatwo pomylić rejestr cen nieruchomości z możliwością uzyskania informacji o cenach spółdzielczych praw do lokali, ale rejestr ten dotyczy tylko nieruchomości, a nie praw spółdzielczych.

Dlaczego tak: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, ponieważ Kodeks cywilny w art. 244 wymienia je w katalogu praw rzeczowych ograniczonych, obok użytkowania, służebności i zastawu. Nie jest to prawo zobowiązaniowe, gdyż jego treść obejmuje władztwo nad lokalem, a nie jedynie roszczenie wobec spółdzielni, ani też prawo równe własności, gdyż własność jest prawem pełnym, a to prawo ma charakter ograniczony.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 244

Pułapka: Łatwo pomylić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z prawem zobowiązaniowym, ponieważ jego powstanie i wykonywanie wiąże się z członkostwem w spółdzielni, ale ustawa wprost zalicza je do ograniczonych praw rzeczowych.

Dlaczego tak: Obowiązek notariusza wynika z art. 9 ust. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przepis ten nakłada na notariusza obowiązek przekazania odpisu umowy notarialnej organowi, który dokonał przekształcenia, w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ obowiązek istnieje. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie chodzi o pouczenie stron, lecz o przekazanie odpisu umowy organowi.

Podstawa prawna: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2025 poz. 6), art. 9 ust. 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić obowiązek przekazania odpisu umowy organowi z obowiązkiem pouczenia stron o konieczności zgłoszenia się do organu.

Dlaczego tak: Prawo użytkowania jest prawem niezbywalnym, co wynika z art. 233 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że użytkownik nie może oddać prawa użytkowania innej osobie. Nie wygasa ono wskutek niewykonywania przez 10 lat, gdyż przepisy nie przewidują takiej podstawy wygaśnięcia, a jedynie możliwość wygaśnięcia w przypadkach określonych w ustawie. Ponadto prawo użytkowania nie jest dziedziczne, gdyż wygasa z chwilą śmierci użytkownika, a spadkobiercy nie wstępują w jego prawa.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 233

Pułapka: Najczęściej myli się użytkowanie z użytkowaniem wieczystym, które jest zbywalne i dziedziczne, podczas gdy użytkowanie ma charakter ściśle osobisty.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 i 47 Kodeksu cywilnego, częścią składową nieruchomości gruntowej są rzeczy połączone z gruntem w sposób trwały, w tym budynki, ale tylko wtedy, gdy nie stanowią przedmiotu odrębnej własności. Drzewa i rośliny są częścią składową od chwili zasadzenia lub zasiania. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nie wszystkie części składowe trwale związane z gruntem należą do nieruchomości - wyjątek dotyczy budynków stanowiących odrębną własność.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 i art. 47

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę ogólną z wyjątkiem dotyczącym budynków stanowiących odrębną własność, które nie są częścią składową gruntu.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 46 i 47 Kodeksu cywilnego, częścią składową gruntu są rzeczy połączone z gruntem w taki sposób, że stanowią z nim nieruchomość, w tym budynki trwale z gruntem związane, urządzenia trwale z nim związane oraz drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wszystkie te elementy dzielą los prawny gruntu, więc odpowiedzi a, b i c są poprawne. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma mowy o błędnych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46 i art. 47

Pułapka: Łatwo pominąć, że budynki są częścią składową tylko wtedy, gdy są trwale z gruntem związane, a nie w każdym przypadku.

Dlaczego tak: Wyodrębnienie własności lokali wymaga czynności prawnej, która przenosi własność lokalu na nabywcę. Zgodnie z ustawą o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Zatem tylko umowa cywilnoprawna w formie aktu notarialnego jest właściwą czynnością. Czynność w dowolnej formie nie spełnia wymogu formy szczególnej, a zasiedzenie dotyczy nabycia własności przez długotrwałe posiadanie, nie zaś wyodrębnienia lokalu.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 7 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić formę aktu notarialnego z dowolną formą pisemną, ale ustawa wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności.

Dlaczego tak: Przedsiębiorca, któremu właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli jest to niezbędne dla prawidłowego korzystania z urządzeń przesyłowych. Służebność przesyłu może być ustanowiona przez sąd w drodze orzeczenia, co stanowi wyjątek od zasady swobody umów. Odpowiedź a jest błędna, gdyż prawo przewiduje możliwość przymusowego ustanowienia służebności. Odpowiedź c jest błędna, gdyż służebność przesyłu nie jest ustanawiana w drodze decyzji administracyjnej, lecz przez sąd.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 305(2)

Pułapka: Łatwo pomylić tryb sądowy z administracyjnym, ale służebność przesyłu ustanawia wyłącznie sąd, a nie starosta.

Dlaczego tak: Skuteczne przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem skuteczności przeniesienia własności, lecz ma charakter deklaratoryjny i służy ujawnieniu prawa. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wpis nie jest obowiązkowy dla skuteczności czynności. Odpowiedź c jest błędna, gdyż brak księgi wieczystej nie wyklucza przeniesienia własności, choć może utrudniać udokumentowanie prawa.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 158

Pułapka: Najczęściej mylony jest charakter wpisu do księgi wieczystej - jest on deklaratoryjny, a nie konstytutywny dla przeniesienia własności.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dla skutecznego przeniesienia własności konieczne jest zawarcie umowy w tej formie, a wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, nie konstytutywny. Odpowiedź a jest błędna, gdyż forma aktu notarialnego jest wymagana, a wpis nie jest warunkiem skuteczności przeniesienia. Odpowiedź c jest błędna, gdyż brak księgi wieczystej nie uniemożliwia przeniesienia własności, choć może utrudniać udokumentowanie prawa.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 158

Pułapka: Najczęściej mylony jest charakter wpisu do księgi wieczystej - w przypadku przeniesienia własności w drodze umowy wpis ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.

Dlaczego tak: Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanego z odrębną własnością lokali nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali. Ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego dla wszystkich udziałów, co wynika z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali oraz art. 232 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie można ustalać różnych terminów dla poszczególnych udziałów.

Podstawa prawna: ustawa o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), art. 3 ust. 3; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 232

Pułapka: Łatwo pomylić możliwość różnicowania terminów użytkowania wieczystego w przypadku gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele inne niż lokalowe, podczas gdy dla gruntów związanych z odrębną własnością lokali termin musi być jednolity.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, lokale mieszkalne powierzone Agencji Mienia Wojskowego nie mogą być zbywane, jeżeli stanowią kwatery lub kwatery internatowe. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ lokale zajmowane na podstawie umów najmu zawartych na czas nieoznaczony nie są objęte tym zakazem.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 59 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kwatery z lokalami zajmowanymi na podstawie umów najmu na czas nieoznaczony, ale ustawa wyraźnie wymienia tylko kwatery i kwatery internatowe.

Dlaczego tak: Ustanowienie użytkowania wieczystego oraz przeniesienie tego prawa na inną osobę wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wynika to wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego oraz umowa przenosząca to prawo wymagają formy aktu notarialnego. Forma ustna lub dowolna forma pisemna nie są wystarczające dla ważności tych czynności prawnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 29 ust. 1 i art. 32 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić formę wymaganą dla ustanowienia użytkowania wieczystego z formą zwykłego najmu lub dzierżawy, gdzie forma pisemna nie jest konieczna dla ważności.