Gospodarka nieruchomościami

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku drugiego przetargu, który nie doprowadził do sprzedaży nieruchomości, cena minimalna w rokowaniach nie może być niższa niż 50% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości wynosi 100 000 zł, zatem cena w rokowaniach może wynosić co najmniej 50 000 zł, a więc odpowiedzi a i b są poprawne, natomiast odpowiedź c (30 000 zł) jest błędna, ponieważ stanowi mniej niż 50% wartości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 40 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić, że cena minimalna w rokowaniach wynosi 50% wartości, a nie 30% czy 40% - kluczowe jest, że nie może być niższa niż połowa wartości.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 69 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego następuje za cenę równą wartości prawa własności tej nieruchomości pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego. Wartość prawa użytkowania wieczystego ustala się jako iloczyn wartości prawa własności i współczynnika korygującego. W tym przypadku wartość prawa użytkowania wieczystego wynosi 50 000 zł * 0,7000 = 35 000 zł. Zatem cena za przekształcenie to 50 000 zł - 35 000 zł = 15 000 zł. Odpowiedź a) byłaby poprawna, gdyby nie uwzględniono bonifikaty, a odpowiedź b) to wartość prawa użytkowania wieczystego, a nie cena.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 69 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 39

Pułapka: Łatwo pomylić kwotę należną za przekształcenie z wartością prawa użytkowania wieczystego lub z pełną wartością prawa własności, nie odejmując wartości prawa użytkowania wieczystego.

Dlaczego tak: O przynależności nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy decyduje prawo własności. Skoro nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a gmina ma jedynie prawo użytkowania wieczystego, to nieruchomość ta należy do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, a nie do gminnego zasobu nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ gminny zasób nieruchomości obejmuje nieruchomości stanowiące własność gminy, a nie te, których gmina jest tylko użytkownikiem wieczystym. Odpowiedź b jest błędna, gdyż oddanie w użytkowanie wieczyste nie wyłącza nieruchomości z zasobu publicznego, a jedynie zmienia sposób władania nią.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20 ust. 1 i art. 24 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić prawo własności z prawem użytkowania wieczystego i błędnie uznać, że skoro gmina włada nieruchomością, to należy ona do jej zasobu.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość wywłaszczona może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożył wniosku o zwrot tej nieruchomości w odpowiednich terminach. Warunki dotyczące rozpoczęcia prac lub upływu czasu (7 lub 10 lat) odnoszą się do zwrotu nieruchomości, a nie do możliwości użycia jej na inny cel.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 137 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki zwrotu nieruchomości (art. 137 ust. 1) z przesłankami użycia nieruchomości na inny cel, które są określone w art. 137 ust. 2.

Dlaczego tak: Trwały zarząd nieruchomościami Skarbu Państwa może być ustanowiony na rzecz państwowych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz jednostek organizacyjnych samorządu województwa realizujących zadania z zakresu administracji rządowej, w tym melioracje wodne. Państwowe osoby prawne nie są objęte tym przepisem, gdyż dla nich przewidziano inne formy władania nieruchomościami, takie jak użytkowanie wieczyste czy najem.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić państwowe osoby prawne z państwowymi jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, gdyż obie kategorie mogą być podmiotami gospodarującymi mieniem Skarbu Państwa, ale tylko ta druga może otrzymać nieruchomość w trwały zarząd.

Dlaczego tak: Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego cena nieruchomości jest ustalana jako różnica między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. Wartość prawa użytkowania wieczystego oblicza się jako iloczyn wartości prawa własności i współczynnika Wk, który odzwierciedla stopień zmniejszenia wartości prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności. W tym przypadku wartość prawa użytkowania wieczystego wynosi 50 000 zł * 0,7 = 35 000 zł, zatem cena do zapłaty wynosi 50 000 zł - 35 000 zł = 15 000 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo nie uwzględnia bonifikaty wynikającej z posiadanego prawa użytkowania wieczystego; odpowiedź b) jest błędna, bo podaje wartość prawa użytkowania wieczystego, a nie cenę sprzedaży.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 32 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Najczęściej myli się wartość prawa użytkowania wieczystego z ceną sprzedaży, zapominając, że cena to różnica między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłat rocznych nie pobiera się za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod parki i rezerwaty przyrody. Działalność charytatywna nie jest wymieniona w tym przepisie, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 20

Pułapka: Łatwo pomylić zwolnienia z opłat za trwały zarząd z innymi zwolnieniami, np. dotyczącymi użytkowania wieczystego, dlatego należy dokładnie czytać treść przepisu.

Dlaczego tak: Odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne i przejęte z mocy prawa z dniem 1.01.1998 r. ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w drodze decyzji, zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda nie jest właściwy w tej sprawie, a zarządca drogi nie ma kompetencji do ustalania odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 73 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość starosty z wojewodą, zwłaszcza gdy chodzi o decyzje dotyczące nieruchomości Skarbu Państwa.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości w celu ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa się według cen z dnia zbycia nieruchomości. Oznacza to, że do wyceny przyjmuje się ceny rynkowe obowiązujące w dniu sprzedaży, a nie w dniu uchwalenia planu czy sporządzenia wyceny. Pozostałe daty są nieistotne dla tej opłaty, gdyż przepis wprost wskazuje dzień zbycia jako moment odniesienia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić dzień zbycia z dniem uchwalenia planu lub dniem wyceny, ale ustawa jednoznacznie wskazuje dzień zbycia jako właściwy.

Dlaczego tak: Opłata adiacencka powstaje w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem dokonanym na wniosek właściciela lub wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Podział z urzędu nie rodzi obowiązku uiszczenia tej opłaty, gdyż nie wynika z inicjatywy właściciela, a ustawa wprost wskazuje jedynie podział na wniosek jako podstawę jej ustalenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podział z urzędu z podziałem na wniosek, gdyż oba mogą prowadzić do wzrostu wartości, ale tylko ten drugi jest objęty opłatą adiacencką.

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości może być ustalona, gdy podział został dokonany na wniosek właściciela nieruchomości lub, w niektórych przypadkach, na wniosek użytkownika wieczystego. Nie może być natomiast ustalona, gdy podział został dokonany z urzędu, ponieważ przepis przewiduje opłatę tylko w przypadku podziału na wniosek osoby uprawnionej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić podział z urzędu z podziałem na wniosek, gdyż opłata adiacencka nie przysługuje w przypadku działania organu z urzędu.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się, jeżeli podział został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a wartość nieruchomości uległa zwiększeniu. Zatem opłata może być ustalona, gdy podziału dokonał właściciel (odpowiedź b) lub użytkownik wieczysty (odpowiedź c). Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje ustalenia opłaty adiacenckiej, gdy podział został dokonany z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podział z urzędu z podziałem na wniosek, gdyż opłata adiacencka przysługuje tylko w przypadkach wskazanych w ustawie, a podział z urzędu nie jest objęty tym przepisem.

Dlaczego tak: Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, ponieważ to organ wykonawczy gminy jest właściwy w sprawach związanych z podziałem i scaleniem nieruchomości oraz wzrostem ich wartości, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Starosta i marszałek województwa nie mają kompetencji w tym zakresie, gdyż ich rola dotyczy innych zadań z zakresu gospodarki nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 148 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organy właściwe dla różnych opłat i decyzji w gospodarce nieruchomościami, dlatego należy zwracać uwagę na konkretny przepis.

Dlaczego tak: Opłatę z tytułu trwałego zarządu nieruchomością budynkową ustala się na podstawie wartości tej nieruchomości, czyli nieruchomości budynkowej, a nie wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu ani wartości gruntu jako prawa własności. Wynika to z art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że opłatę roczną z tytułu trwałego zarządu ustala się według wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd. W przypadku nieruchomości budynkowej, jej wartość obejmuje zarówno grunt, jak i budynek, co potwierdza § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 44 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Pomylenie podstawy opłaty z tytułu trwałego zarządu z podstawą opłat za użytkowanie wieczyste, które są ustalane od wartości gruntu.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się na podstawie ceny nieruchomości, przez którą rozumie się cenę gruntu wraz z jego częściami składowymi. Oznacza to, że podstawą jest łączna wartość gruntu i znajdujących się na nim budynków, lokali lub innych części składowych. Odpowiedź a jest błędna, gdyż pomija części składowe, a odpowiedź c jest błędna, gdyż pomija sam grunt.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 45 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić trwały zarząd z użytkowaniem wieczystym, gdzie opłaty są ustalane od ceny gruntu, podczas gdy w trwałym zarządzie uwzględnia się całą nieruchomość.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości w pierwszej instancji wydaje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Wyjątki dotyczą inwestycji o znaczeniu krajowym, gdzie właściwy jest minister, ale nie są one objęte tym pytaniem. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie są organami wywłaszczeniowymi w pierwszej instancji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 112 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organ wywłaszczeniowy z organem wykonawczym gminy, jednak w pierwszej instancji zawsze właściwy jest starosta, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Dlaczego tak: Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustanawianą w drodze decyzji administracyjnej. W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, decyzję wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ w odniesieniu do nieruchomości powiatu decyzję wydaje zarząd powiatu, a nie starosta. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ trwały zarząd nie jest ustanawiany umową, lecz decyzją administracyjną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 43 ust. 1 i art. 44 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwy organ decyzyjny w zależności od tego, czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, wraz z przynależnymi do niej budynkami i urządzeniami, spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Zatem wszystkie trzy wymienione parametry (wielkość, dostępność do drogi publicznej, cechy geometryczne) są elementami definicji ustawowej, a zatem odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3a

Pułapka: Pytanie może sugerować, że istotne są tylko cechy geometryczne, ale definicja ustawowa wymienia wszystkie trzy parametry łącznie.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, a także kształt, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów. Zatem wszystkie trzy wymienione parametry: wielkość, dostęp do drogi publicznej i cechy geometryczne, są elementami definicji działki budowlanej. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a brak któregokolwiek z tych parametrów powoduje, że działka nie może być uznana za budowlaną.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 3a

Pułapka: Pytanie jest podchwytliwe, ponieważ definicja działki budowlanej zawiera więcej elementów (np. wyposażenie w infrastrukturę techniczną), ale w pytaniu wymieniono tylko trzy, które są wprost wskazane w przepisie.

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat za trwały zarząd wycenę ogranicza się do nieruchomości gruntowej, z wyłączeniem budynków i innych części składowych, które zostały wybudowane lub wzniesione przez jednostkę organizacyjną sprawującą trwały zarząd. Zatem budynki wybudowane przez tę jednostkę nie są uwzględniane w wycenie. Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ części składowe przeznaczone do rozbiórki oraz przeznaczenie budynków nie stanowią podstawy wyłączenia w tym przepisie.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 43

Pułapka: Łatwo pomylić wyłączenie dotyczące budynków wybudowanych przez jednostkę z ogólnymi zasadami wyceny nieruchomości, gdzie uwzględnia się stan i przeznaczenie.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawą ustalenia wartości katalitycznej budynków są tabele taksacyjne, które określają wartości jednostkowe dla poszczególnych rodzajów budynków. Tabele te nabierają mocy urzędowej dopiero po ich zatwierdzeniu przez radę gminy w drodze uchwały, dlatego uchwała ta jest również dokumentem podstawowym. Mapy taksacyjne służą do ustalenia wartości katastralnej gruntów, a nie budynków, więc nie są one podstawowym dokumentem w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 152

Pułapka: Łatwo pomylić mapy taksacyjne (dotyczące gruntów) z tabelami taksacyjnymi (dotyczącymi budynków) i pominąć konieczność nadania mocy urzędowej tym tabelom przez radę gminy.

Dlaczego tak: Podział nieruchomości może być dokonany nie tylko na wniosek właściciela, ale także z urzędu w przypadkach określonych ustawą, np. przy podziale nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Ponadto wniosek o podział może złożyć osoba mająca w tym interes prawny, np. współwłaściciel lub użytkownik wieczysty. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nie wyczerpuje wszystkich dopuszczalnych trybów wszczęcia postępowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pominąć możliwość wszczęcia postępowania z urzędu, skupiając się wyłącznie na wniosku właściciela.

Dlaczego tak: Podział nieruchomości z urzędu jest dopuszczalny, gdy jest niezbędny do realizacji celów publicznych lub gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. W przypadku nieruchomości stanowiącej własność gminy oddanej w użytkowanie wieczyste, podział z urzędu nie jest przewidziany, gdyż w takiej sytuacji podział może być dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, a nie z urzędu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 95 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić przesłanki podziału z urzędu z przesłankami podziału na wniosek, zwłaszcza w przypadku nieruchomości gminnych oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dlaczego tak: Termin składania wniosków o potwierdzenie prawa do rekompensaty za nieruchomości pozostawione poza obecnymi granicami państwa został określony na 31 grudnia 2008 r. Wcześniejszy termin (2007 r.) był przewidziany w pierwotnej wersji przepisów, ale został przesunięty, natomiast termin 2010 r. nigdy nie obowiązywał. Zatem tylko odpowiedź b jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826)

Pułapka: Łatwo pomylić termin 31 grudnia 2008 r. z wcześniejszym terminem 2007 r., który był aktualny przed nowelizacją.

Dlaczego tak: Po dwóch negatywnych przetargach ustawa dopuszcza dwie ścieżki kontynuacji zbycia: ogłoszenie kolejnego przetargu albo zbycie w drodze rokowań. Obie czynności mogą być podjęte nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ostatniego przetargu i nie później niż w ciągu 6 miesięcy od tego dnia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ pomija możliwość rokowań i skraca termin do 30 dni, co nie znajduje oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 39 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić termin 30 dni jako termin na ogłoszenie kolejnego przetargu, podczas gdy jest to minimalny okres oczekiwania przed podjęciem kolejnej czynności.

Dlaczego tak: Po dwóch nieudanych przetargach ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza dwie ścieżki dalszego zbycia: zbycie w drodze rokowań albo ogłoszenie kolejnego przetargu. Obie czynności mogą być podjęte nie wcześniej niż po upływie 30 dni i nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zakończenia drugiego przetargu. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie uwzględnia minimalnego 30-dniowego terminu i dopuszcza ogłoszenie przetargu wcześniej niż po 30 dniach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 40 ust. 1 pkt 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić terminy: 30 dni to okres, po którym można podjąć czynność, a 6 miesięcy to termin, w którym należy ją podjąć; odpowiedź c pomija minimalny okres oczekiwania.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego, jeżeli prawo pierwokupu nie zostało wykonane w ciągu miesiąca od otrzymania przez uprawnionego zawiadomienia o sprzedaży rzeczy przez sprzedawcę, prawo to wygasa. Termin ten jest terminem zawitym, a jego przekroczenie powoduje bezskuteczność wykonania prawa pierwokupu. Odpowiedzi b i c wskazują terminy dłuższe, które nie znajdują oparcia w przepisach Kodeksu cywilnego.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 596

Pułapka: Pomylenie terminu z art. 596 z terminami przewidzianymi w innych ustawach, np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdzie terminy mogą być dłuższe.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie nie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby bliskiej dla sprzedawcy oraz gdy sprzedaż dokonywana jest przez osobę, która uzyskała nieruchomość jako odszkodowanie lub rekompensatę za utratę własności nieruchomości. Ponadto, na podstawie art. 109 ust. 2 tej ustawy, prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, a prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Tym samym wszystkie trzy wskazane sytuacje wyłączają prawo pierwokupu gminy, co czyni odpowiedzi a, b i c poprawnymi.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 109 ust. 2

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że wyłączenia dotyczące osoby bliskiej i odszkodowania dotyczą także sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, a nie tylko własności, oraz że warunek braku ujawnienia w księdze wieczystej dotyczy wyłącznie nieruchomości zabytkowych.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie nie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby bliskiej dla sprzedawcy oraz gdy sprzedaż dokonywana jest przez osobę, która uzyskała nieruchomość jako odszkodowanie lub rekompensatę za utratę własności nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wpis nieruchomości do rejestru zabytków nie wyłącza prawa pierwokupu gminy, a jedynie może wpływać na tryb sprzedaży, ale nie stanowi podstawy do wyłączenia pierwokupu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2

Pułapka: Najczęstszym błędem jest uznanie, że wpis do rejestru zabytków wyłącza pierwokup, podczas gdy przepis wyraźnie wymienia tylko przypadki wskazane w pkt 1 i 2.

Dlaczego tak: Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej w umowie sprzedaży, co wynika z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Cena ta jest ceną rynkową uzgodnioną między stronami, a nie wartością określoną przez rzeczoznawcę czy organ gminy. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wycena rzeczoznawcy służy innym celom, a odpowiedź c jest błędna, gdyż organ gminy nie ustala ceny w tym trybie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 109 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić cenę z umowy z wartością rynkową określaną przez rzeczoznawcę, ale przepis wprost wskazuje cenę z umowy.

Dlaczego tak: Prowadzenie numeracji porządkowej nieruchomości należy do zadań własnych gminy, co wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej nie ma tych kompetencji, a jednostka zarządzająca nieruchomościami nie jest organem właściwym do prowadzenia numeracji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić zadania własne gminy z zadaniami zleconymi z zakresu administracji rządowej, które wykonuje starosta.

Dlaczego tak: Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że przetargi na nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego mogą być przeprowadzane w formie ustnej lub pisemnej, a w obu przypadkach mogą mieć charakter nieograniczony lub ograniczony. Wszystkie trzy wskazane formy są zatem dopuszczalne, co czyni odpowiedzi a, b i c poprawnymi. Nie ma tu formy wykluczonej, dlatego każda z wymienionych opcji jest prawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 1 i art. 38

Pułapka: Łatwo pominąć, że przetarg może być zarówno ustny, jak i pisemny, a ograniczenie dotyczy kręgu uczestników, a nie formy przeprowadzenia.

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie stanu nieruchomości jako stan zagospodarowania, stan prawny oraz stan techniczno-użytkowy. Definicja ta nie obejmuje przeznaczenia w planie miejscowym, które jest kategorią planistyczną, a nie cechą fizyczną lub prawną nieruchomości. Zatem poprawne są odpowiedzi a i b, natomiast c jest nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 17

Pułapka: Łatwo pomylić przeznaczenie w planie miejscowym ze stanem zagospodarowania, jednak definicja ustawowa wyraźnie go nie wymienia.

Dlaczego tak: Definicja prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawarta w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego obejmuje tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego oraz zarządu, a także inne tytuły wymienione w tym przepisie. Wszystkie trzy wskazane odpowiedzi są zatem poprawne, ponieważ każdy z tych tytułów uprawnia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma mowy o błędnych.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524), art. 3 pkt 11

Pułapka: Łatwo pominąć, że definicja obejmuje również zarząd, a nie tylko prawo własności i użytkowanie wieczyste.

Dlaczego tak: Ustawa o rachunkowości w art. 3 ust. 1 pkt 14 definiuje wartości niematerialne i prawne jako nabyte przez jednostkę prawa majątkowe nadające się do gospodarczego wykorzystania, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, przeznaczone do używania na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich m.in. autorskie prawa majątkowe, licencje i koncesje oraz prawa do wynalazków i patentów. Wszystkie wymienione w pytaniu pozycje mieszczą się w tej definicji, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o rachunkowości, art. 3 ust. 1 pkt 14

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej, co jest częstym błędem przy wielokrotnym wyborze.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a dotychczasową zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, które wpływają na wzrost wartości nieruchomości gruntowej, w tym nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy wprost dopuszczają takie zaliczenia.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 4

Pułapka: Łatwo pominąć, że zaliczeniu podlegają zarówno nakłady na infrastrukturę techniczną, jak i nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, gdyż pytanie wymaga wskazania obu poprawnych odpowiedzi.

Dlaczego tak: Zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, które podnoszą wartość nieruchomości, wynika wprost z art. 77 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten ogranicza zaliczenie do nakładów koniecznych, a nie wszelkich nakładów, oraz wymaga, aby podnosiły one wartość nieruchomości. Odpowiedź b jest nieprecyzyjna, gdyż nie odnosi się do przymiotu konieczności i wpływu na wartość, a odpowiedź c zawęża zaliczenie wyłącznie do infrastruktury położonej na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, co nie wynika z przepisu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 5

Pułapka: Łatwo pomylić nakłady konieczne z jakimikolwiek nakładami na infrastrukturę techniczną, pomijając wymóg ich konieczności i wpływu na wzrost wartości nieruchomości.

Dlaczego tak: Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela jest naliczana od wzrostu wartości nieruchomości, który powstał w wyniku tego podziału. Zgodnie z przepisami, wartość nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego, ponieważ opłata dotyczy nieruchomości stanowiącej przedmiot własności. Części składowe nieruchomości nie są odrębnym przedmiotem wyceny w tym kontekście, gdyż są one uwzględniane w wartości całej nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 37

Pułapka: Łatwo pomylić podstawę wyceny dla opłaty adiacenckiej z podstawą dla innych celów, np. przy sprzedaży nieruchomości, gdzie dopuszcza się uwzględnienie prawa użytkowania wieczystego.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala się w wysokości nie większej niż 30% różnicy między wartością nieruchomości po podziale a wartością nieruchomości sprzed podziału. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o podziale oraz ceny z dnia wydania decyzji o podziale. Jednakże w przypadku, gdy decyzja o podziale nie jest ostateczna w dniu jej wydania, stan nieruchomości należy przyjąć z dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, co wynika z zasad ogólnych postępowania administracyjnego. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ceny z dnia wydania decyzji o podziale są uwzględniane, ale nie jako jedyny element - chodzi o stan nieruchomości, a nie ceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stan nieruchomości z cenami - oba są brane pod uwagę, ale w różnych aspektach: stan z dnia wydania decyzji lub jej uprawomocnienia, a ceny z dnia wydania decyzji.

Dlaczego tak: Przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w podejściu porównawczym, a przy określaniu tej wartości uwzględnia się cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Podejście dochodowe nie jest właściwe dla tego celu wyceny, gdyż ustawa wskazuje wprost podejście porównawcze.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 77 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić podejście dochodowe z porównawczym, gdyż dla nieruchomości zabudowanych często stosuje się podejście dochodowe, ale w tym przypadku ustawa wprost nakazuje porównawcze.