Zawód rzeczoznawcy, dobra praktyka i obowiązki formalne

Dlaczego tak: Obowiązek dołączenia aktualnej kopii dokumentu ubezpieczenia OC do operatu szacunkowego, opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu oraz w przypadku potwierdzenia aktualności operatu wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przepisy te nakazują, aby rzeczoznawca majątkowy załączał taką kopię do wszystkich wymienionych dokumentów, co czyni wszystkie trzy odpowiedzi poprawnymi.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175 ust. 1; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 81

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech sytuacji, a nie tylko jednej - łatwo pominąć obowiązek dołączenia kopii do opracowań niebędących operatem lub przy potwierdzaniu aktualności.

To pytanie pojawiło się już 6 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2021-04-22, 2021-06-24, 2021-09-09, 2022-04-28, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 175 rzeczoznawca jest zobowiązany m.in. do przestrzegania zasad wynikających z przepisów prawa oraz do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Wykonywanie czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi również wynika z ustawy, ale w tym konkretnym przepisie nie jest wymienione jako obowiązek, stąd odpowiedź b jest niepoprawna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo uznać, że wszystkie trzy obowiązki są wymienione w art. 175, podczas gdy standardy zawodowe są uregulowane w innych przepisach, a nie w tym artykule.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2023-10-26, 2024-09-17, 2025-03-26, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Rzeczoznawca majątkowy, jako wykonawca czynności zawodowych, ponosi odpowiedzialność zawodową na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasady wykonywania zawodu i odpowiedzialność dyscyplinarną. Ponadto, jak każdy podmiot prawa cywilnego, odpowiada za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o czynach niedozwolonych. Wreszcie, jeśli jego działania wypełniają znamiona przestępstw, np. poświadczenia nieprawdy w operacie szacunkowym, ponosi odpowiedzialność karną na podstawie Kodeksu karnego. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, ponieważ wszystkie te rodzaje odpowiedzialności mogą mieć zastosowanie do rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175; ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 415; ustawa - Kodeks karny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 271

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech rodzajów odpowiedzialności, a nie tylko jednego - łatwo pominąć odpowiedzialność karną lub cywilną, myśląc, że ustawa o gospodarce nieruchomościami wyczerpuje temat.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-03-15, 2021-07-22, 2023-04-20, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 174 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działalność zawodowa w zakresie szacowania nieruchomości polega na określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Jest to czynność zastrzeżona wyłącznie dla rzeczoznawców majątkowych. Pozostałe czynności, takie jak ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości czy wycena przedsiębiorstw, nie są w tym przepisie wymienione jako wyłączne dla rzeczoznawców, a mogą być wykonywane przez inne podmioty lub na podstawie innych przepisów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 174 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić czynności zastrzeżone dla rzeczoznawców z innymi rodzajami wycen, które mogą wykonywać także inne osoby, np. biegli rewidenci lub doradcy inwestycyjni.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-04-12, 2021-09-09, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Prawo wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego powstaje z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdanie egzaminu państwowego jest warunkiem koniecznym do uzyskania uprawnień, ale samo w sobie nie kreuje prawa wykonywania zawodu, podobnie jak upływ 14 dni od egzaminu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 206 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment zdania egzaminu z momentem uzyskania prawa wykonywania zawodu, podczas gdy decydujący jest wpis do rejestru.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-05-30, 2023-11-30, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Inny rzeczoznawca majątkowy może opiniować operat, ale nie dokonuje formalnej oceny prawidłowości, a Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zajmuje się odpowiedzialnością zawodową, a nie oceną operatu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo pomylić rolę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która bada przewinienia zawodowe, a nie ocenia operat pod kątem jego prawidłowości.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-06-02, 2024-03-19, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako stowarzyszenie, którego co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, lub izbę gospodarczą, w której co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa nie przewiduje izby samorządowej jako formy organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo pomylić organizację zawodową z izbą samorządową, która nie jest przewidziana w ustawie.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2021-09-09, 2024-03-19, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości na zlecenie organów administracji publicznej, sądów, komorników oraz innych podmiotów, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Obowiązek ten obejmuje również pełnienie funkcji biegłego sądowego, co oznacza, że rzeczoznawca nie może odmówić jej pełnienia, gdy zostanie powołany. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ sugerują możliwość odmowy, która w świetle przepisów nie istnieje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 156 ust. 1

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość bezwzględnego obowiązku rzeczoznawcy do pełnienia funkcji biegłego sądowego, który nie przewiduje możliwości odmowy.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2017-10-26, 2021-03-18, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną wyłącznie przez rzeczoznawców majątkowych, czyli osoby fizyczne posiadające odpowiednie uprawnienia zawodowe, na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ wskazuje właściwy podmiot (rzeczoznawców majątkowych) i właściwą podstawę prawną. Odpowiedź a jest błędna, gdyż obejmuje osoby prawne, które nie mogą wykonywać tej działalności. Odpowiedź c jest błędna, gdyż nie wymaga uprawnień zawodowych, a jedynie ukończenia studiów podyplomowych, co nie jest wystarczające do wykonywania zawodu rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 174

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot wykonujący działalność - rzeczoznawcą może być tylko osoba fizyczna z uprawnieniami, a nie osoba prawna.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-06-21, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 155 ust. 2 przyznaje rzeczoznawcom majątkowym prawo wstępu do nieruchomości oraz dostępu do danych i informacji niezbędnych do wyceny, w tym do wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe oraz aktów notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych. Rejestry biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie są wymienione w tym przepisie, gdyż nie stanowią źródła danych o charakterze publicznoprawnym ani nie są niezbędne do wykonywania czynności szacowania.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 155 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić zakres dostępu do danych z ogólnymi zasadami dostępu do informacji publicznej, podczas gdy ustawa precyzyjnie wskazuje katalog źródeł, do których rzeczoznawca ma ustawowy wstęp.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-06-21, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Kary dyscyplinarne wobec rzeczoznawców majątkowych określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 197 ust. 1 tej ustawy, kary te obejmują pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ich ponowne nadanie po upływie 3 lat od daty ich pozbawienia oraz zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawa nie przewiduje pozbawienia uprawnień bez możliwości ubiegania się o ich ponowne nadanie.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 197 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uznanie, że pozbawienie uprawnień jest karą bezterminową, podczas gdy ustawa przewiduje możliwość ponownego ubiegania się po 3 latach.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-09-05, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Ocena operatu szacunkowego może być dokonywana przez organ administracji publicznej w zakresie, który nie wymaga wiedzy specjalistycznej, gdyż operat stanowi dowód w postępowaniu administracyjnym. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych również ma prawo oceny operatu, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie jest powołana do oceny operatów, lecz do rozpatrywania spraw odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 157 i art. 175

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z uprawnieniami do oceny operatu, gdyż komisja ta działa w ramach nadzoru nad zawodem, ale nie ocenia operatów w postępowaniach administracyjnych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2025-11-19, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Prawo wykonywania zawodu rzeczoznajcy majątkowego powstaje z chwilą wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, co wynika z art. 206 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samo zdanie egzaminu z wynikiem pozytywnym jest warunkiem ubiegania się o wpis, ale nie kreuje prawa wykonywania zawodu. Zarejestrowanie działalności gospodarczej jest czynnością formalną związaną z prowadzeniem działalności, ale nie stanowi podstawy do wykonywania zawodu rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 206 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment uzyskania uprawnień zawodowych (po zdaniu egzaminu) z momentem uzyskania prawa wykonywania zawodu (po wpisie do rejestru).

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-12-02, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Przepis art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje rzeczoznawcy majątkowemu prawo wstępu na nieruchomość w celu dokonania wyceny, gdy działa na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów. Uprawnienie to nie obejmuje banków, które nie są wymienione w tym przepisie, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 155 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić uprawnienie z art. 155 ust. 1 z szerszym prawem wstępu wynikającym z innych przepisów, np. dla banków przy wycenach na potrzeby zabezpieczenia kredytu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2020-07-30, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zakres czynności rzeczoznawcy majątkowego obejmuje szacowanie nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto rzeczoznawca może sporządzać ekspertyzy dotyczące skutków finansowych uchwalania planów miejscowych, co przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odpowiedź a jest niepełna, ponieważ rzeczoznawca nie szacuje wyłącznie nieruchomości, ale także maszyny i urządzenia trwale z nimi związane.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 156 ust. 1; ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 37 ust. 1

Pułapka: Najczęstszym błędem jest wybór tylko odpowiedzi b, pomijając c, która również jest poprawna, co wynika z odrębnej ustawy.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2021-05-27, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zakres uprawnień rzeczoznawcy majątkowego obejmuje wycenę nieruchomości, w tym określanie wartości bankowo-hipotecznej oraz sporządzanie ekspertyz dotyczących efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju. Natomiast sporządzanie ekspertyzy technicznej budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego wymaga uprawnień budowlanych, których rzeczoznawca majątkowy nie posiada. Dlatego tylko odpowiedź b jest poprawna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175; ustawa - Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524), art. 12

Pułapka: Łatwo pomylić uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego z uprawnieniami budowlanymi, zwłaszcza że obie profesje mogą mieć styczność z nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2019-10-24, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego obejmują stałe doskonalenie zawodowe, przestrzeganie zasad etyki zawodowej oraz przestrzeganie przepisów prawa. Wszystkie te elementy są wymagane od osób wykonujących ten zawód, co wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeksu Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a żadna z nich nie jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175; Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych

Pułapka: Pytanie może wydawać się oczywiste, ale łatwo pominąć któryś z obowiązków, dlatego należy pamiętać, że wszystkie trzy są obligatoryjne.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2024-06-25, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Rzeczoznawca majątkowy może wykonywać zawód w każdej z wymienionych form: jako jednoosobowy przedsiębiorca, w ramach spółki osobowej, a także na podstawie stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Przepis art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost dopuszcza wszystkie te formy wykonywania zawodu, dlatego wszystkie odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo uznać, że zawód można wykonywać wyłącznie jako przedsiębiorca, pomijając dopuszczalne formy zatrudnienia na podstawie stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-10-25, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem prac geodezyjnych i kartograficznych podlegają naprawieniu na zasadach ogólnych odpowiedzialności deliktowej, czyli na zasadach prawa cywilnego, co wynika z art. 415 i nast. Kodeksu cywilnego. Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne nie zawiera szczególnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za te szkody, a ustawa o gospodarce nieruchomościami dotyczy innych aspektów gospodarowania nieruchomościami, nie zaś odpowiedzialności za szkody z prac geodezyjnych.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 415 i nast.

Pułapka: Łatwo pomylić odpowiedzialność za szkody z prac geodezyjnych z odpowiedzialnością administracyjną lub szczególnymi zasadami z ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, podczas gdy kwestia odszkodowawcza pozostaje w sferze prawa cywilnego.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2024-11-19, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej sprawuje nadzór nad działalnością rzeczoznawców majątkowych. W przypadku naruszenia przepisów prawa przy wykonywaniu zawodu, minister może orzec karę upomnienia lub pozbawić uprawnień zawodowych. Pozbawienie uprawnień jest decyzją administracyjną, a ponowne uzyskanie uprawnień możliwe jest po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ minister nie kieruje sprawy do sądu cywilnego, lecz działa w ramach postępowania administracyjnego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 207 i art. 208

Pułapka: Łatwo pomylić odpowiedź a jako poprawną, gdyż odpowiedzialność zawodowa może kojarzyć się z drogą sądową, ale w tym przypadku właściwa jest droga administracyjna.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-07-04, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku operatu szacunkowego sporządzonego przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wnioskować wyłącznie sąd. Strony postępowania nie mają takiego uprawnienia, mogą jedynie składać uwagi do operatu w toku postępowania sądowego, ale to sąd decyduje o ewentualnym zleceniu oceny.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 157 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić uprawnienie sądu do zlecenia oceny operatu z możliwością składania wniosków dowodowych przez strony - w tym przypadku ustawa wprost przyznaje legitymację wyłącznie sądowi.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-10-25, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych orzeka minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej i rzecznik dyscyplinarny pełnią inne funkcje w postępowaniu, ale to minister wydaje rozstrzygnięcia w tych sprawach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 201

Pułapka: Łatwo pomylić rolę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która prowadzi postępowanie wyjaśniające, ale nie orzeka o winie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2021-05-27, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, gdy czynności dotyczą jego krewnych lub powinowatych do drugiego stopnia, co wynika z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż zasada bezstronności nie wyklucza konieczności ustawowego wyłączenia w określonych sytuacjach. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ wyłączenie nie następuje na żądanie strony, lecz z mocy ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę bezstronności z brakiem podstaw do wyłączenia, podczas gdy ustawa przewiduje konkretne przypadki wyłączenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności szacowania nieruchomości ciąży na rzeczoznawcy majątkowym, który wykonuje zawód, w tym również gdy prowadzi działalność gospodarczą jednoosobowo. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 175 ust. 1 stanowi, że rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 174, czyli m.in. wyceny nieruchomości. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ obejmuje wszystkie umowy dotyczące wyceny nieruchomości zawierane przez rzeczoznawcę, niezależnie od formy organizacyjnej. Odpowiedź a jest błędna, gdyż obowiązek dotyczy samego rzeczoznawcy, a nie tylko przedsiębiorców zatrudniających rzeczoznawców. Odpowiedź c jest błędna, gdyż obowiązek istnieje także przy prowadzeniu działalności jednoosobowo, a nie tylko w spółce osobowej.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić obowiązek ubezpieczenia OC z obowiązkiem dotyczącym wyłącznie przedsiębiorców zatrudniających rzeczoznawców, podczas gdy ustawa nakłada go na każdego rzeczoznawcę majątkowego wykonującego zawód.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Prawo określania wartości nieruchomości przysługuje wyłącznie rzeczoznawcom majątkowym, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia zawodowe nadawane w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedsiębiorcy wpisani do ewidencji działalności gospodarczej nie mogą samodzielnie wykonywać tej czynności, a banki określają wartość wyłącznie na potrzeby wewnętrzne, nie zastępując rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 174

Pułapka: Łatwo pomylić czynności doradcze lub wewnętrzne analizy bankowe z prawnie zastrzeżoną czynnością szacowania nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych orzeka minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, który nakłada kary dyscyplinarne. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej pełni jedynie funkcję opiniodawczą, a Prezydent Federacji nie ma kompetencji do orzekania kar.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 197 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organ orzekający z organem opiniującym - Komisja Odpowiedzialności Zawodowej tylko przygotowuje opinię, a decyzję podejmuje minister.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, prawo wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego powstaje z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Odebranie świadectwa nadania uprawnień zawodowych oraz uzyskanie pozytywnego wyniku postępowania kwalifikacyjnego są jedynie etapami poprzedzającymi wpis, ale same w sobie nie kreują prawa wykonywania zawodu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 197 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment uzyskania uprawnień zawodowych z momentem nabycia prawa wykonywania zawodu, które następuje dopiero po wpisie do rejestru.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2017-10-26).

Dlaczego tak: Podstawę prawną działalności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego określa ustawa o gospodarce nieruchomościami, która w art. 175 reguluje zawód rzeczoznawcy majątkowego, w tym zasady wykonywania zawodu, odpowiedzialność zawodową oraz obowiązki rzeczoznawcy. Konstytucja RP jest aktem nadrzędnym, ale nie stanowi bezpośredniej podstawy działalności zawodowej rzeczoznawcy, a kodeks cywilny reguluje stosunki cywilnoprawne, nie zaś zawodowe aspekty szacowania nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo pomylić ogólne podstawy prawne (Konstytucja, kodeks cywilny) z aktem prawnym bezpośrednio regulującym zawód rzeczoznawcy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-12-05).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek potwierdzić ważność dokumentów sporządzonych w postaci wypisów ze źródeł informacji o nieruchomościach, które wykorzystał w operacie szacunkowym. Potwierdzenie to polega na poświadczeniu zgodności wypisu z oryginałem znajdującym się we właściwym organie lub instytucji. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ to rzeczoznawca, a nie organ, dokonuje poświadczenia, choć organ może być źródłem informacji. Odpowiedź c jest błędna, gdyż istnieje wyraźna podstawa prawna do takiego potwierdzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 82

Pułapka: Łatwo pomylić rolę rzeczoznawcy z rolą organu prowadzącego rejestr, jednak to rzeczoznawca jest zobowiązany do poświadczenia ważności dokumentów wykorzystanych w wycenie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Prawo rzeczoznawcy majątkowego do dostępu do źródeł informacji o nieruchomościach wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w art. 155 ust. 1 zobowiązuje właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości do udostępniania rzeczoznawcy majątkowemu niezbędnych informacji i dokumentów. Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne reguluje prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego, ale nie stanowi podstawy prawnej dla dostępu rzeczoznawcy do informacji o nieruchomościach. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa szczegółowe zasady wyceny, ale nie kreuje samodzielnego prawa dostępu do informacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 155 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić źródło prawa dostępu do informacji z aktami wykonawczymi lub ustawami regulującymi inne aspekty, np. geodezję, podczas gdy kluczowe znaczenie ma ustawa o gospodarce nieruchomościami.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Prawo dostępu rzeczoznawcy majątkowego do źródeł informacji o nieruchomościach wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w art. 155 ust. 1 przyznaje rzeczoznawcom majątkowym prawo wstępu do nieruchomości oraz dostępu do danych i informacji niezbędnych do wyceny. Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne reguluje prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, ale nie ustanawia wprost prawa dostępu dla rzeczoznawców. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa szczegółowe zasady wyceny, ale nie jest źródłem prawa dostępu do informacji.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 155 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić źródło prawa dostępu z aktami wykonawczymi lub ustawami regulującymi inne aspekty informacji o nieruchomościach, np. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ma prawo wstępu na nieruchomość przy wycenie na potrzeby pozbawienia lub ograniczenia praw do nieruchomości, gdy działa na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów. Osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości nie jest podmiotem uprawnionym do zlecania takiej wyceny w tym trybie, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 155 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić prawo wstępu na nieruchomość w postępowaniu administracyjnym lub sądowym z ogólnym prawem do wyceny na zlecenie osoby fizycznej, które nie obejmuje przymusowego wstępu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Obowiązki rzeczoznajmcy majątkowego obejmują stałe doskonalenie kwalifikacji zawodowych, przestrzeganie zasad wynikających z przepisów prawa oraz kierowanie się zasadą bezstronności. Wszystkie te obowiązki wynikają wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nakłada na rzeczoznawcę powinność działania zgodnie z zasadami etyki zawodowej, w tym bezstronności, oraz obowiązek podnoszenia kwalifikacji. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione jako obowiązki w tym przepisie, więc są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech obowiązków jednocześnie, co może sprawić trudność, jeśli egzaminowany skupi się tylko na jednym z nich.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Prawo wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego powstaje z chwilą wpisu do centralnego rejestru prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Samo złożenie egzaminu nie jest wystarczające, ponieważ wymagane jest również spełnienie innych warunków i dokonanie wpisu, a rozpoczęcie działalności gospodarczej przed wpisem nie uprawnia do wykonywania zawodu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 196 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić moment nabycia uprawnień z momentem uzyskania zaświadczenia o zdaniu egzaminu, podczas gdy decydujący jest wpis do rejestru.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Przepis art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa przesłanki wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca podlega wyłączeniu, gdy jest stroną lub pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik wyceny może mieć wpływ na jego prawa i obowiązki (odpowiedź a), a także gdy osoba zainteresowana wyceną pozostaje wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej (odpowiedź c). Odpowiedź b jest błędna, ponieważ prowadzenie działalności gospodarczej w tej samej gminie, w której położona jest nieruchomość, nie stanowi przesłanki wyłączenia - ustawa nie uzależnia wyłączenia od miejsca prowadzenia działalności, lecz od istnienia określonych relacji osobistych lub służbowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 174

Pułapka: Najłatwiej pomylić przesłanki wyłączenia z przesłankami wyłączenia pracownika organu administracji publicznej, które mogą obejmować kryterium terytorialne, podczas gdy w przypadku rzeczoznawcy majątkowego ustawodawca wskazał wyłącznie relacje osobiste i służbowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku przekazywania wyciągu z operatu szacunkowego organowi prowadzącemu kataster nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakłada takiego obowiązku, a jedynie określa przypadki, kiedy operat jest sporządzany i komu jest przekazywany. Terminy 1 i 2 miesięcy nie dotyczą żadnego obowiązku związanego z przekazywaniem wyciągu do katastru, dlatego odpowiedzi a i b są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399)

Pułapka: Pytanie sprawdza, czy zdający nie myli obowiązku przekazania operatu szacunkowego (np. do organu podatkowego) z rzekomym obowiązkiem wobec katastru nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Definicja rzeczoznawcy majątkowego wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Dodatkowo, aby wykonywać zawód, osoba ta musi być wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ rzeczoznawcą nie może być osoba prawna, a odpowiedź c jest niepełna, gdyż pomija wymóg wpisu do rejestru.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175 ust. 1 i art. 176 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć wymóg wpisu do centralnego rejestru, który jest warunkiem wykonywania zawodu, a nie tylko posiadania uprawnień.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, skargę na czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego może złożyć wyłącznie sąd, w przypadku gdy sprawa dotyczy osoby powołanej lub ustanowionej przez sąd. Pozostałe podmioty, takie jak zleceniodawca wyceny czy osoba mająca interes prawny, nie są uprawnione do złożenia takiej skargi, gdyż ustawa przewiduje w tym zakresie wyłączne uprawnienie sądu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 196 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pułapka to mylne przypisanie uprawnienia do złożenia skargi zleceniodawcy lub osobie z interesem prawnym, podczas gdy ustawa wyraźnie wskazuje wyłącznie sąd.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Sporządzenie wyceny tej samej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego, ponieważ ocena taka powinna być dokonywana na podstawie przepisów prawa, standardów zawodowych oraz zasad wiedzy technicznej, a nie przez porównanie z innym operatem. Jednocześnie w szczególnych przypadkach, gdy zachodzi potrzeba weryfikacji lub aktualizacji wyceny, dopuszczalne jest wykonanie takiej wyceny przez innego rzeczoznawcę, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż sugeruje, że inny operat może być podstawą oceny, co jest niezgodne z zasadami sporządzania operatów.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 157; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 78

Pułapka: Najłatwiej pomylić dopuszczalność sporządzenia wyceny przez innego rzeczoznawcę w szczególnych przypadkach z możliwością wykorzystania jej jako podstawy oceny prawidłowości operatu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe są określane w drodze rozporządzenia i obejmują m.in. standard 'Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności'. Standard 'Wartość rynkowa' jest definiowany w ustawie, a nie jako standard zawodowy, natomiast standard 'Określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych' nie jest wymieniony w przepisach jako standard zawodowy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 175

Pułapka: Łatwo pomylić standardy zawodowe z definicjami ustawowymi, takimi jak wartość rynkowa, które nie są standardami w rozumieniu przepisów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2017-09-21).