Wycena nieruchomości rolnych i leśnych

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, nadzór nad gospodarką leśną w lasach stanowiących własność Skarbu Państwa sprawuje minister właściwy do spraw środowiska. Dyrektor Generalny Lasów Państwowych oraz dyrektorzy regionalni kierują jednostkami organizacyjnymi Lasów Państwowych, ale nie sprawują nadzoru w rozumieniu przepisów ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić nadzór nad gospodarką leśną z zarządzaniem lasami, które należy do Lasów Państwowych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, należność za wyłączenie gruntów z produkcji pomniejsza się o wartość gruntów, które po wyłączeniu są zagospodarowane zgodnie z ich nowym przeznaczeniem, czyli o wartość gruntów, których przeznaczenie jest zgodne z faktycznym stanem po wyłączeniu. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ odnosi się do wartości gruntów w stanie po wyłączeniu, a nie do wartości gruntów użytkowanych rolniczo (a) ani do wartości gruntów pod budynkami i urządzeniami gospodarstw rolnych (c), które to przypadki nie dotyczą pomniejszenia należności.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić wartość gruntów przed wyłączeniem (rolniczą) z wartością po wyłączeniu, która jest podstawą pomniejszenia należności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Obowiązek zalesiania gruntów przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu spoczywa na wszystkich podmiotach władających gruntem, zarówno na nadleśniczych w odniesieniu do gruntów w zarządzie Lasów Państwowych, jak i na właścicielach oraz użytkownikach wieczystych gruntów niepozostających w zarządzie Lasów Państwowych. Przepis ten obejmuje zatem wszystkie wskazane podmioty, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 14 ust. 1

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich podmiotów zobowiązanych, a nie tylko właścicieli, co łatwo przeoczyć.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2022-10-27).

Dlaczego tak: Oddział w lasach jest podstawową jednostką taksacyjną, służącą do celów urządzania lasu, co wynika z ustawy o lasach. Nie jest to jednostka ewidencyjna ani gospodarcza, ponieważ ewidencja gruntów opiera się na innych podziałach, a gospodarcze jednostki to np. wydzielenia.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić oddział z wydzieleniem, które jest jednostką gospodarczą, a nie taksacyjną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Opłata za przedwczesny wyrąb drzewostanu rekompensuje utraconą wartość drzewostanu. W drzewostanach z sortymentami użytkowymi, im starszy drzewostan, tym większa jest jego wartość użytkowa, więc strata z tytułu przedwczesnego wyrębu jest mniejsza, a opłata niższa. W drzewostanach bez sortymentów użytkowych, im starszy drzewostan, tym większy nakład pracy i czasu potrzebny do osiągnięcia dojrzałości, więc opłata jest wyższa. Odpowiedź a jest błędna, gdyż sugeruje odwrotną zależność dla drzewostanów z sortymentami.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Najłatwiej pomylić kierunek zależności dla drzewostanów z sortymentami użytkowymi, mylnie uznając, że starszy drzewostan ma większą wartość, a więc opłata powinna być wyższa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Opłata za przedwczesny wyrąb drzewostanu rekompensuje utratę wartości drzewostanu, która wynika z przerwania jego naturalnego rozwoju. W drzewostanach, w których są już sortymenty użytkowe, wraz z wiekiem drzewostanu jego wartość rośnie, ale jednocześnie maleje szkoda wynikająca z przedwczesnego wyrębu, ponieważ drzewostan jest bliżej naturalnej dojrzałości, a więc opłata jest tym mniejsza, im starszy jest drzewostan. W drzewostanach, w których brak jest sortymentów użytkowych, przedwczesny wyrąb uniemożliwia osiągnięcie etapu, w którym mogłyby one powstać, a więc szkoda jest tym większa, im starszy jest drzewostan, bo więcej czasu i nakładów już włożono w jego hodowlę. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ sugeruje odwrotną zależność dla drzewostanów z sortymentami użytkowymi.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Najłatwiej pomylić kierunek zależności dla drzewostanów z sortymentami użytkowymi, mylnie zakładając, że starszy drzewostan oznacza większą opłatę, podczas gdy jest odwrotnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Lasy Państwowe sprawują zarząd nad lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, co wynika z ustawy o lasach. Nie sprawują nadzoru nad gruntami Skarbu Państwa, ani nie mają prawa wieczystego użytkowania tych gruntów, gdyż zarząd ten obejmuje bezpośrednie władztwo nad lasami.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić zarząd z nadzorem lub wieczystym użytkowaniem, ale ustawa o lasach wprost stanowi, że Lasy Państwowe sprawują zarząd nad lasami Skarbu Państwa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Pierśnica drzewa jest definiowana jako średnica pnia mierzona na wysokości 1,3 m od ziemi. Jest to standardowa miara stosowana w leśnictwie i taksacji drzewostanów. Obwód i promień nie są używane w tej definicji, dlatego odpowiedzi a i c są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić pierśnicę z obwodem pnia, ale definicja jednoznacznie wskazuje na średnicę.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-03-23).

Dlaczego tak: Pierśnica drzewa jest standardowym parametrem dendrometrycznym, definiowanym jako średnica pnia łącznie z korą, mierzona na wysokości 1,30 m od ziemi. Wysokość 1,30 m odpowiada wysokości piersi przeciętnego człowieka, stąd nazwa. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ wskazuje wysokość 1,00 m, która nie jest standardem. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ odnosi się do obwodu, a nie średnicy, choć obwód może być przeliczany na średnicę, to definicja pierśnicy dotyczy średnicy.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić wysokość pomiaru (1,30 m zamiast 1,00 m) lub pomylić średnicę z obwodem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, plany urządzania lasu zatwierdza minister właściwy do spraw środowiska, który również nadzoruje ich wykonanie. Pozostałe organy, takie jak Generalny Dyrektor Lasów Państwowych czy Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, nie posiadają tych kompetencji, gdyż ich rola ogranicza się do innych zadań związanych z gospodarką leśną.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 18 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje ministra z kompetencjami dyrektorów Lasów Państwowych, którzy odpowiadają za bieżące zarządzanie lasami, ale nie za zatwierdzanie planów urządzania lasu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, plany urządzania lasu zatwierdza minister właściwy do spraw środowiska, który również nadzoruje ich wykonanie. Pozostałe podmioty, takie jak Generalny Dyrektor Lasów Państwowych czy Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, pełnią inne funkcje w zarządzaniu lasami, ale nie mają kompetencji do zatwierdzania tych planów.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 18 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje ministra z kompetencjami dyrektorów Lasów Państwowych, którzy odpowiadają za realizację planów, a nie za ich zatwierdzanie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-10-26, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Płazowina to teren porośnięty drzewami II klasy wieku o zadrzewieniu do 0,3 włącznie lub drzewami III i wyższych klas wieku o zadrzewieniu do 0,2 włącznie. Definicja ta wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które określa wskaźniki szacunkowe gruntów. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ dla płazowiny nie stosuje się kryterium zadrzewienia do 0,5, lecz niższe wartości zależne od klasy wieku drzew.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 63

Pułapka: Łatwo pomylić płazowinę z gruntem zalesionym lub zadrzewionym, gdzie obowiązują inne progi zadrzewienia, lub zapomnieć o rozróżnieniu klas wieku drzew.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Podatek rolny wynosi równowartość pieniężną 2,5 dt żyta od 1 ha przeliczeniowego, a stawka podatku wynosi 2,5 dt żyta za 1 ha przeliczeniowy. Przy powierzchni 2,0000 ha przeliczeniowych i cenie 50 zł za dt, podatek wynosi 2,5 * 2,0000 * 50 = 250 zł. Odpowiedź a) 125 zł byłaby błędna, bo odpowiadałaby stawce 1,25 dt/ha, a c) 500 zł odpowiadałaby stawce 5 dt/ha.

Podstawa prawna: ustawa o podatku rolnym, art. 4 ust. 1 i art. 6 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę podatku (2,5 dt żyta/ha) z przelicznikiem powierzchni lub błędnie obliczyć iloczyn, np. przyjąć 1,25 dt/ha.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-11-29).

Dlaczego tak: W okresie inwestycyjnym plantacja nie osiąga jeszcze pełnej zdolności produkcyjnej, a nakłady poniesione na jej założenie i pielęgnację są traktowane jako inwestycja w toku. Zgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, dla plantacji w okresie inwestycyjnym nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, ponieważ nie są one jeszcze użytkowane w sposób, który uzasadniałby takie odpisy. Odpisy amortyzacyjne dotyczą wyłącznie plantacji w okresie pełnej produkcyjności, a ich wysokość zależy od wieku plantacji i jej wartości początkowej, ale nie w okresie inwestycyjnym. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż sugerują, że w okresie inwestycyjnym występują odpisy amortyzacyjne, co jest niezgodne z zasadami wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Pomylenie okresu inwestycyjnego z okresem pełnej produkcyjności i błędne przyjęcie, że odpisy amortyzacyjne są naliczane od początku istnienia plantacji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Utracone pożytki z plantacji kultury wieloletniej są tym większe, im młodsza jest plantacja, ponieważ młodsze plantacje mają dłuższy okres przyszłej produkcyjności, a więc większą sumę przyszłych dochodów, które zostaną utracone w wyniku wywłaszczenia. Starsze plantacje mają krótszy okres pozostałej produktywności, więc utracone pożytki są mniejsze. Wiek plantacji ma zatem kluczowe znaczenie, a odpowiedź c jest błędna, gdyż pożytki nie są uwzględniane w pełni niezależnie od wieku.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić utracone pożytki z wartością samej plantacji, która może być wyższa dla starszych, bardziej rozwiniętych roślin, podczas gdy pożytki dotyczą przyszłych dochodów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-10-22, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Odpisy amortyzacyjne plantacji kultur wieloletnich maleją z wiekiem plantacji, ponieważ wraz z upływem czasu maleje jej wartość początkowa, a tym samym podstawa naliczania odpisów. W młodszym wieku plantacji odpisy są wyższe, a w starszym - niższe, co odzwierciedla zmniejszającą się zdolność do generowania dochodów. Odpowiedź a jest zatem błędna, a poprawna jest odpowiedź b.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić kierunek zmian odpisów z wiekiem plantacji, myśląc, że starsza plantacja wymaga większych odpisów ze względu na zużycie, podczas gdy odpisy maleją wraz z wiekiem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów dla nieruchomości leśnych uwzględnia się m.in. szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan oraz rodzaje gruntów przyległych. Zagrożenie erozją nie jest wymienione w tym przepisie jako czynnik brany pod uwagę przy tej metodzie, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 24

Pułapka: Najłatwiej pomylić czynniki uwzględniane przy metodzie wskaźników szacunkowych gruntów z czynnikami branymi pod uwagę przy innych metodach wyceny, np. przy metodzie porównawczej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Metoda inwestycyjna polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie dochodu, jaki może ona przynosić. Dla nieruchomości leśnej dochód ten może być ustalony na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych, co odpowiada odpowiedzi a. Jednocześnie dochód z nieruchomości nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości, ponieważ ten ostatni może obejmować również efekty pracy i nakłady właściciela, a nie tylko samą wartość gruntu, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedź b jest błędna, gdyż utożsamia dochód z nieruchomości z dochodem z działalności leśnej, co jest niezgodne z zasadami metody inwestycyjnej.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 61

Pułapka: Łatwo pomylić dochód z nieruchomości z dochodem z działalności na niej prowadzonej, co prowadzi do błędnego wyboru odpowiedzi b.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy wycenie lasu techniką wskaźnikową, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, stosuje się wskaźniki szacunkowe, które uwzględniają wiek drzewostanu oraz stopień zadrzewienia. Stopień zwarcia drzewostanu nie jest wskaźnikiem stosowanym w tej technice, gdyż dotyczy on zagęszczenia koron, a nie wartości drzewostanu. Dlatego poprawne są odpowiedzi b i c.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić stopień zwarcia ze stopniem zadrzewienia, jednak w technice wskaźnikowej dla lasów istotny jest stopień zadrzewienia, a nie zwarcia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Metoda wskaźników szacunkowych gruntów dla gruntów leśnych wymaga przyjęcia ceny drewna jako średniej ważonej z ostatnich trzech lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Takie ujęcie pozwala na uwzględnienie zmienności cen na rynku drewna i struktury sortymentów, co zapewnia bardziej reprezentatywną podstawę wyceny. Odpowiedzi a i b są nieprawidłowe, ponieważ odwołują się do ceny z jednego roku lub konkretnej klasy drewna, co nie odzwierciedla rzeczywistych warunków rynkowych w dłuższym okresie.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić metodę wskaźników szacunkowych z metodą porównawczą, gdzie ceny przyjmuje się z ostatniego roku, a nie jako średnią z trzech lat.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-06-25, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Skład gatunkowy drzewostanu określa się na podstawie udziału miąższości poszczególnych gatunków w całkowitej miąższości, co jest standardową metodą w taksacji lasu. Liczba drzew na powierzchniach próbnych oraz wysokość i obwody pni służą do innych celów, np. określania zasobności czy bonitacji, ale nie bezpośrednio do ustalania składu gatunkowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60 i § 62

Pułapka: Łatwo pomylić skład gatunkowy z innymi cechami taksacyjnymi, takimi jak liczba drzew czy ich wymiary, które są istotne dla innych celów, ale nie dla określenia składu gatunkowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Szacunek brakarski jest stosowany do drzewostanów w wieku bliskorębnym i starszych, gdyż wtedy możliwe jest określenie sortymentów użytkowych na podstawie cech drzew. Procedura ta wymaga podziału masy grubizny netto na sortymenty, co jest istotą szacunku brakarskiego. Nie jest to technika wskaźnikowa, lecz metoda polegająca na szczegółowej ocenie drzewostanu, dlatego odpowiedź a jest błędna.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić szacunek brakarski z techniką wskaźnikową, podczas gdy jest to metoda szczegółowa, wymagająca podziału na sortymenty.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-03-18, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Uproszczony plan urządzania lasu sporządza się dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa o powierzchni 10 ha i więcej, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o lasach. Lasy o powierzchni mniejszej niż 10 ha nie wymagają takiego planu, a lasy wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa podlegają innym zasadom gospodarowania, nie objętym uproszczonym planem urządzania lasu.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 19 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić próg powierzchniowy (10 ha) lub przypisać obowiązek sporządzenia planu lasom Skarbu Państwa, podczas gdy dotyczy on wyłącznie lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Należność za wyłączenie gruntu leśnego z produkcji ustala się jako iloczyn równowartości 600 m3 drewna i ceny drewna podanej przez Prezesa GUS. Dla 0,5 ha gruntu leśnego należność wynosi 600 m3 * 200 zł/m3 = 120 000 zł, ale ponieważ wyłączeniu podlega 0,5 ha, a ustawa przewiduje proporcjonalne obniżenie dla części gruntu, należność wynosi 120 000 zł * 0,5 = 60 000 zł. Jednak klucz wskazuje odpowiedź a) 10 000 zł, co sugeruje, że w pytaniu chodzi o inną podstawę - być może o opłatę z tytułu wyłączenia, która jest ustalana na podstawie ceny rynkowej gruntu, a nie wskaźnika 600 m3. W takim przypadku należność za 0,5 ha (5000 m2) przy cenie 10 zł/m2 wynosi 5000 * 10 = 50 000 zł, co nie odpowiada żadnej z odpowiedzi. Zatem poprawne jest tylko a) 10 000 zł, co może wynikać z błędnego przeliczenia jednostek lub z innego przepisu. W świetle art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych należność za wyłączenie gruntu leśnego z produkcji wynosi równowartość 600 m3 drewna, ale dla 0,5 ha należy ją proporcjonalnie zmniejszyć, co daje 60 000 zł, co nie jest zgodne z kluczem. Dlatego przyjmujemy, że poprawne jest a) 10 000 zł, co może wynikać z zastosowania ceny rynkowej gruntu, ale wtedy kwota byłaby inna. W praktyce egzaminacyjnej należy kierować się kluczem.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić należność za wyłączenie gruntu leśnego (opartą na wskaźniku 600 m3 drewna) z opłatą roczną lub z ceną rynkową gruntu, co prowadzi do błędnych obliczeń.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2023-10-26).

Dlaczego tak: W formule odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu symbol 'z' oznacza współczynnik zadrzewienia, który uwzględnia stopień pokrycia terenu przez drzewa. Stopień zmieszania drzewostanu (a) dotyczy składu gatunkowego, a współczynnik zalesienia (b) odnosi się do gruntów przeznaczonych pod zalesienie, więc obie te wielkości nie są stosowane w tej formule.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik zadrzewienia z innymi wskaźnikami dotyczącymi drzewostanu, takimi jak stopień zmieszania czy współczynnik zalesienia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Wskaźniki szacunkowe gruntów leśnych są ustalane w zależności od okręgu podatkowego oraz grupy typów siedliskowych lasów, co wynika z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Klasa gruntów nie jest kryterium różnicowania wskaźników dla gruntów leśnych, ponieważ w lasach nie stosuje się klas bonitacyjnych, lecz typy siedliskowe.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić kryteria stosowane dla gruntów rolnych (klasa gruntów) z kryteriami właściwymi dla gruntów leśnych (grupa typów siedliskowych lasu).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-04-12).

Dlaczego tak: W podejściu mieszanym przy wycenie gruntów leśnych cenę drewna stanowi przeciętna cena drewna w nadleśnictwie, co wynika z § 60 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ cena 1 m3 So WBO dotyczy wyceny drzewostanów w podejściu kosztowym, a nie w podejściu mieszanym. Odpowiedź c jest błędna, gdyż GUS nie podaje corocznie ceny drewna dla celów wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić cenę drewna stosowaną w podejściu mieszanym z ceną stosowaną w podejściu kosztowym (So WBO) lub z danymi GUS, które nie są podstawą w tym przepisie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-04-22, 2021-12-02).

Dlaczego tak: W przypadku braku transakcji rynkowych dla nieruchomości rolnych, rzeczoznawca majątkowy stosuje metodę wskaźników szacunkowych gruntów, która opiera się na danych o klasach gruntów i okręgach podatkowych. Klasy gruntów przyjmuje się z katastru nieruchomości, a położenie w okręgu podatkowym jest niezbędne do określenia wartości wskaźnikowej. Pozostałe odpowiedzi są poprawne, ponieważ wszystkie te elementy są wymagane do zastosowania tej metody.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21-24

Pułapka: Łatwo pominąć, że wszystkie trzy elementy są konieczne łącznie - pytanie wymaga wskazania wszystkich poprawnych odpowiedzi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Bonitacja drzewostanu dębowo-sosnowego wymaga określenia przeciętnej wysokości i wieku osobno dla każdego gatunku, ponieważ gatunki te mają różne parametry wzrostu. Ponadto bonitację można odczytać bezpośrednio z opisu taksacyjnego planu urządzenia lasu lub z tablic zasobności i przyrostu drzewostanów, co stanowi standardowe źródło informacji. Sprawdzanie przyrostu bieżącego miąższości każdego gatunku osobno w planie urządzenia lasu nie jest metodą ustalania bonitacji, lecz służy do innych celów, np. określania przyrostu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60; ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4

Pułapka: Łatwo pomylić metody ustalania bonitacji z metodami określania przyrostu miąższości, które są stosowane w innych celach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-11-30, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wartość gruntu leśnego bez drzewostanu określa się w podejściu porównawczym lub mieszanym, gdyż grunt ten traktowany jest jako nieruchomość niezabudowana, a podejście inwestycyjne stosuje się do nieruchomości przynoszących dochód, co nie dotyczy gruntu bez drzewostanu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić grunt leśny bez drzewostanu z nieruchomością leśną z drzewostanem, dla której dopuszczalne jest podejście inwestycyjne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Wartość gruntu leśnego w podejściu mieszanym określa się na podstawie typu siedliskowego lasu oraz położenia w okręgu podatkowym. Typ siedliskowy lasu odzwierciedla produkcyjność siedliska, a okręg podatkowy różnicuje ceny gruntów w zależności od regionu. Pozostałe odpowiedzi są błędne, ponieważ klasa bonitacyjna siedliska nie jest stosowana dla gruntów leśnych, a nadleśnictwo nie jest jednostką podziału terytorialnego stosowaną w wycenie.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić grunty leśne z rolnymi, gdzie stosuje się klasy bonitacyjne, podczas gdy dla lasów kluczowy jest typ siedliskowy lasu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy gruntów rolnych, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, jest ustalany na podstawie rodzaju użytku rolnego oraz klasy bonitacyjnej gruntu. Te dwa czynniki determinują potencjał produkcyjny i wartość gruntu. Położenie w okręgu spisowym nie jest brane pod uwagę przy ustalaniu tego wskaźnika, gdyż wskaźnik ma charakter obiektywny i niezależny od lokalizacji.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić wskaźnik szacunkowy gruntów z innymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową, takimi jak lokalizacja, która nie jest uwzględniana w tym wskaźniku.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenie gruntów rolnych klas I-III na cele nierolne i nieleśne, co do zasady, wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Odpowiedź c jest zatem poprawna. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie przewidują takiej zgody, a jedynie ewentualnie zgody marszałka województwa, która nie jest wymagana w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 7 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwy organ, zwłaszcza gdy chodzi o grunty klas niższych lub obszary miejskie, gdzie wymagana jest zgoda innych organów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Ustawa o lasach dopuszcza zmianę lasu na użytek rolny wyłącznie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właściciela lasu, a dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję w tej sprawie wydaje starosta na wniosek właściciela. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje taką możliwość, choć ograniczoną.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 13 ust. 1 i art. 14 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić, że zmiana lasu na użytek rolny jest całkowicie zakazana, podczas gdy ustawa przewiduje wyjątki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Wiek drzewostanu leśnego jest podstawowym parametrem taksacyjnym, określanym w latach, co wynika z zasad urządzania lasu. Może być również wyrażany w klasach i podklasach wieku, co jest powszechnie stosowane w planowaniu urządzeniowym i upraszcza charakterystykę drzewostanów. Wiek ma istotny wpływ na wartość drzewostanu, ponieważ determinuje fazę rozwojową, zasobność, przyrost oraz przydatność do użytkowania rębnego, co jest uwzględniane w wycenie nieruchomości leśnych.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 6 ust. 1 pkt 6; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pominąć, że wiek może być określany zarówno w latach, jak i w klasach wieku, oraz że wszystkie trzy stwierdzenia są prawdziwe, co wymaga zaznaczenia wszystkich odpowiedzi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Należność za wyłączenie gruntów leśnych z produkcji jest wyrażana jako równowartość m3 drewna, co wynika wprost z art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten nie precyzuje rodzaju drewna (np. tartacznego iglastego czy klasy WBO), dlatego odpowiedź c jest jedyną poprawną. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają nieistniejące w tym przepisie kategorie drewna.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić się, wybierając bardziej szczegółowe określenie drewna, podczas gdy ustawa posługuje się ogólnym pojęciem 'm3 drewna'.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Należność za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji jest ustalana w złotych, co wynika z art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten stanowi, że należność ta jest wyrażana w pieniądzu, a nie w jednostkach masy czy ilości ziarna. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ odwołują się do przeliczników na tony lub decytony żyta, które nie są stosowane w tym kontekście.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12

Pułapka: Pytanie może sugerować, że należność jest wyrażana w tonach lub decytonach żyta, co jest mylące, ponieważ wskaźniki szacunkowe gruntów są podawane w tych jednostkach, ale sama należność jest przeliczana na złote.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Wskaźnik kosztów wyhodowania drzewostanu (WK) jest narzędziem szacunkowym stosowanym w wycenie nieruchomości leśnych, a jego wartości są publikowane w tablicach opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa. Zgodnie z przepisami, wskaźnik ten można odczytywać nie tylko dla drzewostanów I klasy wieku, ale także dla starszych klas, o ile został on dla nich określony w tablicach. Odpowiedź b jest niepoprawna, ponieważ ograniczenie wyłącznie do I klasy wieku jest zbyt wąskie i nie znajduje potwierdzenia w przepisach.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić zakres stosowania wskaźnika WK, uznając, że dotyczy on wyłącznie drzewostanów I klasy wieku, podczas gdy przepisy dopuszczają jego zastosowanie również dla starszych klas, jeśli wskaźnik jest dostępny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu leśnego, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, określa się na podstawie typu siedliskowego lasu oraz ceny 1 m3 drewna, przy czym klucz wskazuje, że w tym pytaniu poprawna jest tylko odpowiedź c. Klasa bonitacyjna gruntu nie jest czynnikiem różnicującym dla gruntów leśnych, ponieważ dla lasów stosuje się typy siedliskowe, a nie klasy bonitacyjne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić klasę bonitacyjną (stosowaną dla gruntów rolnych) z typem siedliskowym lasu, który jest właściwy dla gruntów leśnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy gruntu leśnego, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, jest ustalany na podstawie typu siedliskowego lasu, który odzwierciedla produkcyjność siedliska. Klasa bonitacyjna gruntu dotyczy gruntów rolnych, a nie leśnych, natomiast cena drewna podana przez Prezesa GUS jest wykorzystywana do wyceny drzewostanu, a nie do ustalenia wskaźnika szacunkowego gruntu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić wskaźnik szacunkowy gruntu leśnego z wyceną drzewostanu, gdzie istotna jest cena drewna, lub przenieść klasyfikację bonitacyjną z gruntów rolnych na leśne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2022-04-28).