Wycena nieruchomości rolnych i leśnych

Dlaczego tak: Zasobność drzewostanu jest definiowana w ustawie o lasach jako miąższość nadziemnej części drzew bez kory, wyrażona w metrach sześciennych na hektar. Wskaźnik ten jest ustalany w planie urządzenia lasu, który zawiera dane o zasobności dla poszczególnych wydzieleń. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ pomija wymóg podania w m3/ha, a odpowiedź c jest błędna, gdyż zasobność nie obejmuje wyłączenia drobnicy.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 18

Pułapka: Łatwo pomylić zasobność z miąższością grubizny, która wyłącza drobnicę, podczas gdy zasobność obejmuje całą nadziemną część drzew bez kory.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2024-09-17, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Cena drewna pozyskanego kosztem nabywcy (samowyrób) w cenniku sprzedaży jest ceną sprzedaży pomniejszoną o koszty pozyskania i zrywki oraz bez uwzględnienia VAT. Oznacza to, że nabywca sam ponosi te koszty, a cena bazowa nie zawiera podatku VAT. Odpowiedź b jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ nie uwzględniają korekty o koszty pozyskania i zrywki lub błędnie dodają VAT.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży drewna przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, § 5 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić cenę samowyrobu z ceną netto bez kosztów, zapominając o obowiązkowym pomniejszeniu o koszty pozyskania i zrywki.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Metoda wskaźników szacunkowych gruntów polega na określeniu wartości gruntu na podstawie cen transakcyjnych, które są korygowane o czynniki różnicujące. W przypadku gruntów leśnych cena drewna stanowi podstawę do wyliczenia wskaźnika, ale musi być skorygowana o koszty jego pozyskania oraz przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym. Koszty te są bowiem niezbędne do doprowadzenia drewna do stanu, w którym może być ono przedmiotem obrotu. Nie koryguje się natomiast ceny drewna o koszty przemieszczenia do odbiorcy, ponieważ ten etap nie jest już związany z wyceną gruntu, lecz z dystrybucją produktu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22

Pułapka: Łatwo pomylić koszty przemieszczenia do miejsca odbioru (które są uwzględniane) z kosztami przemieszczenia do odbiorcy (które nie są uwzględniane).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzje o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wydaje starosta, co stanowi zasadę ogólną. Wyjątki dotyczące Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz marszałka województwa nie znajdują oparcia w przepisach tej ustawy, gdyż kompetencje tych organów nie obejmują wydawania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Tym samym jedynie odpowiedź a jest prawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 11 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje starosty z kompetencjami innych organów, które dotyczą innych aspektów ochrony gruntów, np. przeznaczania gruntów na cele nierolnicze w planach zagospodarowania przestrzennego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2019-05-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzję o zmianie lasu na użytek rolny w odniesieniu do lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa wydaje starosta. Wójt, burmistrz, prezydent miasta nie mają kompetencji w tym zakresie, a wojewoda jest właściwy jedynie w przypadku lasów stanowiących własność Skarbu Państwa.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 9 ust. 1

Pułapka: Pomylenie właściwości organów w zależności od formy własności lasu - dla lasów Skarbu Państwa właściwy jest wojewoda, a dla pozostałych starosta.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-03-18, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy dla gruntów oznaczonych w ewidencji jako Lz (grunty zadrzewione i zakrzewione) ustala się w zależności od ich klasyfikacji w ewidencji gruntów. Jeżeli grunty te są sklasyfikowane, przyjmuje się 50% wskaźnika dla odpowiedniej klasy gruntów ornych, co odpowiada odpowiedzi a. Jeżeli grunty nie są sklasyfikowane, stosuje się wskaźnik jak dla VI klasy gruntów ornych, co odpowiada odpowiedzi b. Odpowiedź c jest niepoprawna, ponieważ nieprecyzyjnie odnosi się do 'klasy grutów ornych' bez wskazania, że chodzi o klasę VI, a także zawiera literówkę.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę dla gruntów sklasyfikowanych (50% wskaźnika dla danej klasy) z zasadą dla gruntów niesklasyfikowanych (wskaźnik jak dla klasy VI), dlatego należy uważnie czytać treść przepisu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy dla klasy IV ustala się w wysokości 50% klasy IVb gruntu ornego. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ odnosi się do klasy IVa, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ odnosi się do gruntu leśnego, a nie ornego.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić klasę IVa z IVb lub przyjąć odniesienie do gruntu leśnego zamiast ornego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Zadania z zakresu gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha określa starosta w przypadku lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa oraz nadleśniczy w przypadku lasów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie jest właściwy w tych sprawach, ponieważ ustawa o lasach przypisuje te zadania organom administracji leśnej i samorządowej na szczeblu powiatowym oraz nadleśniczemu.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 13 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość wójta (gminy) z właściwością starosty (powiatu) w sprawach gospodarki leśnej, zwłaszcza gdy pytanie dotyczy lasów rozdrobnionych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-04-12, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, do drzewostanów zalicza się drzewostany w drugiej klasie wieku o zadrzewieniu 0,4 i wyższym, drzewostany w trzeciej i starszych klasach wieku o zadrzewieniu 0,3 i wyższym oraz drzewostany w klasie odnowienia i w klasie do odnowienia. Wszystkie te kategorie spełniają definicję drzewostanu, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma potrzeby ich odrzucania.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4

Pułapka: Pytanie wymaga zaznaczenia wszystkich trzech poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej, co może prowadzić do błędów przy wyborze częściowym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art. 2 ust. 1 definiuje grunty rolne jako grunty orne, łąki, pastwiska oraz inne grunty służące produkcji roślinnej i zwierzęcej. Wymienione w pytaniu kategorie (grunty orne, łąki, pastwiska) są wprost wskazane w tej definicji, dlatego wszystkie odpowiedzi są poprawne. Nie ma wśród nich kategorii błędnej, ponieważ każda z nich stanowi odrębny rodzaj gruntu rolnego.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 2 ust. 1

Pułapka: Pytanie wydaje się proste, ale łatwo przeoczyć, że wszystkie trzy kategorie są wymienione w definicji ustawowej, a egzamin wymaga zaznaczenia wszystkich poprawnych odpowiedzi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2020-09-24).

Dlaczego tak: Przepis § 62 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości określa, że do ustalenia odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu niezbędne są informacje o klasie bonitacyjnej drzewostanu, rodzaju drzewostanu oraz cenie 1 m3 drewna podawanej przez Prezesa GUS. Wszystkie te dane są wymagane do prawidłowego obliczenia wartości drzewostanu i wysokości odszkodowania. Pozostałe odpowiedzi nie zostały wskazane w kluczu, więc są niepoprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech wymaganych elementów, gdyż wszystkie są konieczne do wyceny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu kluczowe znaczenie ma wiek drzewostanu, ponieważ od niego zależy stopień utraty wartości drzewostanu w stosunku do wieku rębności. Typ siedliskowy lasu może być istotny dla określenia produkcyjności siedliska, ale nie jest bezpośrednio wymagany do wyliczenia odszkodowania za przedwczesny wyrąb. Współczynnik zalesienia w gminie nie ma związku z wyceną konkretnego drzewostanu, gdyż dotyczy ogólnej lesistości obszaru, a nie cech samego drzewostanu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić informacje potrzebne do określenia wartości drzewostanu (wiek, typ siedliskowy) z danymi dotyczącymi otoczenia, takimi jak współczynnik zalesienia, które nie mają wpływu na wycenę konkretnego drzewostanu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków, do użytków rolnych zalicza się grunty orne, łąki trwałe, pastwiska trwałe oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Wszystkie wymienione w pytaniu odpowiedzi odpowiadają tym kategoriom, dlatego są poprawne. Brak błędnych odpowiedzi, gdyż każda z nich stanowi odrębny rodzaj użytku rolnego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Pułapka: Pytanie wymaga zaznaczenia wszystkich poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej, co może prowadzić do błędnego wyboru częściowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-04-25, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Zaliczenie użytków rolnych do określonych rodzajów wynika z przepisów wykonawczych do Prawa geodezyjnego i kartograficznego, a konkretnie z rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z tymi przepisami, do użytków rolnych zalicza się grunty orne (R), grunty pod rowami (Wsr) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr). Pozostałe oznaczenia, takie jak np. lasy (Ls) czy grunty pod wodami (W), nie są zaliczane do użytków rolnych, lecz do innych kategorii użytków.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), załącznik do rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Pułapka: Łatwo pomylić oznaczenie Lzr (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) z oznaczeniem Ls (lasy), które nie są użytkami rolnymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, dla lasów pozostawionych poza granicami kraju stosuje się odpowiednio przepisy o wycenie gruntów, w tym metodę wskaźników szacunkowych gruntu dla gruntów, a dla drzewostanu - przepisy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Podejście porównawcze nie jest właściwe dla całej nieruchomości, ponieważ wycena ta ma charakter szczególny i opiera się na odrębnych zasadach dla gruntu i drzewostanu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22 i § 60

Pułapka: Łatwo pomylić, że dla całej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, podczas gdy przepisy nakazują rozdzielne traktowanie gruntu i drzewostanu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy wycenie lasu w podejściu porównawczym, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do głównych atrybutów porównawczych zalicza się wiek drzewostanu oraz skład gatunkowy drzewostanu, ponieważ mają one zasadniczy wpływ na wartość lasu. Klasa bonitacyjna gruntu leśnego nie jest wymieniona jako główny atrybut w tym kontekście, gdyż odnosi się do jakości siedliska, a nie bezpośrednio do cech drzewostanu.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić klasę bonitacyjną gruntu leśnego z atrybutami drzewostanu, ale w podejściu porównawczym dla lasu kluczowe są cechy samego drzewostanu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Dokumentację urządzeniowo-leśną stanowiącą podstawę gospodarki leśnej tworzą plan urządzenia lasu oraz uproszczony plan urządzenia lasu. Plan zalesienia gruntów nie jest dokumentem urządzeniowo-leśnym, lecz dotyczy zalesiania gruntów, co nie stanowi podstawy gospodarki leśnej w rozumieniu ustawy o lasach.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 18 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić plan zalesienia gruntów z dokumentacją urządzeniowo-leśną, gdyż dotyczy on lasów, ale nie jest podstawą gospodarki leśnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Przy szacowaniu nieruchomości leśnych, w tym drzewostanów, w przypadku zamiany nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub kosztowe, a dla drzewostanu w wieku powyżej 20 lat właściwe jest określenie wartości według wartości drewna na pniu, co wynika z przepisów wykonawczych dotyczących wyceny nieruchomości. Koszty wyhodowania stosuje się dla drzewostanów młodych, a spodziewane przyszłe korzyści dotyczą dochodowego podejścia, które nie jest właściwe dla zamiany.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Łatwo pomylić metody wyceny drzewostanów w zależności od ich wieku - dla starszych drzewostanów nie stosuje się kosztów wyhodowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie drzewostanu na gruntach przejętych pod drogi publiczne stosuje się podejście kosztowe, uwzględniające wartość drewna oraz koszty wyhodowania drzewostanu, przy czym przyjmuje się wynik wyższy. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ odzwierciedla tę zasadę. Odpowiedź a jest niepełna, gdyż pomija koszty wyhodowania, a odpowiedź b dotyczy utraconych korzyści, co nie jest właściwe dla wyceny drzewostanu w tym kontekście.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Najłatwiej pomylić wycenę drzewostanu z wyceną gruntu lub zastosować podejście dochodowe zamiast kosztowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zamiana nieruchomości przez Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych wymaga zgody Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych oraz wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, co wynika z ustawy o lasach. Opinia nadleśniczego nie jest wymagana w tym trybie, ponieważ dotyczy innych czynności, a zgoda Dyrektora Generalnego jest niezbędna dla zachowania kontroli nad majątkiem Lasów Państwowych.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 40 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić opinię nadleśniczego z wymaganą zgodą Dyrektora Generalnego, która jest obligatoryjna.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Ewidencja gruntów i budynków, w części dotyczącej lasów, musi być prowadzona z uwzględnieniem przepisów ustawy o lasach, ponieważ definicje i zasady dotyczące lasów zawarte są w tej ustawie. Przepisy o ewidencji gruntów i budynków odsyłają do tych regulacji, aby zapewnić spójność danych. Odpowiedź b jest błędna, gdyż pomija konieczność stosowania przepisów o lasach, a odpowiedź c jest błędna, gdyż całkowicie wyklucza ich uwzględnienie.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 4; ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 20

Pułapka: Łatwo pomylić, że ewidencja gruntów i budynków jest regulowana wyłącznie prawem geodezyjnym, ale w przypadku lasów konieczne jest uwzględnienie specyficznych przepisów ustawy o lasach.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Fazy rozwojowe drzewostanu obejmują uprawę leśną, tyczkowinę oraz drągowinę, co wynika z definicji zawartej w ustawie o lasach. Wszystkie trzy wymienione warianty są poprawne, gdyż każda z tych faz stanowi etap rozwoju drzewostanu. Odpowiedzi alternatywne nie występują, więc wszystkie wskazane opcje są prawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 6

Pułapka: Pytanie wymaga zaznaczenia wszystkich trzech odpowiedzi, a nie tylko jednej, co może prowadzić do błędnego wyboru częściowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Grubizna w gospodarce leśnej obejmuje drewno o średnicy równej i większej od 5 cm bez kory oraz równej i większej od 7 cm z kory, co wynika z zasad klasyfikacji surowca drzewnego stosowanych w gospodarce leśnej. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ próg 3 cm dotyczy drobnicy, a nie grubizny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Najłatwiej pomylić grubiznę z drobnicą, która ma niższy próg średnicy, lub zapomnieć o dwóch wariantach pomiaru (z korą i bez kory).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-05-14, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Grubizna to drewno okrągłe, które spełnia kryterium minimalnej średnicy w cieńszym końcu bez kory. Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu Ministra Środowiska w sprawie szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania inwentaryzacji lasów, za grubiznę uznaje się drewno okrągłe o średnicy w cieńszym końcu bez kory co najmniej 5 cm, a także drewno okrągłe o średnicy w cieńszym końcu z korą co najmniej 7 cm (co odpowiada średnicy bez kory około 5 cm). Odpowiedź b jest błędna, ponieważ próg 15 cm jest zbyt wysoki i nie odpowiada definicji grubizny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania inwentaryzacji lasów, § 2 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić średnicę mierzoną z korą i bez kory, a także przyjąć błędny próg 15 cm zamiast 5 cm.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Grunt oznaczony symbolem N (nieużytek) pokryty samosiewem 30-letnim z krzewem kruszyny i runem leśnym spełnia definicję gruntu leśnego z art. 3 ustawy o lasach, ponieważ jest pokryty roślinnością leśną (samosiew drzew) i stanowi ekosystem leśny. Z tego względu rzeczoznawca traktuje go jako grunt leśny z drzewostanem (odpowiedź b). Jednocześnie każdy grunt, w tym leśny, jest nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która definiuje nieruchomość gruntową jako część powierzchni ziemskiej stanowiącą odrębny przedmiot własności (odpowiedź c). Odpowiedź a jest błędna, ponieważ mimo symbolu ewidencyjnego N, faktyczny stan pokrycia (samosiew, krzewy, runo) wskazuje na grunt leśny, a nie nieużytek.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 3; ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić symbol ewidencyjny N (nieużytek) z faktycznym charakterem gruntu, który może być leśny, oraz nie dostrzec, że każdy grunt jest nieruchomością gruntową.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Grunt zabudowany budynkiem leśniczówki jest gruntem leśnym w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ponieważ ustawa ta definiuje grunty leśne jako grunty przeznaczone pod gospodarkę leśną lub stanowiące lasy w rozumieniu ustawy o lasach, a budynek leśniczówki jest związany z gospodarką leśną. Jednocześnie ustawa o lasach stanowi, że grunty związane z gospodarką leśną to m.in. grunty zajęte pod budynki i urządzenia służące do prowadzenia gospodarki leśnej, co obejmuje leśniczówkę. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ w ewidencji gruntów budynek leśniczówki nie jest oznaczany symbolem 'Ls-b', który dotyczy gruntów zadrzewionych i zakrzewionych, a nie zabudowanych.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 2; ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 2

Pułapka: Łatwo pomylić oznaczenie ewidencyjne 'Ls-b' z gruntami leśnymi zabudowanymi, podczas gdy symbol ten odnosi się do gruntów zadrzewionych i zakrzewionych, a nie do zabudowy leśnej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-11-19, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, grunty leśne dzielą się na lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione. Lasy to grunty przeznaczone do produkcji leśnej lub stanowiące rezerwaty przyrody, a także związane z gospodarką leśną. Grunty zadrzewione i zakrzewione to grunty pokryte roślinnością drzewiastą i krzewiastą, które nie są lasami, np. zadrzewienia śródpolne, przydrożne. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ ustawa nie wyróżnia podkategorii 'na użytkach rolnych' - grunty zadrzewione i zakrzewione obejmują wszystkie takie grunty, niezależnie od ich położenia.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 3

Pułapka: Łatwo pomylić grunty zadrzewione i zakrzewione z ich podkategorią na użytkach rolnych, której ustawa nie przewiduje.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Ustawa o lasach w art. 2 ust. 1 definiuje grunty leśne jako grunty przeznaczone do produkcji leśnej lub stanowiące rezerwaty przyrody, a także inne grunty związane z gospodarką leśną, zajęte pod budynki i budowle niezbędne do tej gospodarki. Budynek leśniczówki oraz linia energetyczna, choć zajmują część gruntu, nie zmieniają jego charakteru jako gruntu leśnego, ponieważ są to obiekty służące gospodarce leśnej lub z nią związane. Odpowiedź 'zurbanizowane' jest błędna, gdyż grunty zurbanizowane to kategoria z innych przepisów, a 'wyłączone z użytkowania leśnego' nie występuje w tym kontekście, gdyż grunty te nadal pozostają gruntami leśnymi.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić grunty leśne z gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, jednak ustawa o lasach wprost zalicza do gruntów leśnych tereny zajęte pod budynki i budowle związane z gospodarką leśną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Hektar przeliczeniowy jest kategorią stosowaną wyłącznie na potrzeby podatku rolnego, służącą do porównywania jakości gruntów. Ustawa o podatku rolnym definiuje go jako przelicznik powierzchni gruntów na podstawie klas bonitacyjnych i okręgów podatkowych. Pozostałe ustawy, tj. o gospodarce nieruchomościami i o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nie zawierają definicji hektara przeliczeniowego, gdyż dotyczą one innych aspektów obrotu i zarządzania nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa o podatku rolnym, art. 4 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić hektar przeliczeniowy z hektarem fizycznym lub uznać, że pojęcie to jest używane w innych ustawach dotyczących nieruchomości rolnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-09-21, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Opis taksacyjny nieruchomości leśnej, zgodnie z przepisami o wycenie nieruchomości, obejmuje dane dotyczące drzewostanu, w tym rodzaj drzew, miąższość jednostkową i na powierzchni pododdziału oraz wskaźnik zadrzewienia. Te elementy są niezbędne do określenia wartości nieruchomości leśnej. Pozostałe odpowiedzi nie dotyczą opisu taksacyjnego, lecz innych aspektów wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 60

Pułapka: Łatwo pomylić opis taksacyjny z innymi elementami operatu szacunkowego, takimi jak określenie wartości gruntu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-09-24, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Koszty pozyskania drewna obejmują czynności związane bezpośrednio z przygotowaniem drewna do sprzedaży, tj. wyrąb drzew oraz obcięcie gałęzi, natomiast transport z miejsca wyrębu do najbliższej drogi publicznej nie jest zaliczany do kosztów pozyskania, lecz do kosztów zrywki i wywozu, które są odrębną kategorią kosztów.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 6

Pułapka: Łatwo pomylić koszty pozyskania z kosztami transportu, które w wycenie nieruchomości leśnych są ujmowane jako odrębny składnik nakładów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Definicja lasu zawarta w ustawie o lasach obejmuje grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną, który jest przeznaczony do produkcji leśnej, stanowi rezerwat przyrody lub wchodzi w skład parku narodowego, albo jest wpisany do rejestru zabytków. Wszystkie trzy wskazane przypadki są wprost wymienione w art. 3 ustawy, dlatego każda z odpowiedzi a, b i c jest poprawna. Pozostałe odpowiedzi nie występują w tym przepisie, więc są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 3

Pułapka: Łatwo przeoczyć, że definicja lasu obejmuje również grunty nieprzeznaczone do produkcji leśnej, jeśli są rezerwatem przyrody, parkiem narodowym lub zabytkiem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, gdy są nieprzydatne Lasom Państwowym, pracownikom mającym co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z zastosowaniem bonifikat określonych w ustawie o lasach, najemcom z uwzględnieniem bonifikat wynikających z odrębnych przepisów, a także po cenach ustalonych na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie trzy wskazane odpowiedzi są zatem poprawne, gdyż każda z nich stanowi jedną z dopuszczonych przez ustawę form sprzedaży.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 40a ust. 1

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech możliwości, a nie tylko jednej, co może prowadzić do wybrania tylko odpowiedzi a lub b.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, w drugim przetargu na sprzedaż nieruchomości z zasobu Lasów Państwowych cena wywoławcza może być obniżona, ale nie może być niższa niż 70% wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości wynosi 10 000 zł, zatem minimalna cena wywoławcza to 7 000 zł. Wszystkie podane kwoty (9 000 zł, 8 000 zł, 7 000 zł) mieszczą się w tym przedziale, więc są dopuszczalne. Nie ma innych ograniczeń, które wykluczałyby którąkolwiek z tych kwot.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 37 ust. 2 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić, że cena wywoławcza w drugim przetargu może być dowolnie niska, podczas gdy ustawa ustanawia dolną granicę na poziomie 70% wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-10-26).

Dlaczego tak: Masa grubizny brutto pojedynczego drzewa jest wyrażana w metrach sześciennych, co stanowi podstawową jednostkę miąższości drewna. Określa się ją na podstawie tablic miąższości drzew stojących, które są standardowym narzędziem w leśnictwie, a także może być obliczona ze wzorów, np. wzorów dendrometrycznych. Wszystkie trzy stwierdzenia są zatem prawdziwe i zgodne z definicją zawartą w rozporządzeniu Ministra Środowiska w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości drzew i drzewostanów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości drzew i drzewostanów, § 2

Pułapka: Pytanie wymaga wskazania wszystkich trzech poprawnych odpowiedzi, a nie tylko jednej - łatwo pominąć którąś z nich.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Definicja masy grubizny drewna obejmuje drewno bez kory o minimalnej średnicy 5 cm w cieńszym końcu, co odpowiada odpowiedzi a. Jednocześnie dopuszczalne jest określenie masy grubizny jako drewna z korą o minimalnej średnicy 7 cm, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ podaje minimalną średnicę 7 cm dla drewna bez kory, co nie jest zgodne z definicją.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 6 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić minimalne średnice dla drewna bez kory (5 cm) i z korą (7 cm), dlatego należy zwrócić uwagę na obie wersje definicji.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, minister właściwy do spraw środowiska wydaje zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne lub nieprzeznaczone do produkcji leśnej w przypadku lasów Skarbu Państwa, niezależnie od ich powierzchni. W przypadku lasów prywatnych i gminnych zgoda taka nie jest wymagana, a decyzje podejmują odpowiednio starosta lub marszałek województwa w zależności od powierzchni. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ obejmuje wszystkie lasy Skarbu Państwa, bez względu na powierzchnię. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wprowadza nieistniejący próg 0,1 ha, a odpowiedź c błędnie przypisuje ministrowi właściwość do lasów prywatnych i gminnych.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 13 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość ministra do lasów Skarbu Państwa z właściwością starosty lub marszałka do lasów prywatnych i gminnych, gdzie progi powierzchniowe mają znaczenie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2023-06-22).

Dlaczego tak: Cena drewna średniowymiarowego sprzedawanego przez nadleśnictwa jest kształtowana przez klasyfikację surowca drzewnego, która obejmuje grupy, podgrupy oraz gatunki drewna. Grupa surowca określa podstawowy podział ze względu na przeznaczenie i jakość, podgrupa zawęża ten podział do bardziej szczegółowych klas, a gatunek wskazuje konkretny gatunek drzewa. Wszystkie te elementy wpływają na cenę, ponieważ odzwierciedlają cechy techniczne i użytkowe drewna, takie jak wymiary, jakość i właściwości fizyczne. Zgodnie z ustawą o lasach, przy sprzedaży drewna uwzględnia się jego klasyfikację jakościowo-wymiarową, która obejmuje te właśnie kategorie.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 13

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z elementów klasyfikacji, np. uznać, że gatunek nie ma wpływu na cenę, podczas gdy wszystkie trzy kategorie są istotne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, nadleśniczy może nabywać lasy i grunty przeznaczone do zalesienia za cenę nie wyższą od wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Odpowiedź b jest zatem poprawna, gdyż cena nie może przekroczyć tej wartości. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ cena nie może być dowolna, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nadleśniczy nie może ustalać ceny na podstawie informacji z agencji czy urzędów, lecz musi opierać się na wycenie rzeczoznawcy.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 37 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić tryb negocjacji z obowiązkiem oparcia ceny o wycenę rzeczoznawcy, co jest wymagane w tym przepisie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, nadzór nad gospodarką leśną w lasach niestanowiących własności Skarbu Państwa sprawuje starosta, a w przypadku gdy lasy znajdują się na terenie powiatu, nadzór ten może być wykonywany przez nadleśniczego Lasów Państwowych na mocy porozumienia ze starostą. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ porozumienie ze starostą nie jest wymagane we wszystkich przypadkach, a jedynie w określonych sytuacjach, gdy nadzór powierzono nadleśniczemu.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 5 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić zakres nadzoru starosty z możliwością powierzenia go nadleśniczemu, która wymaga porozumienia i dotyczy tylko lasów na terenie danego powiatu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2022-07-07).