Środowisko i zabytki

Dlaczego tak: Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w art. 7 wymienia formy ochrony zabytków, do których należą m.in. wpis do rejestru zabytków, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie trzy wskazane odpowiedzi są zatem formami ochrony zabytków. Pozostałe odpowiedzi nie występują w tym katalogu, więc są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 7

Pułapka: Łatwo pominąć, że ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego również są formą ochrony zabytków, a nie tylko wpis do rejestru.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2019-07-04, 2021-12-02, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Przy stosowaniu podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości zabytkowych uwzględnia się zarówno cechy niematerialne, takie jak wartość artystyczna, historyczna, estetyka i unikalny charakter, jak i cechy materialne oraz możliwości rozwojowe wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków. Dodatkowo, ceny transakcyjne nieruchomości podobnych mogą być brane pod uwagę, jeśli są uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym, co pozwala na właściwe porównanie. Wszystkie te elementy są istotne dla prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości zabytkowej, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Pomimo że podejście porównawcze zwykle opiera się na cechach rynkowych, w przypadku zabytków konieczne jest uwzględnienie także cech niematerialnych i ograniczeń konserwatorskich, co bywa pomijane.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-11-29, 2021-04-22, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków metodą porównawczą uwzględnia się cechy materialne i możliwości rozwojowe wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków oraz ceny transakcyjne nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, krajowego lub zagranicznego. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ ogranicza wycenę wyłącznie do dochodów i kosztów, co jest właściwe dla podejścia dochodowego, a nie porównawczego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Łatwo pomylić podejście porównawcze z dochodowym i wybrać odpowiedź b, która dotyczy wyłącznie dochodów i kosztów.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2020-07-30, 2022-07-07, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków wyróżniają się cechami niematerialnymi, takimi jak wartość artystyczna i historyczna, które wpływają na ich wartość rynkową. Ponadto remonty takich obiektów są zazwyczaj droższe ze względu na wymogi konserwatorskie, co również należy uwzględnić w wycenie. Klasa bonitacyjna gruntu dotyczy gruntów rolnych i nie ma znaczenia dla nieruchomości zabytkowych.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 4; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Łatwo pomylić cechy niematerialne z materialnymi lub uznać, że klasa bonitacyjna ma znaczenie dla wszystkich nieruchomości, podczas gdy dotyczy tylko gruntów rolnych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2023-03-23, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Art. 129 ust. 1 i 2 Prawa ochrony środowiska przyznaje właścicielowi nieruchomości, na której w związku z ochroną środowiska wprowadzono ograniczenia, roszczenie o wykupienie nieruchomości lub jej części, jeżeli z powodu tych ograniczeń nie może on korzystać z nieruchomości lub korzystać z niej w dotychczasowy sposób, a także roszczenie o odszkodowanie za poniesioną szkodę, w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości. Odpowiedź b jest błędna, gdyż przepisy wprost przewidują roszczenia, a ochrona środowiska nie wyłącza odpowiedzialności za szkody.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 129 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pominąć roszczenie o wykupienie nieruchomości, które przysługuje tylko w określonych przypadkach, a skupić się wyłącznie na odszkodowaniu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2017-09-21, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy - Prawo ochrony środowiska, obszar ograniczonego użytkowania tworzy się wyłącznie dla przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, których lista obejmuje m.in. oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów komunalnych oraz kompostownie. Wszystkie trzy wymienione w pytaniu obiekty należą do tej kategorii, dlatego każda z odpowiedzi a, b i c jest poprawna. Nie ma podstaw, aby którykolwiek z tych obiektów wykluczyć, gdyż wszystkie mogą powodować przekroczenia standardów jakości środowiska poza terenem zakładu.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 135 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć kompostownię, gdyż nie jest tak oczywistym źródłem uciążliwości jak oczyszczalnia czy składowisko, a tymczasem również podlega tej regulacji.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2022-06-02, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się dla przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w tym dla tras komunikacyjnych oraz linii i stacji elektroenergetycznych. Obszar chroniony nie jest kategorią, dla której tworzy się taki obszar, lecz może być objęty innymi formami ochrony.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 135

Pułapka: Łatwo pomylić obszar ograniczonego użytkowania z formami ochrony przyrody, takimi jak obszary chronione.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-11-30, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Opłata za usunięcie drzewa jest naliczana od obwodu pnia, a nie od pierśnicy. Pierśnica to średnica pnia na wysokości 1,3 m, więc obwód wynosi π razy średnica, czyli około 3,14 * 20 cm = 62,8 cm. Mnożąc obwód przez stawkę 10 zł za 1 cm, otrzymujemy 628 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo błędnie przyjęto obwód jako 628 cm, a odpowiedź c) jest błędna, bo pominięto mnożenie przez π.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 84 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić pierśnicę (średnicę) z obwodem i nie zastosować wzoru na obwód koła.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2022-03-24, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabytkowych podejściem dochodowym uwzględnia się zarówno dochody możliwe do osiągnięcia z nieruchomości, jak i ograniczenia oraz koszty wynikające z ochrony konserwatorskiej. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ położenie w okręgu podatkowym nie ma znaczenia dla wyceny w podejściu dochodowym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Pominięcie kosztów i ograniczeń konserwatorskich, które są obligatoryjnym elementem wyceny zabytków w podejściu dochodowym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2018-03-15, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Wydatki operacyjne dla nieruchomości zabytkowej obejmują koszty bieżące, w tym koszty prac konserwatorskich, które są wyższe niż dla nieruchomości niezabytkowej. Ograniczenia w sposobie wykorzystania obiektu wynikające z ustaleń służb konserwatorskich również wpływają na wydatki operacyjne, gdyż mogą wymuszać dodatkowe nakłady. Podatek od nieruchomości nie jest specyficzny dla nieruchomości zabytkowych, gdyż obowiązuje wszystkie nieruchomości, a jego wysokość nie zależy od statusu zabytku.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65; ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 5

Pułapka: Łatwo pomylić podatek od nieruchomości jako wydatek specyficzny dla zabytków, podczas gdy jest on powszechny i nie różnicuje nieruchomości ze względu na ich zabytkowy charakter.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2022-06-02, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie przyrody, zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadku gdy właściciel nieruchomości nie jest znany lub nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, właściwy jest starosta. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ starosta nie jest jedynym organem uprawnionym do wydania takiej zgody.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 83 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu w zależności od statusu nieruchomości, zwłaszcza gdy pytanie sugeruje wyłączność starosty.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2022-09-15, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Poszukiwanie złóż kopalin objętych własnością górniczą jest celem publicznym, ponieważ ustawa - Prawo geologiczne i górnicze w art. 10 ust. 1 wprost zalicza je do celów publicznych. Pozostałe odpowiedzi są błędne: odpowiedź a jest zbyt szeroka, gdyż nie wszystkie kopaliny są objęte własnością górniczą, a odpowiedź c jest błędna, gdyż nie uwzględnia wyjątku dotyczącego kopalin objętych własnością górniczą.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 10 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres pojęcia 'kopaliny' - tylko te objęte własnością górniczą są celem publicznym, a nie wszystkie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków w podejściu porównawczym uwzględnia się wartość artystyczną i historyczną, ceny transakcyjne nieruchomości podobnych uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym oraz unikalny charakter nieruchomości. Wartość artystyczna i historyczna oraz unikalny charakter są cechami charakterystycznymi dla zabytków, które wpływają na ich wartość rynkową, a ceny transakcyjne nieruchomości podobnych stanowią podstawę metody porównawczej. Pozostałe odpowiedzi nie są uwzględniane w tym podejściu, gdyż dotyczą innych aspektów wyceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65; ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 5

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech czynników, zwłaszcza unikalny charakter, który jest specyficzny dla zabytków, a nie występuje w standardowej wycenie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie przyrody, opłat nie pobiera się za usunięcie krzewów, gdy powierzchnia skupiska nie przekracza 25 m2, a także za usunięcie krzewów o powierzchni do 50 m2 w celu przywrócenia gruntów nieużytkowanych do użytkowania rolniczego. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy przewidują zwolnienia, a nie opłaty za każdą powierzchnię.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 83 ust. 3 i 4

Pułapka: Łatwo pomylić oba progi powierzchniowe (25 m2 i 50 m2) oraz zapomnieć o dodatkowym warunku dotyczącym przywracania gruntów do użytkowania rolniczego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska, w związku z ograniczeniami wynikającymi z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, odszkodowanie lub wykup nieruchomości przysługuje od tego, czyja działalność spowodowała wprowadzenie tych ograniczeń. Odpowiedzi b i c są błędne, ponieważ przepis ten nie uzależnia obowiązku od organu, który ustanowił obszar, lecz od sprawcy działalności powodującej ograniczenia.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 129 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot zobowiązany do odszkodowania z organem ustanawiającym obszar ograniczonego użytkowania, podczas gdy kluczowe jest przypisanie odpowiedzialności do sprawcy działalności.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2019-12-05).

Dlaczego tak: Obszar cichy w aglomeracji to obszar, na którym nie występują przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu, co wynika z definicji zawartej w art. 3 pkt 18 ustawy Prawo ochrony środowiska. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ strefa ciszy to pojęcie z innych przepisów, a odpowiedź b jest błędna, gdyż dopuszczalne normy hałasu nie są wyrażone w procentach, lecz w decybelach.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 3 pkt 18

Pułapka: Łatwo pomylić obszar cichy w aglomeracji ze strefą ciszy, która jest pojęciem z prawa lokalnego, a nie z ustawy Prawo ochrony środowiska.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2022-06-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie przyrody, w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z objęciem jej ochroną jako obszaru, odszkodowanie ustala starosta w drodze decyzji administracyjnej. Pozostałe organy, takie jak dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej czy wójt, nie mają kompetencji w tym zakresie, gdyż ustawa wprost wskazuje starostę jako właściwy organ.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 34 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu w przypadku odszkodowań za ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wynikające z różnych ustaw, np. z prawa wodnego czy ochrony środowiska, gdzie właściwe mogą być inne organy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Opłatę za usunięcie drzewa ustala się na podstawie obwodu pnia mierzonego na wysokości 130 cm, a nie pierśnicy (średnicy). Pierśnica 20 cm odpowiada obwodowi około 62,8 cm (obwód = π × średnica, przyjmując π ≈ 3,14). Przy stawce 100 zł za 1 cm obwodu opłata wynosi 62,8 cm × 100 zł/cm = 6 280 zł. Odpowiedź a) 2 000 zł jest błędna, bo wynika z pomnożenia pierśnicy przez stawkę, a odpowiedź b) 0 zł jest błędna, bo drzewo nie jest zwolnione z opłaty.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2026 poz. 13), art. 84 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to użycie pierśnicy (średnicy) zamiast obwodu pnia, co prowadzi do błędnego wyniku 2 000 zł.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-04-22).

Dlaczego tak: Opłata za usunięcie drzewa jest naliczana od obwodu pnia, a nie od pierśnicy (średnicy). Pierśnica 30 cm odpowiada obwodowi około 94,2 cm (30 cm * π). Przy stawce 20 zł za 1 cm obwodu opłata wynosi 1884 zł (94,2 cm * 20 zł/cm). Odpowiedź a) jest błędna, ponieważ pomija mnożenie przez π, a odpowiedź c) jest błędna, gdyż drzewa o pierśnicy 30 cm podlegają opłacie.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 83 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić pierśnicę (średnicę) z obwodem pnia, co prowadzi do błędnego wyniku 600 zł.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości zabytkowej podejściem dochodowym, zgodnie z przepisami, uwzględnia się koszty wynikające z ochrony konserwatorskiej oraz cechy fizyczne nieruchomości, które wpływają na jej potencjał dochodowy. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ wycena opiera się na rzeczywistych dochodach z nieruchomości w jej obecnym stanie, a nie na hipotetycznych dochodach bez ochrony konserwatorskiej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65; ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 5

Pułapka: Łatwo pomylić podejście dochodowe z podejściem porównawczym, gdzie uwzględnia się cechy rynkowe, a nie koszty ochrony konserwatorskiej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody, jeżeli drzewo rozwidla się na wysokości nieprzekraczającej 130 cm, każdy pień traktuje się jako odrębne drzewo. W przypadku rozwidlenia na wysokości 133 cm, próg ten nie jest przekroczony, więc całe drzewo traktuje się jako jedno drzewo, a opłatę nalicza się od jednego drzewa. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ nie ma podstaw do traktowania pni jako odrębnych drzew przy takiej wysokości rozwidlenia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje traktowania takiego drzewa jak krzewu.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2026 poz. 13), art. 83 ust. 1

Pułapka: Pomyłka może wynikać z nieprawidłowego odczytania progu wysokości rozwidlenia (130 cm) i uznania, że 133 cm przekracza ten próg, podczas gdy próg dotyczy wysokości nieprzekraczającej 130 cm.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Definicja 'dóbr kultury współczesnej' w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmuje niebędące zabytkami pomniki oraz założenia urbanistyczne i krajobrazowe, które stanowią dobra kultury współczesnej. Obiekty uznane za zabytki są wyłączone z tej definicji, ponieważ podlegają odrębnemu reżimowi ochrony zabytków.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 10

Pułapka: Najłatwiej pomylić dobra kultury współczesnej z zabytkami, ale definicja wyraźnie wyklucza obiekty wpisane do rejestru zabytków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, dla nieruchomości zabytkowych dopuszczalne jest stosowanie podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego, w zależności od dostępności danych rynkowych. Podejście porównawcze z metodą porównywania parami jest właściwe, gdy istnieją dane o transakcjach rynkowych podobnych nieruchomości zabytkowych. Podejście dochodowe z metodą inwestycyjną jest stosowane, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochody, co często dotyczy pałaców przeznaczonych na cele komercyjne. Podejście kosztowe z metodą zastąpienia nie jest właściwe, ponieważ metoda ta służy do wyceny nieruchomości o charakterze nietypowym, gdy brak jest danych rynkowych i dochodowych, a dla nieruchomości zabytkowych priorytetem jest odzwierciedlenie ich wartości rynkowej lub dochodowej, a nie kosztów odtworzenia.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Łatwo pomylić, że dla zabytków zawsze stosuje się podejście kosztowe, podczas gdy przepisy dopuszczają wszystkie podejścia, a wybór zależy od dostępności danych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Definicja zadrzewień zawarta w ustawie o ochronie przyrody obejmuje drzewa i krzewy poza lasami, zajmujące obszar poniżej 0,1 ha, a także drzewa i krzewy wzdłuż szlaków komunikacyjnych oraz te stanowiące niezagospodarowane parki wiejskie. Wszystkie te przypadki mieszczą się w ustawowej definicji, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Odpowiedzi błędne nie występują, ponieważ każda z wymienionych sytuacji jest przykładem zadrzewień.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 5 pkt 22

Pułapka: Należy pamiętać, że definicja zadrzewień obejmuje wszystkie trzy wskazane kategorie, a nie tylko jedną z nich.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Ocena oddziaływania na środowisko ustaleń planów zagospodarowania przestrzennego jest przeprowadzana na zasadach określonych w ustawie o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Ustawa ta reguluje strategiczną ocenę oddziaływania na środowisko, w tym dla projektów planów zagospodarowania przestrzennego, wskazując obowiązki organów opracowujących projekty oraz zakres i tryb postępowania. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w tym zakresie do przepisów o ochronie środowiska, a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera regulacji dotyczących ocen oddziaływania na środowisko.

Podstawa prawna: ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, art. 46 i art. 51

Pułapka: Łatwo pomylić ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako źródło zasad oceny oddziaływania na środowisko, podczas gdy ustawa ta jedynie odsyła do przepisów odrębnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2022-07-07).

Dlaczego tak: Zasady szacowania drzew stanowiących tereny zieleni w strefie zainwestowania miejskiego określa ustawa o gospodarce nieruchomościami, która w art. 150 reguluje wycenę nieruchomości, w tym terenów zieleni. Ustawa o lasach dotyczy lasów, a nie terenów zieleni miejskiej, a ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych odnosi się do gruntów rolnych i leśnych, nie do terenów zieleni w miastach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 150

Pułapka: Łatwo pomylić tereny zieleni z lasami lub gruntami rolnymi, ale ustawa o gospodarce nieruchomościami obejmuje wycenę wszystkich nieruchomości, w tym terenów zieleni.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów wydaje organ właściwy ze względu na status nieruchomości: starosta dla nieruchomości gminnych, wójt/burmistrz/prezydent dla nieruchomości osób fizycznych, a wojewódzki konserwator zabytków dla nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Wszystkie trzy przypadki są przewidziane w przepisach ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, stąd wszystkie odpowiedzi są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 83 ust. 1 i 2; ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 36 ust. 1 pkt 11

Pułapka: Łatwo pominąć, że w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków właściwy jest wojewódzki konserwator zabytków, a nie organ gminy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-12-01, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Poszukiwanie złóż kopalin jest celem publicznym wyłącznie w odniesieniu do złóż objętych własnością górniczą, co wynika z art. 10 ustawy - Prawo geologiczne i górnicze. Złoża nieobjęte własnością górniczą nie są uznawane za cel publiczny, a działalność poszukiwawcza może mieć charakter komercyjny. Odpowiedź a jest błędna, gdyż nie wszystkie kopaliny służą zaspokajaniu potrzeb społecznych w rozumieniu celu publicznego, a odpowiedź c jest błędna, ponieważ poszukiwanie złóż objętych własnością górniczą jest wprost wskazane jako cel publiczny.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. 2026 poz. 69), art. 10

Pułapka: Łatwo pomylić ogólną definicję celu publicznego z wyjątkiem dotyczącym złóż objętych własnością górniczą, który jest węższy i dotyczy tylko niektórych kopalin.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości zabytkowej wpisanej do rejestru zabytków, niezależnie od tego, czy jest zabudowana, czy niezabudowana. Prawo to dotyczy zarówno sprzedaży nieruchomości, jak i prawa użytkowania wieczystego. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ prawo pierwokupu nie jest ograniczone wyłącznie do nieruchomości niezabudowanych ani wyłącznie do zbywania prawa użytkowania wieczystego.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 109

Pułapka: Łatwo pomylić zakres prawa pierwokupu z zasadami dotyczącymi innych nieruchomości, np. rolnych, gdzie prawo pierwokupu przysługuje tylko w określonych przypadkach.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, gmina obligatoryjnie udziela bonifikaty w wysokości 50% ceny ustalonej w sposób określony w ustawie. Pozostałe odpowiedzi (30% i 20%) nie są przewidziane w tym przepisie jako bonifikata obligatoryjna, dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 68 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Pomylenie bonifikaty obligatoryjnej z fakultatywną lub zastosowanie stawki z innego przepisu (np. dotyczącego innych nieruchomości).

Dlaczego tak: W podejściu dochodowym przy wycenie nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków należy uwzględniać dochody możliwe do osiągnięcia z uwzględnieniem ograniczeń i kosztów wynikających z ochrony konserwatorskiej, a także ceny transakcyjne nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, krajowego lub zagranicznego. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami wpisanymi do rejestru zabytków nie są czynnikiem właściwym dla podejścia dochodowego, lecz mogą być istotne w innych podejściach, np. porównawczym.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9; ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 5

Pułapka: Łatwo pomylić czynniki właściwe dla podejścia dochodowego z ograniczeniami w obrocie, które są istotne w podejściu porównawczym.

Dlaczego tak: Przy wycenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków w podejściu dochodowym uwzględnia się dochody możliwe do osiągnięcia z nieruchomości, ale z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z ochrony konserwatorskiej oraz kosztów, jakie właściciel musi ponosić w związku z tą ochroną. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ ograniczenia w obrocie nie są czynnikiem dochodowym, a odpowiedź c dotyczy ulg podatkowych, które nie są elementem dochodu, lecz mogą być uwzględniane w innych podejściach lub jako element kosztów.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Najłatwiej pomylić czynniki dochodowe z ograniczeniami w obrocie lub ulgami podatkowymi, które nie są bezpośrednio związane z dochodem z nieruchomości.

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska, jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w związku z ochroną zasobów środowiska, a wynika z rozporządzenia Rady Ministrów, odszkodowanie przysługuje od Skarbu Państwa. Reprezentantem Skarbu Państwa w tej sprawie jest wojewoda, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej na terenie województwa. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ jednostki samorządu terytorialnego odpowiadają za odszkodowania tylko wtedy, gdy ograniczenia wynikają z ich aktów prawa miejscowego. Odpowiedź c jest błędna, gdyż starosta nie jest właściwy do reprezentowania Skarbu Państwa w sprawach odszkodowań za ograniczenia wynikające z rozporządzeń Rady Ministrów.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 129 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu reprezentującego Skarb Państwa w zależności od źródła ograniczenia - tu kluczowe jest, że chodzi o rozporządzenie Rady Ministrów, a nie o uchwałę gminy.

Dlaczego tak: Przepis art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska stanowi, że w razie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska odszkodowania może żądać właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości. Odpowiedź c jest zatem pełna i zgodna z treścią przepisu. Odpowiedzi a i b są niepełne, ponieważ pomijają osoby z prawami rzeczowymi, które również są uprawnione do odszkodowania.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 129 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć osoby z prawami rzeczowymi, skupiając się tylko na właścicielu i użytkowniku wieczystym.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, na terenie wpisanym do rejestru zabytków podejmowanie działań mogących zmienić charakter lub wygląd zabytku, w tym usuwanie drzew, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wojewódzki konserwator przyrody nie ma kompetencji w tym zakresie na terenie zabytkowym. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepisy nie przewidują wyjątku dla drzew owocowych w kontekście ochrony zabytków.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 36 ust. 1 pkt 11

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje konserwatora zabytków z konserwatorem przyrody, zwłaszcza gdy drzewa są objęte także ochroną przyrodniczą.

Dlaczego tak: Wartość nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków zależy od jej cech rynkowych, w tym od ograniczeń w użytkowaniu wynikających z przepisów o ochronie zabytków oraz od możliwości rozwojowych, które są istotnym czynnikiem wpływającym na potencjał nieruchomości. Ceny transakcyjne dowolnych nieruchomości, bez odniesienia do cech rynkowych i lokalizacji, nie mogą być podstawą wyceny, gdyż wycena wymaga porównania z nieruchomościami podobnymi.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 5; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 65

Pułapka: Łatwo pomylić możliwość wykorzystania cen transakcyjnych dowolnych nieruchomości z wymogiem stosowania wyłącznie nieruchomości podobnych.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nie pobiera się opłat za nieruchomości oddane w zarząd trwały pod parki narodowe oraz rezerwaty przyrody. Działalność charytatywna nie jest wymieniona w tym przepisie, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 83 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić zwolnienia z opłat za zarząd trwały z innymi zwolnieniami, np. z podatków, gdzie działalność charytatywna może być preferencyjnie traktowana.

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, sprzedaż nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków przez Skarb Państwa może nastąpić za cenę niższą niż wartość, z zastosowaniem bonifikaty. Ustawowa bonifikata wynosi 50% wartości, a wojewoda może ją podwyższyć o dodatkowe 10 punktów procentowych, co daje łącznie 60%. Wartość nieruchomości wynosi 200 000 zł, zatem cena po bonifikacie to 40% wartości, czyli 80 000 zł. Odpowiedzi b) i c) są błędne, ponieważ nie uwzględniają prawidłowego łączenia bonifikaty ustawowej i podwyższenia.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 13 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić, że bonifikata wynosi 50% i dodatkowe 10% od ceny po bonifikacie, zamiast dodać 10 punktów procentowych do 50%, co daje 60%.

Dlaczego tak: Definicja obiektu małej architektury zawarta w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami obejmuje m.in. kapliczki i posągi, ale nie obejmuje pomników. Pomniki są odrębną kategorią, często związaną z upamiętnianiem osób lub wydarzeń, i nie są traktowane jako mała architektura w rozumieniu tej ustawy.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2024 poz. 1292), art. 3 pkt 4

Pułapka: Łatwo pomylić pojęcie małej architektury z potocznym rozumieniem, gdzie pomnik bywa zaliczany do małych form, podczas gdy ustawa wyłącza go z tej kategorii.

Dlaczego tak: Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną zasobów środowiska może nastąpić przez wyznaczenie obszarów cichych w aglomeracji i poza nią, co wynika z przepisów o ochronie środowiska. Ustanowienie obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych jest przewidziane w ustawie Prawo wodne. Podanie ochronie obszarów lub obiektów na podstawie ustawy o ochronie przyrody również stanowi takie ograniczenie. Wszystkie trzy formy są prawnie dopuszczalne, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2025 poz. 647), art. 117a; ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 123; ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2026 poz. 13), art. 6

Pułapka: Najłatwiej pominąć jedną z trzech poprawnych odpowiedzi, ponieważ dotyczą różnych aktów prawnych, a pytanie wymaga wskazania wszystkich naraz.