Grunty rolne, leśne i pod wodami

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, dla gruntów oznaczonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy LzIV (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) wskaźnik szacunkowy ustala się jako połowę wskaźnika dla gruntów ornych klasy IVa, co daje 40 decytonów. Jednakże w pytaniu podano, że wskaźnik dla klasy IVa wynosi 80, a dla IVb 60, a dla LzIV przyjmuje się średnią ważoną lub inną zasadę - w tym przypadku poprawna jest odpowiedź 30, co wynika z przyjęcia 50% wskaźnika dla klasy IVb (60/2=30). Pozostałe wartości (35 i 40) nie odpowiadają żadnej z przewidzianych zasad obliczania wskaźnika dla gruntów LzIV.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić zasadę ustalania wskaźnika dla LzIV z prostym uśrednieniem klas IVa i IVb, podczas gdy przepis przewiduje odniesienie do klasy IVb.

To pytanie pojawiło się już 5 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2018-08-30, 2021-06-24, 2021-09-09, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości rolnych, ceny transakcyjne przelicza się na 1 ha fizyczny, a nie na hektar przeliczeniowy czy hektar ustalony dla podatku rolnego. Hektar przeliczeniowy i hektar podatkowy są jednostkami stosowanymi w innych celach (np. podatkowych, statystycznych), a nie w wycenie nieruchomości.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 56

Pułapka: Łatwo pomylić hektar fizyczny z hektarem przeliczeniowym, który jest używany w systemie podatkowym i ewidencji gruntów, ale nie w wycenie.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2024-04-23, 2024-10-22, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości rolnej zawarta jest w Kodeksie cywilnym, który stanowi, że nieruchomościami rolnymi są grunty rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego również zawiera własną definicję nieruchomości rolnej, obejmującą grunty rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem gruntów przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawa o podatku rolnym definiuje jedynie pojęcie gruntów rolnych, a nie nieruchomości rolnej, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46¹; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2026 poz. 941), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić definicję nieruchomości rolnej z definicją gruntów rolnych, która znajduje się w ustawie o podatku rolnym.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2025-03-26, 2025-05-14, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprzedając lokal mieszkalny na rzecz najemcy, udziela pomniejszenia ceny, którego wysokość zależy od okresu pracy najemcy w państwowych przedsiębiorstwach gospodarki rolnej, okresu najmu lokalu oraz od ustawowej górnej granicy pomniejszenia. Wszystkie te elementy są brane pod uwagę przy ustalaniu ostatecznej ceny, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 39 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pominąć, że pomniejszenie zależy od wszystkich trzech czynników łącznie, a nie tylko od jednego z nich.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2021-09-09, 2021-10-28, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zbywca prawa użytkowania wieczystego ustanowionego w trybie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jest zobowiązany uiścić Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa opłatę w wysokości 50% wartości nieruchomości. Obowiązek ten wynika z art. 40 ust. 1 ustawy, który stanowi, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego w trybie tej ustawy, zbywca uiszcza opłatę w wysokości 50% wartości nieruchomości. Odpowiedź a jest błędna, gdyż wskazuje 25%, a odpowiedź c jest błędna, gdyż przepis wyraźnie przewiduje taką opłatę.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 40 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wysokość opłaty (25% zamiast 50%) lub uznać, że obowiązek obciąża nabywcę, a nie zbywcę.

To pytanie pojawiło się już 4 razy na egzaminie (sesje: 2018-08-30, 2022-07-07, 2024-06-25, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przekazanie nieruchomości w zarząd trwały pod drogi publiczne jest nieodpłatne, co oznacza, że opłata roczna wynosi 0 zł. Odpłatność dotyczy innych przypadków, a w tym konkretnym przepis przewiduje zwolnienie z opłat.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 24 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zarząd trwały z dzierżawą lub najmem, gdzie opłaty są ustalane, podczas gdy pod drogi publiczne przekazanie jest nieodpłatne.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-03-23, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 24 ust. 3 Prawa wodnego, części nieruchomości umożliwiające dostęp do wody objętej powszechnym korzystaniem wyznacza w drodze decyzji wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Starosta i dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej nie mają takich kompetencji w tym zakresie.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 24 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu w sprawach dostępu do wody z innymi decyzjami dotyczącymi gospodarowania wodami, które należą do starosty lub dyrektora RZGW.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2023-03-23, 2024-04-23).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za szkody powodziowe przysługuje właścicielowi gruntów, jeżeli szkoda powstała na skutek zaniedbań właściciela wody, a także w przypadku gruntów położonych w granicach polderu przeciwpowodziowego, gdyż w tych sytuacjach odpowiedzialność właściciela wody jest oparta na zasadzie winy lub na szczególnych przepisach dotyczących polderów. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie uwzględnia przypadków, w których właściciel wody ponosi odpowiedzialność.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 431 i art. 434

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedź c, gdyż dotyczy ona szczególnej sytuacji polderów, która nie jest oczywista na pierwszy rzut oka.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-03-15, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego, czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, w tym w ułamkowej części pożytków. Przepis nie uzależnia możliwości zastrzeżenia czynszu w ułamkowej części pożytków od czasu trwania dzierżawy, zatem odpowiedź c jest poprawna, a odpowiedź a jest błędna, gdyż wprowadza nieistniejące ograniczenie czasowe.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 693

Pułapka: Łatwo pomylić dzierżawę z najmem lub błędnie przypisać ograniczenie czasowe do formy czynszu, które nie wynika z przepisu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-04-20, 2021-05-27, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, czynsz dzierżawny za grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa może być ustalony w umowie jako suma pieniężna albo jako równowartość odpowiedniej ilości pszenicy. Wybór jednej z tych form pozostawiono stronom umowy, dlatego poprawne jest stanowisko, że czynsz może być określony w obu postaciach. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wykluczają jedną z dopuszczonych form.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 39 ust. 1

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość alternatywnego sposobu ustalenia czynszu, który często bywa mylnie zawężany tylko do sumy pieniężnej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2022-04-28, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za wywłaszczoną uprawę ustala się jako różnicę między wartością spodziewanych plonów a kosztami, które jeszcze należy ponieść, aby te plony pozyskać. Wartość spodziewanych plonów wynosi 5000 zł, a koszty 1000 zł, zatem odszkodowanie wynosi 4000 zł. Odpowiedź a) jest błędna, ponieważ sumuje wartości zamiast je odejmować, a odpowiedź c) pomija koszty, które należy odjąć.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 134 ust. 4

Pułapka: Łatwo pomylić odszkodowanie za uprawę z odszkodowaniem za grunt, które obejmuje wartość rynkową, a nie tylko wartość plonów pomniejszoną o koszty.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-03-23, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Określenie klasy bonitacyjnej siedliska wymaga analizy cech taksacyjnych drzewostanu, które obejmują gatunek, wiek oraz przeciętną wysokość. Te trzy parametry są kluczowe dla oceny jakości i produkcyjności siedliska leśnego, dlatego wszystkie odpowiedzi są poprawne. Pozostałe cechy, takie jak np. skład gatunkowy runa czy wilgotność gleby, nie są wymagane do tej oceny.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech elementów, gdyż pytanie wymaga wskazania wszystkich jednocześnie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-05-10, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zaliczenie do gruntów ornych obejmuje grunty poddane stałej uprawie mechanicznej w celach produkcyjnych, a także grunty utrzymywane w postaci ugoru lub odłogowane, co wynika z definicji zawartej w przepisach ewidencyjnych. Grunty zajęte pod rodzinne ogrody działkowe są wyłączone z tej kategorii, gdyż stanowią odrębny rodzaj użytku gruntowego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 219)

Pułapka: Łatwo pomylić grunty orne z gruntami pod ogrodami działkowymi, które są klasyfikowane jako odrębny użytek.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-12-02, 2024-10-22).

Dlaczego tak: Definicja sadów zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że są to grunty obsadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu, o powierzchni co najmniej 0,1000 ha. Pozostałe wartości (1,0000 ha i 0,3000 ha) są zbyt wysokie i nie odpowiadają ustawowemu kryterium minimalnej powierzchni.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić definicję sadu z definicją gruntów rolnych lub innych kategorii użytków, gdzie progi powierzchniowe są wyższe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-09-05, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 221 ust. 1 ustawy Prawo wodne, grunty pokryte wodami, stanowiące własność Skarbu Państwa, niezbędne do prowadzenia przedsięwzięć określonych w tej ustawie, mogą być oddane w użytkowanie. Przepis ten nie przewiduje możliwości sprzedaży ani oddania w użytkowanie wieczyste tych gruntów, dlatego odpowiedzi b i c są błędne.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 221 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić formy władania gruntami Skarbu Państwa, ale w tym przypadku ustawodawca wprost wskazał tylko użytkowanie, wyłączając inne formy.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2019-05-30, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Prawo pierwokoku KOWR przysługuje przy sprzedaży nieruchomości przez nabywcę, który nabył ją od KOWR, w okresie pięciu lat od dnia nabycia. Jest to okres dłuższy niż jeden czy trzy lata, dlatego odpowiedź a jest poprawna, a odpowiedzi b i c są błędne, gdyż przewidują zbyt krótkie okresy.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 3 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić okres pięciu lat z krótszymi okresami przewidzianymi w innych przepisach dotyczących pierwokupu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2019-12-05, 2021-05-27, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 219 ust. 1 Prawa wodnego, linię brzegu dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych stanowi krawędź brzegu, a w przypadku gdy brzeg jest porośnięty trawą lub roślinami, linia stałego porostu traw. Jeżeli jednak linia brzegu nie może być ustalona w ten sposób, przyjmuje się linię wyznaczoną według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat. Zatem wszystkie trzy wskazane odpowiedzi są poprawne, ponieważ przepis przewiduje trzy alternatywne sposoby ustalenia linii brzegu.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 219 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić, że linia brzegu to tylko krawędź brzegu, podczas gdy przepis przewiduje trzy warianty w zależności od charakteru brzegu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2021-07-22, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Organami właściwymi w sprawach gospodarowania wodami są dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Wód Polskich oraz wojewoda, co wynika z art. 14 ust. 1 i art. 15 ust. 1 Prawa wodnego. Marszałek województwa nie jest wymieniony w tych przepisach jako organ właściwy w tych sprawach, dlatego odpowiedź c jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 14 ust. 1 i art. 15 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić organy właściwe w gospodarowaniu wodami z organami właściwymi w innych sprawach, np. w ochronie środowiska, gdzie marszałek województwa odgrywa istotną rolę.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2020-06-25, 2022-03-24, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Definicja gospodarstwa rolnego w Kodeksie cywilnym obejmuje grunty rolne wraz z budynkami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, i nie jest uzależniona od powierzchni, natomiast ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego definiuje gospodarstwo rolne jako grunty rolne o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha, co odpowiada podanej powierzchni. Przepisy o podatku rolnym definiują gospodarstwo rolne jako obszar gruntów o powierzchni przekraczającej 1 ha, a więc 1,0000 ha nie spełnia tego warunku, dlatego odpowiedź b jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 55³; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2026 poz. 941), art. 2 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić próg 1 ha z wymogiem 'przekraczania' 1 ha, co wyklucza dokładnie 1,0000 ha w ustawie o podatku rolnym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2021-06-24, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przekazanie nieruchomości w trwały zarząd następuje w drodze decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Starosta i wojewoda nie mają kompetencji w tym zakresie, gdyż dotyczą one innych kategorii nieruchomości lub innych czynności.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 6 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje starosty i wojewody w zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, jednak w przypadku Zasobu Nieruchomości Rolnych właściwy jest wyłącznie Dyrektor Generalny KOWR.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2018-06-21, 2022-03-24, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Przy wycenie szkód na trwałych użytkach zielonych spowodowanych budową infrastruktury podziemnej należy uwzględnić warunki wilgotnościowo-glebowe, wielkość plonu oraz jakość porostu roślinnego, ponieważ przepis dotyczący wyceny nieruchomości wskazuje te czynniki jako istotne dla określenia wysokości szkód. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione w tym przepisie, dlatego są niepoprawne.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 75

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech czynników, gdyż wszystkie są poprawne i wymagane łącznie.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-09-27, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Odszkodowanie za szkody wyrządzone przez zwierzęta chronione, takie jak bobry, obejmuje wyłącznie wartość bieżącą drzewek, czyli 10 000 zł, a nie utracone korzyści. Zgodnie z art. 126 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody, Skarb Państwa odpowiada za szkody w uprawach rolnych, ale odszkodowanie nie obejmuje utraconych korzyści, dlatego odpowiedź b jest poprawna, a odpowiedzi a i c są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 126 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres odszkodowania i doliczyć utracone korzyści, ale ustawa o ochronie przyrody wyłącza je z odszkodowania.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2021-10-28, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne definiuje użytki gruntowe, a rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków szczegółowo określa ich rodzaje. Zgodnie z tymi przepisami do użytków rolnych zalicza się grunty orne, łąki i pastwiska trwałe oraz grunty pod rowami. Wszystkie wymienione w pytaniu kategorie są zatem użytkami rolnymi, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 2 pkt 8; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków, § 2

Pułapka: Łatwo pominąć grunty pod rowami, które również są uznawane za użytki rolne, mimo że nie są przeznaczone do produkcji rolniczej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-06-21, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami ewidencji gruntów i budynków, do sadów zalicza się grunty zasadzone drzewami owocowymi w liczbie co najmniej 600 drzewek na 1 ha lub krzewami owocowymi w liczbie co najmniej 2000 krzewów na 1 ha. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ próg 1000 drzewek nie jest wymagany dla drzew, a dla krzewów próg wynosi 2000, a nie 1000.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 219)

Pułapka: Łatwo pomylić liczbę drzewek i krzewów, pamiętając, że dla drzew wymagane jest 600, a dla krzewów 2000 na hektar.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20, 2025-03-26, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, określone w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości rolnych, które stały się własnością Skarbu Państwa, niezależnie od podstawy ich nabycia, w tym na podstawie decyzji administracyjnych. Odpowiedź b jest błędna, gdyż całkowicie wyłącza stosowanie tych zasad, a odpowiedź c wprowadza nieistniejące wyjątki uzależnione od podstawy przejęcia, których ustawa nie przewiduje.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić zakres przedmiotowy ustawy, uznając, że dotyczy ona wyłącznie nieruchomości przejętych w trybie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, podczas gdy obejmuje ona wszelkie nieruchomości rolne Skarbu Państwa.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-08-30, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości. Przepis ten wprowadza zasadę, że wody takie nie są wodami publicznymi, lecz prywatnymi, należącymi do właściciela gruntu. Własność gminy lub regionalnego zarządu gospodarki wodnej dotyczy innych kategorii wód, np. wód płynących publicznych, a nie wód stojących i rowów na gruncie prywatnym.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 14 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wody stojące z wodami publicznymi, ale przepis wyraźnie stanowi, że wody stojące i wody w rowach na nieruchomości gruntowej należą do właściciela gruntu.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2022-04-28, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Metoda skierniewicka służy do wyceny nasadzeń sadowniczych i opiera się na ocenie ich przydatności produkcyjnej oraz warunków glebowo-siedliskowych i zdrowotności roślin. Lokalizacja względem terenów zabudowanych nie jest elementem tej metody, gdyż dotyczy ona głównie cech agrotechnicznych i produkcyjnych, a nie lokalizacyjnych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić metodę skierniewicką z podejściem porównawczym, gdzie lokalizacja ma znaczenie, podczas gdy w tej metodzie kluczowe są cechy produkcyjne i siedliskowe.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2021-03-18, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy gruntu rolnego, zgodnie z przepisami o wycenie nieruchomości, jest ustalany na podstawie okręgu podatkowego oraz klasy bonitacyjnej gruntu. Okręg podatkowy odzwierciedla warunki ekonomiczno-produkcyjne regionu, a klasa bonitacyjna określa jakość gleby. Kompleks rolniczej przydatności nie jest czynnikiem branym pod uwagę przy ustalaniu tego wskaźnika, gdyż służy do innych celów, np. do określania przydatności rolniczej, ale nie wpływa na wskaźnik szacunkowy.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić kompleks rolniczej przydatności z klasą bonitacyjną, ale wskaźnik szacunkowy zależy wyłącznie od okręgu podatkowego i klasy bonitacyjnej.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-03-21, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Wskaźnik szacunkowy dla stawów rybackich nieklasyfikowanych przyjmuje się jak dla gruntów ornych klasy I, co wynika z przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Dlatego wartość wynosi 145 decyton ziarna żyta z 1 ha. Pozostałe wartości (67 i 13) odpowiadają klasom bonitacyjnym łąk i pastwisk, ale nie mają zastosowania do stawów rybackich nieklasyfikowanych.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 59

Pułapka: Łatwo pomylić stawy rybackie z łąkami i pastwiskami, przypisując im wskaźnik dla niższych klas bonitacyjnych, podczas gdy przepis odsyła do klasy I gruntów ornych.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2021-07-22, 2021-10-28).

Dlaczego tak: Definicja zabudowy zagrodowej w rodzinnych gospodarstwach rolnych obejmuje budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze służące produkcji rolnej, takie jak obora i stodoła. Wszystkie wymienione budynki wchodzą w skład zabudowy zagrodowej, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Pytanie wymaga zaznaczenia wszystkich trzech odpowiedzi, a nie tylko jednej - łatwo pominąć budynki gospodarcze, skupiając się na mieszkalnym.

To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-04-25, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na cele rolne, opłata roczna wynosi 1% ceny tej nieruchomości. Przy cenie 10 000 zł opłata wynosi 100 zł. Pozostałe wartości (200 zł, 300 zł) odpowiadałyby stawkom 2% i 3%, które nie mają zastosowania do gruntów rolnych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę procentową dla gruntów rolnych (1%) z innymi stawkami, np. 2% lub 3%, które dotyczą innych celów użytkowania wieczystego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, jeżeli nieruchomość Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest oddawana w użytkowanie wieczyste na cele ochrony przeciwpożarowej, opłata roczna wynosi 0,1% ceny nieruchomości. Przy cenie 10 000 zł opłata wynosi 10 zł. Pozostałe kwoty (100 zł i 200 zł) odpowiadają stawkom 1% i 2%, które nie mają zastosowania w tym przypadku.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 39 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę opłaty rocznej dla celów ochrony przeciwpożarowej (0,1%) z innymi celami, np. mieszkaniowymi (1%) lub rolnymi (2%).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2025-10-15, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, cenę decytony żyta do określenia wartości nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych ustala się na podstawie cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Komunikat Prezesa GUS dotyczy średnich cen skupu w skali kraju, a nie lokalnego rynku, natomiast ośrodki doradztwa rolnego nie są źródłem takich danych dla celów wyceny. Dlatego poprawna jest odpowiedź b.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić cenę z rynku lokalnego z ogólnokrajową średnią ceną skupu publikowaną przez GUS.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Przepis art. 30 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przewiduje możliwość ustalenia ceny nieruchomości rolnych w sposób uproszczony, na podstawie stawek szacunkowych i ceny 100 kg żyta, w trzech przypadkach: dla gruntów niezabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, dla gruntów, dla których oblicza się opłatę z tytułu wykonywania trwałego zarządu, oraz dla gruntów, dla których oblicza się odpłatność w związku z przyjęciem gruntu na własność Skarbu Państwa w trybie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników. Wszystkie trzy wskazane sytuacje są wprost wymienione w tym przepisie, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma innych przypadków, które byłyby objęte tym uproszczonym trybem, więc żadna inna odpowiedź nie jest poprawna.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 30 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z trzech przypadków, zwłaszcza ten dotyczący trwałego zarządu, który nie jest tak oczywisty jak pozostałe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może odstąpić od uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu ceny sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Przepis ten nie uzależnia odstąpienia od klasy gruntów, dlatego odpowiedź b i c są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 28 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić ten wyjątek z ogólną zasadą wymagającą operatu szacunkowego przy sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, nie zauważając, że ustawodawca przewidział wyłączenie dla małych działek rolnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-05-30, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Gleboznawcza klasyfikacja gruntów jest czynnością techniczną z zakresu geodezji i kartografii, wykonywaną przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne, czynności z zakresu gleboznawczej klasyfikacji gruntów wykonuje klasyfikator upoważniony przez starostę. Uprawniony geodeta wykonuje inne czynności geodezyjne, a rzeczoznawca majątkowy zajmuje się wyceną nieruchomości, nie zaś klasyfikacją gleboznawczą.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 24 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić klasyfikatora z geodetą, gdyż obie czynności są związane z geodezją, ale ustawa wyraźnie rozdziela te role.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, obowiązek uiszczenia należności z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej nie dotyczy gruntów o powierzchni do 0,05 ha, jeżeli są one przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W przypadku budynku wielorodzinnego, powierzchnia wyłączana jest proporcjonalna do liczby lokali, ale maksymalnie do 0,05 ha na każdy lokal. Przy 4 lokalach maksymalna powierzchnia zwolniona to 4 x 0,02 ha = 0,08 ha. Odpowiedź b jest poprawna, ponieważ 0,08 ha mieści się w limicie zwolnienia, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, gdyż 0,04 ha jest mniejsze niż maksymalna powierzchnia zwolniona, a 0,10 ha przekracza dopuszczalny limit.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić powierzchnię zabudowy z powierzchnią użytkową lokali lub nie uwzględnić mnożnika liczby lokali przy obliczaniu maksymalnej powierzchni zwolnionej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2025-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, opłatę z tytułu trwałego zarządu ustala się na podstawie ceny gruntu rolnego określonej z uwzględnieniem stawek szacunkowych lub wartości rynkowej przedmiotu zarządu. Odpowiedź c) jest błędna, ponieważ ustawa nie przewiduje wyłącznego stosowania podejścia dochodowego.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 24 ust. 3

Pułapka: Najłatwiej pomylić się, uznając, że opłata może być ustalona wyłącznie w podejściu dochodowym, podczas gdy ustawa dopuszcza dwie alternatywne metody.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-03-15, 2024-06-25).

Dlaczego tak: Definicja gruntów ornych zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami obejmuje grunty, które są użytkowane jako ogrody działkowe, a także odłogi i ugory, czyli grunty czasowo nieuprawiane, ale nadal zaliczane do użytków rolnych. Wszystkie wymienione kategorie mieszczą się w pojęciu gruntów ornych, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 1

Pułapka: Łatwo pominąć odłogi i ugory, myśląc, że grunty orne to wyłącznie grunty aktywnie uprawiane, podczas gdy definicja ustawowa obejmuje również grunty czasowo wyłączone z uprawy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2018-10-25).

Dlaczego tak: Rośliny okopowe to grupa roślin uprawnych, których częścią użytkową są podziemne organy spichrzowe, takie jak bulwy, korzenie czy kłącza. Ziemniaki i buraki cukrowe należą do tej grupy, ponieważ ich plon stanowią bulwy (ziemniak) lub korzenie (burak cukrowy). Kapusta natomiast jest rośliną warzywną, której częścią użytkową są liście, dlatego nie zalicza się jej do roślin okopowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2 ust. 1

Pułapka: Pytanie sprawdza znajomość klasyfikacji roślin uprawnych, a pułapką jest uznanie kapusty za roślinę okopową ze względu na jej uprawę w polu, podczas gdy decydująca jest część użytkowa rośliny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-10-26, 2026-03-25).