Grunty rolne, leśne i pod wodami

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, do sadów zalicza się grunty zasadzone drzewami owocowymi w liczbie co najmniej 600 drzew na 1 ha lub krzewami owocowymi w liczbie co najmniej 2000 krzewów na 1 ha. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ 1000 drzewek nie spełnia kryterium minimalnej liczby drzew, a jednocześnie nie dotyczy krzewów.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić minimalną liczbę drzew (600) z liczbą krzewów (2000) lub uznać, że 1000 drzewek jest wystarczające, podczas gdy próg wynosi 600.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków, do użytków rolnych zalicza się m.in. grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami oraz rowy. Sady są wprost wymienione jako użytki rolne, a śródpolne zadrzewienia, jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, również zalicza się do użytków rolnych. Nieużytki są odrębną kategorią gruntów, niezaliczaną do użytków rolnych, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 219), § 2

Pułapka: Pomylenie nieużytków z użytkami rolnymi, gdyż nieużytki stanowią odrębną grupę gruntów, mimo że mogą być położone wśród pól.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Definicja zabudowy zagrodowej obejmuje budynki mieszkalne oraz budynki inwentarskie, które służą bezpośrednio produkcji rolnej w rodzinnym gospodarstwie. Budynki rekreacyjne nie są związane z produkcją rolną, dlatego nie mieszczą się w tej kategorii.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 2 ust. 1 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić zabudowę zagrodową z zabudową siedliskową, która może obejmować budynki rekreacyjne, ale definicja ustawowa jest węższa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-11-29, 2022-04-28).

Dlaczego tak: Gleboznawcza klasyfikacja gruntów polega na podziale gleb na klasy bonitacyjne, które odzwierciedlają ich jakość produkcyjną. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ mówi o grupach bonitacyjnych, a nie klasach, oraz o cechach genetycznych, które nie są podstawą tej klasyfikacji. Odpowiedź c jest błędna, gdyż klasyfikacja ta nie uwzględnia przeznaczenia w planie miejscowym, lecz wyłącznie właściwości gleb.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Łatwo pomylić klasy bonitacyjne z grupami bonitacyjnymi lub dodać kryterium planistyczne, które nie ma wpływu na klasyfikację gleboznawczą.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2019-07-04).

Dlaczego tak: Gleboznawczą klasyfikację gruntów przeprowadza starosta, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie są właściwi w tym zakresie, a wojewodowie pełnią inne funkcje nadzorcze, nie wykonują tej czynności.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151), art. 24 ust. 2 pkt 1

Pułapka: Łatwo pomylić organy właściwe w sprawach klasyfikacji gruntów z organami prowadzącymi ewidencję gruntów i budynków, gdzie rolę nadzorczą pełni wojewoda.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 228 ust. 1 Prawa wodnego, grunty pokryte wodami stanowiące własność Skarbu Państwa, niezbędne do prowadzenia przedsięwzięć związanych z wydobywaniem kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów lub wycinaniem roślin z wody, oddaje się w użytkowanie. Odpłatne lub nieodpłatne oddanie w użytkowanie następuje w drodze umowy, a nie przez ustanowienie trwałego zarządu czy służebności gruntowej, które to formy nie są przewidziane dla tego typu działalności.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 228 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić użytkowanie z trwałym zarządem, który dotyczy nieruchomości pozostających w zasobie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ale nie jest formą oddania gruntów pod wodami do wydobywania materiałów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 226 ust. 1 Prawa wodnego, grunty pokryte wodami, stanowiące własność Skarbu Państwa, niezbędne do prowadzenia przedsięwzięć z zakresu rekreacji i sportów wodnych, oddaje się w użytkowanie. Dzierżawa i użytkowanie wieczyste są formami prawnymi przewidzianymi dla innych przypadków, ale nie dla tego szczególnego celu.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 226 ust. 1

Pułapka: Pomylenie formy oddania gruntów pod wodami z ogólnymi zasadami gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, które przewidują dzierżawę lub użytkowanie wieczyste.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-09-09, 2022-03-24).

Dlaczego tak: Stowarzyszenie ogrodowe może uzyskać do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego prawo własności, użytkowania wieczystego lub użytkowania, pod warunkiem że nieruchomość zostanie przeznaczona na założenie i prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego. Odpowiedź a jest błędna, gdyż przepisy nie ograniczają praw stowarzyszeń wyłącznie do użytkowania, a odpowiedź b jest błędna, gdyż nie wykluczają prawa użytkowania.

Podstawa prawna: ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych, art. 14 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres praw przysługujących stowarzyszeniu, sugerując się ograniczeniami dotyczącymi innych podmiotów, podczas gdy ustawa wprost dopuszcza wszystkie trzy formy prawne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2024-11-19).

Dlaczego tak: Klasyfikacja bonitacyjna gleb jest przeprowadzana wyłącznie dla użytków rolnych, ponieważ ich celem jest określenie przydatności gleb do produkcji rolniczej. Nie obejmuje ona gruntów leśnych ani gruntów pod wodami, które podlegają odrębnym systemom klasyfikacji (np. typologii siedliskowej lasów). Zatem odpowiedź a jest jedyną poprawną.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Łatwo pomylić klasyfikację bonitacyjną z innymi formami klasyfikacji gruntów, np. klasyfikacją gruntów leśnych lub gruntów pod wodami, które mają odmienne zasady.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-09-27, 2023-09-14).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 219 ust. 1 Prawa wodnego, linię brzegu dla cieków naturalnych stanowi krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw, a w przypadku gdy nie można ich ustalić, linię tę wyznacza się według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat. Zatem wszystkie trzy wskazane możliwości są prawnie dopuszczalne, w zależności od warunków terenowych. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, a żadna z nich nie jest błędna.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 219 ust. 1

Pułapka: Łatwo pominąć trzecią możliwość (średni stan wody), gdyż jest to rozwiązanie subsydiarne, stosowane dopiero wtedy, gdy nie można ustalić krawędzi brzegu ani linii stałego porostu traw.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-06-24, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Mapa glebo-rolnicza, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, jest dokumentem przedstawiającym przestrzenne rozmieszczenie typów gleb oraz klas bonitacyjnych, co odpowiada odpowiedziom a i b. Nie zawiera natomiast konturów przeznaczenia terenów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż to jest przedmiotem innych opracowań planistycznych, a nie mapy glebo-rolniczej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Łatwo pomylić mapę glebo-rolniczą z mapą zasadniczą lub planem zagospodarowania, które zawierają informacje o przeznaczeniu terenu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Mapy glebowo-rolnicze są sporządzane w skali 1:5000, co wynika z przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Skale 1:1000 i 1:2000 są zbyt szczegółowe dla tego typu opracowań, które służą do oceny przydatności rolniczej gleb na większych obszarach.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Pomylenie skali map glebowo-rolniczych ze skalą map do celów projektowych lub ewidencyjnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-03-21, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Definicja nieruchomości rolnej w Kodeksie cywilnym nie zawiera kryterium minimalnej powierzchni. Zgodnie z art. 46¹ k.c. nieruchomością rolną jest grunt, który jest lub może być wykorzystywany do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, bez względu na jego obszar. Dlatego odpowiedź c jest poprawna, a odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają nieistniejące ograniczenia powierzchniowe.

Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 46¹

Pułapka: Łatwo pomylić definicję z kodeksu cywilnego z definicją z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która przewiduje minimalną powierzchnię 1 ha.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2019-09-05).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, odszkodowanie za zniszczone drzewo na gruncie rolnym ustala się jako wyższą z dwóch wartości: wartości drewna lub kosztów wyhodowania nowego drzewa. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ dotyczy różnicy wartości gruntu, co nie jest właściwą metodą dla drzew. Odpowiedź c jest błędna, gdyż uzależnia wysokość odszkodowania od woli właściciela co do zabrania drewna, co nie jest przewidziane w przepisach.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 62

Pułapka: Najczęściej mylnie wybiera się odpowiedź a, sugerując się ogólną zasadą wyceny szkód, podczas gdy dla drzew przepis przewiduje szczególny sposób ustalenia odszkodowania.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Opłatę za usunięcie drzewa ustala się jako iloczyn liczby centymetrów obwodu pnia mierzonego na wysokości 130 cm oraz stawki opłaty za 1 cm obwodu. Obwód oblicza się ze wzoru na obwód koła: obwód = π × średnica. Dla pierśnicy 20 cm obwód wynosi około 62,8 cm (π × 20). Mnożąc 62,8 cm przez 100 zł/cm, otrzymujemy 6280 zł. Odpowiedź a) jest błędna, bo pomija mnożenie przez π, a odpowiedź b) jest błędna, bo używa wzoru na pole koła (π × r²) zamiast obwodu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie wysokości opłat za usunięcie drzew i krzewów

Pułapka: Łatwo pomylić obwód z polem przekroju lub zapomnieć o przeliczeniu średnicy na obwód przez π.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-07-04, 2021-05-27).

Dlaczego tak: Opłata za usunięcie drzewa jest naliczana od obwodu pnia, a nie od pierśnicy. Pierśnica to średnica pnia na wysokości 130 cm, więc obwód oblicza się ze wzoru: obwód = π * pierśnica. Dla pierśnicy 30 cm obwód wynosi około 94,2 cm (π * 30). Przy stawce 20 zł za 1 cm obwodu opłata wynosi 94,2 * 20 = 1884 zł. Odpowiedź a) 600 zł jest błędna, ponieważ wynika z pomylenia pierśnicy z obwodem. Odpowiedź c) jest błędna, gdyż opłata dotyczy drzew o pierśnicy powyżej określonego progu, a 30 cm przekracza ten próg.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2026 poz. 13), art. 83 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to przyjęcie pierśnicy jako obwodu i obliczenie 30 * 20 = 600 zł, podczas gdy należy najpierw przeliczyć średnicę na obwód.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Polska Akademia Nauk oraz jednostki badawcze wnoszą z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomościami Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa opłaty roczne w wysokości 20 kg żyta z hektara przeliczeniowego. Pozostałe stawki (50 kg i 100 kg) dotyczą innych podmiotów lub przypadków, dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 35 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawki opłat dla różnych podmiotów, np. dla instytutów badawczych z wyższymi stawkami przewidzianymi dla innych użytkowników wieczystych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Polska Akademia Nauk, szkoły wyższe oraz jednostki badawcze wnoszą z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Zasobu opłaty w wysokości 20 kg żyta z hektara przeliczeniowego. Pozostałe stawki (50 kg i 100 kg) dotyczą innych podmiotów lub sytuacji, dlatego są nieprawidłowe.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 39 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić stawkę dla jednostek badawczych z wyższą stawką przewidzianą dla innych użytkowników wieczystych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-05-10, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Przepis art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przyznaje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa dzierżawcy, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie co najmniej trzy lata. Pozostałe podmioty (rolnik zamierzający powiększyć gospodarstwo, pracownik zlikwidowanego PGR) nie są wymienione w tym przepisie jako uprawnieni do pierwszeństwa, a ich sytuacja może być uwzględniona dopiero w dalszej kolejności lub w innych trybach.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 826), art. 29 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pomylić pierwszeństwo z ustawowego prawa pierwokupu lub z preferencjami przy przetargu, które dotyczą innych podmiotów i innych warunków.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-05-25, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie upraw i zasiewów wartość przewidywanych plonów określa się według cen kształtujących się w obrocie rynkowym. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ przepis nie odsyła wyłącznie do cen GUS ani do cen skupu przez KOWR, lecz do cen rynkowych, które odzwierciedlają rzeczywiste warunki obrotu.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 57

Pułapka: Łatwo pomylić obligatoryjne stosowanie cen GUS lub KOWR z cenami rynkowymi, które są podstawą wyceny w tym przepisie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-10-26, 2022-09-15).

Dlaczego tak: Renta gruntowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to dochód związany z posiadaniem gruntu, który nie wymaga nakładów ze strony biorcy, oraz zależy od wartości produktów i usług możliwych do realizacji na tym gruncie. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ renta gruntowa nie jest świadczeniem emerytalnym za przekazany grunt na rzecz Skarbu Państwa, lecz kategorią ekonomiczną związaną z dochodowością gruntu.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Łatwo pomylić rentę gruntową z rentą strukturalną lub świadczeniem emerytalnym, podczas gdy definicja ustawowa akcentuje dochód bez nakładów i zależność od potencjału produkcyjnego gruntu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2018-09-27).

Dlaczego tak: Zasady szacunku brakarskiego określają, że surowiec średniowymiarowy (S) obejmuje części drzew o średnicy górnej bez kory od 5 cm wzwyż oraz średnicy dolnej bez kory do 24 cm. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ dla surowca średniowymiarowego istnieje górna granica średnicy dolnej, a nie brak ograniczeń.

Podstawa prawna: Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

Pułapka: Łatwo pomylić surowiec średniowymiarowy z małowymiarowym, który ma inne limity średnic.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Metoda wskaźników szacunkowych gruntu dla gruntów pod stawami rybackimi opiera się na § 21 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla danej klasy gruntów, jeżeli grunty są sklasyfikowane w ewidencji gruntów. W przypadku gruntów niesklasyfikowanych, wskaźnik przyjmuje się jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje stosowania klasy I gruntów ornych dla gruntów pod stawami rybackimi.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić grunty pod stawami z gruntami ornymi, ale przepis wyraźnie odsyła do łąk i pastwisk trwałych dla gruntów niesklasyfikowanych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Uproszczone plany urządzania lasów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zatwierdza minister właściwy do spraw środowiska, co wynika z ustawy o lasach. Starosta i wojewoda nie mają kompetencji w tym zakresie, gdyż ustawa przyznaje to zadanie ministrowi.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 19 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić kompetencje starosty i wojewody w zakresie lasów, ale w przypadku Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa decyduje minister właściwy do spraw środowiska.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie klasyfikacji gruntów, grunty orne dzielą się na klasy bonitacyjne: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI i VIz. Wariant b zawiera dokładnie ten zestaw klas. Wariant a pomija podział klas III i IV na podklasy, a wariant c błędnie wprowadza klasy IIa i IIb oraz pomija klasy VIz.

Podstawa prawna: rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie klasyfikacji gruntów, § 4

Pułapka: Łatwo pomylić klasyfikację gruntów ornych z klasyfikacją innych użytków, gdzie klasy mogą być oznaczone inaczej, np. bez podziału na podklasy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-07-22, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Obowiązek zdjęcia i wykorzystania próchnicznej warstwy gleby dotyczy gruntów o wysokiej wartości rolniczej, tj. użytków rolnych klas I-IV, oraz torfowisk, które ze względu na swoją specyfikę wymagają szczególnej ochrony. Grunty klas IVb, V i VI wytworzone z gleb mineralnych są wyłączone z tego obowiązku, ponieważ ich wartość produkcyjna jest niższa i nie wymagają takiej ochrony.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82), art. 12 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres obowiązku, włączając grunty klas IVb, V i VI, które są wyłączone z obowiązku zdejmowania próchnicy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Rośliny okopowe, takie jak ziemniaki, buraki czy marchew, są uprawiane ze względu na podziemne części roślin, które stanowią część użytkową i jadalną. W przypadku ziemniaków są to bulwy, a w przypadku buraków, marchwi czy pietruszki - korzenie. Owoce natomiast są częścią roślin, która powstaje z kwiatów i zawiera nasiona, co nie dotyczy roślin okopowych.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 4 pkt 6

Pułapka: Pytanie dotyczy definicji roślin okopowych, która może być mylona z innymi grupami roślin, np. warzywami owocowymi.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2025-05-14).

Dlaczego tak: Przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, w tym grunty rolne, wartość przewidywanych plonów określa się według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, a więc cen rzeczywiście osiąganych w transakcjach, oraz według cen na dzień przewidywanego zbioru plonów, co odzwierciedla wartość w czasie, gdy plony będą mogły być zebrane. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ przepisy nie odsyłają do cen publikowanych przez Prezesa GUS, lecz do cen rynkowych.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49

Pułapka: Łatwo pomylić ceny rynkowe z cenami urzędowymi publikowanymi przez GUS, ale przepis wyraźnie wskazuje na ceny z obrotu rynkowego i termin zbioru.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2020-07-30, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Współczynnik korekcyjny w metodzie wskaźników szacunkowych gruntu jest ustalany na podstawie cech rynkowych nieruchomości, które dla gruntów rolnych obejmują przede wszystkim rodzaj użytku rolnego oraz klasę bonitacyjną. Te cechy różnicują wartość gruntów rolnych, ponieważ wpływają na ich produkcyjność i przydatność rolniczą. Rodzaj rynku nie jest cechą nieruchomości, lecz otoczenia rynkowego, dlatego nie stanowi podstawy do określenia współczynnika korekcyjnego.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 24

Pułapka: Łatwo pomylić cechy rynkowe nieruchomości (takie jak rodzaj użytku i klasa bonitacyjna) z czynnikami zewnętrznymi, jak rodzaj rynku, który nie jest cechą wycenianej nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-03-19, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Obowiązek właściciela nieruchomości przyległej do wód publicznych obejmuje umożliwienie dostępu do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymaniem wód oraz dla ustanowienia znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Dostęp do wody nie obejmuje natomiast ustanawiania miejsc biwakowych i rekreacyjno-wypoczynkowych, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie celów związanych z gospodarowaniem wodami i bezpieczeństwem żeglugi, a nie celów rekreacyjnych.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 234 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek umożliwienia dostępu do wody z prawem do korzystania z wody na cele rekreacyjne, które jest odrębnie regulowane.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2017-11-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 234 ust. 1 Prawa wodnego, właściciele nieruchomości przylegających do powierzchniowych wód publicznych nie mogą grodzić nieruchomości w odległości od linii brzegu mniejszej niż 1,5 m. Odległość ta ma zapewnić dostęp do wody i umożliwić jej utrzymanie. Odpowiedź 1,5 m jest zatem poprawna, natomiast 2,0 m i 1,0 m są błędne, gdyż nie odpowiadają ustawowej wartości.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 234 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić tę odległość z innymi strefami ochronnymi lub wymogami dotyczącymi ogrodzeń, dlatego należy zapamiętać dokładną wartość 1,5 m.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Zgodnie z Prawem wodnym, właścicielowi gruntu nie przysługuje odszkodowanie za szkody spowodowane zalaniem podczas powodzi, ponieważ powódź jest zdarzeniem o charakterze siły wyższej, za które właściciel wody nie ponosi odpowiedzialności. Odszkodowanie przysługuje jedynie w przypadkach określonych ustawą, np. przy szkodach wyrządzonych przez wody, ale nie obejmuje to powodzi. Odpowiedź b jest błędna, gdyż sugeruje odpowiedzialność właściciela wody, a odpowiedź c błędnie wprowadza warunek wniosku i terminu, które nie mają zastosowania.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 431

Pułapka: Najczęstsza pułapka to mylenie odpowiedzialności za szkody powodziowe z odpowiedzialnością za szkody wyrządzone przez wody, które są uregulowane odrębnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2017-09-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 234 ust. 1 Prawa wodnego, właścicielowi nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem, za zapewnienie dostępu do wody w sposób umożliwiający korzystanie z tych wód, przysługuje odszkodowanie od gminy. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odszkodowanie nie przysługuje od powiatu ani od Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej, gdyż ustawa wprost wskazuje gminę jako podmiot zobowiązany.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 234 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania, gdyż w innych przepisach Prawa wodnego odszkodowania mogą być wypłacane przez inne podmioty, np. Wody Polskie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-04-12).

Dlaczego tak: Wody publiczne, w tym wody płynące oraz grunty nimi pokryte, stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, co do zasady nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. Ustawa Prawo wodne przewiduje jednak wyjątki, w których możliwe jest dokonywanie czynności prawnych dotyczących tych wód i gruntów, co oznacza, że obrót nimi jest dopuszczalny tylko w przypadkach wyraźnie wskazanych w tej ustawie. Odpowiedź c jest zatem poprawna, natomiast odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ a sugeruje pełną swobodę obrotu, a b całkowity zakaz, podczas gdy ustawa wprowadza ograniczone wyjątki.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 10 ust. 1 i 2

Pułapka: Łatwo pomylić generalną zasadę braku obrotu z całkowitym zakazem, nie dostrzegając wyjątków przewidzianych w ustawie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-11-29).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ust. 1 Prawa wodnego, wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości stanowią własność właściciela tej nieruchomości. Przepis ten wprowadza wyjątek od zasady, że wody stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Zatem odpowiedź a jest poprawna, a odpowiedzi b i c są błędne, gdyż dotyczą innych kategorii wód.

Podstawa prawna: ustawa - Prawo wodne (Dz.U. 2025 poz. 960), art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wody w rowach z innymi wodami płynącymi, które co do zasady stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2021-05-27, 2021-09-09).

Dlaczego tak: Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, wskaźnik szacunkowy dla gruntów pod stawami rybackimi, które nie są sklasyfikowane, ustala się jak dla klasy III łąk i pastwisk trwałych. Odpowiedź c jest zatem poprawna. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wskazują inne klasy lub rodzaje użytków, które nie odpowiadają przepisom.

Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 21

Pułapka: Łatwo pomylić klasę III z klasą IV lub przypisać grunty pod stawami do gruntów ornych, podczas gdy przepis wyraźnie odsyła do łąk i pastwisk trwałych klasy III.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2018-08-30).

Dlaczego tak: Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wskaźnik szacunkowy gruntu pod stawami rybackimi, w razie braku klasyfikacji, ustala się jak dla użytku zielonego klasy, a dokładniej jak dla klasy łąk i pastwisk trwałych. Odpowiedź b jest zatem poprawna, ponieważ obejmuje właściwe ujęcie gruntów pod stawami jako użytków zielonych. Odpowiedzi a i c są błędne, gdyż nie odzwierciedlają one w pełni charakteru tych gruntów, które są traktowane jak użytki zielone, a nie jak grunty orne.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 59

Pułapka: Pomylenie klasyfikacji gruntów pod stawami z gruntami ornymi lub niepełne wskazanie klasy użytków zielonych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2019-04-25).

Dlaczego tak: Mapa glebowo-rolnicza zawiera informacje o typie gleby oraz o kompleksie rolniczej przydatności gleb, natomiast klasa bonitacyjna gleby jest ustalana na podstawie szczegółowej mapy glebowo-rolniczej lub operatu szacunkowego, a nie bezpośrednio z mapy glebowo-rolniczej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie gruntów rolnych uwzględnia się m.in. rodzaj, typ i kompleks przydatności rolniczej gleb, co potwierdza, że mapa ta dostarcza informacji o typie i kompleksie, ale nie o klasie bonitacyjnej.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 23

Pułapka: Łatwo pomylić mapę glebowo-rolniczą z mapą bonitacyjną, która zawiera klasy bonitacyjne, podczas gdy mapa glebowo-rolnicza ich nie obejmuje.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-06-25, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zezwolenie na usunięcie drzewa z gruntów stanowiących własność gminy, co do zasady, wydaje starosta, ponieważ ustawa o ochronie przyrody przyznaje właściwość organowi wykonawczemu gminy (wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta) jedynie w przypadku gruntów niebędących własnością gminy. Wójt nie jest właściwy, gdyż chodzi o mienie komunalne, a wojewoda nie jest organem właściwym w tej sprawie.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie przyrody, art. 83 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość wójta (dla gruntów prywatnych) z właściwością starosty (dla gruntów gminnych) - kluczowe jest ustalenie, czyją własnością jest grunt.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o lasach, zmiana lasu na użytek rolny jest co do zasady niedopuszczalna, jednak dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, pod warunkiem uzyskania zgody odpowiednich organów. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ ustawa przewiduje wyjątki, a odpowiedź c jest błędna, gdyż zmiana taka nie jest dopuszczalna bez ograniczeń.

Podstawa prawna: ustawa o lasach (Dz.U. 2026 poz. 663), art. 13 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić całkowity zakaz z możliwością wyjątków, które wymagają zgody organów.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2026-06-17).