Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne

Dlaczego tak: Decyzję o warunkach zabudowy wydaje organ wykonawczy gminy, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Starosta nie ma kompetencji w tym zakresie, a rada gminy stanowi organ uchwałodawczy, nie wydaje decyzji administracyjnych.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 59 ust. 1

Pułapka: Pomylenie organu wydającego decyzję z organem uchwałodawczym lub starostą, który właściwy jest dla terenów zamkniętych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-06-29, 2026-06-17).

Dlaczego tak: Definicja powierzchni sprzedaży w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmuje wyłącznie część ogólnodostępną obiektu handlowego przeznaczoną do sprzedaży detalicznej, gdzie odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów, bez wliczania powierzchni usług, gastronomii i ekspozycji wystawowej. Odpowiedź b jest zatem zgodna z tą definicją, natomiast odpowiedzi a i c błędnie rozszerzają zakres o powierzchnie usług, gastronomii lub ekspozycji.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 34

Pułapka: Łatwo pomylić definicję powierzchni sprzedaży z definicją powierzchni użytkowej lub włączyć do niej powierzchnie pomocnicze, takie jak ekspozycja czy zaplecze gastronomiczne.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2019-03-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli teren ma dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być bezpośredni, przez służebność drogową lub przez drogę wewnętrzną, co wynika z utrwalonej praktyki i orzecznictwa. Wszystkie trzy formy zapewniają prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 61 ust. 1 pkt 2

Pułapka: Łatwo pominąć służebność drogową lub drogę wewnętrzną, uznając, że dostęp musi być wyłącznie bezpośredni, podczas gdy przepis dopuszcza wszystkie trzy formy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Definicja działki budowlanej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmuje nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Zatem wszystkie trzy wskazane parametry - wielkość, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz cechy geometryczne - są elementami tej definicji, co czyni odpowiedzi a, b i c poprawnymi. Pozostałe odpowiedzi nie występują w pytaniu, więc nie ma innych do odrzucenia.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 14

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z elementów definicji, np. cechy geometryczne, i wskazać tylko część poprawnych odpowiedzi, co na egzaminie oznacza brak punktu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2025-09-10).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczenie terenu, w tym gruntów do zalesienia, ustala się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu - w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Wytyczne Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie są aktem prawa miejscowego i nie określają przeznaczenia terenu, a jedynie mogą stanowić materiał pomocniczy przy sporządzaniu planów.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić decyzję o warunkach zabudowy z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, która nie dotyczy zalesień.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2017-09-21).

Dlaczego tak: Sposób zagospodarowania nieruchomości przy podziale działek określają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz, w razie jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego i nie rozstrzyga o sposobie zagospodarowania terenu, a jedynie wyznacza kierunki polityki przestrzennej gminy.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić studium z planem miejscowym, gdyż oba dotyczą zagospodarowania przestrzennego, ale tylko plan i decyzja o warunkach zabudowy mają charakter wiążący przy podziale nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, a także w zależności od potrzeb zawiera ustalenia dotyczące ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości oraz szczególnych warunków zagospodarowania terenów. Wszystkie te elementy mają bezpośrednie znaczenie dla gospodarki nieruchomościami, gdyż kształtują sposób korzystania z nieruchomości i ich wartość. Odpowiedzi a, b i c są zatem poprawne, ponieważ wszystkie wymienione zagadnienia mogą być rozstrzygane w miejscowym planie.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 15 ust. 2

Pułapka: Łatwo pominąć odpowiedzi b lub c, gdyż nie są one wymienione wprost w art. 15 ust. 2 jako obligatoryjne, ale ustawa dopuszcza ich zamieszczenie w planie, co czyni je zagadnieniami rozstrzyganymi przez plan.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2019-10-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli dla obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego plan taki nie został uchwalony, postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, bez żadnego ograniczenia czasowego. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ wprowadzają maksymalne okresy zawieszenia (12 lub 6 miesięcy), które nie występują w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 59 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić zawieszenie postępowania z terminem na uchwalenie planu, który może być określony w innych przepisach, ale nie wpływa na okres zawieszenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-04-20).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy wykupienia nieruchomości lub odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje zamiany nieruchomości w takiej sytuacji.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić roszczenie o wykupienie lub odszkodowanie z roszczeniem o zamianę nieruchomości, które przysługuje w innych przypadkach (np. przy wywłaszczeniu).

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, właściciel może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa ją w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany. Odszkodowanie to ustala się na dzień zbycia nieruchomości, a nie na dzień zmiany planu, co odpowiada odpowiedzi c. Odpowiedzi a i b są błędne, ponieważ nie przewidują odszkodowania w pełnej wysokości obniżenia wartości (a) lub błędnie określają moment ustalenia wartości (b).

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to ustalenie odszkodowania na dzień zmiany planu zamiast na dzień zbycia nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-03-17, 2018-05-10).

Dlaczego tak: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że w trakcie wyłożenia projektu planu miejscowego do publicznego wglądu każdy może wnieść uwagi do tego projektu. Uwagi są jedynym środkiem prawnym przewidzianym dla osób kwestionujących ustalenia projektu planu na etapie jego wyłożenia. Protest i zarzut są instytucjami charakterystycznymi dla innych procedur, np. dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, i nie znajdują zastosowania w przypadku projektu planu miejscowego.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 18 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić uwagi do projektu planu miejscowego z protestem lub zarzutem, które są środkami prawnymi przewidzianymi w innych postępowaniach, np. przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-10-24, 2024-09-17).

Dlaczego tak: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, lecz aktem kierownictwa wewnętrznego, który wiąże organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Ustalenia studium stają się prawem miejscowym dopiero wtedy, gdy zostaną wprowadzone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ studium nie ma charakteru powszechnie obowiązującego, a odpowiedź c jest błędna, gdyż plan miejscowy musi być zgodny z ustaleniami studium.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 9 ust. 1 i 4 oraz art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić studium z aktem prawa miejscowego, ponieważ jest ono uchwalane przez radę gminy, ale nie ma mocy powszechnie obowiązującej.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-04-28, 2024-03-19).

Dlaczego tak: Obowiązek przekazania kopii uchwalonego planu miejscowego staroście wynika wprost z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewoda i gminy sąsiednie otrzymują plany w innych trybach lub na innych etapach, ale to starosta jest adresatem kopii uchwały w tym przepisie.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 30 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić obowiązek przekazania kopii staroście z obowiązkiem przekazania wojewodzie, który dotyczy innych dokumentów, np. wniosków o uzgodnienie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-12-08, 2018-03-15).

Dlaczego tak: Koszty sporządzenia lub zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim, obciążają budżet województwa. Inwestycje o znaczeniu lokalnym obciążają budżet gminy, a o znaczeniu krajowym - budżet państwa, natomiast powiat nie jest obciążany tymi kosztami.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić, że koszty inwestycji o znaczeniu wojewódzkim obciążają budżet państwa, podczas gdy ustawa przypisuje je budżetowi województwa.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2025-11-19).

Dlaczego tak: Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w województwie należy do zadań samorządu województwa, co wynika z art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzkie biuro planowania przestrzennego jest jedynie jednostką organizacyjną wspierającą samorząd województwa, a wojewoda sprawuje nadzór nad zgodnością z prawem, ale nie jest organem prowadzącym politykę przestrzenną.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić rolę wojewódzkiego biura planowania przestrzennego jako wykonawcy zadań samorządu województwa z samodzielnym podmiotem prowadzącym politykę przestrzenną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2024-04-23, 2026-04-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podział nieruchomości na działki gruntu, gdy nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne i leśne, zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Starosta nie jest właściwy w tym zakresie, a rada gminy nie wykonuje czynności administracyjnych w sprawach podziałów, lecz stanowi akty prawa miejscowego.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538)

Pułapka: Łatwo pomylić właściwość organu w sprawach podziałów nieruchomości z innymi procedurami, np. zatwierdzaniem projektów podziału w ramach postępowania scaleniowego, gdzie właściwy może być starosta.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2019-09-05, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który kształtuje sposób wykonywania prawa własności, w tym ogranicza sposób zagospodarowania terenu. Nie jest natomiast opracowaniem uchwalanym obowiązkowo dla obszaru całej gminy - uchwala się go jedynie wtedy, gdy jest to konieczne dla określenia przeznaczenia terenów lub ich zagospodarowania.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 1 i art. 30 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić obligatoryjność uchwalania planu dla całej gminy z fakultatywnością - plan jest obowiązkowy tylko w określonych przypadkach, nie dla całego obszaru gminy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-04-14, 2017-09-21).

Dlaczego tak: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustala przeznaczenie terenu oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Inwestycje celu publicznego są rozmieszczane w planie, ale nie w odniesieniu do obszarów morskich wód wewnętrznych, które są objęte innymi dokumentami planistycznymi. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ dotyczy obszarów morskich, które nie są przedmiotem miejscowego planu.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 4 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres miejscowego planu z planem zagospodarowania przestrzennego obszarów morskich wód wewnętrznych, który jest odrębnym dokumentem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uwzględnia ustalenia planu urządzania lasu w zakresie granic lasów, powierzchni lasów oraz granic i powierzchni lasów ochronnych. Wszystkie trzy elementy są wymienione wprost w tym przepisie, dlatego odpowiedzi a, b i c są poprawne. Nie ma podstaw do wyłączenia żadnego z tych zakresów.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 15 ust. 2 pkt 5

Pułapka: Łatwo pominąć któryś z elementów, zwłaszcza 'granice i powierzchnie lasów ochronnych', traktując je jako podkategorię, podczas gdy przepis wymienia je odrębnie.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-05-19, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, nie większego jednak niż 50% wartości nieruchomości przed obniżeniem. W tym przypadku spadek wynosi 30 000 zł, a odszkodowanie może być równe pełnej kwocie obniżenia, o ile nie przekracza 50% wartości przed obniżeniem. Ponieważ w pytaniu nie podano wartości przed obniżeniem, a klucz wskazuje odpowiedź c, należy przyjąć, że 30 000 zł mieści się w limicie 50%. Odpowiedzi a i b są błędne, gdyż nie uwzględniają pełnej kwoty obniżenia.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić odszkodowanie za obniżenie wartości z opłatą planistyczną, która wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości; tutaj chodzi o odszkodowanie, które może pokryć cały spadek, o ile nie przekroczy 50% wartości przed obniżeniem.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-08-03, 2021-04-22).

Dlaczego tak: Opłata planistyczna stanowi roszczenie gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość tej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. W tym przypadku wzrost wyniósł 30 000 zł, zatem maksymalna opłata to 30% z 30 000 zł, czyli 9 000 zł. Odpowiedź b jest poprawna, natomiast odpowiedzi a i c są błędne, ponieważ przekraczają ustawowy limit lub są nieprawidłowo wyliczone.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4

Pułapka: Najczęstszym błędem jest pomylenie maksymalnej stawki opłaty (30%) z pełną kwotą wzrostu wartości lub błędne wyliczenie procentu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-06-22, 2026-03-25).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może pobrać jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości. W opisanym stanie faktycznym sprzedaż nastąpiła po 6 latach od wejścia w życie planu, a zatem po upływie ustawowego terminu 5 lat, co wyłącza możliwość pobrania opłaty. W związku z tym maksymalna opłata wynosi 0 zł. Odpowiedzi a) i b) są błędne, ponieważ zakładają pobranie opłaty mimo upływu terminu, a odpowiedź b) dodatkowo błędnie oblicza 30% wzrostu wartości.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 37 ust. 4

Pułapka: Łatwo przeoczyć pięcioletni termin, po którym opłata planistyczna wygasa, i błędnie przyjąć, że opłata należy się zawsze, gdy nastąpił wzrost wartości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-09-14, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, może żądać od gminy odszkodowania w wysokości równej obniżeniu wartości nieruchomości. Odszkodowanie to nie może być jednak wyższe niż 50% obniżenia wartości, co w tym przypadku oznacza maksymalnie 15 000 zł. Odpowiedź c (30 000 zł) jest błędna, ponieważ odszkodowanie nie pokrywa pełnej utraty wartości, a jedynie jej połowę. Odpowiedź a (9 000 zł) jest błędna, gdyż nie odpowiada żadnej ustawowej formule.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Pomylenie maksymalnej wysokości odszkodowania (50% obniżenia wartości) z pełną kwotą obniżenia wartości nieruchomości.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2025-03-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, przysługuje mu odszkodowanie w wysokości równej obniżeniu wartości nieruchomości. Odszkodowanie to nie jest pomniejszane o stawkę procentową opłaty od wzrostu wartości, gdyż dotyczy ono obniżenia, a nie wzrostu wartości. Wobec tego odszkodowanie wynosi 30 000 zł, czyli pełną kwotę obniżenia. Odpowiedź a) jest błędna, gdyż błędnie zastosowano stawkę 20% do obniżenia wartości, a odpowiedź c) jest błędna, gdyż odszkodowanie przysługuje w przypadku zbycia przed upływem 5 lat.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 3

Pułapka: Pomylenie odszkodowania za obniżenie wartości z opłatą od wzrostu wartości i błędne zastosowanie stawki procentowej do obniżenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-06-02, 2023-10-26).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obligatoryjne elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmują m.in. zasady kształtowania krajobrazu, sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów oraz stawki procentowe opłaty planistycznej. Pozostałe odpowiedzi nie są wymienione w tym przepisie jako obligatoryjne, dlatego są błędne.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 15 ust. 2

Pułapka: Łatwo pomylić obligatoryjne elementy planu z fakultatywnymi, które mogą być zawarte w planie, ale nie są obowiązkowe.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli z analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy wynika konieczność sporządzenia miejscowego planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta przystępuje do jego sporządzenia nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym obowiązek ten powstał. Obowiązek ten powstaje z chwilą ustanowienia go w studium, a zatem termin 3 miesięcy biegnie od tego dnia. Odpowiedzi b i c wskazują terminy dłuższe, które nie znajdują oparcia w przepisach.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 2

Pułapka: Najczęściej myli się termin 3 miesięcy z terminem 6 lub 12 miesięcy, które dotyczą innych czynności planistycznych, np. aktualizacji studium.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-07-14, 2018-06-21).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wchodzi w życie z dniem określonym w uchwale rady gminy, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia tej uchwały w dzienniku urzędowym województwa. Odpowiedź c jest zatem poprawna, ponieważ oddaje tę zasadę. Odpowiedź a jest błędna, gdyż rada gminy nie ma pełnej swobody w ustaleniu terminu wejścia w życie - musi on respektować minimalny okres 14 dni od ogłoszenia. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ nie uwzględnia możliwości określenia późniejszego terminu wejścia w życie, który może być wskazany w uchwale.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 29 ust. 1

Pułapka: Najczęstsza pułapka to mylenie obligatoryjnego terminu 14 dni z możliwością jego wydłużenia przez radę gminy - przepis pozwala na późniejsze wejście w życie, ale nie wcześniejsze niż po upływie 14 dni.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2021-06-24).

Dlaczego tak: Plan zagospodarowania przestrzennego województwa jest dokumentem kształtującym politykę przestrzenną w województwie, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Strategia rozwoju województwa dotyczy ogólnego rozwoju, a koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju jest dokumentem na poziomie krajowym, nie wojewódzkim.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 39

Pułapka: Łatwo pomylić plan zagospodarowania przestrzennego województwa z koncepcją przestrzennego zagospodarowania kraju, która dotyczy poziomu krajowego.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-03-16, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w art. 14 ust. 1 stanowi, że plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Odpowiedź b jest zatem poprawna. Odpowiedź a jest błędna, ponieważ tereny wyciągów narciarskich nie są wymienione w tym przepisie jako obligatoryjne do objęcia planem. Odpowiedź c jest błędna, gdyż tereny mieszkaniowe nie są obligatoryjnie planowane - plan sporządza się fakultatywnie, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić obligatoryjne sporządzanie planu z fakultatywnym, sugerując się potrzebą planowania terenów mieszkaniowych lub rekreacyjnych, podczas gdy ustawa wskazuje jedynie przypadki wynikające z przepisów odrębnych.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-06-16, 2021-07-22).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rada gminy uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ decyzje o warunkach zabudowy nie są elementem, który plan miejscowy ma uwzględniać - plan może je jedynie uwzględniać w zakresie zgodności z przepisami, ale nie jest to warunek uchwalenia. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie wszystkie wnioski muszą być uwzględnione - wystarczy, że zostaną rozpatrzone w trybie określonym w ustawie.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić wymóg stwierdzenia zgodności ze studium z obowiązkiem uwzględnienia wszystkich wniosków, podczas gdy ustawa wymaga jedynie ich rozpatrzenia.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2021-12-02).

Dlaczego tak: Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rada gminy uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Pozostałe warunki, takie jak uwzględnienie wcześniej wydanych decyzji o warunkach zabudowy czy uwzględnienie wszystkich uwag, nie są wymagane na etapie uchwalania planu.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 20 ust. 1

Pułapka: Pomylenie wymogu zgodności z ustaleniami studium z innymi, nieobowiązkowymi elementami procedury planistycznej, takimi jak uwzględnianie decyzji o warunkach zabudowy czy wszystkich uwag.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-10-27, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Opłata planistyczna wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego, ale tylko od tej części nieruchomości, która została zbyta. Wzrost wartości dla całej działki wynosi 0,5000 ha * 10 000 m2/ha * 40 zł/m2 = 200 000 zł. Dla sprzedanej działki (1/5 całości) wzrost wynosi 200 000 zł / 5 = 40 000 zł. Opłata wynosi 30% * 40 000 zł = 12 000 zł. Odpowiedź a) 9000 zł jest błędna, bo wynika z pomylenia stawki (np. 22,5%), a odpowiedź c) 45 000 zł jest błędna, bo wynika z zastosowania 30% do całej działki bez uwzględnienia, że zbyto tylko jedną z pięciu działek.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4

Pułapka: Najczęstszy błąd to obliczenie opłaty od całej nieruchomości, a nie tylko od części zbytej, oraz pomylenie stawki procentowej (30%) z inną wartością.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2023-04-20).

Dlaczego tak: Plan zagospodarowania przestrzennego województwa sporządza zarząd województwa, co wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewoda nie jest organem właściwym w tym zakresie, a marszałek województwa pełni jedynie funkcje wykonawcze zarządu, ale to zarząd jest podmiotem sporządzającym ten dokument.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 39 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić rolę marszałka województwa jako organu wykonawczego z zarządem województwa, który jest kolegialnym organem sporządzającym plan.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-09-15, 2020-06-25).

Dlaczego tak: Rekompensata z tytułu pozbawienia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób przysługuje wyłącznie właścicielom oraz użytkownikom wieczystym, gdyż to oni mają prawo do korzystania z nieruchomości w sposób odpowiadający treści prawa własności lub użytkowania wieczystego. Posiadacze ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebności czy zastaw, nie są uprawnieni do tej rekompensaty, ponieważ ich prawa mają charakter akcesoryjny i nie obejmują pełnego władztwa nad nieruchomością.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić użytkowników wieczystych z posiadaczami ograniczonych praw rzeczowych, gdyż obie grupy mają prawa do nieruchomości, ale tylko użytkownicy wieczyści są traktowani jak właściciele w zakresie rekompensaty.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-09-15, 2025-10-15).

Dlaczego tak: Polityka przestrzenna gminy jest określana w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które jest aktem planowania ogólnego, wiążącym przy sporządzaniu planów miejscowych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, ale to studium zawiera politykę przestrzenną, natomiast strategia rozwoju przestrzennego gminy nie jest przewidziana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 9 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić studium z planem miejscowym, gdyż oba dotyczą zagospodarowania, ale tylko studium wyraża politykę przestrzenną gminy.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2018-10-25, 2022-12-01).

Dlaczego tak: Polityka przestrzenna państwa jest określona w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, która stanowi najważniejszy dokument dotyczący zagospodarowania przestrzennego na poziomie krajowym. Strategia rozwoju kraju i program zadań rządowych nie są dokumentami planistycznymi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dlatego odpowiedzi a i b są niepoprawne.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 3 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić koncepcję przestrzennego zagospodarowania kraju z innymi dokumentami strategicznymi, takimi jak strategia rozwoju kraju, które mają inny charakter i podstawę prawną.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2020-07-30).

Dlaczego tak: Prawo do otrzymania wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przysługuje każdej osobie, co wynika z zasady jawności planowania przestrzennego. Ograniczenie tego prawa wyłącznie do właścicieli nieruchomości lub rzeczoznawców majątkowych byłoby sprzeczne z celem przepisu, jakim jest zapewnienie powszechnego dostępu do informacji o przeznaczeniu terenu. Odpowiedź a jest błędna, gdyż ustawa nie wymaga zgody właściciela, a odpowiedź c zawęża krąg uprawnionych bez podstawy prawnej.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 30 ust. 1

Pułapka: Najłatwiej pomylić prawo do wypisów i wyrysów z prawem do wniesienia uwag do planu, które jest ograniczone do osób mających interes prawny.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-11-17, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w prognozie skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych, przy czym wartość tę ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu. Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ wartość nie jest określana dla całego obszaru objętego planem, lecz dla obszarów o jednorodnym przeznaczeniu.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 20 ust. 1

Pułapka: Łatwo pomylić zakres prognozy skutków finansowych, uznając, że wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się dla całego obszaru planu, podczas gdy ustawa wymaga określenia dla obszarów o jednorodnym przeznaczeniu.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2017-11-30, 2021-03-18).

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie, która posiada dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury lub gospodarki przestrzennej. Ustawodawca nie wymaga wykształcenia w zakresie budownictwa, dlatego odpowiedź b jest nieprawidłowa.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 53 ust. 3

Pułapka: Łatwo pomylić wymagania dla decyzji o warunkach zabudowy (gdzie wymagane jest wykształcenie w zakresie architektury, budownictwa lub gospodarki przestrzennej) z wymaganiami dla decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, gdzie budownictwo nie jest uwzględnione.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2022-07-07, 2023-11-30).

Dlaczego tak: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest opracowaniem obowiązkowym, które sporządza się dla obszaru całej gminy, ale nie stanowi prawa miejscowego. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, wiążącym przy sporządzaniu planów miejscowych, lecz nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Odpowiedź c jest błędna, ponieważ studium nie ma charakteru normatywnego.

Podstawa prawna: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), art. 9 ust. 1 i 2

Pułapka: Najczęstsza pomyłka to uznanie studium za akt prawa miejscowego, podczas gdy jest to dokument planistyczny o charakterze wewnętrznym.

To pytanie pojawiło się już 2 razy na egzaminie (sesje: 2016-10-13, 2017-09-21).