Test tematyczny

Podejście dochodowe - zestaw 2

22 pytania w formacie części pisemnej: trzy warianty, poprawna może być jedna, dwie albo wszystkie trzy. Punkt liczy się tylko za komplet - tak samo jak na egzaminie, gdzie z 90 pytań trzeba zebrać 65 punktów.

1. Pytanie 1 z 22

   Które z poniższych stwierdzeń dotyczących stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej są zgodne z przepisami?

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych, jako wzajemne relacje między dochodami a cenami transakcyjnymi, z uwzględnieniem cech rynkowych tych nieruchomości. b) Stopę dyskontową ustala się wyłącznie na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, bez uwzględnienia ryzyka związanego z daną nieruchomością i jej dochodami, co jest sprzeczne z zasadą współmierności. c) Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów, co zapewnia spójność między przyjętymi założeniami a metodą wyceny.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z przepisami stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych, jako wzajemne relacje między dochodami a cenami transakcyjnymi, z uwzględnieniem cech rynkowych tych nieruchomości. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów, co zapewnia spójność między przyjętymi założeniami a metodą wyceny. Natomiast stwierdzenie, że stopę dyskontową ustala się wyłącznie na podstawie rentowności bezpiecznych lokat bez uwzględnienia ryzyka, jest nieprawidłowe, gdyż przepisy dopuszczają taką podstawę tylko w przypadku niewystarczających danych rynkowych i zawsze z uwzględnieniem ryzyka.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11, § 12, § 14, § 15

   Więcej pytań z tej dziedziny

2. Pytanie 2 z 22

   Przy określaniu wartości nieruchomości metodą zysków, dochód z nieruchomości odpowiada:

   Warianty odpowiedzi

   a) udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych, przy czym dochód ten nie może być ustalony na podstawie czynszów rynkowych b) wpływom z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych, a które stanowią podstawę do określenia dochodu operacyjnego netto c) dochodowi z działalności leśnej prowadzonej na nieruchomości, jeżeli przedmiotem wyceny jest nieruchomość leśna, a dochód ten jest ustalany na podstawie analizy cen drewna i innych produktów leśnych
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Metoda zysków znajduje zastosowanie, gdy dochodu nie można ustalić na podstawie czynszów rynkowych, a odpowiada on udziałowi właściciela w dochodach z działalności prowadzonej na nieruchomości i nieruchomościach podobnych. Wariant odwołujący się do czynszów rynkowych opisuje metodę inwestycyjną, a nie zysków. Z kolei dochód z działalności leśnej nie jest tożsamy z dochodem z nieruchomości leśnej, co wyklucza ten wariant.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 i § 61

   Więcej pytań z tej dziedziny

3. Pytanie 3 z 22

   Które z poniższych elementów uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu dochodowym?

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) stawki czynszu najmu uzyskiwane z nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, uwzględniające warunki rynkowe i charakterystykę lokalu b) amortyzację, czyli stopniowe zmniejszanie wartości środka trwałego na skutek jego zużycia, odzwierciedlające utratę wartości w czasie c) dochody z zysków uzyskiwanych z działalności prowadzonej na nieruchomości, po pomniejszeniu o koszty tej działalności, z uwzględnieniem specyfiki rynku
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   W podejściu dochodowym uwzględnia się dochody z czynszów oraz inne dochody z nieruchomości, a w metodzie zysków także dochody z działalności (zgodnie z § 9 i § 10). Amortyzacja nie jest składnikiem dochodów, lecz kosztem niebędącym wydatkiem operacyjnym, dlatego nie jest uwzględniana przy ustalaniu dochodu operacyjnego netto. W wariancie a chodzi o stawki czynszu z nieruchomości podobnych, które są podstawą szacowania potencjalnego dochodu. W wariancie c chodzi o dochody z działalności prowadzonej na nieruchomości, które są uwzględniane w metodzie zysków, po odjęciu kosztów tej działalności.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9 i § 10

   Więcej pytań z tej dziedziny

4. Pytanie 4 z 22

   Zgodnie z przepisami, przy stosowaniu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako:

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji, przy założeniu niezmienności dochodu w całym okresie eksploatacji nieruchomości, bez uwzględniania zmian wartości w czasie b) sumę zdyskontowanych strumieni dochodów powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości, z uwzględnieniem przewidywanych zmian dochodów w czasie, co pozwala na oszacowanie wartości przy zmiennych przepływach pieniężnych c) sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania w poszczególnych latach okresu prognozy, bez uwzględniania wartości rezydualnej nieruchomości, co jest typowe dla techniki dyskontowania przy założeniu skończonego okresu prognozy
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Technika dyskontowania strumieni dochodów polega na sumowaniu zdyskontowanych strumieni dochodów oraz dodaniu zdyskontowanej wartości rezydualnej, co uwzględnia zmiany dochodów w czasie. Odpowiedź mówiąca o sumie zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów bez wartości rezydualnej jest niepełna, gdyż pomija ten istotny element. Natomiast odpowiedź dotycząca ilorazu stabilnego dochodu i stopy kapitalizacji odnosi się do techniki kapitalizacji prostej, a nie dyskontowania.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 11 i § 12

   Więcej pytań z tej dziedziny

5. Pytanie 5 z 22

   W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości, stopę dyskontową można określić na podstawie:

   Warianty odpowiedzi

   a) rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne b) wyłącznie na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem transakcji zawartych na tym rynku w okresie ostatnich dwóch lat oraz analizy trendów cenowych c) stopy kapitalizacji z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych oraz tempa wzrostu tych dochodów, a także prognozowanych stóp zwrotu z alternatywnych inwestycji
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z § 14 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku braku danych rynkowych stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne. Odpowiedź mówiąca o wyłącznym badaniu rynku nieruchomości podobnych jest sprzeczna z możliwością odstąpienia od badania rynku. Odpowiedź dotycząca stopy kapitalizacji opisuje sposób jej określania na podstawie stopy dyskontowej, a nie sposób określania stopy dyskontowej.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 14

   Więcej pytań z tej dziedziny