Test tematyczny

Podejście dochodowe

22 pytania w formacie części pisemnej: trzy warianty, poprawna może być jedna, dwie albo wszystkie trzy. Punkt liczy się tylko za komplet - tak samo jak na egzaminie, gdzie z 90 pytań trzeba zebrać 65 punktów.

1. Pytanie 1 z 22

   Przy określaniu wartości nieruchomości metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej, jako dochód przyjmuje się:

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych, oraz wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości b) potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu pustostanów i wydatki operacyjne, obejmujące koszty utrzymania i zarządzania nieruchomością c) dochód z działalności prowadzonej na nieruchomości, odpowiadający udziałowi właściciela w zyskach, który może być ustalony na podstawie analizy ekonomicznej przedsięwzięcia
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Metoda inwestycyjna opiera się na dochodach z czynszów i wpływach pozaczynszowych, a także na dochodzie operacyjnym netto (po odjęciu strat i wydatków operacyjnych). Dochód z działalności gospodarczej jest właściwy dla metody zysków. W technice kapitalizacji prostej jako dochód przyjmuje się dochód operacyjny netto, czyli potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu pustostanów i wydatki operacyjne. Wpływy pozaczynszowe są uwzględniane w dochodzie operacyjnym netto, ale nie są jedynym składnikiem dochodu.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 ust. 3

   Więcej pytań z tej dziedziny

2. Pytanie 2 z 22

   Zgodnie z przepisami, dochód z nieruchomości leśnej przy stosowaniu metody inwestycyjnej określa się:

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych, a w przypadku braku możliwości ich ustalenia - metodą zysków b) jako dochód z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości, jeżeli jest on wyższy od czynszu dzierżawnego, a w przypadku braku możliwości jego ustalenia - metodą zysków c) na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych, przy czym dochód ten nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Przepis wprost stanowi, że dochód z nieruchomości leśnej określa się na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych i nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej. W razie braku możliwości ustalenia takiego dochodu stosuje się metodę zysków. Stwierdzenie, że dochód z działalności leśnej jest podstawą, jest błędne, a metoda zysków jest stosowana tylko w przypadku braku możliwości ustalenia czynszów dzierżawnych.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 61 ust. 1 i 2

   Więcej pytań z tej dziedziny

3. Pytanie 3 z 22

   Stosując technikę dyskontowania strumieni dochodów, wartość nieruchomości określa się jako:

   Warianty odpowiedzi

   a) sumę zdyskontowanych strumieni dochodów bez uwzględnienia wartości rezydualnej, przy czym dyskontowanie przeprowadza się przy użyciu stopy dyskontowej odzwierciedlającej koszt alternatywny kapitału b) sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania w poszczególnych latach okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną c) iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji, gdzie stopa kapitalizacji odzwierciedla ryzyko inwestycyjne i oczekiwany wzrost wartości
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Technika dyskontowania wymaga sumowania zdyskontowanych strumieni dochodów i dodania zdyskontowanej wartości rezydualnej. Iloraz dochodu i stopy kapitalizacji to technika kapitalizacji prostej, a pominięcie wartości rezydualnej jest nieprawidłowe.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 12 ust. 1

   Więcej pytań z tej dziedziny

4. Pytanie 4 z 22

   Zgodnie z zasadą współmierności stóp, stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa powinny być ustalane:

   Warianty odpowiedzi

   a) z zachowaniem współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości, co oznacza, że stopa powinna odpowiadać charakterowi strumienia, np. nominalnemu lub realnemu b) na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, które stanowią punkt odniesienia dla stopy wolnej od ryzyka, co pozwala na oszacowanie oczekiwanej stopy zwrotu c) z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych, co pozwala na prognozowanie przyszłych przepływów pieniężnych i dostosowanie stopy do oczekiwanego wzrostu
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zasada współmierności oznacza, że stopa musi odpowiadać charakterowi strumienia dochodów, np. nominalnemu lub realnemu. Pozostałe odpowiedzi dotyczą sposobu ustalania stóp w przypadku braku danych rynkowych lub prognozowania przyszłych przepływów, a nie bezpośrednio zasady współmierności.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 15

   Więcej pytań z tej dziedziny

5. Pytanie 5 z 22

   Przy określaniu wartości służebności przesyłu w podejściu dochodowym, techniką dyskontowania strumieni dochodów, należy:

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) nie uwzględniać wartości rezydualnej nieruchomości b) stosować metodę inwestycyjną c) uwzględnić wartość rezydualną nieruchomości
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Przepis wprost wskazuje, że wartość służebności przesyłu określa się metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów, bez uwzględniania wartości rezydualnej nieruchomości. Dlatego poprawne są odpowiedzi mówiące o metodzie inwestycyjnej oraz o nieuwzględnianiu wartości rezydualnej, natomiast odpowiedź o uwzględnieniu wartości rezydualnej jest nieprawidłowa.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 32 ust. 4

   Więcej pytań z tej dziedziny