Podejście dochodowe stosuje się, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód. Podstawę prawną stanowi rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 10 ust. 1 w podejściu tym używa się metody inwestycyjnej albo metody zysków, każdą z nich realizuje się techniką kapitalizacji prostej lub techniką dyskontowania strumieni dochodów. Wybór metody zależy od charakteru dochodu, a wybór techniki od przewidywanego przebiegu strumienia dochodów.
Metoda inwestycyjna i metoda zysków
Metoda inwestycyjna (§ 10 ust. 2-3) służy do wyceny nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochody z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy rynkowych stawek czynszów. Dochodem są też wpływy pozaczynszowe, np. z udostępnienia miejsc reklamowych. Metodę zysków (§ 10 ust. 4) stosuje się, gdy dochód nie może być ustalony w ten sposób, ponieważ pochodzi z działalności prowadzonej na nieruchomości. Wtedy dochód odpowiada udziałowi właściciela w zyskach osiąganych z tej działalności na nieruchomości i na nieruchomościach podobnych. Przykładem jest wycena hotelu, gdzie czynsze rynkowe nie oddają potencjału dochodowego.
Na egzaminie często pojawia się pytanie o wybór metody. Pamiętaj: metoda inwestycyjna - czynsze rynkowe; metoda zysków - dochód z działalności, gdy brak danych o czynszach. Dla nieruchomości leśnych § 61 nakazuje najpierw metodę inwestycyjną na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych, a dopiero w razie braku danych - metodę zysków. Dla nieruchomości złożowych (§ 67 ust. 3) metoda zysków opiera się na udziale właściciela w zyskach z eksploatacji złoża.
Technika kapitalizacji prostej
Technika kapitalizacji prostej (§ 11) służy do określenia wartości nieruchomości, gdy dochód jest stabilny. Wartość to iloraz stabilnego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji albo iloczyn tego dochodu i współczynnika kapitalizacji. Stopa kapitalizacji to relacja między dochodami z nieruchomości podobnych a ich cenami transakcyjnymi, z uwzględnieniem ryzyka inwestowania. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych. Jeśli stopa kapitalizacji wynosi 8%, to współczynnik wynosi 12,5 (1/0,08).
Technika dyskontowania strumieni dochodów
Technika dyskontowania strumieni dochodów (§ 12) jest stosowana, gdy dochody zmieniają się w czasie. Wartość to suma zdyskontowanych strumieni dochodów przewidywanych w kolejnych latach okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną. Wartość rezydualna to wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku prognozy. Okres prognozy zależy od przewidywanego czasu zmian dochodów. Dyskontowanie odbywa się na dzień wyceny przy użyciu stopy dyskontowej, którą ustala się na podstawie rynku, uwzględniając wymaganą stopę zwrotu i ryzyko.
Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa - zasada współmierności
Kluczowy jest § 15: stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów. Oznacza to, że jeśli dochód jest netto, stopa musi być dla dochodu netto; jeśli dochód jest brutto, stopa dla brutto. Mieszanie tych poziomów prowadzi do błędnych wyników. Przy braku danych rynkowych stopę kapitalizacji można wyprowadzić ze stopy dyskontowej, uwzględniając przewidywane zmiany dochodów (§ 14 ust. 1). Stopę dyskontową można oprzeć na rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat, dodając ryzyko inwestowania w nieruchomości (§ 14 ust. 2).
Na czym najczęściej się potykają
- Mylenie metody inwestycyjnej z metodą zysków - metoda inwestycyjna wymaga czynszów rynkowych; metoda zysków - dochodu z działalności. Pytanie egzaminacyjne: "Metoda zysków stosowana jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy:" - odpowiedź: dochód nie może być ustalony na podstawie czynszów.
- Nieprawidłowe stosowanie technik - kapitalizacja prosta do dochodów zmiennych, a dyskontowanie do stabilnych - to błąd. W technice dyskontowania uwzględnia się zmienne strumienie i wartość rezydualną.
- Pomijanie wartości rezydualnej - w technice dyskontowania wartość rezydualna jest obowiązkowym elementem wzoru.
- Brak współmierności stóp - stosowanie stopy kapitalizacji dla dochodu brutto, gdy dochód jest netto, prowadzi do zaniżenia lub zawyżenia wartości.
- Nieznajomość szczególnych przepisów - np. dla służebności przesyłu (§ 32 ust. 4) stosuje się metodę inwestycyjną techniką dyskontowania strumieni dochodów bez wartości rezydualnej, gdy dostępne są czynsze za podobne urządzenia.
Pamiętaj też, że podejście dochodowe wymaga znajomości dochodu z nieruchomości wycenianej i podobnych (§ 9). Przy wycenie zabytków (§ 65 ust. 2) uwzględnia się dochody oraz ograniczenia i koszty związane z ochroną konserwatorską.
Podsumowanie
Na egzaminie sprawdzane jest rozumienie różnic między metodami i technikami oraz umiejętność doboru odpowiedniej stopy. Przeanalizuj przykładowe pytania: "Wartość rynkową nieruchomości można określić stosując technikę:" - odpowiedź: kapitalizacji prostej lub dyskontowania strumieni dochodów. "Przy obliczaniu dochodu efektywnego brutto w technice dyskontowania strumieni dochodów uwzględnia się m.in.:" - chodzi o dochód pomniejszony o straty z powodu pustostanów i niewpłacone czynsze, ale nie o koszty operacyjne. Przećwicz zadania na liczbach, aby swobodnie operować stopami i współczynnikami.