Przy określeniu wartości prawa użytkowania wieczystego dla potrzeb sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu wykorzystuje się współczynnik korygujący. Z analizy rynku wynika, że współczynnik kapitalizacji (Wk) wynosi 12. Przyjęta stopa kapitalizacji do obliczenia tego współczynnika korygującego będzie wynosić:

Dlaczego tak: Współczynnik korygujący przy określaniu wartości prawa użytkowania wieczystego dla potrzeb sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu oblicza się jako iloraz stopy kapitalizacji właściwej dla nieruchomości stanowiącej własność i stopy kapitalizacji właściwej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Z analizy rynku wynika, że współczynnik kapitalizacji (Wk) wynosi 12, co oznacza, że stopa kapitalizacji dla nieruchomości własnościowej jest 12 razy większa od stopy dla prawa użytkowania wieczystego. Przyjmując typową stopę kapitalizacji dla prawa użytkowania wieczystego na poziomie 9%, stopa dla własności wynosi 12 * 9% = 108%, co jest wartością nierealistyczną, ale w praktyce chodzi o to, że stopa kapitalizacji do obliczenia współczynnika korygującego to stopa dla prawa użytkowania wieczystego, która wynosi 9%. Odpowiedzi 12% i 8,5% są błędne, ponieważ 12% to współczynnik kapitalizacji, a nie stopa, a 8,5% nie wynika z danych rynkowych.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 30

Pułapka: Łatwo pomylić współczynnik kapitalizacji (Wk) ze stopą kapitalizacji, która jest podstawą do jego obliczenia.