Dochód operacyjny netto wynosi 40 000 zł, wydatki operacyjne wynoszą 5000 zł, straty z tytułu pustostanów wynoszą 10%. Potencjalny dochód brutto wynosi:

Dlaczego tak: Potencjalny dochód brutto (PDB) to dochód, jaki nieruchomość mogłaby przynieść przy pełnym wynajmie, bez uwzględnienia pustostanów i innych strat. Dochód operacyjny netto (NOI) oblicza się jako PDB minus straty z tytułu pustostanów (10% PDB) minus wydatki operacyjne. Zatem NOI = PDB - 0,1*PDB - 5000 = 0,9*PDB - 5000. Przy NOI = 40 000, mamy 0,9*PDB = 45 000, więc PDB = 50 000. Odpowiedź b (45 000) jest błędna, bo to wartość po odjęciu pustostanów, a odpowiedź c (49 000) nie wynika z prawidłowych obliczeń.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 9

Pułapka: Łatwo pomylić potencjalny dochód brutto z dochodem efektywnym, czyli po odjęciu pustostanów, co prowadzi do błędnej odpowiedzi 45 000.