Podejście kosztowe i mieszane to dwie grupy metod, które w praktyce rzeczoznawcy stosuje się w ściśle określonych sytuacjach. Egzamin państwowy sprawdza nie tylko znajomość definicji, ale przede wszystkim umiejętność wyboru właściwej metody i techniki do konkretnego stanu faktycznego. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zagadnienia z tego zakresu, opierając się na przepisach rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i technik prowadzenia wycen (Dz.U. 2023 poz. 1832).
Podejście kosztowe - metody i techniki
Zgodnie z § 25 rozporządzenia, w podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Obie metody mogą być realizowane przy użyciu trzech technik: szczegółowej, elementów scalonych lub wskaźnikowej.
Metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do ich wzniesienia lub powstania (§ 27 ust. 1). Innymi słowy, wyceniamy obiekt tak, jakby był budowany dziś, ale z oryginalnych materiałów i technologią z okresu jego powstania.
Metoda kosztów zastąpienia natomiast określa koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, ale wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów (§ 27 ust. 2). To podejście bardziej praktyczne, gdyż nie zawsze możliwe jest odtworzenie historycznych technologii.
Techniki stosowane w metodach kosztowych
Technika szczegółowa (§ 28 ust. 1) polega na określeniu kosztów na podstawie ilości niezbędnych robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Wymaga to sporządzenia przedmiaru i wyceny poszczególnych pozycji kosztorysowych.
Technika elementów scalonych (§ 28 ust. 2) opiera się na ilości scalonych elementów robót (np. m3 ścian, m2 dachu) i cenach tych elementów. Jest mniej pracochłonna niż technika szczegółowa.
Technika wskaźnikowa (§ 28 ust. 3) to iloczyn ceny wskaźnikowej (np. za m2 powierzchni użytkowej) i liczby jednostek odniesienia. Warunkiem jej stosowania jest porównywalność wycenianych obiektów z tymi, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Przy użyciu każdej z tych technik należy uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru (§ 28 ust. 4).
Podejście mieszane - metody i warunki stosowania
Podejście mieszane, zgodnie z § 16, obejmuje trzy metody: pozostałościową, kosztów likwidacji oraz wskaźników szacunkowych gruntów. Każda z nich ma ściśle określone zastosowanie.
Metoda pozostałościowa
Metoda pozostałościowa służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, na której mają być prowadzone roboty budowlane (budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż, remont) lub inne działania wpływające na stan techniczno-użytkowy (§ 17 ust. 1). Wartość określa się jako różnicę między wartością nieruchomości po wykonaniu tych robót a przeciętnymi kosztami ich realizacji, z uwzględnieniem zysków inwestora osiąganych na rynku nieruchomości podobnych (§ 17 ust. 2).
Warunki zastosowania metody pozostałościowej (zgodnie z § 18 ust. 1) są następujące:
- istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;
- znany jest rodzaj i zakres robót oraz innych działań;
- w przyjętych elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
Zastosowanie tej metody do określenia wartości rynkowej wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 18 ust. 2).
Metoda kosztów likwidacji
Metoda kosztów likwidacji znajduje zastosowanie, gdy części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji (§ 19 ust. 3). Wartość nieruchomości jest wówczas równa kosztowi nabycia gruntu (wartości rynkowej gruntu) pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych i powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po likwidacji (§ 19 ust. 1). Koszty likwidacji ustala się przy użyciu technik wymienionych w § 25, czyli technik właściwych dla podejścia kosztowego (§ 19 ust. 2).
Metodę tę stosuje się także przy wycenie nieruchomości rolnych z plantacjami kultur wieloletnich, gdy uzasadnione jest przyjęcie założenia likwidacji całości lub części plantacji (§ 58 ust. 3). Podobnie jak w przypadku metody pozostałościowej, zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej wymaga uzasadnienia w operacie (§ 19 ust. 4).
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów jest stosowana przy określaniu wartości nieruchomości rolnych i leśnych w przypadku braku transakcji rynkowych (§ 20). Dla nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza dziesięciokrotność aktualnego na dzień wyceny średniego plonu ziarna żyta z 1 hektara, wyrażonego w decytonach, podawanego przez GUS (§ 21 ust. 1). Klasy bonitacyjne przyjmuje się z katastru nieruchomości, a okręg podatkowy według przepisów o podatku rolnym (§ 23 ust. 1 i 3).
Współczynniki korekcyjne zależne od klasy bonitacyjnej i okręgu podatkowego określa załącznik nr 1 do rozporządzenia (§ 23 ust. 2). Ponadto rzeczoznawca ustala współczynniki korygujące dla cech wymienionych w § 24 ust. 1, np. dla nieruchomości rolnych: dogodność dojazdu, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych, infrastrukturę utrudniającą agrotechnikę, trudność uprawy, strukturę przestrzenną użytków gruntowych. Dla nieruchomości leśnych uwzględnia się m.in. stopień degradacji siedliska, szkodliwe oddziaływanie przemysłu, masowe występowanie szkodników, położenie względem dróg, możliwość przemieszczenia drewna, dogodność dojazdu, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne, strefę zagrożenia pożarowego. Współczynniki te ustala się na podstawie analizy rynku (§ 24 ust. 2). Zastosowanie metody wymaga uzasadnienia w operacie (§ 23 ust. 4).
Szczególne przypadki stosowania podejścia kosztowego
Podejście kosztowe jest obligatoryjne w określonych sytuacjach. Zgodnie z § 60, stosuje się je przy wycenie nieruchomości leśnych, gdy:
- częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki, lub
- wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej, lub
- nieruchomość stanowi parki udostępniane publicznie.
W tych przypadkach stosuje się metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową lub wskaźnikową.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się jego wartość rynkową (§ 26 ust. 1). Koszt odtworzenia części składowych gruntu pomniejsza się o stopień zużycia (§ 26 ust. 2). Stopień zużycia ustala rzeczoznawca, biorąc pod uwagę zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również funkcjonalne lub inne wynikające ze specyfiki nieruchomości (§ 26 ust. 3).
Na czym najczęściej się potykają
- Mylenie metody kosztów odtworzenia i zastąpienia - odtworzenie to ta sama technologia i materiały, zastąpienie to aktualne technologie i materiały przy zachowaniu funkcji i parametrów użytkowych.
- Błędne przypisanie technik do metod - wszystkie trzy techniki (szczegółowa, elementów scalonych, wskaźnikowa) mogą być stosowane zarówno w metodzie kosztów odtworzenia, jak i zastąpienia. Nie ma ograniczeń w tym zakresie.
- Niewłaściwy dobór metody w podejściu mieszanym - metoda pozostałościowa dotyczy robót budowlanych, kosztów likwidacji - likwidacji części składowych, a wskaźników szacunkowych - braku transakcji na rynku rolnym/leśnym.
- Pomijanie kosztów dokumentacji i nadzoru - przy każdej technice kosztowej należy je uwzględnić.
- Nieprawidłowe ustalanie stopnia zużycia - należy uwzględnić zużycie techniczne, a w uzasadnionych przypadkach funkcjonalne lub inne.
- Zapominanie o uzasadnieniu w operacie - metody pozostałościowa, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych gruntów wymagają uzasadnienia, gdy określają wartość rynkową.
- Błędne rozumienie metody kosztów likwidacji - wartość to koszt nabycia gruntu minus koszty likwidacji plus wartość materiałów pozostałych po likwidacji. Często myli się kolejność działań.
- Nieznajomość szczególnych zasad wyceny nieruchomości rolnych - np. § 57 ust. 3, gdzie przy ugorach stosuje się metodę pozostałościową jako różnicę wartości gruntu w uprawie i kosztów przywrócenia do stanu rolniczego wykorzystania.
Podsumowanie
Podejście kosztowe i mieszane to obszary, w których egzamin sprawdza przede wszystkim praktyczne zastosowanie przepisów. Kluczowe jest zapamiętanie, kiedy stosuje się daną metodę, jakie są warunki jej zastosowania oraz jakie techniki są dostępne. Warto zwrócić uwagę na szczególne regulacje dotyczące nieruchomości rolnych i leśnych, które często pojawiają się w pytaniach. Dokładna analiza przepisów § 16-28 oraz § 57-60 i § 72 pozwoli uniknąć typowych błędów.