Podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości nie mogą stanowić ceny uzyskane:

Dlaczego tak: Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych w obrocie rynkowym, przy czym ceny te muszą pochodzić z transakcji zawieranych na warunkach rynkowych, a więc między podmiotami niezależnymi, działającymi bez przymusu i mającymi wpływ na warunki umowy. Transakcje między spółkami powiązanymi, sprzedaż lokalu z zasobu komunalnego na rzecz dotychczasowego najemcy oraz sprzedaż przez komornika nie spełniają tych kryteriów, gdyż występuje w nich szczególny stosunek stron lub przymus, co wyklucza uznanie ich za w pełni rynkowe. Zgodnie z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, do określenia wartości rynkowej nie można wykorzystywać cen z transakcji, które nie miały charakteru rynkowego, a wymienione przypadki są wprost wskazane jako takie, których nie należy uwzględniać.

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 151 ust. 1; rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 4

Pułapka: Najłatwiej pomylić transakcje komornicze z transakcjami rynkowymi, gdyż są one zawierane publicznie, ale przymusowy charakter sprzedaży wyklucza ich wykorzystanie.