Egzamin państwowy na rzeczoznawcę majątkowego wymaga sprawnej orientacji w podstawach prawa cywilnego i rzeczowego. Nie chodzi o biegłą znajomość całego kodeksu, lecz o umiejętność zastosowania konkretnych instytucji do nieruchomości. Poniższe omówienie koncentruje się na tym, co realnie sprawdzają pytania egzaminacyjne, z uwzględnieniem stanu prawnego na dzień 27 sierpnia 2026 r.
Podmioty i czynności prawne
Podstawowym podziałem podmiotów są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Dla rzeczoznawcy istotna jest zdolność do czynności prawnych, która decyduje o ważności umów dotyczących nieruchomości. Pełną zdolność uzyskuje się z chwilą osiągnięcia pełnoletności, co następuje z ukończeniem 18 lat. Ograniczoną zdolność mają małoletni, którzy ukończyli 13 lat, oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo. Osoby nieposiadające zdolności nie mogą samodzielnie dokonywać czynności prawnych, a ich oświadczenia woli są nieważne.
Czynność prawna to zdarzenie, w którym istotne znaczenie ma oświadczenie woli. Dla jej ważności konieczne jest: zgodność woli i oświadczenia, należyta forma oraz, w niektórych przypadkach, podstawa prawna. Wady oświadczenia woli, takie jak brak świadomości lub swobody, pozorność, błąd czy groźba, mogą skutkować nieważnością względną lub bezwzględną. Nieważność bezwzględna działa od początku i nie wymaga orzeczenia sądu, natomiast nieważność względna (wzruszalność) może być podnoszona przez określone osoby w terminie zawitym.
Forma czynności prawnych ma szczególne znaczenie dla nieruchomości. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Brak tej formy powoduje nieważność umowy. Dla umów najmu czy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż rok konieczna jest forma pisemna z datą pewną, aby skutecznie przeciwstawić je nabywcy nieruchomości (art. 678 § 2 k.c.).
Przedawnienie roszczeń to instytucja, która ogranicza możliwość dochodzenia roszczeń po upływie terminu. Zasadniczy termin przedawnienia wynosi 6 lat dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz 3 lata dla pozostałych roszczeń. Dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin wynosi 3 lata. Istotne są przepisy o zawieszeniu biegu przedawnienia, np. co do roszczeń między małżonkami (art. 121 pkt 3 k.c.) czy w razie siły wyższej (art. 121 pkt 4 k.c.). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
Pojęcie nieruchomości i mienia
Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe (art. 44 k.c.). Wśród praw majątkowych na nieruchomościach wyróżniamy: własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipotekę, służebności, zastaw, a także prawa obligacyjne, jak najem czy dzierżawa. Przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników obejmuje m.in. własność nieruchomości i prawa z umów najmu (art. 55[1] k.c.).
Nieruchomością są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 k.c.). W praktyce wyróżniamy nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Nieruchomość gruntowa to wydzielona część powierzchni ziemi, której granice są ustalone w księdze wieczystej lub innym dokumencie. Nieruchomość budynkowa to budynek trwale związany z gruntem, stanowiący odrębny przedmiot własności. Nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy, którego odrębna własność została ustanowiona w trybie ustawy o własności lokali.
Części składowe nieruchomości to rzeczy, które nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia samej rzeczy (art. 47 k.c.). Przynależności to rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem, jeśli pozostają z nią w faktycznym związku (art. 51 k.c.). Pożytki to dochody, jakie rzecz przynosi, np. czynsz najmu (art. 53 i n. k.c.).
Własność i współwłasność
Własność to najszersze prawo do rzeczy, obejmujące prawo do korzystania, rozporządzania i pobierania pożytków, z zastrzeżeniami ustawowymi. Ochrona własności obejmuje roszczenia windykacyjne (o wydanie rzeczy) i negatoryjne (o zaniechanie naruszeń).
Współwłasność występuje, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom. Może być współwłasnością w częściach ułamkowych (udziały) lub łączną (np. małżeńska wspólność ustawowa). Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, ale czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody większości, a czynności szczególne - zgody wszystkich. Zniesienie współwłasności następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, chyba że umowa lub ustawa stanowi inaczej. Sąd może orzec podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą, albo sprzedaż publiczną (art. 212 k.c.).
Użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe
Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez okres 99 lat (z możliwością przedłużenia). Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, np. sprzedać je, ale wymaga to zgody właściciela w przypadkach określonych ustawą. Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownik ma prawo do zwrotu nakładów.
Ograniczone prawa rzeczowe to prawa ciążące na cudzej rzeczy, takie jak: służebności (gruntowe, osobiste, przesyłu), użytkowanie, zastaw, hipoteka. Służebność gruntowa obciąża nieruchomość władnącą na rzecz nieruchomości służebnej, np. prawo przejazdu. Służebność osobista obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, np. prawo dożywocia. Hipoteka to prawo zabezpieczające wierzytelność, obciążające nieruchomość, które daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia. Hipoteka może być łączna, gdy obciąża kilka nieruchomości (art. 76 kwih).
Zobowiązania: najem, dzierżawa, leasing
Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania za czynsz (art. 659 k.c.). Wynajmujący musi wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w tym stanie (art. 662 k.c.). Najemca może oddać rzecz w podnajem, jeśli umowa tego nie zabrania (art. 668 k.c.). W razie sprzedaży rzeczy najętej, nabywca wstępuje w prawa wynajmującego, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z formą pisemną i datą pewną oraz rzecz została wydana (art. 678 § 2 k.c.).
Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków za czynsz (art. 693 k.c.). Przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw (art. 709 k.c.). Leasing to umowa, w której finansujący nabywa rzecz od zbywcy i oddaje ją korzystającemu do używania za raty (art. 709[1] k.c.). Umowa leasingu wymaga formy dokumentowej (art. 709[2] k.c.).
Na czym najczęściej się potykają
Kandydaci często mylą pojęcia części składowej i przynależności. Część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności, podczas gdy przynależność jest rzeczą ruchomą. Pytania o zasoby kopalin dotyczą tego, że są one częścią nieruchomości gruntowej, ale ich wydobycie może być ograniczone przepisami prawa górniczego.
Listy zastawne to papiery wartościowe emitowane przez banki hipoteczne, co jest często sprawdzane. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana przez właściciela, ale nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynikające z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przy określaniu wartości lokalu w celu sprzedaży dotychczasowemu najemcy, określa się jego wartość rynkową, ale z uwzględnieniem prawa pierwszeństwa najemcy.
Służebność wygasa, odpowiednio, gdy nieruchomość władnąca i służebna stają się własnością tego samego podmiotu (confusio) lub gdy służebność nie jest wykonywana przez okres 10 lat (art. 293 k.c.). Pułapką jest mylenie terminów przedawnienia roszczeń - roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, ale roszczenia o dopłaty już tak.
Inną pułapką jest forma umowy najmu. Dla skuteczności wobec nabywcy konieczna jest forma pisemna z datą pewną, ale sama umowa najmu może być zawarta ustnie. Pytania o hipotekę łączną często dotyczą podziału nieruchomości - hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości powstałe z podziału, chyba że nabywca wydzielonej nieruchomości zażąda jej podziału proporcjonalnie do wartości.