Test tematyczny

Wycena dla celów szczególnych i nieruchomości specjalnych

22 pytania w formacie części pisemnej: trzy warianty, poprawna może być jedna, dwie albo wszystkie trzy. Punkt liczy się tylko za komplet - tak samo jak na egzaminie, gdzie z 90 pytań trzeba zebrać 65 punktów.

1. Pytanie 1 z 22

   Dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Co to oznacza w praktyce?

   Warianty odpowiedzi

   a) Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, ale bez uwzględnienia przeznaczenia przewidzianego w decyzji o lokalizacji drogi, co wynika z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. b) Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie faktycznego użytkowania nieruchomości w dniu wydania decyzji, które odzwierciedla rzeczywisty charakter zagospodarowania terenu, co wynika z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. c) Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o lokalizacji drogi, gdyż to ona przesądza o przeznaczeniu pod drogę, a jej ustalenia są wiążące dla określenia wartości rynkowej, co wynika z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z § 49 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości rynkowej dla odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę, przeznaczenie nieruchomości przyjmuje się zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli według planu miejscowego, a w razie jego braku - według decyzji o warunkach zabudowy, ale nie uwzględnia się ustaleń decyzji o lokalizacji drogi. Odpowiedź mówiąca o decyzji o lokalizacji drogi jako podstawie przeznaczenia jest błędna, gdyż ta decyzja nie może wpływać na przeznaczenie. Odpowiedź odwołująca się do faktycznego użytkowania również jest błędna, ponieważ przepis nie przewiduje takiej podstawy. Poprawna jest odpowiedź wskazująca plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy, z wyłączeniem decyzji o lokalizacji drogi.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 49 ust. 1

   Więcej pytań z tej dziedziny

2. Pytanie 2 z 22

   Przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się odpowiednio według stanu i cen z określonych dat. Które daty są właściwe?

   Warianty odpowiedzi

   a) Przed podziałem - stan i ceny z dnia złożenia wniosku o podział; po podziale - stan i ceny z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział. b) Przed podziałem - stan i ceny z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział; po podziale - stan z dnia wydania decyzji, ceny z dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. c) Przed podziałem - stan z dnia wydania decyzji, ceny z dnia złożenia wniosku; po podziale - stan i ceny z dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę adiacencką ustala się od różnicy między wartością nieruchomości po podziale a wartością przed podziałem, przy czym wartość przed podziałem określa się według stanu i cen z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział, a wartość po podziale - według stanu z dnia wydania decyzji, ale cen z dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Pozostałe odpowiedzi są niezgodne z tym przepisem.

   Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 98a ust. 1

   Więcej pytań z tej dziedziny

3. Pytanie 3 z 22

   Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, w tym dla ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić między innymi:

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) wyłącznie aktualny stan rynku nieruchomości, bez prognozowania przyszłych dochodów, co ogranicza analizę do bieżących transakcji i ofert, a tym samym pomija długoterminowe trendy i potencjalne zmiany w otoczeniu rynkowym b) perspektywę dalszego utrzymania nieruchomości w tym samym stanie, chyba że istnieje uzasadnione prawdopodobieństwo zmiany sposobu użytkowania, co wymaga analizy długoterminowych planów i potencjalnych alternatyw, a także oceny stabilności dochodów i kosztów w czasie c) koszty ewentualnego usunięcia skutków zużycia lub ulepszeń, które mogą być konieczne do osiągnięcia wartości rynkowej, w tym nakłady na remonty i modernizacje, a także inne wydatki niezbędne do przywrócenia nieruchomości do stanu pełnej użyteczności
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości jest definiowana w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych jako ostrożnie określona wartość rynkowa, przy uwzględnieniu długoterminowego charakteru umowy kredytu, perspektywy dalszego utrzymania nieruchomości w tym samym stanie oraz kosztów niezbędnych do osiągnięcia wartości rynkowej. Odpowiedź mówiąca o wyłącznie aktualnym stanie rynku jest błędna, ponieważ wycena dla zabezpieczenia wierzytelności nie opiera się wyłącznie na bieżących transakcjach, ale także na prognozach i analizie długoterminowej. Poprawne są odpowiedzi dotyczące perspektywy dalszego utrzymania nieruchomości oraz kosztów usunięcia skutków zużycia, gdyż uwzględniają one odpowiednio długoterminową perspektywę użytkowania oraz nakłady niezbędne do osiągnięcia wartości rynkowej.

   Podstawa prawna: ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, art. 3 ust. 1 pkt 2

   Więcej pytań z tej dziedziny

4. Pytanie 4 z 22

   Przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wartość nieruchomości ustala się na dzień aktualizacji, a następnie mnoży przez odpowiednią stawkę procentową. Które stawki procentowe są właściwe dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe oraz na cele obronności i bezpieczeństwa państwa?

   Warianty odpowiedzi

   a) Dla celów mieszkaniowych - 0,3% ceny, dla celów obronności i bezpieczeństwa państwa - 0,1% ceny. b) Dla celów mieszkaniowych - 0,3% ceny, dla celów obronności i bezpieczeństwa państwa - 1% ceny. c) Dla celów mieszkaniowych - 1% ceny, dla celów obronności i bezpieczeństwa państwa - 0,3% ceny.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stawka procentowa opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe wynosi 0,3% ceny, a dla nieruchomości oddanych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - 0,1% ceny. Pozostałe odpowiedzi przypisują tym celom niewłaściwe stawki, np. 1% lub odwracają proporcje.

   Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), art. 72 ust. 3

   Więcej pytań z tej dziedziny

5. Pytanie 5 z 22

   Przy wycenie nieruchomości zabytkowej dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, rzeczoznawca majątkowy powinien:

   Warianty odpowiedzi

   a) określić wartość rynkową bez uwzględniania ograniczeń, gdyż odszkodowanie powinno rekompensować pełną wartość b) określić wartość odtworzeniową, ponieważ nieruchomości zabytkowe nie mają wartości rynkowej c) określić wartość rynkową nieruchomości, uwzględniając ograniczenia wynikające z przepisów o ochronie zabytków
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z § 34 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zabytkowej uwzględnia się ograniczenia wynikające z przepisów o ochronie zabytków, gdyż wpływają one na sposób korzystania z nieruchomości i jej wartość. Określenie wartości bez uwzględniania ograniczeń zawyżyłoby wartość i odszkodowanie. Nieruchomości zabytkowe mogą mieć wartość rynkową, a podejście kosztowe stosuje się tylko w przypadkach wskazanych w przepisach.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 34

   Więcej pytań z tej dziedziny