Reforma planowania przestrzennego z 2023 r. (Dz.U. 2026 poz. 538) to jedna z najważniejszych zmian dla kandydatów na rzeczoznawców. Ustawa zniosła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w jego miejsce wprowadziła plan ogólny gminy. Na egzaminie państwowym musisz swobodnie poruszać się w nowych przepisach, znać relacje między planem ogólnym a miejscowym, a także procedury związane z decyzjami o warunkach zabudowy. Poniżej omawiam najistotniejsze zagadnienia, które realnie pojawiają się w pytaniach egzaminacyjnych.
Plan ogólny gminy - nowa podstawa planowania
Plan ogólny gminy jest aktem planowania przestrzennego o charakterze powszechnie obowiązującym, sporządzanym dla całej gminy. Zastąpił studium, ale ma mocniejszy charakter - jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z art. 13k upzp, wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę w sprawie uchwalenia planu ogólnego wraz z załącznikiem oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.
Plan ogólny wyznacza strefy planistyczne, w tym obszar uzupełnienia zabudowy i obszar zabudowy śródmiejskiej. Dla każdej strefy określa się profil funkcjonalny, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy. Te parametry są wiążące dla planów miejscowych - zgodnie z art. 20 ust. 3 upzp, plan miejscowy musi ustalić przeznaczenie terenu mieszczące się w profilu funkcjonalnym strefy, a także parametry zabudowy nie mniej korzystne niż określone w planie ogólnym (minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszy, maksymalna intensywność nie większa).
Ważne: plan ogólny wchodzi w życie dopiero po jego opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa. Zgodnie z art. 59 ust. 3 upzp, od 1 lipca 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w gminach, w których wszedł w życie plan ogólny. Wyjątek dotyczą terenów zamkniętych (art. 59 ust. 4).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) to podstawowy akt planowania, który ustala przeznaczenie terenów oraz zasady ich zagospodarowania. Sporządza się go w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych lub map katastralnych (art. 16 ust. 1 upzp). W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się skale 1:500 lub 1:2000, a dla planów przeznaczonych wyłącznie do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy - 1:5000.
Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego (art. 20 ust. 1). Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, a część graficzna i rozstrzygnięcia - załączniki. Uchwałę wraz z dokumentacją prac planistycznych wójt przedstawia wojewodzie do oceny zgodności z przepisami prawa.
Zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany (art. 27).
Renta planistyczna i skutki ekonomiczne planów
Uchwalenie lub zmiana planu miejscowego może wpływać na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 36 upzp, właściciel może żądać odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, a także wykupienia nieruchomości lub odszkodowania za szkodę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe lub istotnie ograniczone.
Renta planistyczna to opłata ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem lub zmianą planu. Wysokość opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości (art. 37 ust. 1). Opłatę ustala się w planie miejscowym, a obowiązek jej uiszczenia powstaje w przypadku zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący.
Na egzaminie często pojawiają się pytania o termin 5 lat oraz o to, że opłata dotyczy wyłącznie nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu.
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to sposób lokalizowania inwestycji na terenach nieobjętych planem miejscowym. Od 1 lipca 2026 r. wydanie WZ jest możliwe tylko w gminach z obowiązującym planem ogólnym (art. 59 ust. 3).
Zgodnie z art. 61 upzp, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się, jeżeli łącznie spełnione są warunki: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, zabudowana jest w sposób pozwalający na uznanie, że obszar analizowany jest kontynuacją zabudowy, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające, (4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, (5) decyzja jest zgodna z planem ogólnym (od 1 lipca 2026 r.) oraz przepisami odrębnymi.
Granica obszaru analizowanego nie może być mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, ale nie mniejsza niż 50 m - to częste pytanie egzaminacyjne. W praktyce obszar analizowany wyznacza się w odległości co najmniej 50 m od granic rozpatrywanej działki, a w przypadku działek o szerokości frontu większej niż 50 m - w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu.
Ważne: decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją o pozwoleniu na budowę, ale ustala warunki zabudowy dla konkretnej inwestycji. Jest ona wydawana na wniosek inwestora, a jej ważność jest ograniczona w czasie - zgodnie z art. 64c upzp, decyzja wygasa, jeżeli nie rozpoczęto budowy w ciągu 2 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Inwestycje celu publicznego
Inwestycje celu publicznego lokalizuje się na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydawanej w trybie art. 50-55 upzp. Decyzja ta jest wydawana dla inwestycji o znaczeniu lokalnym przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a dla inwestycji o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - przez wojewodę. Rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim prowadzi wojewoda (art. 55 ust. 1).
W przypadku inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym lub wojewódzkim, jeśli plan ogólny lub plan miejscowy uniemożliwia ich realizację, wojewoda może wydać zarządzenie zastępcze (art. 13k ust. 2). Koszty sporządzenia planu ponosi gmina (art. 13k ust. 3).
Na czym najczęściej się potykają
Kandydaci często mylą plan ogólny ze studium - pamiętaj, że studium już nie obowiązuje, a plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Kolejna pułapka to skala planu miejscowego - 1:1000, a nie 1:5000 (ta ostatnia tylko dla planów zalesieniowych). Często mylone są też terminy: renta planistyczna dotyczy zbycia w ciągu 5 lat, a decyzja WZ wygasa po 2 latach bez rozpoczęcia budowy.
Zwracaj uwagę na przepisy przejściowe - art. 59 upzp. Do spraw wszczętych przed 16 października 2025 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, a do spraw wszczętych od 1 lipca 2026 r. wymagany jest plan ogólny. Pamiętaj, że decyzje WZ wydane przed 1 stycznia 2026 r. zachowują ważność na starych zasadach.
W zakresie zgodności planu miejscowego z planem ogólnym sprawdzaj, czy parametry zabudowy nie są mniej korzystne niż w strefie planistycznej. Wyjątki dotyczą obszaru zabudowy śródmiejskiej (min. 2/3 udziału powierzchni biologicznie czynnej) oraz terenów komunikacji i infrastruktury technicznej (art. 20 ust. 4).
Pamiętaj o analizie aktualności planów - wójt ma obowiązek co najmniej raz w kadencji rady gminy przedstawić wyniki analiz (art. 32).