Kowalski, który jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej własność gminy, oferuje na wtórnym rynku zbycie tego prawa dowolnej osobie fizycznej lub spółdzielni mieszkaniowej. Czy transakcja zbycia byłaby zgodna z prawem?
- a) tak, gdyż prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym; poprawna
- b) tak, ale tylko wtedy gdy gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu;
- c) tak, ale po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela nieruchomości gruntowej.
Szacjusz wyjaśnia: Dlaczego tak: Prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym, co wynika wprost z art. 233 Kodeksu cywilnego. Użytkownik wieczysty może rozporządzać tym prawem, w tym je zbyć, bez konieczności uzyskania zgody właściciela, chyba że ustawa stanowi inaczej. W przypadku zbycia na rzecz osoby fizycznej lub spółdzielni mieszkaniowej nie ma obowiązku uzyskania zgody, a ewentualne prawo pierwokupu gminy nie wpływa na zgodność transakcji z prawem, lecz jedynie na możliwość jej skutecznego przeprowadzenia. Odpowiedź b jest błędna, ponieważ prawo pierwokupu nie warunkuje zgodności z prawem, a odpowiedź c jest błędna, gdyż zgoda właściciela nie jest wymagana do zbycia prawa użytkowania wieczystego.
Podstawa prawna: ustawa - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 233
Pułapka: Łatwo pomylić wymóg zgody właściciela przy obciążaniu lub oddaniu do korzystania z prawem zbycia, które jest swobodne, oraz uznać, że prawo pierwokupu uniemożliwia transakcję, podczas gdy ono tylko daje pierwszeństwo w nabyciu.
To pytanie pojawiło się już 3 razy na egzaminie (sesje: 2023-03-23, 2024-09-17, 2025-11-19).